赵红诉陈晓碧租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

原审原告赵*与陈**租赁合同纠纷一案，前由绵阳**民法院作出（2014）涪民初字第4308号民事判决。宣判后，原告赵*不服，上诉至本院。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。上诉人赵*及其委托代理人钟*、王*，被上诉人陈**及其委托代理人李**到庭参加诉讼.本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审查查明：位于绵阳市涪城区阳光水岸8-5营业用房一间属陈**所有。案外人廖**承租该房屋用于经营老车手洗车场，承租期限于2014年2月25日届满。廖**在租赁期限将满时对外发布转让该洗车场的公告，赵*看见后有意受让，遂和廖**及老车手洗车场业主陈**、唐*、刘**协商，在和廖**达成口头转让协议后，于2014年2月26日分别和陈**、唐*、刘**签订了《房屋租赁合同》。其中赵*（乙方）和陈**（甲方）所签订的《房屋租赁合同》约定：1、甲方将位于绵阳市涪城区阳光水岸8-5营业用房一间，出租给用户作营业用房使用；2、租赁期限从2014年2月26日起至2019年2月25日；3、营业用房为清*营业用房，不继续使用时，须恢复原状；4、租金每月1600元，一年19200元；5、违约责任：（1）、房屋因城市建设需要被列入拆迁范围或其他损失致使乙方无法正常使用时，甲方乙方均不承担违约责任；（2）由于乙方原因不能继续履行时，甲方按未满租金的一半退还乙方，但抵押金不退还；（3）由于甲方原因要求提前解除合同的，需提前30日通知乙方，退还乙方已交的未满租金，并按未满租金的一半向乙方支付违约金，退还减去应由乙方承担费用的抵押金；6、合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，赵*即向陈**支付了一年的租金19200元及抵押金2000元，并开始继续经营老车手洗车场。

2014年3月19日，老车手洗车场面前的道路被挖断，赵*停止营业，并于2014年3月20日告知陈**及其它营业用房的业主唐*、刘**，要求解除房屋租赁合同，并要求廖**退还转让费，无果，遂起诉至涪**法院，以陈**及唐*、刘**欺诈为由，要求撤销房屋租赁合同，后变更为以不能实现合同目的为由，要求解除房屋租赁合同，并要求被告方退还租金即抵押金。另查明，从赵*提交的老车手洗车场现场照片可以看出，圣水涪江大桥的桥引部分高出老车手洗车场地面约50公分。

