杨**与余**、向全芝、谢**房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人杨**因与被上诉人余**、向全芝，原审被告谢**房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省彭州市人民法院（2012）彭州民初字第221号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月4日立案受理后，依法组成合议庭，本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明，谢**与杨*云系同居关系，杨*云将户口迁至谢**户内，自1995年左右起，共同同居生活。在同居期间，二人利用位于彭州市龙门山镇团山村8组属谢**的宅基地房屋和院坝（总计面积约360㎡），一直从事“农家乐”经营。2005年11月27日，经杨**（彭州市天彭镇安欣房屋中介所业主）的介绍，谢**、余**将经营的“农家乐”以16万元的价格出售给余**、向全芝夫妇，余**、向全芝当天以银行转账的方式向谢**付清了价款，并向杨**支付了中介费800元，次日，谢**、杨*云与余**、向全芝及杨**签订了《购房协议》。后谢**、杨*云将“农家乐”移交余**、向全芝。二人取得“农家乐”后，对“农家乐”进行扩建，2006年1月，买卖双方在彭州市龙门山镇人民政府办理房屋产权证书时被告知城镇居民在农村修建房屋不能办理房屋产权和土地使用证。后余**、向全芝经营至“5.12”大地震时，“农家乐”在地震中全部毁损。原审另查明，地震后，谢**家庭成员因诉争房屋的宅基地共分得三套统规统建房屋（每套70平方米），其中谢**与杨*云共同分得1套房屋。

余**、向全芝于2010年7月19日诉至原审法院，请求确认余**、向全芝与谢**、杨**之间签订的买卖合同无效，由谢**、杨**连带返还购房款16万元并支付资金利息。原审法院于2010年12月2日作出（2010）彭州民初字第1820号民事判决书，后谢**、杨**提出上诉。四川省**民法院于2011年7月14日作出（2011）成民终字第2443号民事裁定书，撤销原判，发回重审。

一审法院认为

原审法院认为，民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。本案双方当事人签订的房屋买卖协议，是谢**将宅基地使用权和院坝的土地使用权转让给了余**、向全芝。但余**、向全芝系城镇居民，因此，该房屋买卖协议违反了2004年10月21日**务院《关于深化改革严格土地管理的决定》（以下简称土地管理决定）中关于：“禁止城镇居民在农村购置宅基地。”的规定，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制规定。”的规定，余**、向全芝与谢**、杨**所签订的房屋买卖协议应属无效。

因**务院土地管理决定早就公布于社会，双方均应当知道，但谢**、杨**却将“农家乐”转让给余才元、向全芝，造成该房屋买卖协议的无效，且双方在彭州市龙门山镇人民政府被告知其转让“农家乐”的行为不受法律保护后，也未采取积极措施，相互返还，故买卖双方均有同等过错，根据合同法第五十八条中：“合同无效或者被撤销后，因合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，本案中，谢**因房屋买卖协议所收取的购房款应当退还给余才元、向全芝，并支付相应的资金利息。

对于资金利息的计算，因本案中购房款属合同无效后购房款的返还，原审法院认为资金利息的计算应当按照人民银行同期同类基准贷款利率进行计算，故余**、向全芝所主张的资金利息应自购房款交付之日2005年11月27日计算至2008年5月12日房屋毁损之日止，为25959.06元。但余**、向全芝实际使用谢**的“农家乐”也应当支付相应的房屋使用费。根据谢**的房屋面积和房屋情况，结合当地村民委员会对周边同等条件农家乐的平均价格证明和村民的相关证明，谢**的农家乐每年的占用费应以每年3万元为宜，截止5.12地震时，余**、向全芝占用房屋时间为897天，应支付谢**房屋使用费73726.04元。在本案中，资金利息和房屋使用费均系因合同无效所产生的损失，余**、向全芝和谢**对以上损失各应承担50%，即资金利息损失25959.06元，由余**、向全芝负担12979.53元，谢**负担12979.53元；房屋使用费73726.04元，由余**、向全芝负担36863.02元，谢**负担36863.02元。

