成都蓉**有限公司与成都鑫**责任公司租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人成**有限公司（以下简称蓉**公司）因与被上诉人成都鑫**责任公司（以下简称鑫**司）租赁合同纠纷一案，不服四川省**民法院（2014）成民初字第1354号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月23日受理后，依法组成合议庭，于2015年7月22日公开开庭进行了审理。上诉人蓉**公司的法定代表人王*及其委托代理人谭**，被上诉人鑫**司的委托代理人陈**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明，2011年6月30日，四川西南铁路国际旅行总社（以下简称西铁旅总社）作为甲方、鑫**司作为乙方，双方签订《租赁合同》，约定：甲方同意将位于成都市火车东站高架夹层区域总计建筑面积9800平方米的房产出租给乙方，用于各类非餐饮类业态经营，禁止从事快餐制作、加工和销售，禁止设置自助银行及ATM机设备，禁止设置书店、茶吧、水吧，如乙方改变用途，应事先征得甲方书面同意。租赁期限从2011年10月11日至2021年10月10日，2011年7月11日至同年10月10日为免租期。乙方承诺，其签订的租赁户不得再次将承租房产转租，如发生再次转租的情形，则乙方向甲方支付违约金并就甲方遭受的损失承担赔偿责任，甲方可提前终止本合同。

2012年1月8日，鑫**司向成都积**限公司（以下简称积尚公司）出具《授权书》，声明其委托积尚公司处理积尚东客站原产地主题商场一切事务。

2012年1月20日，鑫**司作为甲方、蓉**公司作为乙方，双方签订《租赁合同》，约定：乙方承租甲方的商铺位于甲方商场内D区，面积2091.89平方米，租赁期限从2012年5月1日至2017年4月30日，自租金起算起1年内租金不变，为260元／月／平方米，自第二年起每年递增10%，乙方应于本合同签订后3日内向甲方支付6个月租金3263352元作为首期租金，并向甲方缴纳押金543892元，押金在合同履行期间由甲方无息保管，本合同终止日该押金自动转为乙方售出物品或服务的质量保证金，本合同终止后3个月后的10日内乙方售出物品或服务无投诉、赔款等，该款由甲方退还乙方。在首期租赁到期前十五日，乙方应向甲方支付下期6个月租金。甲方应为租赁商铺安装电力计量分量表，乙方自行承担因其使用产生的电费。物业管理费为20元／平方米，每月由乙方负担。乙方逾期支付其应付的租金或其他费用超过30天的，甲方有权书面通知乙方解除合同，乙方应支付本合同约定的最后一期租金的6倍作为违约金。若该违约金低于甲方遭受的损失，乙方应足额赔偿。若甲方交付的商铺存在重大缺陷，危害乙方安全，或者甲方无权按本合同规定出租该商铺，致使乙方不能实现租赁目的的，乙方有权书面通知甲方解除合同，甲方支付本合同约定的最后一期月租金的6倍作为违约金，若该违约金低于乙方损失，甲方应足额赔偿。该合同第六条内容为：1.该商铺的交付日为2012年1月1日。2.甲方应将满足正常使用状态的商铺交付给乙方，双方届时应签署商铺交付确认书，确认书签署之日为商铺交付之日。

2011年12月8日，鑫**司出具《收据》，载明：收到王**（王*）场地定金50万元。2012年1月12日及17日王**通过银行向鑫**司转款50万元、50万元，同年1月18日王**向鑫**司转款100万元，同年1月20日蓉**公司通过银行向鑫**司付款100万元，上述款项共计350万元，鑫**司确认收到上述款项。在原审中，蓉**公司主张其中50万元为保证金，其余300万元系商铺租金。而鑫**司主张按照合同约定，350万元款项中的543892元系保证金，余款2950128元是预付租金。

2012年7月11日，蓉**公司向鑫**司提出申请，内容包括要求鑫**司给予其政府招商区域保护，在未来3个月内请鑫**司不要到绵阳等10个城市招商等。2013年6月13日，积尚公司向蓉**公司发函，要求蓉**公司支付2012年11月1日至2013年5月31日期间的租金3807236.20元。蓉**公司法定代表人王*的父亲王**为签收并签署“已收阅，希望具实协商处理为盼。王**（代）2013年6月25”字样。2013年12月18日鑫**司向蓉**公司邮寄送达律师函，向蓉**公司催收租金。因蓉**公司未再向鑫**司支付租金，鑫**司于2014年6月5日提起本案诉讼，蓉**公司在举证期限内提出反诉。

