芦山森**有限公司与王*、程**商品房销售合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人芦山森**有限公司（以下简称芦**公司）因与被上诉人王*、程**商品房销售合同纠纷一案，不服四川省芦山县人民法院（2015）芦山民初字第584号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月29日立案受理后，依法组成合议庭于2016年3月9日公开开庭进行了审理，上诉人芦**公司的委托代理人乐**与被上诉人程**到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明：王*、程**系夫妻关系，2012年10月30日，王*、程**与芦**公司签订《商品房买卖合同》与补充协议，约定王*、程**购买芦**公司开发的位于芦山县玉溪花区小区第14幢第5层2单元502号商品房，房屋预测建筑面积共77.73平方米，其中套内面积67.98平方米，按套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米3133.27元，总价款213000元整，买受人采取贷款方式付款，首期支付购房款总价款的41%，其余价款可以向工行或住房公积金管理机构借款支付。商品房交付使用后，买受人自行向权属机关申请办理房屋权属转移登记。补充协议约定，乙方（出卖人）须在按到甲方（买受人）通知之日起30天内协助甲方办理房产权属登记手续关缴纳有关税费，双方同意委托出卖人代交专项维修资金，并在接收该商品房的同时交给出卖人。买受人所缴存的专项维修资金为人民币1943元，由出卖人代为收取、缴纳。买受人应在办理房屋交接手续时一次性支付给出卖人，否则出卖人有权不予办理相关手续。法律、法规对住房专项维修资金有新规定的，按新规定执行。补充协议系对合同约定的补充或变更，本补充协议的约定与合同约定有相抵触的，应以本补充协议的约定为准，同日程**向芦**公司交缴了购房首付款88000元，2012年10月31日，该买卖合同经芦山县房屋管理所登记备案。2012年11月1日，程**向芦**公司缴纳维修专项资金1943元，后王*、程**办理了购房按揭手续，向芦**公司支付了全部购房款，芦**公司于2013年3月30日向王*、程**交付了房屋。4.20芦山地震后，2013年5月8日，四川**研究院对玉溪花园14幢进行结构安全性鉴定，5月20日鉴定报告载明该房屋结构安全性综合评定为Csu级，建议及时对该房屋进行加固处理，加固设计时应进行必要的检测和复核验算，后该房进行加固维修，2014年8月11日，陕西银**责任公司完成加固维修后经玉溪**委员会、芦山县**居民委员会、芦山县城乡规划建设和住房保障局进行验收，确认已加固完工。王*、程**不能交缴购房契税，未能办理所购房屋的房产证与土地使用权证。后王*、程**在办理房屋所有权登记时，因芦**公司未办理房屋所有权的初始登记，也未向王*、程**提供剩余购房款金额的销售不动产发票和房屋地震后需加固维修完工等事由致使其未能办理房屋权属转移证书，王*、程**至今未取得房屋权属证书。王*、程**遂诉至原审法院，请求判决：1.芦**公司在判决生效五日内出具购房款正式发票，并且协助王*、程**办理房屋权属证书；2.请求芦**公司按王*、程**缴纳购房款总额承担违约金35943元，自2013年7月至2015年8月违约金按中**银行一至五年期贷款利息计算，并且在利率水平上加付30%－50%；3.芦**公司支付2015年9月至其实际给付违约金之日止的违约金；4.退还违约收取的维修基金1943元；5、诉讼费由芦**公司承担。

一审法院认为

原审法院认为，王*、程**与芦**公司间签订的《商品房买卖合同》与补充协议，是双方真实意思的表示，合同不违反法律规定，合法有效，对王*、程**与芦**公司均具有法律约束力。王*、程**与芦**公司间形成商品房买卖合同关系，现王*、程**已按合同约定向芦**公司足额支付了购房款，履行了买受人的义务，《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”。结合《最**法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条的规定，芦**公司作为出卖人负有向王*、程**交付全额销售不动产发票的义务。芦**公司作为出卖人不仅负有向作为买受人的王*、程**交付房屋的义务，而且还应当承担转移王*、程**所购房屋所有权的义务，芦**公司应该向王*、程**出具正式票据，便于其缴纳房屋权属转移登记契税和其它费用。芦**公司未向王*、程**出具该正式发票，造成其无法向税务机关办理交纳契税手续，因此芦**公司在收取王*、程**购房款后向其出具正式购房款发票是芦**公司必须履行的义务，对王*、程**请求芦**公司出具正式购房发票的请求，应予支持。因芦**公司原因造成办证不能，应承担给王*、程**造成的损失。虽然双方未在合同中约定办理房产证与土地使用证的时间与违约金数额的约定，但通过补充协议对办证事项行了约定，对王*、程**请求协助办理房屋权属证书的请求，应予支持。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”。依照《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，结合本案，所涉购买房屋为预售商品房，买受人在收取房屋后90日内可办理房屋所有权证与土地使用权证的条件，到此期间，由于受芦山县发生强烈地震影响，王*、程**所购房屋受损，安全鉴定为Csu级，须加固维修验收完成后才能办理房屋权属证书，因此自地震发生后至维修加固验收期间（2013年4月20日至2014年8月11日），属不可归责于芦**公司的事由，该期间应予扣除。自维修加固验收完成后，法定的办证期间相应顺延至90日满，即2014年10月20日。但由于芦**公司未办理房屋所有权的初始登记，也未向王*、程**提供全额不动产发票致使其不能办理房屋所有权的转移登记，未能取得房屋权属证书，构成违约，应当承担继续协助王*、程**办理房屋权属证书的义务和赔偿损失的违约责任，芦**公司应赔偿王*、程**自2014年10月21日起至判决确定的给付之日止的违约损失。故对王*、程**要求芦**公司为其办理房屋权属证书及支付违约金的部分诉讼请求，原审法院予以支持。芦**公司辩称不是其原因导致不能办证的主张，不予采纳。《商品房买卖合同》及补充协议均约定专项维修资金由王*、程**在办理购买商品房手续时一次性支付给芦**公司，根据《四川省住宅专项维修资金管理细则》第六条二款“商品住宅在办理房屋产权初始登记前，尚未出售房屋的维修资金由开发建设单位代为交存。商品住宅出售时，开发建设单位交存的维修资金转由购房人承担。”芦**公司向王*、程**代收专项维修基金，符合合同约定，且不违反法律、法规规定，对王*、程**诉请芦**公司退还其维修基金1943元，原审法院不予支持。