关于对谢**与杨**是否应相互承担连带责任的问题。原审法院认为，余**、向全芝所提供的证据虽不能证明谢**与杨**系夫妻关系，但二被告在签订房屋买卖合同前已共同生活居住，杨**将其户口变更至谢**户内。且在5.12地震后，杨**作为谢**的家庭成员，与谢**共同分得一套70平方米的统规统建住房。故杨**与谢**系同居关系，虽余**、向全芝将购房款直接给付谢**，但杨**应当知悉该款，地震后杨**仍告谢**的家庭成员，且系同居关系。故该债务应当认定为谢**与杨**在同居期间所产生的共同债务，其二人对该款承担连带返还责任。

关于对诉争房屋及房内设施在地震毁损，是否应当赔偿的问题。原审法院认为，诉争的“农家乐”的房屋，因在“5.12”大地震时毁损，已不能返还，“农家乐”房屋的毁损，是“5.12”大地震造成，属于不可抗力，余**、向全芝并无过错。且谢**在地震后通过诉争的“农家乐”房屋所依附的宅基地已经取得总计210平方米的统规统建房屋，其“农家乐”房屋的毁损已经得到相应的补偿。谢**以“农家乐”房屋无法返还要求余**、向全芝进行赔偿，系重复对其损失要求补偿，故对谢**要求赔偿“农家乐”房屋毁损所致损失的辩称意见，原审法院不予支持。对谢**辩称移交给余**、向全芝的36个床位的全套设施、厨房的全套设施以及其它用具设备在地震中毁损，应当折价6.1万余元由余**、向全芝补偿的辩称意见，因床位、厨房的设施以及其他用具设备，是《购房协议》以外的财物，不属于合同法第五十八条中规定应当返还的财产，且谢**未提供证据证明其主张，故对此辩称理由，原审法院不予采纳。

关于对余**、向全芝是否应当赔偿谢**“农家乐”经营损失和青苗费损失的问题。

原审法院认为，对谢**辩称余**、向全芝经营已两年半时间，造成谢**经营损失25万余元由余**、向全芝赔偿的辩称意见，因谢**将其经营的“农家乐”移交给余**、向全芝后，并未进行经营，不存在经营损失。且“农家乐”的经营收入受经营方式、环境、市场需求等不确定因素影响，经营是否存在亏损或盈利均不确定，故对谢**的这一辩称理由，原审法院不予采纳。对谢**辩称余**、向全芝在接手“农家乐”进行扩建时，将建筑垃圾和渣土倾倒在谢**的承包地内，占地约1亩，造成谢**青苗费损失7000余元，因青苗费损失不属于《购房协议》无效后所导致的损失，不属于本案审理范畴，故对谢**的这一辩称理由，原审法院依法不予采纳。

综上，原审法院依照合同法第五十二条第（五）项，第五十八条，《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》（以下简称证据规定）第二条之规定，判决：一、谢**、杨**于判决生效之日起十日内返还余**、向全芝购房款160000元及赔偿资金利息12979.53元，合计172979.53元；二、余**、向全芝于判决生效之日起十日内赔偿谢**、杨**房屋占用费36863.02元；三、第一、二项品迭后，谢**、杨**于判决生效之日起十日内返还余**、向全芝购房款及赔偿资金利息共计136116.51元，谢**、杨**相互承担连带责任；四、驳回余**、向全芝的其他诉讼请求。

上诉人诉称

宣判后，杨**不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判驳回余才元、向全芝的诉讼请求。理由如下：1.原审法院对房屋买卖协议效力认定错误，该协议系买卖双方真实意思表示，并不违反法律禁止性规定。2.原审错误认定杨**与谢**的关系，据此判决杨**承担连带责任错误。杨**非案涉农家乐的出售方也非收款人和使用人，其与谢**系恋爱关系，双方未同居生活也未办理婚姻登记，无共同债权债务。杨**取得安置房是基于省市有关灾后重建的政策取得，而非基于和谢**的同居关系取得。

