天津市蓟县老年公寓与于文才、何**等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告天津市蓟县老年公寓与被告于文才、被告何*新、被告许**房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月11日立案受理后，依法由审判员汪**适用简易程序公开开庭进行了审理。原告天津市蓟县老年公寓的委托代理人白**，被告于文才及其委托代理人吴**、郭**，被告何*新及其委托代理人于**、何**，被告许**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告天津市蓟县老年公寓诉称，2010年8月，原告与被告于文才签订合同书，由原告将所属的部分房屋及门市房租赁给被告于文才，期限4年，自2010年8月1日起至2014年7月31日止。合同到期后，原告依据合同应收回出租门市房，被告于文才已将该房租赁给被告何*新，期限到2016年5月31日止，且被告何*新又将该房转租给被告许**，期限也是2016年5月31日止，现该房由被告许**使用。被告于文才系蓟县民政局职工，其分别于2001年、2005年两次承包经营原告的资产及涉案门市房，2010年8月1日又与原告签订租赁合同。原告自2014年7月31日至今，多次找三被告，但一直没有协商好，且均未向原告交纳租赁费。故起诉请求判令被告于文才于2004年6月1日与被告何*新签订的房屋租赁合同部分无效（自2014年6月1日至2016年5月30日）；判令被告何*新于2010年6月1日与被告许**签订的转租合同部分无效（自2014年6月1日至2016年5月30日）；判令三被告给付原告门市租金自2014年6月1日至2015年6月9日租金共计30109.50元（按每年35000元计算）。诉讼费用由三被告承担。

被告辩称

被告于**辩称，同意原告的第一、第二项诉讼请求，对第三、第四项的诉讼请求不应由于**支付，诉讼费用不应由于**支付，应该由另外二被告支付。原告所述的于**分别于2001年、2005年两次承包资产和涉案门市房不属实，当时不是承包，是集体经营，属于内部责任制。2010年8月之后所签订的才是租赁合同。

被告何*新辩称，不同意原告的诉讼请求，原告不是适格的法律主体，不具有提起诉讼的权利，何*新与原告不相识，没有经济往来，也没有合同关系。原告不具有起诉被告何*新的权利，原告所述的事实和理由中原告多次找三被告协商缴纳租赁费，一直没有协商好不属实，何*新于2004年6月1日一次性向蓟县民政局招待所缴纳租房保证金3万元，何*新已经缴纳2014年到2016年的房屋租赁费，出租方已经收讫。请求法院驳回原告对被告何*新的诉讼请求。

被告许**辩称，我在2010年6月1日租的房，当时我看到何*新与民政局招待所签的合同，确实还有六年的租赁期。我就将房屋租下来，一直租到他们的合同到期为止。租赁费我都交给何*新了，2010年到2016年5月31日的租赁费都交清了。

本院查明

经审理查明，被告于文才系蓟**政局职工。1998年6月3日，蓟县编制机构委员会批准蓟**政局建立蓟县老年公寓，规格为局下属科级，全民事业性质，经济上实行独立核算自收自支，定员10名。1998年8月17日，蓟县老年公寓向蓟**商局申请开办企业，经批准开办‘蓟县民政招待所’。2001年12月13日，蓟**政局为甲方，被告于文才为乙方，双方签订了承包合同，将蓟县老年公寓发包给被告于文才，承包合同主要内容：资产现状，占地5416.20平方米（8亩），主体客房楼3428.25平方米（56间），沿街商贸楼1136.2平方米（29间，可出租），附属建筑312.15（15间），客厅及餐厅设施齐全。承包费每年10万元，承包期限为三年（自2002年1月1日至2004年12月31日止）。双方权利和义务条款中，由蓟**政局调配正式职工14人，被告于文才在承包期内，按照国家、市、县工资政策规定，对上班的正式职工按时足额发放工资。并订立了其他合同条款。被告于文才以‘蓟县民政招待所’进行经营。

