蒋**诉陈*、唐**房屋买卖合同纠纷一案一审判决书

审理经过

原告蒋*明诉被告陈*、唐**房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月11日受理后，依法由审判员金**适用简易程序独任审判，于2015年1月5日公开开庭进行了审理。因本案案情需要，本院以职权通知第三人何**参加诉讼，并依法由简易程序转为普通程序组成合议庭，于2015年3月19日、2015年9月7日公开开庭进行了审理。原告蒋*明及其委托代理人郑**，被告陈*及其委托代理人李**、徐*，被告唐**，第三人何**均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告蒋**诉称：2009年12月2日，原告通过被告唐**经营的诚信房产中介购买被告陈*名下座落于武胜县沿口镇振兴路瑞都小区C栋3楼2号住房一套。诚信房产中介代为被告陈*与原告蒋**签订了房屋出售协议，约定房款总额为154500元，并代为被告陈*收取了原告蒋**购房款及过户费，随后，该房交付原告蒋**装修居住使用，至今原告蒋**已居住使用达五年之久。该房因开发商办证的延迟，导致无法办理过户手续。此后，该房屋取得房产证和土地使用权证后，原告蒋**为了该房屋的过户缴纳了相关税费，并多次联系被告陈*前来履行房屋过户义务，但由于其他原因未能如愿办理。现原告蒋**再次找二被告要求房屋过户，二被告相互推诿。被告唐**作为该房屋买卖的中介方，有义务协助出卖方陈*为原告办理过户手续，并对该房买卖关系承担连带责任。为维护合法权益，原告蒋**特提起诉讼，请求法院：一、依法确认原、被告间的房屋买卖有效，判令该房屋归原告蒋**所有；二、判令被告履行房屋买卖的过户义务。

被告辩称

被告陈*辩称：被告陈*从未与原告蒋**签订房屋买卖合同，也未授权诚信房产中介与原告蒋**签订房屋买卖合同。根据合同法第四十八条规定，被告陈*与原告蒋**无合同关系，不应承担责任。被告陈*未收到原告蒋**所谓的购房款及过户费，原告蒋**所付款项，应找诚信中介处理。被告陈*为本房屋产权人，根据物权法规定，被告陈*与原告蒋**多次沟通让其腾退房屋，经协商无果，现原告蒋**仍非法占有被告陈*合法所有的房屋。故请法院驳回原告蒋**的诉讼请求。

被告唐**辩称：被告唐**是房屋中介经营人。被告陈*持身份证和购销合同，委托本中介帮她卖房子。原告蒋**买了被告陈*的房子，签合同是本中介员工代签的，卖房款是给了被告陈*的。当时陈*的房产证没办下来，所以无法办理该房屋过户到原告蒋**名下的过户手续。原告蒋**购房款支付完后被告陈*就把房子交给了原告蒋**，后来房产证和土地使用权证办下来后，就通知被告陈*来办理过户，因手续不齐过户未成，当时还发生了争执，后来原告蒋**再通知被告陈*来协助过户，被告陈*要求要5万元，双方没有谈妥，所以过户未果。

第三人何连英称：2009年9、10月份，本人在被告唐**房屋中介处上班，被告陈*需要钱就把房屋钥匙和购房合同、身份证复印件放在中介处委托唐**卖房子，当时陈*说不给中介费，房款就由唐**垫付给陈*。不久唐**就把房子卖给了原告蒋**，本人是受唐**委托，与原告蒋**签的合同。

本院查明

经审理查明：2006年2月27日，被告陈*与武胜**发公司签订《商品房购销合同》。合同约定被告陈*购买武胜**发公司开发的瑞都第C幢壹单元叁层贰号房屋。

2009年，被告陈*找诚信房产中介售卖上述房屋，并将《商品房购销合同》原件、契证（川契证武**0608XX号）、业主入住须知、物业服务合同、住宅装饰装修管理协议、身份证复印件、钥匙等交给诚信房产中介的经营人即被告唐**。

