刘*、朱**与四川兴**有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告朱**、刘**被告四川兴**有限公司（以下简称“兴**司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年6月30日受理后，依法组成合议庭于2014年9月24日、2014年11月24日公开开庭进行了审理。原告朱**、刘*的委托代理人朱**，被告兴**司的委托代理人吴*到庭参加诉讼。本案现已审理终结，

原告诉称

原告朱**、刘*诉称，2012年2月5日，二原告与被告在大邑**售楼中心签署了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于大邑县大邑大道春天国际商品房一套，合同签约备案号：CH-01-0605，合同约定的房屋总价款为460，895.00元。被告应当在2012年9月30日前向二原告交付符合合同约定及国家相关质量标准规定的商品房。合同签订当日，二原告即支付了首付款230，895.00元，余款230，000.00元通过公积金贷款的方式支付被告。房屋竣工后，二原告发现房屋明显存在不符合合同约定及国家规定的情形：1、18层跃19层无楼梯；2、19楼主卧室未安装玻璃窗、推拉门；3、19楼卫生间中央直立一根70cm＊70cm的烟道，且无下水管（在签订合同时被告提供给二原告的样板房内，19层卫生间并无烟道）。二原告购买的房屋存在以上问题外，被告至今未能提供符合合同约定及国家规范规定的商品房交付应具备的相关手续，即该商品房至今不具备交付条件。被告的行为已构成违约，应依照法律规定及合同约定承担相应违约责任。即应安装符合质量标准的楼梯、玻璃门、推拉窗及19层卫生间的下水管，并拆除19层卫生间的烟道，在符合合同约定及国家质量标准的前提下经验收合格后交付给二原告，并承担逾期交房的违约金。现起诉要求被告将原告所购买的春天国际10幢4单元1802号跃层房屋安装符合质量标准的户内楼梯及上层（19层）房间的玻璃窗、推拉门及上层（19层）卫生间下水道，拆除上层（19层）卫生间中央直立的烟道，并经验收合格后交付原告：被告支付截止2013年9月2日止的逾期交房违约金46，596.48元，2013年9月3日起按每天138.27元的标准支付逾期交房违约金。

被告辩称

被告兴**司辩称，被告向原告交付的房屋使合格的，符合交付条件；在合同中并未对19层的玻璃窗、推拉门的安装进行约定；19层的房间时赠送使用，并未约定用途，不存在安装下水道德问题；烟道是按图纸设计进行的施工，不可能进行拆除；房屋存在的是一般的质量瑕疵，并不能作为原告拒绝收房的理由，不应由被告承担逾期交房的违约责任。即便有违约行为，违约金也过高应予调减；楼梯可以为原告做，也可以按照以前给付其他业主的标准3，000.00元，由原告自己安装。

本院查明

经审理查明，2012年2月5日，原告朱**、刘*与被**公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：原告购买被告开发的位于大邑大道“春天国际”商品房632号10幢4单元18楼2号一套；套内面积99.61平方米，建筑面积115.89平方米；单价每平方米4，627.00元，总价460，895.00元；原告支付首期购房款230，895.00元，余款230，000.00元采用公积金贷款形式支付；交房时间为2012年9月30日前，除不可抗力外，被告未按照合同第十条约定的期限和条件将商品房交付的，按照下列方式处理：按照逾期时间，分别处理（1）和（2）不做累加；（1）逾期在30日之内（该时限应当不小于第九条第（1）项中的时限），自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不小于第九条第（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起当日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已支付款万分之三（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起当日内向买受人支付违约金等内容。该《商品房买卖合同》后附有10-4-18-02下户型图及10-4-18-02上户型图两份图纸，两份户型图上均明确标注有楼梯位置，上户型图上并无烟道位置的标注，也无下水道、推拉门及玻璃窗的标注。“春天国际”10号楼于2012年9月30日通过竣工验收，并已取得产权。原告于2012年10月17日到被告处验房时因诉请原因无法达成一致意见，遂诉至本院。未查明案件事实，本院到现场拍摄了房屋现状照片并经双方当事人质证认可。根据拍摄的照片显示，案涉房屋18层至19层楼梯未安装，19层楼房间内矗立烟道一根，房间至阳台出口未安装门、房间窗户已安装，房间内无下水道。另根据本院依职权调取的大邑县规划局出具的“关于春天国际10号楼的情况说明”显示：春天国际10号4单元楼18层4-1802套内面积为99.61平方米，公摊面积为16.28平方米，房屋建筑面积为115.89平方米，第18层楼顶（即19层）空间均为公共空间。对19层的性质双方在庭审中均认可系原告赠送使用面积。庭审中，原告明确要求被告对19层烟道进行整改，将烟道移动到房间之外，如不能整改则由被告赔偿30，000.00元；原告放弃要求被告安装19层房间窗户的诉讼请求，并明确对19楼未安装的推拉门及下水道可以不再安装，由被告折价补偿8，000.00元。