综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，作出判决：一、由芦**公司于判决生效之日起十日内向王*、程**交付购房款正式发票；二、由芦**公司于判决生效之日起90日内协助王*、程**办理位于芦山县玉溪花园小区第14幢第5层2单元502号商品房权属证书；三、由芦**公司于判决生效之日起十日内按照已付购房款总额213000元为基数，参照中**银行同期同类银行贷款基准利率加收30%的标准计算，赔偿王*、程**程**、王*自2014年10月21日起至判决确定的给付之日止的违约损失；四、驳回王*、程**的其他诉讼请求。案件受理费747元，由芦**公司承担。

上诉人诉称

宣判后，芦**公司不服，向本院提起上诉称：一、王*、程**的诉讼请求是判决芦**公司给付违约金，而原审法院在王*、程**没有变更诉讼请求的情况下判决芦**公司给付违约损失，已经超出了诉讼请求。二、2013年4月20日讼争房屋因地震受损，须经加固维修并验收合格后才能办理权属登记，此后芦山县政府因灾后重建需要征收芦**公司土地，至今双方仍未达成征收协议，在上述不可抗力和情势变更因素消除之前，原审法院判决芦**公司为王*、程**办理相关权属登记已属适用法律错误。综上，请求二审法院：1.撤销原判决第一、二、三项，并将本案发回重审；2.由被上诉人王*、程**承担本案一、二审诉讼费用。

被上诉人辩称

被上诉人王*、程**答辩称：一、无论是依照《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，还是按照双方所签补充协议第8条的约定，芦**公司都应承担相应的违约责任，原判决也并未超出王*、程**的诉讼请求。二、原判决已经考虑到了地震因素，并将讼争房屋加固维修期间芦**公司应当承担的违约责任免除；此外，芦**公司主张其因情势变更可继续免责的理由不能成立。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

二审中，上诉**威公司和被上诉人王*、程**均未提交新的证据。

本院查明

二审经审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。

二审另查明，王*、程**与芦**公司所签补充协议第8条约定：“对《合同》第20条的补充约定：乙方（王*、程**）须在接到甲方（芦**公司）通知之日起30天内协助甲方办理房产权属登记手续并缴纳有关税费……”

本院认为

本院认为，本案中王*、程**与芦**公司所签《商品房买卖合同》与补充协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对双方均具有约束力。由于买受人王*、程**已经依约交纳了购房款，故出卖人芦**公司也应依照《中华人民共和国合同法》第一百三十六条“出卖人应当按照约定或者交易习惯向买受人交付提取标的物单证以外的有关单证和资料”及《最**法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条“合同法第一百三十六条规定的‘提取标的物单证以外的有关单证和资料’，主要应当包括保险单、保修单、普通发票、增值税专用发票、产品合格证、质量保证书、质量鉴定书、品质检验证书、产品进出口检疫书、原产地证明书、使用说明书、装箱单等”的规定，向买受人王*、程**交付购房款正式发票。对于芦**公司是否应当协助王*、程**办理讼争房屋的权属证书，《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”此外，根据双方所签补充协议第8条也可确认，本案中芦**公司负有为讼争房屋办理权属登记手续的义务，但由于王*、程**的诉讼请求仅为要求芦**公司履行协助义务，因此原审法院判令芦**公司协助王*、程**办理讼争房屋权属证书符合法律规定和双方约定。

对于本案中芦**公司是否应当承担违约责任，《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（二）项规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日……”该条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中**银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”由于本案中王*、程**所购房屋为预售商品房，双方未约定办理房屋权属登记的期限，而芦**公司目前尚未依约为王*、程**办理讼争房屋的权属证书，已超过法定90日期限，因此其理应承担相应的违约责任。此外，原审法院考虑到不可抗力因素，在计算上述法定90日期限时将地震发生后讼争房屋的维修加固及验收期间从中扣除，酌情确定2014年10月21日为违约损失起算之日，在此基础上判决芦**公司按中**银行同期同类银行贷款基准利率加收30%的标准赔偿王*、程**违约损失，该处理并无不当。

综上所述，上诉**威公司的上诉理由不能成立，原判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费4495元，由上诉人芦山森**有限公司负担。一审案件受理费按一审判决执行。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年四月二十七日