原告蒋**通过被告唐**经营的诚信房产中介，购买上述房屋卖。2009年12月2日，原告蒋**、被告唐**和第三人何**，在武胜县城一家茶楼签订《房屋出售协议》。该《房屋出售协议》载明：甲方（出售人）陈红，乙方（购买人）蒋**。……。一、甲方自愿将其坐落在沿口镇振兴路瑞都小区C幢3楼2号出售给乙方，房产证号为正在办理；国有土地使用证为正在办理；……。三、价款的支付：双方商定该房屋总价为人民币154500元正，……。交房时间为2009年12月2日……。五、产权变更的税费承担：办理产权过户所涉及的一切工本费及税费由乙方承担，办理过户时甲方必须提供相关手续并积极配合乙方。……。该协议签订后，原告蒋**支付购房款137500元。

另查明：上述《房屋出售协议》中的甲方（签字）“陈*”、收到购房款137500元的收条收款人签名“陈*”，均由该中介员工即第三人何**所书写。同日，原告蒋**还支付给被告唐**过户费8000元、中介费1500元。2009年12月22日，被告唐**又出收据收到蒋**交来的购房款12000元（原告蒋**共支付给被告唐**购房款149500元还下欠购房款5000元）。嗣后，被告唐**经营的诚信房产中介将上述房屋交付给了原告蒋**，原告蒋**将购买的上述房屋进行继续装修后入住并居住使用至今。

2012年2月，原告蒋益明持《商品房购销合同》原件，在武胜**发公司领取了上述房屋的房屋所有权证（武房权证武胜县字第2011003XX号）。

2012年2月8日，原告蒋**给被告陈**特快专递信件联系办理过户手续事宜。2012年2月15日，被告陈*与原告蒋**签订落款时间为2007年12月30日的《房屋出售协议》前去办理房屋产权过户手续。该《房屋出售协议》载明：（出售人）（以下简称甲方）：陈*，（购买人）（以下简称乙方）蒋**。……。一、甲方自愿将其坐落在沿口镇振兴路瑞都小区C幢3楼2号出售给乙方，（房屋结构砖混，房屋总层数为7楼，出售所在层数为3楼2号住房。房屋产权证号为正在办理；土地使用证为正在办理；…的税费…。三、价款的支付：双方商定该房屋总价为人民币98000元正，……。交房时间为2007年12月30日……。五、产权变更承担：办理产权过户所涉及的一切工本费及税费由乙方承担，办理过户时甲方必须提供相关手续并积极配合乙方。……。原告蒋**持该协议到武**税局交税费，因地税局认为此房屋价款过低，原告蒋**遂在此协议价款小写98000元的“9”字前添加了“1”，在总价大写玖万捌仟元整的“玖”字前添加了“拾”，使其价款变为198000元，原告蒋**又认为此房屋价款过高要多交税费，故其又另行自行书写并代陈*签字的一份房屋价款为170940元的《房屋买卖合同》提交到地税局，交纳了买、卖双方的税费共计12820.50元后到房管所办理房屋产权过户手续时，又因此房屋没有取得土地使用权证而过户未果。

2014年9月，原告蒋**领到该房的国有土地使用权证（武**用（2014）第42XX号）后，再次联系被告陈*协助办理产权过户手续。经协商，被告陈*从外地回武胜协助过户，原告蒋**支付被告陈*的交通等费8000元。在办理过户过程中，房管所因被告陈*没有现任丈夫的相关手续而过户未果，原告蒋**要求被告陈*退回了其支付的交通等费用8000元。再后，原告蒋**再次要求被告陈*协助办理过户手续，被告陈*要求原告蒋**支付5万元费用而未果，原告蒋**遂于2014年12月11日诉讼来院，请求依法判决。