本案需要解决以下问题：一、原告购买的房屋是否存在瑕疵，被告应否就存在的瑕疵承担责任；二、被告是否存在逾期交房行为及原告主张的违约金是否合理的问题。

本院认为

一、关于原告购买的房屋是否存在瑕疵，被告应否就存在的瑕疵承担责任的问题。原告认为，因18层至19层楼梯未安装，19楼卫生间中央直立烟道一根影响居住，19楼房间推拉门未安装且无下水道，原告有权拒绝收房，被告应按原告的请求进行修复、整改并赔偿损失。被告认为《商品房买卖合同》第十五条“商品房质量、装饰、设备标准的约定”中载明“对于检查当中经双方确认的一般质量瑕疵，出卖人按照《商品房质量保证书》的约定在30天内进行保修，买受人不得以此为由拒绝接受该房屋。”楼梯未安装属一般质量瑕疵，原告以此为由拒绝收房的后果产生的逾期交房责任不能由被告承担。本院认为，原告朱**、刘*与被**公司签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。从《商品房买卖合同》所附的户型图及“春天国际”设计图、施工图、竣工图显示该套房屋18层至楼顶设计有楼梯，是原告得以进入18层楼顶的必要通道，如果不安装楼梯将对原告居住造成重大影响，不符合居住条件。故该瑕疵不能视为一般质量瑕疵，原告可以据此拒绝接受房屋，被告应当为原告修建符合设计标准的楼梯；对于双方所争议的19层，根据大邑县规划局“关于春天国际10号楼的情况说明”显示，该层系18楼楼顶，其性质属于公共区域空间。对此空间原告仅享有使用权而无所有权，双方在合同中也并未对该空间的使用用途进行过约定。原告对公共区域空间主张权利既没有合同约定，也不符合法律规定，本院不予支持。

二、被告是否存在逾期交房行为及原告主张的违约金是否合理的问题。《商品房买卖合同》中约定交房时间为2012年9月30日，如前所述，因被告未安装楼梯致房屋至今未达交付条件，应当承担逾期交房的违约责任。在被告未安装楼梯前，案涉房屋一直处于不具备交付条件的状态，该状态应在被告履行此义务后终止。故被告从2012年9月30日起至楼梯修建完成之前均处于因不具备交房条件而无法交付房屋的违约状态。在双方不能协商达成一致的情况下，为双方的损失不再继续扩大之考虑，宜确定被告在一定期限内为原告修建符合规划设计标准的楼梯，该期限以本判决确定的修建时间为准。本院确定的修建时间截止日即为原告主张的违约金截止日。《商品房买卖合同》约定出卖人逾期超过30日的，应从交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金。被告认为约定的违约金过高并请求予以调减。本院认为，由于被告逾期交房的违约行为必定会给原告造成一定的损失，在原告不能举证证明其具体损失的情况下，根据本院认定的违约期间，对原告诉请的违约金酌情考虑为一年4，500.00元为宜。从2012年9月30日应交房之日起至本院确定的楼梯修建截止日，对因被告逾期交房产生的违约金本院酌情考虑为10，000.00元。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告四川兴**有限公司在本判决生效之日起三十日内为原告朱**、刘*购买的商品房修建符合规划设计标准的楼梯；

二、被告四川兴**有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告朱**、刘*逾期交房违约金10，000.00元；

三、驳回原告朱**、刘*的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费483.00元，由被告四川兴**有限公司承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省**民法院。

裁判日期

二〇一五年一月三十日