被上诉人辩称

被上诉人余**、向全芝辩称，1.土地管理决定系行政法规，违反该禁止性规定导致本案房屋买卖协议无效。2.从原审法院调取的证据看，谢**与杨**维持同居关系长达十余年，且二人共同经营案涉农家乐，且原审中杨**主张二被上诉人赔偿农家乐的经营损失，此抗辩主张系杨**对其经营农家乐行为的自认。3.杨**分配的灾后安置房是基于对案涉农家乐所属的宅基地的置换。综上原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

原审被告谢**自愿承担所有支付责任，同意杨**不承担连带责任。

本院查明

本院对原审已查明的事实及所采信的证据予以确认。

二审中，杨**提交了新证据：《彭州市人民政府关于加快灾后农村住房重建工作的实施意见》彭**（2008）36号（以下简称彭州市第36号文），拟证明杨**取得安置房并非因农家乐的房屋和宅基地，而是因为杨**户口在当地，根据彭州市36号文享受灾民政策。

余**、向全芝的质证意见为：上述证据三性无异议，但从该文件内容看，应该是在当地有宅基地才能享受安置房。

二审另查明，1.购房协议中写明甲方为谢**，其配偶栏处为杨长云签字捺印，乙方为余才元，其配偶栏处为向全芝签字捺印。

2.杨**在当地并无宅基地，5.12地震前居住在凤鸣湖边的由谢**与他人合建的房屋中。

3.案涉农家乐前期名称为凤鸣湖农家乐，后改名为杨二姐农家乐，直至出售于余才元、向全芝。

本院认为

本院认为，本案二审争议的焦点有二个，现评判如下：

二审裁判结果

一、关于案涉房屋买卖协议的效力。

虽余**、向全芝与谢**签订房屋买卖协议系双方真实意思表示，但因余**、向全芝系城镇居民，案涉农家乐系谢**在四川省彭州市龙门山镇团山村宅基地上的自建房，**务院于2004年10月21日发布的土地管理决定中有“禁止城镇居民在农村购置宅基地”的明确规定，故根据合同法第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制规定”的规定，本案房屋买卖协议中因出现违反行政法规强制性规定的情形，故应属无效协议。

二、杨*云应否承担连带支付责任。

本案中判断杨*云应否承担连带责任的依据是其分得灾后重建的安置房是基于何原因。根据彭州市第36号文，享受灾后重建安置房的补助对象是：经房屋安全评估为住房灾毁不能居住（灭失、倒塌、严重损坏）的本地正住户口的农村村民。条件是：1.户口是彭州市正住农村户口；2.因地震原因造成垮塌（包括排危拆除）或地震时虽未垮塌但经房屋安全评估为不能继续使用且须拆除的房屋；3.户口和灾毁房屋所在地均在同一村集体经济组织；4.灾毁房屋的所有权人及其共同居住的家庭成员（以2008年5月11日户口登记为准）。不能同时具备补助对象所有条件，但确因地震灾害导致无房可住的人员，经灾毁房屋所在地村民会议三分之二以上成员或村民代表大会三分之二以上代表同意，并报镇政府审核，市民政局审批，应给予补助的，参照本办法实施。

杨**上诉称，其享受灾后重建安置房系根据彭州市第36号文精神，其户口在四川省彭州市龙门山镇团山村。但根据上述文件内容可知，享受安置房的四个条件需同时满足。即使不能同时满足，也应因地震灾后导致无房居住，并经相应政府部门审批。本案中，杨**地震前在龙门山镇并无自有住房，且无宅基地，并不满足上述灾后安置条件。加之杨**在2010年8月9日原审法院庭审中明确表示其与谢**系“合伙关系、同居关系”，虽二审中杨**辩称二人仅为恋爱关系，也未共同经营农家乐，故不应承担连带责任，但因杨**满足户口在当地，并因与谢**共同居住生活的条件而享受地震后安置房政策，故本院认为杨**因案涉房屋的灭失而享受利益，亦应对由此产生的债务承担连带支付责任。

综上，杨**的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费的负担按原审判决确定的执行；二审案件受理费1800元，由杨**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年八月二十七日