案在审理中，被告陈*否认于2012年2月15日其与原告蒋**签订了落款时间为2007年12月30日的《房屋出售协议》。2015年3月31日，原告蒋**向本院申请，申请依法对上述《房屋出售协议》中首部、尾部签字署名处陈*的签字及指印进行鉴定。2015年5月8日，本院依法委托成都**定中心进行鉴定，本院提供了本案的二次庭审笔录中被告陈*的签名等样本。2015年7月30日，该鉴定中心作出成联鉴（2015）文、痕鉴字第081号意见书，鉴定意见为：标注时间2007年12月30日的《房屋出售协议》首尾部签字“陈*”签名与样本中的“陈*”签名字迹是同一个人的笔迹，《房屋出售协议》首尾部签字“陈*”处的指印均不具备检验鉴定条件。上述鉴定，原告蒋**支付鉴定费3300元。

以上事实，有原告蒋**向法庭提供的：《房屋出售协议》、收条1张、收据3张、房产证、土地使用权证复印件（均与原件核对无异）、权属转移纳税申报表及完税证2份、业主入住须知、物业服务合同等、住宅装饰装修管理协议、物业管理服务费收款收据3份、商品房购销合同（原件）、房屋出售协议2份、房屋买卖合同1份、U盘（录音证据），经庭审举证质证，其具有客观性、合法性、关联性，可以作为本案认定上述事实的依据。