另查明，蓉**公司系由自然人王**独自出资100万元，于2012年1月9日登记设立，注册资本100万元，法定代表人为王**。2013年5月16日，王**作为转让方、王**的儿子王*作为受让方，双方签订《股权转让协议书》，约定王**将其持有的该公司20%的股权转让给王*。现该公司法定代表人为王*。

一审法院认为

在原审中，蓉**公司为支持其诉讼主张，申请证人王*、赖**出庭作证。王*出庭作证称：其在2011年8月至2013年2月期间在积**司担任招商部经理，因在其工作期间对商铺实际面积、附属设施及相应水电气度数均未明确，交付时需要书面说明，而鑫**司并未说明，故其认为案涉合同约定的商铺未予交付。赖**出庭作证称：其曾在鑫**司任管理部兼招商部经理，并于2012年3月调离东客站项目，在其调离前案涉合同约定商铺未予交付。鑫**司质证认为，王*和赖**现与蓉**公司的法定代表人王*合作成立了阳光100超市，属利害关系人，对证人证言的真实性不予认可。原审法院认为，证人证言系传来证据，在无其他相应证据佐证的情况下，证言内容的真实性无法确认，不予采信。

鑫**司一审诉讼请求：1.判决解除鑫**司与蓉**公司于2012年1月20日签订的《租赁合同》；2.判令蓉**公司向鑫**司支付截止2014年4月30日的逾期未付租金共10097285.6元；3.判令蓉彩尚向鑫**司支付违约金4777868.4元；4.本案诉讼费由蓉**公司负担。

蓉**公司反诉请求：解除蓉**公司与鑫**司于2012年1月20日签订的《租赁合同书》；鑫**司立即退还蓉**公司已支付的租金及保证金共计350万元，并支付资金占用利息。

原审法院认为，鑫**司与蓉**公司于2012年1月20日签订的《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应按约履行自己的合同义务。现双方均认为对方违约导致合同目的无法实现，请求法院解除案涉租赁合同，表明案涉合同双方当事人已丧失对彼此的信任，合同已丧失了继续履行的基础，故对双方当事人提出的解除合同的诉讼请求，依法予以支持。根据查明的事实，双方签订合同的时间为2012年1月20日，而合同第六条载明“该商铺的交付日为2012年1月1日”，故签订合同时双方实际已确认案涉租赁物已交付。虽然该条同时又载明了“甲方（出租方）应将满足正常状态的商铺交付乙方，双方届时应签署商铺交付确认书予以确认。确认书签署之日，为商铺交付之日”，看似与双方确认的“商铺交付日为2012年1月1日”的内容相矛盾，但从整个合同签订及履行过程来看，截至合同签订当日，蓉**公司已向鑫**司支付租金及保证金共计350万元，合同签订后至鑫**司提起本案诉讼，蓉**公司在长达两年半的时间中既未对商铺是否交付提出异议，也未要求鑫**司退还已交付的款项，反而申请鑫**司对蓉**公司就案涉租赁商铺的招商工作给予区域性保护，上述事实足以认定在双方签订合同前商铺已于2012年1月1日交付，签订合同即是对商铺交付的确认。

因蓉**公司在合同签订前已向鑫**司支付350万元作为保证金和租金，按照合同约定其中保证金应为543892元，余款2956108元应为预付租金，尚欠付首期租金为313224元，双方在合同中明确约定租赁起始日为2012年5月1日，首期租赁期到期前十五日蓉**公司应向鑫**司支付下期6个月租金，故蓉**公司支付第二期租金的时间应为应为2012年11月15日。而蓉**公司在支付首期租金后未再支付后期租金，构成违约，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定及案涉合同“蓉**公司逾期支付应付的租金或其他费用超过30天的，鑫**司有权解除合同，在此情况下蓉**公司应支付本合同约定的最后一期月租金的6倍作为违约金”的约定，鑫**司提出解除租赁合同，由蓉**公司支付截止2014年4月30日前的欠付租金10097285.6元的诉讼请求，具有相应事实依据和法律依据，依法予以支持。

