周**与钟盛长、刘*、王*、成都市**责任公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人周**与被上诉人王*、钟盛长、周**、刘*、成都市**责任公司（以下简称精**司）房屋合同纠纷一案，不服成都市龙泉驿区人民法院（2013）龙泉民初字第2437号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭对本案进行了公开开庭审理，周**的委托代理人欧*小兵，王*及委托代理人陶**，周**（同为精**司的法定代表人）到庭参加了诉讼。钟盛长、刘*经本院合法传唤未到庭，本院依法对其进行了缺席审理。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院判决认定，王*于2001年3月27日与精**司签订《房屋购销合同》一份，由王*购买位于十陵镇北一路面积为58.2平方米的商铺一间，合同约定房价为116400元，交房时间为2001年6月8日，由精**司负责办理房屋产权。王*分别于2001年3月28日、2001年6月14日两次共计向精**司支付购房款110580元。2007年12月2日精**司负责人周**与钟**就龙泉驿区十陵镇北一路王*所在的商住楼进行改造事宜出具了委托书，由钟**全权负责该楼的拆迁补赔偿及建设工作。王*与钟**于2007年12月21日签订《房屋拆迁补、赔偿协议》，约定对王*购买的房屋（营业用房30平方米、住房28.2平方米）进行拆迁改造，并进行实物就地还房赔偿。双方还约定：一楼房屋就地临街面等面积还房赔偿，二楼住房等面积调整到一楼，但每平方米需补差价2000元，2011年6月31日前将房屋产权证办理完毕并交付给王*，2011年6月4日，钟**将房屋交给王*，同日，双方还约定，2011年3月至2011年6月共3个月的房租按每平方米80元计算，在2011年6月19日以前和铺面的赔偿问题一并解决。房屋拆迁改造完成后，由于交付给王*的商铺房屋内部存在柱子，与双方约定不符，并对王*的实际经营有所影响，因此，2011年6月26日，就铺面柱子的赔偿事宜，钟**与王*进行了磋商，钟**出具欠条，承诺给王*应得的柱子补偿金200000元，并同意于2011年12月31日前还清，否则按每天万分之五支付违约金。

2013年12月23日，十**出所出具证明，证明内容为：兹有王*所提供的房屋购销合同中所有的房屋地址按照公安机关的门楼牌号编制为龙泉驿区十陵灵龙路60号。十陵街道灵龙路22号1栋1楼4号为开发商自编号。开发商曾使用十陵灵龙路22号办理了该楼盘的大门牌号，龙泉驿区十陵灵龙路60号属于该楼盘。”

原审法院另查明，诉争房屋现（权0178481，面积67.98平方米）登记于周**名下，诉争房屋已于2011年6月4日交付由王*使用。精**司营业执照已被吊销，公司股东为周**、刘*、周**，公司被吊销营业执照后股东未对公司进行清算。

一审法院认为

王*起诉认为：由于周**、钟盛长、周**、刘*、精**司的过错，无法将王*曾经拥有的第2号营业用房交付给王*，而只能将第4号营业用房交付给王*。由于第4号营业用房的房屋正中间立有两根钢筋混凝土结构柱，严重影响房屋的使用功能和商业价值，双方经协商后签订《交房说明》，约定在2011年6月19日前一并解决对王*营业用房的赔偿问题并办理完毕房屋交付工作，同时支付2011年3月至6月的房租。2011年6月26日，钟盛长向王*出具欠条，承诺补偿王*20万元并约定了付款时间及逾期付款的违约金计算方式，同时承诺尽快拆除营业用房外的围墙并向王*交房。2011年6月17日，王*与承租人杜*签订了《铺面租赁合同》，约定租金按140元／月／m2计算，租期从2011年7月1日开始计算。2011年9月底，钟盛长终于拆掉了4号营业房外的围墙并向王*交付营业用房。王*据此在2011年10月1日向承租人杜*交付了营业用房。但钟盛长至今既未向王*支付上述欠款及租金，也未为王*办理房屋所有权证及国有土地证，严重违反了双方的约定。尽管王*多次通过电话、短信等方式追索欠款和要求办证，钟盛长、周**、刘*、周**均置之不理。王*认为，因精**司的营业执照已被吊销，故应由其股东周**、刘*、周**承担相应的法律责任。王*诉至法院请求判令：1、判令周**立即协助王*办理诉争商铺产权过户更名手续为王*；2、判令周**、刘*、周**、钟盛长、精**司连带向王*支付补偿款人民币20万元和暂计算至2013年8月25日的利息24600元以及违约金68000元，三项合计292600元；3、判令周**、刘*、周**、钟盛长、精**司连带向王*支付2011年3月至6月的房租16176元（按80元／月／m2计算）和2011年7月至9月的房租28308元（按140元／月／m2计算，两项合计44484元；4、判令周**、刘*、周**、钟盛长、精**司承担本案全部诉讼费用。

