肖**与四川衡**限责任公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告肖**与被告四川衡**限责任公司（以下简称：衡**司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告肖**的委托代理人方波，被告衡**司的委托代理人吴*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告肖*秀诉称，2009年9月9日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，原告按约向被告支付了购房款，出卖人应当在2010年1月15日前向买受人交付该商品房。被告实际交付是2011年1月15日。根据合同约定，被告应支付原告违约金及逾期利息27831.36元，但原告因被告逾期交房而导致门面租赁实际损失42840元。另按照约定，原告应当在2012年1月15日前取得房屋所有权证书，但被告于2014年11月20日才办好，且未交付原告。根据合同约定，被告应当按照合同约定向原告支付违约金81130.28元。原、被告多次协商未成，请求判令被告：一、向原告交付房屋所有权证书；二、向原告支付交房造成的损失42840元及逾期办理房屋所有权证书的违约金81130.28元。

被告辩称

被告衡**司辩称，被告已经办理好房产证可以立即交付原告；门面租金损失从2010年3月31日起至2011年1月15日止的租金损失已经过了两年时效，原告损失和被告行为无因果关系；违约金是按天计算，也应当受两年时效限制，违约损失并不存在，原告无证据证明被告逾期交房造成任何损失；原告存在逾期付款行为，因为原告逾期付款导致被告逾期交房和办理房产证，被告不存在任何过错。

本院查明

经审理查明，2009年9月9日，原、被告在东坡国际花园售房部签订了《商品房买卖合同》，主要约定：“原告购买东坡国际花园的22号、24号商用门市，面积139.16平方米，单价5500元／平方米，总价款765380元。第六条第2项，采取分期付款方式，签订合同时付款55万元，余款215380元于2009年12月31日前付清。第十条第一款（1）项规定，逾期在30日内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，并于实际支付应付款之日起同日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。逾期超过30日后，出卖人有权解除合同……。第十一条第（一）款，出卖人应当在2010年3月31日前向买受人交付该商品房。第十三条第1款（1）项，逾期在30日之内自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交房价款万分之壹的违约金，并于该商品房实际交付之日起同日内向买受人支付违约金，合同继续履行……。第十九条第（一）款初始登记，商品房交付使用后，360日内（该时限不超过90日）出卖人应当在2011年3月25日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。第（二）款转移登记第2项第（1），买受人有权退房……。买受人不退房的，合同继续履行，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付已付款万分之壹的违约金，并于出卖人实际取得房屋所有权书之日起30日内由出卖人支付。

合同签订当日，原告按合同约定，支付了被告购门市款55万元，余款215380元未按约定在2009年12月30日前支付。原告分别于2010年1月18日支付了10万元，2010年5月10日支付了7万元，2010年8月10日支付了余额45380元。被告在超过合同规定的9个半月后即2011年1月15日交付了房屋给原告。2014年10月20日与2014年10月22日，被告分别为原告办理了房屋产权证及土地使用权证，共同共有人为肖**、吕**（夫妻），但两证一直未交付原告。原告收到房屋后于2011年1月18日将房屋以每月4731元出租给朱**五年，双方签订了租赁合同。双方曾多次协商，无法达成协议，原告遂具状诉讼至本院。

以上事实，有《商品房买卖合同》、《收据》、《眉权房权证字第0234044号》、《眉市国用（2014）第13086号》、《租赁合同》及原、被告的当庭陈述予以证实。

本院认为

本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，该合同合法有效。首先，原告迟延履行付款义务是否构成违约，是否导致被告有权拒绝履行义务。本院认为，原告在履行期限到来后未及时履行支付款项，违反了履行期限的规定。而被告在交付房屋时亦迟延履行，按合同法规定，双方均属违约，但双方在合同履行过程中均未向对方提出违约请求。原告交纳最后一笔购房款后，被告仍未交付房屋，并且亦未办理产权证书及交付而导致违约，故对被告的抗辩本院不予采纳。原告请求门面租金是否过了两年诉讼时效，《民法通则》第137条仅规定诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起算。根据诚实信用原则之要求。对违约损害赔偿请求权理应对照当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年来确定诉讼时效期间起算日，即：因违约行为产生的损害赔偿请求权的诉讼时效期间，应从权利人能够或者应当能够确定违约行为及损害结果之日起算。原告在2011年1月15日收到房屋后并及时出租，原告当时已知道被告交房超过了9个半月，已知道权利被侵害，原告应当在2013年的1月15日前行使诉讼权利保护，现过了两年的时间，已超过了受保护的诉讼时效，故对原告要求赔偿门面租金损失的请求不予支持。第三、双方对交付产权证书亦进行了约定，按合同的约定，被告应当于2011年3月26日前向原告交付产权证明。原告主张从实际交付之日起计算，从2011年1月15日起扣除一年期间后至2014年10月20日办证止的时间为1009天，金额为77226.84元。本院对原告该项请求予以支持。综上所述，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、本判决书生效后十日内，由被告四川衡**限责任公司向原告肖**交付眉权房权证字第0234044号房屋所有权证书、眉市国用（2014）第13086号土地使用权证书；

二、本判决生效后十日内，由被告四川衡**限责任公司支付原告肖**违约金77226.84元；

三、驳回原告肖**的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费1390元，由原告肖**负担400元，被告四川衡**限责任公司负担990元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。上诉于四川省**民法院。

裁判日期

二〇一五年三月二十五日