因鑫**司和蓉**公司在《租赁合同》中约定，逾期支付租金超过30天的，导致鑫**司解除合同时，蓉**公司应支付本合同约定的最后一期租金的6倍作为违约金，按此约定计算，蓉**公司应向鑫**司支付违约金4777868.4元。蓉**公司主张约定的违约金过高，应予调低，对此原审法院认为，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及最**法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，结合本案的具体情况，综合考虑公平原则和诚实信用原则，案件的实际履行情况等因素，酌定将蓉**公司向鑫**司支付的违约金调整为欠付租金的30%即3029185.6元。

对蓉**公司抗辩并反诉称鑫**司未履行交付租赁物的义务，因与本案查明事实不符，对其该项主张不予支持。对蓉**公司提出的判决鑫**司退还已收取保证金及租金，支付资金占用利息的反诉请求，因缺乏事实依据和法律依据，不予支持。

据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十八条第一款、第二款、第三款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最**法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，判决如下：一、解除成都鑫**责任公司与成都蓉**有限公司于2012年1月20日签订的《租赁合同》；二、成都蓉**有限公司于本判决生效之日起十五日内向成都鑫**责任公司支付租金10097285.6元；三、成都蓉**有限公司于本判决生效之日起十五日内向成都鑫**责任公司支付违约金3029185.5元；四、驳回成都鑫**责任公司的其他诉讼请求；五、驳回成都蓉**有限公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费111050.9元、反诉案件受理费减半收取19080元，合计130130.9元，由成都蓉**有限公司负担。

上诉人诉称

上诉人蓉**公司上诉称：1.原判认定交付时间是2012年1月1日错误。2.因租赁物一直未达到交付条件，鑫**司未向蓉**公司交付租赁物，双方签订的租赁合同并未实际履行，鑫**司请求支付租金无事实依据。3.鑫**司签订合同时存在欺骗行为，租赁物是鑫**司从西**总社租赁的，鑫**司未告知蓉**公司关于租赁物的经营范围，因鑫**司违约转租，应当支持蓉**公司的反诉请求。4.原判采用纠问式审理属于程序违法。上诉请求：1.撤销原判第二项、第三项的内容；2.支持蓉**公司的反诉请求；3.诉讼费由鑫**司承担。

被上诉人辩称

被上诉人鑫**司辩称：1.原判程序合法。2.双方所签订合同之前，商铺已于2012年1月1日交付，是先交付，后签订的书面确认书。3.从双方履行合同看，蓉**公司已经交付租金300万元，交租金的最后一次是在双方签订租赁合同时。在起诉之前，蓉**公司既没有提出交付异议，也未提出退还租金或违约的请求。这足以说明商铺已经交付。4.2013年8月13日，在收到租金催收函，蓉**公司签收后并未提出异议，也能说明租赁物已经交付的事实。5.租赁物已按合同约定交付，本案违约方是蓉**公司。6.关于格式合同的问题，对外签订的租赁合同属于格式合同，已向一审法院出示多份租赁合同，有的合同没有约定交付时间，就以实际交付为准，有约定就按合同执行。7.关于保证金、预付租金交付时间问题，与合同的约定一致。

上诉人蓉**公司为了证明其上诉主张，申请证人王*出庭作证。王*出庭作证称：我是由鑫**司授权的积**司招商部经理，负责案涉租赁物的招商租赁工作。从2011年7月至2013年3月担任积**司招商部经理。具体工作主管火车东站所有夹层的招商工作。工作内容是引进商家，签订租赁合同、开业、运营等。2012年1月1日，我代表鑫**司与蓉**公司签订了租赁合同，为了好算帐，加上跨年度，签订合同的时间统一定为2012年1月1日。租赁房屋的交付、履行是我负责，在我的任期内，没有实际交付。如果交付的话，需要一个确认书，确定实际面积，公共面积、提供哪些服务，二次装修的范围、水电起止度数等，这些情况均会在确认书有明确说明，真实的面积应当以确认书的载明为准。因为公司为了统一形象，各种设施如监控没有投入，交付有缺陷。

上诉人蓉**公司质证认为，证人证言是真实的。租赁合同是证人亲自所签，签订时间2012年1月10日，不是原判认定的2012年1月1日。证人证言证明了2012年1月1日交付时间是统一的。证人作为涉案合同的签订者，证言具有真实性、合法性、关联性。