一审法院认为

原审法院认为：赵*和陈**签订的《房屋租赁合同》，约定的内容系双方的真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效，应当受法律保护。赵*系在看见廖**转让老车手洗车场公告后有意接手，才和廖**、陈**、唐*及刘**协商承租房屋的，对原告赵*关于“承租房屋的目的系继续经营洗车场”的主张，原审法院予以采信。赵*和陈**于2014年2月26日签订《房屋租赁合同》时，该地段圣水涪江大桥及滨河西路下穿通道项目已经开始封闭施工，赵*对此是明知的。但当时车辆尚能进入洗车场完成洗车，即赵*尚能正常经营。其后，随着圣水涪江大桥及滨河西路下穿通道项目建设的逐步推进，老车手洗车场面前的通道于2014年3月19日被挖断，致赵*不能再正常经营老车手洗车场。老车手洗车场面前道路被挖断致使赵*不能正常使用承租的房屋，系政府修建圣水涪江大桥及滨河西路下穿通道项目的原因，赵*对此并无过错。按照《中华人民共和国合同法》第二百三十一条“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同”的规定，原审法院对赵*要求解除《房屋租赁合同》的诉求，予以支持。陈**声称从未收到赵*解除合同的通知，但在赵*起诉后原审法院于2014年4月23日向陈**送达传票、应诉通知书等法律文书时，应当视为赵*解除合同的通知已经送达陈**。按照《中华人民共和国合同法》第九十六条“合同自解除通知送达对方时解除”的规定，赵*和陈**于2014年2月26日签订的《房屋租赁合同》应当于2014年4月23日解除，即赵*向陈**支付房屋租金的期间为2014年2月26日至2014年4月23日。按照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，原告赵*和被告陈**签订的《房屋租赁合同》解除后，原告赵*应当将承租的房屋退还给原告陈**。原告赵*声称曾短信通知被告陈**解除合同，但未提交证据证明短信内容，即无证据证明原告赵*在提出解除合同的要求后，提出过退还被告陈**承租房屋的要求，故2014年4月23日至今，绵阳**光水岸8-5营业用房一间仍系原告赵*实际掌控、占用。原告赵*应当按照《房屋租赁合同》约定的租金标准向被告陈**赔偿2014年4月24日起至实际向被告陈**退还房屋之日止的租金损失。被告陈**已经收取原告赵*一年的租金19200元，在扣减原告赵*应当承担的房屋租金及租金损失后，应当将剩余款项退还给原告赵*。对原告赵*要求被告陈**全额退还租金19200元的诉求，原审法院予以部分支持。如前所述，老车手洗车场面前道路被挖断致使该洗车场不能正常经营，系不可归责于原告赵*或被告陈**的事由。故被告陈**对所收取的抵押金2000元需退还原告赵*。遂判决如下：一、原告赵*和被告陈**2014年2月26日签订的《房屋租赁合同》于2014年4月23日起终止履行；二、原告赵*在本判决生效之日起十日内向被告陈**退还所承租的绵阳**光水岸8-5营业用房一间；三、原告赵*向被告陈**赔偿从2014年4月24日起至实际退还绵阳**光水岸8-5营业用房一间之日止，按照1600元／月的标准向被告陈**赔偿租金损失；四、被告陈**在原告赵*将绵阳**光水岸8-5营业用房一间退还后的三日内，向原告赵*退还剩余的租金（剩余租金的具体数额计算至原告赵*实际退还绵阳**光水岸8-5营业用房一间之日）；五、被告陈**在本判决生效之日起十日内向原告赵*退还抵押金2000元。如果未能按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；六、驳回原告赵*的其他诉讼请求。

上诉人诉称

赵**上诉理由为原审判决在决定上诉人与被上诉人之间的租赁关系于2014年4月23日解除的同时，又判令上诉人向被上诉人支付2014年4月23日之后房屋占用费不当。上诉人之所以要解除合同，就是因为租用的房屋无法继续使用，上诉人在起诉前就已要求被上诉人收回房屋，由于被上诉人不同意解除合同，一直未来接收房屋，且在整个诉讼过程中，由于被上诉人房屋无法用于经营使用，上诉人并未使用被上诉人房屋，因此一审法院判令上诉人向被上诉人支付房屋占用费是毫无道理的。为维护上诉人的合法权益，特向贵院提出上诉，望依法支持上诉人的各项诉讼请求。

被上诉人辩称

被上诉人陈**答辩称：1、租用的营业用房完全能够经营使用。我与上诉人签订合同时明确约定出租的是营业用房，至于租用者经营什么，与我毫无关系；2、上诉人赵*仍掌控使用该营业用房，合同履行过程中赵*单方提出解除合同，属单方违约，应当按合同条款的约定继续履行合同；3、对出租设施不继续使用时赵*一方应将其恢复原状；4、上诉人赵*应与我办理正式退房手续；5、本案一、二审的诉讼费由上诉人赵*承担。

本院查明

二审中，双方当事人没有新证据向法庭提交，本院对一审查明的事实予以确认。二审中，赵*已于2015年3月12日将争议房屋退还给陈**。

本院认为

本院认为赵*和陈**之间订立的房屋租赁合同为有效合同。因合同目的不能实现，该合同已于一审法院传票、应诉通知书等法律文书送达到陈**时解除，对此一审判决已经详细阐述。赵*所持合同已经解除，不应再向陈**支付房屋占用费的上诉理由，因赵*在2014年4月23日后仍然实际占用争议房屋，且并未提交曾经通知陈**进行房屋交接并已搬离争议房屋的证据，故一审法院按照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，判决其支付房屋占用费并无不当。原判认定事实清楚，适用法律正确，赵*的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币330元，由上诉人赵*负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年三月三十日