在被告于文才承包期限内的2004年6月31日，被告何*新为承租方，被告于文才所经营的民政招待所为出租方，双方订立房屋租赁协议，将民政招待所门市楼一楼、二楼出租给被告何*新，租赁期为12年，从2004年6月1日至2016年5月31日，每12个月交纳一次租金，租金合计118000元（2004年6月1日至2005年5月31日租金8000元；以后每年租金10000元）。双方约定：承租方不得擅自转租，承租方提前30天预交下一年租金。承租方不得破坏房屋结构或损坏附属设施，否则照价赔偿。承租方向出租方交保证金30000元，此款项从2014年、2015年、2016年租金中扣除。

2005年1月13日，蓟县民政局为甲方，被告于文才为乙方，双方第二次签订承包合同，将蓟县老年公寓发包给被告于文才，其合同内容：职工人数为18名，承包期自2005年1月1日至2009年12月31日，承包费前两年每年10万元，后三年每年12万元。除上述内容与上次承包合同不同外，其他合同条款与前次承包合同条款一致。

2009年9月18日，被告于文才以蓟县民政招待所名义与被告何*新签订了准许房屋转租的补充协议，转租期间每年增加租金2000元。2010年6月4日，被告何*新将所租赁的门市楼转租给被告许**，租赁期限自2010年6月1日起至2016年5月31日止。租金为每年35000元。并订立了其他合同条款。现被告许**依照转租合同将全部租金已交付给被告何*新。现门市楼仍为被告许**经营使用。

2010年8月1日，原告为出租方，被告于文才为承租方，双方就蓟县老年公寓现有资产签订租赁合同，租赁期限为2010年8月1日起至2014年7月31日止，租赁费：第一年20万元。第二年22万元，第三年24万元，第四年26万元。并订立了其他合同条款。双方合同已履行到终止日期。2010年8月12日，原告已向蓟**商局申请办理了注销蓟县民政招待所。

2014年6月12日被告何*新给付被告于文才2014年5月31日至2015年5月30日门市楼租赁费现金2000元，管理费2000元，以2004年订立出租合同时交付的保证金30000元中抵顶租金10000元。

上述事实，有到庭当事人陈述，蓟县民政局与被告于文才签订的承包合同两份，原告与被告于文才签订的租赁合同一份，蓟县民政招待所与被告何*新签订的商贸楼租赁合同一份、补充合同一份，被告何*新与被告许**签订的商贸楼租赁合同一份，被告何*新给付被告于文才租赁费票据一份等证据在卷证实。

本院认为

本院认为，依据原告诉讼请求第一、二项的内容，以及蓟县民政局与被告于文才所签订承包合同可以出租商贸楼的约定，原告就被告于文才在承包期和租赁期限内将商贸楼转租给被告何*新以及被告何*新又转租给被告许**的行为均予认可。双方均无异议，本院予以确认。现原告请求超出被告于文才承包期及租赁期限的转租行为无效之争议，经查，原告与被告于文才所签订的租赁合同到2014年7月31日终止，依据《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。故此，被告于文才与被告何*新签订的租赁合同和被告何*新与被告许**签订的转租合同自2014年8月1日至2016年5月31日的超出租赁期限部分无效。本院对原告第一、二项诉讼请求予以支持；关于原告诉求第三项无效期间的房屋租金问题，该诉求应在认定无效合同成立的基础上属原告对无效后果的诉求。故此，原告应在认定租赁合同无效判决书生效后另行主张权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条，《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的规定，判决如下：

裁判结果

一、被告于文才与被告何*新于2004年6月1日所签订的房屋租赁合同自2014年8月1日至2016年5月31日期间部分无效；

二、被告何*新与被告许**于2010年6月4日所签订的房屋租赁合同自2014年8月1日至2016年5月31日期间部分无效；

三、驳回原告其他诉讼请求。

案件受理费276元（原告已预交），由原告负担236元；被告于文才负担40元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津**人民法院。

裁判日期

二〇一五年九月二日