本院认为

本院认为：本案争议的焦点是原告蒋**与被告陈*是否形成房屋买卖合同关系，本院对双方提供的证据进行综合分析认证足可以认定原告蒋**与被告陈*之间房屋买卖合同关系的成立。其理由如下：一、2009年，被告陈*找被告唐**经营的诚信房产中介售卖上述房屋，并将《商品房购销合同》原件、契证（川契证武**0608XX号）、业主入住须知、物业服务合同、住宅装饰装修管理协议、身份证复印件、钥匙等交给诚信房产中介的经营人即被告唐**，2009年12月2日，原告蒋**、被告唐**和第三人何**，在武胜县城一家茶楼签订《房屋出售协议》。该《房屋出售协议》载明：甲方（出售人）陈*，乙方（购买人）蒋**，该《房屋出售协议》中的甲方（签字）“陈*”及收到购房款137500元的收条收款人签名“陈*”，虽均由该中介员工即第三人何**所书写，第三人何**系诚信房产中介的员工，其签字是受诚信房产中介的经营者被告唐**的安排，故其行为为职务行为。但该《房屋出售协议》能够证明房屋买卖双方主体为原告蒋**与被告陈*，被告唐**辩称系被告陈*委托其经营的诚信房产中介出售其所有的房屋，该辩称意见能够印证房屋买卖双方主体为原告蒋**与被告陈*的事实。二、被告陈*协助原告蒋**办理本案争议房屋的以下事实：1.在被告陈*协助原告蒋**办理房屋过户手续时，为了规避部分税费，2012年2月15日，被告陈*与原告蒋**签订落款时间为2007年12月30日的《房屋出售协议》前去办理房屋产权过户手续。该《房屋出售协议》载明：（出售人）（以下简称甲方）：陈*，（购买人）（以下简称乙方）在该《房屋出售协议》中，双方为了规避部分税费而对房屋买卖的实际价款作了改动，但该《房屋出售协议》房屋买卖的主体仍为原告蒋**与被告陈*。虽该《房屋出售协议》中“陈*”签名字样，被告陈*否认为本人所签，但本院根据原告蒋**的申请依法委托成都**定中心作出的成联鉴（2015）文、痕鉴字第081号意见书作出的鉴定意见载明，标注时间2007年12月30日的《房屋出售协议》首尾部签字“陈*”签名与样本中的“陈*”签名字迹是同一个人的笔迹，该鉴定程序合法，所作的鉴定结论本院予以采信。因此，本院依法认定该《房屋出售协议》是由被告陈*本人与原告蒋**签定。.被告陈*在协助原告蒋**办理过户手续时与原告蒋**签定的该《房屋出售协议》中为了规避少交税费，而对房屋买卖的价款作了改动，但对双方进行房屋买卖的事实未作改动。同时双方过户为了规避部分税费而签定的该协议也是对被告唐**经营的诚信房产中介的员工即第三人何**与原告蒋**于2009年12月2日所签《房屋出售协议》中原告蒋**与被告陈*之间房屋买卖合同事实的全部认可。2.2009年，原告蒋**通过被告唐**购买被告陈*的房屋，取得被告陈*的《商品房购销合同》原件、钥匙等东西，并对房屋进行了装修入住使用至2012年并由原告蒋**领取该房屋的房屋所有权证，被告陈*在如此长的期间内对双方的房屋买关系没有提出任何异议。3.2014年9月，原告蒋**领到该房的国有土地使用权证（武**用（2014）第42XX号）后，再次联系被告陈*协助办理产权过户手续。经协商，被告陈*从外地回武胜协助过户，原告蒋**支付被告陈*的交通等费8000元。在办理过户过程中，房管所因被告陈*没有现任丈夫的相关手续而过户未果，原告蒋**要求被告陈*退回了其支付的交通等费用8000元，再后，原告蒋**继续要求被告陈*协助办理过户手续，被告陈*要求原告蒋**支付5万元费用而未果。综上，对上述事实进行综合分析判断本院足可以认定，被告陈*将《商品房购销合同》原件、钥匙等东西交与被告唐**，是被告陈*委托被告唐**经营的房屋中介公司出售被告陈*所有的房屋，被告唐**经营的房屋中介公司员工即第三人何**与原告蒋**于2009年12月2日所签的《房屋出售协议》，该协议虽系第三人何**所签，但第三人何**系被告唐**经营的诚信房产中介的员工，其签字行为是职务行为，其行为的法律效力及责任由被告唐**承担，因此该合同为有效合同，且该合同形成房屋买卖合同关系的主体是原告蒋**与被告陈*，该合同约定的双方的权利义务对原告蒋**与被告陈*均具有法律约束力，其法律责任由原告蒋**与被告陈*承担，根据合同相对性原则，被告唐**与第三人何**不是本案房屋买卖合同的主体，故其请求由其承担连带责任无事实和法律依据，本院对原告该请求不予支持。2009年12月2日签订的《房屋出售协议》约定，办理产权过户时，甲方必须提供相关手续并积极配合乙方，故原告蒋**请求确认原告蒋**与被告陈*之间的房屋买卖合同有效及请求被告陈*履行协助办理房屋买卖过户义务有理，本院予以支持。同时原告蒋**请求判令该房屋归原告蒋**所有，因本案是合同纠纷系合同之债，不是物权，债权与物权是不同的法律关系，债权人可以请求债务人履行义务。故原告蒋**的该请求无法律依据，本院不予支持。庭审中被告陈*辩称是将房屋卖与被告唐**介绍的乙方，未将本案争议的房屋卖给原告蒋**，其和原告蒋**没有房屋买卖合同关系，但其未向法庭提供其主张事实的证据，故本院对被告陈*此辩称意见不予采信。

据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第二款和《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：

裁判结果

一、原告蒋**与被告陈*之间的房屋买卖合同有效，被告陈*协助原告蒋**办理位于武胜县沿口镇振兴路瑞都小区C幢3楼2号房屋的产权过户手续；

二、驳回原告蒋**对被告唐**的诉讼请求。

案件受理费3450元，由原告蒋**负担2950元，由被告陈*负担500元（原告蒋**已垫付，在执行中由被告陈*一并支付给原告蒋**）。

如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院或四川省**民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于四川省**民法院。同时预交上诉案件受理费，逾期未预交又不提出缓交申请的，依法按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一五年九月二十二日