被上诉人鑫**司质证认为，证人在一审中已经出庭作证，一审中蓉**公司的代理人所问的问题与二审中所做的陈述不一致。证言内容真实性有异议。表现在：1.证人在签订合同时不是鑫**司的工作人员，有可能是积尚公司聘请的工作人员。2.对合同签订时间予以否认，其所做的陈述不真实，一审中蓉**公司的代理人均予以确认。3.对于格式合同的表述：没有统一表述为交付时间为2012年1月1日，只有本案的租赁合同的交付时间才是2012年1月1日。4.对证人作证的合法性持有异议。证人王成与本案蓉**公司联合经营一家超市。5.证人所述与本案不具有关联性。

本院认为

本院认为，证人证言的真实性、合法性、关联性及是否达到证明目的，结合其他证据综合判断。

二审查明，蓉**公司认为案涉合同没有签订的时间，原判认定的签订时间错误；对案涉合同第六条的表述不清楚。遗漏了案涉合同第九条商铺如何交接的内容及第十六条合同生效条件的内容。对其余事实无异议。

鑫**司对原判认定的事实无异议。

对当事人均无异议的事实，予以确认。

本院认为，鑫**司与蓉**公司签订的《租赁合同》，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。因双方一致同意解除案涉合同，案涉合同已经解除。本案的争议焦点是：案涉合同是否已经履行，如果已经履行，双方是否有违约行为。

关于案涉合同是否已经履行，如果已经履行，双方是否有违约行为的问题。

根据查明的事实，蓉**公司交纳了部分租金及保证金，履行了合同。在蓉**公司交纳租金后，鑫**司依约应当将租赁物交付给蓉**公司。如果鑫**司不交付租赁物，将构成违约。蓉**公司可以催告鑫**司交付租赁物，如果鑫**司经催告后仍不履约，蓉**公司可以解除合同并要求鑫**司承担违约责任。但是蓉**公司至今没有提供证据证明曾经催告过鑫**司交付租赁物，反而是在合同约定的履行期间内申请鑫**司对蓉**公司的案涉租赁物的招商工作给予区域性保护。在蓉**公司没有按照约定交纳后期的租金的情形下，鑫**司多次催告蓉**公司交纳租金，蓉**公司在收到鑫**司的催告后，如果鑫**司没有依约履行合同，蓉**公司依法可以行使抗辩权，但是蓉**公司从未行使过抗辩权，而是希望与鑫**司具实协商处理欠付的租金。以上事实可以证明鑫**司已经按约履行了合同约定的义务，蓉**公司提供的证人证言不足以证明鑫**司没有按约交付租赁物。上诉人蓉**公司认为鑫**司没有履行案涉合同的主张，事实依据不足，不予支持。

按照合同第六条“1.该商铺的交付日为2012年1月1日。2.甲方应将满足正常使用状态的商铺交付给乙方，双方届时应签署商铺交付确认书，确认书签署之日为商铺交付之日”的约定，第六条第2项“甲方应将满足正常使用状态的商铺交付给乙方，双方届时应签署商铺交付确认书，确认书签署之日为商铺交付之日”的内容是预先拟定的，未经双方协商，依据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”的规定，案涉合同第六条第2项的内容属于格式条款。第六条第1项“该商铺的交付日为2012年1月1日”是手写的，该项内容是经双方协商确定的，不是格式条款。依据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”的规定，应当以第六条第1项的内容确认商铺的交付日为2012年1月1日。原判认定正确，予以维持。

因蓉**公司没有按照约定交纳后期的租金，构成违约，依法应当承担违约责任。原判认定蓉**公司交纳保证金543892元，预付租金2956108元，尚欠付首期租金为313224元，蓉**公司支付第二期租金的时间应为应为2012年11月15日，因上诉人蓉**公司没有提供证据证明原判认定存在不当的情形，予以维持。

依据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”的规定，上诉人蓉**公司认为未经西铁旅总社同意鑫**司转租导致案涉合同无效的主张，法律依据不足，不予支持。

上诉人蓉**公司认为原判采用纠问式审理属于程序违法的主张，没有法律依据，不予支持。

综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费121559元，由成都蓉**有限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年八月十日