原审法院认定以上事实，有工商信息查询通知单、精**公司章程、《房屋购销合同》、《房屋拆迁补、赔偿协议》、委托书、欠条、房屋信息摘要、十**出所证明、王*陈述等证据予以证实。

原审法院认为，依据《中华人民共和国合同法》第八条的规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务…”，王*与精**司签订的《房屋购销合同》合法有效，系当事人双方真实意思的表示，双方都应当按照合同的约定履行各自的义务。王*在合同签订后按照合同的约定支付了购房款，依约履行了购房人的付款义务，精**司怠于履行自身义务，未将房屋过户登记到王*名下。精**司虽然将房屋交付给王*使用，但却在过户条件成就时将房屋产权过户到公司股东周**名下，精**司的行为已属严重违约。鉴于周**为公司主要负责人且为公司控股股东，其于2007年联合钟盛长对本案诉争房屋所在楼盘进行拆迁改造，其应明知诉争房屋系《房屋拆迁补、赔偿协议》中约定的给予王*的就地还迁房屋，并在已将诉争房屋实际交付给王*使用的情况下，于2012年将诉争房屋登记于自己名下，周**对此显然存在恶意。原审法院认为，诉争房屋虽然登记在周**名下，但按照《房屋购销合同》及《房屋拆迁补、赔偿协议》的约定，周**有义务将诉争房屋过户至王*名下。据此，王*起诉周**协助其办理房屋产权过户手续的诉求具有事实和法律依据，依法予以支持。

根据本案查明的事实，周**联合钟盛长对龙泉驿区十陵镇灵龙路王*所在的商住楼进行拆迁改造的行为属于精**司行为，精**司对该行为产生的法律后果应该承担相应的责任。鉴于精**司已被吊销营业执照，在其营业执照被吊销后，公司股东并未依法对公司进行清算，据**司股东周**、刘*、周**对公司行为产生的法律后果应该承担连带责任。钟盛长作为拆迁改造工程的合作方且为拆迁改造工程负责人，对王*出具欠条，承诺补偿王*补偿金200000元，钟盛长对此负有支付义务，精**司、周**、刘*、周**应对该债务承担连带赔偿责任。

对于王*要求精**司、周**、刘*、周**、钟盛长承担连带支付2011年3月至6月的房租16176元（按80元／月／m2计算）的主张，因该损失是延迟交房给王*带来的实际损失，故对此予以支持。对于王*要求精**司、周**、刘*、周**、钟盛长承担连带支付2011年7月至9月的房租28308元（按140元／月／m2计算）的主张，因租房协议是王*与其未来的承租人签订的协议，不能对精**司、周**、刘*、周**、钟盛长产生约束力，而且，诉争房屋已于2011年6月4日交付由王*使用，房屋交付后再主张租金无事实依据和法律依据，故对此不予支持。由于双方签订的协议中约定：一楼房屋就地临街面等面积还房赔偿，二楼住房等面积调整到一楼，但每平方米需补差价2000元，因此，对王*二楼住房28.2平方米的补差价应予以扣除。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最**法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决：一、周**在判决生效后十日内协助王*办理位于成都市龙泉驿区十陵街道灵龙路22号1栋1楼4号房屋（权0178481号，建筑面积：67.98平方米）产权过户手续，将该房屋产权登记至王*名下；二、成都精**任公司、周**、刘*、周**、钟盛长在判决生效后十日内连带向王*支付赔偿款200000元及利息（利息按中**银行同期贷款利率从2012年1月1日起计算至付款之日止）；三、成都精**任公司、周**、刘*、周**、钟盛长在判决生效后十日内连带向王*支付2011年3月至6月的房租（按80元／月／m2计算）16176元；四、王*在判决生效后十日内补偿成都精**任公司、周**、刘*、周**、钟盛长楼层调整差价56400元；五、驳回王*的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3158元，公告费600元，共计3758元，由成都精**任公司、周**、刘*、周**、钟盛长承担。

上诉人诉称

宣判后，原审被告周**不服提起上诉，请求撤销成都市龙泉驿区人民法院（2013）龙泉民初字第2437号民事判决，一、二审诉讼费由王*承担。理由是：1、周**未接到法庭通知的电话，且原审陪审员与周**系同一村庄的村民，知道周**的家庭住址，故原审法院以公告送达程序不合法，剥夺了周**辩论的权利；2、原审判决定案的证据，即周**出具的委托书是伪造的，原审法院采信是错误的；3、精**司卖给王*的房屋已经拆除，拆除及拆除后的权利义务是王*与钟*长之间的事，周**没有向钟*长出具任何委托书，王*要求周**承担连带责任没有法律依据。

被上诉人辩称

被上诉人王*答辩认为：1、原审法院多次寻找周**，但周**拒不出面法院才公告的，程序并不违法；2、周**称委托是伪造的，应当提供证据予以证明；周**认为周**与钟盛长之间是买卖合同关系，需出示证据证明，而王*的证据可以证明周盛长与周**、精**司的关系。

被上诉人精**司及周**认为，当时是小场镇房屋无法办理产权证，确实没有报建，也没有规划，但房屋是政府同意修建的，由于债务关系，周**将房屋卖给钟**，双方是买卖合同关系，但没有履行过户手续，房屋中有部分办理了产权，其中2户明确表示不办理产权才未办理，周**不是恶意的。

本院查明

本院二审查明的事实与原审查明的事实一致。

本院认为

本院认为，精**司作为依法登记成立的有限责任公司，在其出现解散事由后应当成立清算组及时进行清算，清算完毕后应申请办理注销登记，以消灭其作为法人组织的资格。本案中，精**司在其营业执照被吊销后，公司股东并未依法对公司进行清算，未办理注销登记，精**司作为法人进行经营活动的资格存在，周**作为精**司法定代表人作出的民事行为，根据《中华人民共和国民法通则》第四十三条的规定，精**司应当承担责任。由于精**司在其营业执照被吊销后，公司股东并未依法对公司进行清算，未办理注销登记，公司股东存在怠于履行清算的义务，为了保护债权人的利益，股东对公司对外债务的应当承担连带责任。王*购买了精**司位于十陵镇北一路的商铺后，因精**司的法定代表人周**委托钟盛长对王*所购买的商住楼进行改造，钟盛长由此与王*签订《房屋拆迁补、赔偿协议》，精**司虽然在房屋改造后将房屋交付给王*使用，但却将房屋产权过户到公司法定代表人周**名下，其造成的法律后果应当由精**司承担。由于精**司在被吊销营业执照后未依法对公司进行清算，因此，原审法院判决由精**司股东对王*的赔偿等承担连带责任并无不当。周**认为周**出具的委托书是伪造的，但所举证据不足以证明该事实，其理由不成立。关于“周**未接到法庭电话通知”的问题，经查，是原审法院因无法直接向周**送达的情况下而进行公告，故原审程序并不违反法律的规定，周**认为原审程序违法的理由不成立。

但原审判决认定，根据约定王*应按每平方米2000元向成都精**任公司、周**、刘*、周**、钟盛长支付楼层调整差价56400元应予以扣除，虽然在二审审理过程中各方对此未提出异议，但原审判决中对赔偿款200000元计付利息，却对王*应付的楼层调整差价款56400在判决时既未扣除，判决给付时也未计算利息，该处理方式显失公平，对此本院依法予以变更。

综上所述，上诉人周**的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，但部分判决结果显失公平，本院依法予以变更。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持成都市龙泉驿区人民法院（2013）龙泉民初字第2437号民事判决第一项即“周**在判决生效后十日内协助王*办理位于成都市龙泉驿区十陵街道灵龙路22号1栋1楼4号房屋（权0178481号，建筑面积：67.98平方米）产权过户手续，将该房屋产权登记至王*名下”、第三项即“成都精**任公司、周**、刘*、周**、钟盛长在判决生效后十日内连带向王*支付2011年3月至6月的房租（按80元／月／m2计算）16176元”、第五项即“驳回王*的其他诉讼请求”；

二、撤销成都市龙泉驿区人民法院（2013）龙泉民初字第2437号民事判决第二项即“成都精**任公司、周**、刘*、周**、钟盛长在判决生效后十日内连带向王*支付赔偿款200000元及利息（利息按中**银行同期贷款利率从2012年1月1日起计算至付款之日止）”、第四项即“王*在判决生效后十日内补偿成都精**任公司、周**、刘*、周**、钟盛长楼层调整差价56400元”；

三、由成都精**任公司、周**、刘*、周**、钟盛长在判决生效后十日内连带向王*支付赔偿费用143600元及利息（利息按中**银行同期贷款利率从2012年1月1日起计算至付款之日止）

一审案件受理费按一审法院确定的负担方式执行。二审案件受理费5388.64元，由周**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年五月二十日