崔**与金地（集**有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告崔**诉被告金地**展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年11月10日、2015年11月24日、2016年1月18日公开开庭进行了审理。原告崔**及其委托代理人王*、张**，被告金地**展有限公司的委托代理人陈*、戈**均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称，原、被告2014年4月26日签订《天津市商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的坐落于天津市河东区津塘路156号紫乐广场2号楼1／2／3门-137号底商，并约定于2014年5月25日交付房屋，但自原告交付全部房款后原告即发现该房屋存在不合理的反水、渗水情况，虽经多次维修后仍然无法彻底解决问题，故原告诉至法院要求：1、解除原被告双方签订于2014年4月26日签订的《天津市商品房买卖合同》；2、诉讼费由被告承担。

原告提供如下证据材料：

1、天津市商品房买卖合同复印件一本；

2、购房相关票据五页；

3、音频资料光盘一张、对应文字整理材料两份；

4、视频资料光盘一张；

5、照片二十三张；

6、通话查询详单一份。

被告辩称

被告金地**展有限公司辩称，不同意原告诉请。被告认为诉争房屋是现房，已于2013年6月26日取得建设工程竣工验收备案书，并且合同约定于2014年5月25日交付，诉争房屋已经具备合同约定及法律法规规定的交付条件，属于质量合格的房屋，被告认为原告所述事项属于保修事项，不能作为拒绝收房和退房的理由，被告认可为原告房屋进行修缮，但认为原告若要以房屋存在质量问题解除合同，需要承担相应的举证责任，非因房屋质量问题是不符合解除双方合同的条件的，原告诉请缺乏事实及法律依据，请求法院予以驳回。

被告提供如下证据材料：

1、天津市商品房买卖合同及补充合同复印件各一份；

2、竣工验收备案书复印件一份；

3、情况说明一张；

4、照片打印件四张；

5、视频资料光盘一张、公证书两本。

为查明案件事实，本院依法前往涉诉房屋在原、被告双方委托代理人在场见证的情况下进行实地勘验，并形成勘验笔录一份及现场照片十八张。原、被告双方代理人均在现场各自对勘验情况及照片发表了意见。

经审理查明，原告崔**与被告金地**展有限公司（以下简称“金**司”）于2014年4月26日签订《天津市商品房买卖合同》及其补充合同，约定由原告崔**购买由被告金**司开发的坐落于天津市河东区津塘路156号紫乐广场2号楼1／2／3门-137号房屋（商铺），该房屋建筑面积为124.34平方米，总房款为3797205元。原告于签订合同当日全额一次性付清全部购房款。该合同中约定交付日期为2014年5月25日，庭审中被告自认双方并未实际办理房屋交付手续。

原告在2014年4月底发现涉诉房屋存在反水、地面渗漏等情形，同时，原告在被告的维修过程中进一步发现该房屋屋内地基、外墙墙基内部积水的情形，上述问题经过被告维修后，原告主张没有彻底解决问题，故此要求与被告解除合同退回房屋，但被告不予认可，因而成诉。

本案审理期间，被告自述在其对涉诉房屋现场进行证据保全后，已将涉诉房屋上锁，并自行保存房屋钥匙。

另，该房屋已于2013年6月26日取得天津市建设工程竣工验收备案书。

本院查明

上述事实，有原、被告当庭陈述及相关证据予以佐证，本院予以确认。

本院认为

本院认为，因房屋存在质量问题严重影响正常居住使用的，买受人请求解除合同，应当获得支持。

本案中双方的争议焦点集中在房屋所存在的问题是否达到了严重影响居住使用的程度。针对这一问题，被告于庭审中始终抗辩坚持，原告主张的房屋问题仅仅属于保修事项，被告应当承担的是维修责任，而不应当以此解除双方合同。因涉诉房屋已取得竣工备案，如果原告以房屋存在质量问题要求解除合同，则必须以相应的鉴定结论为依据。

然而，根据我国相关法律规定，房屋主体结构的质量问题确实明文规定了需要经过核验，但对于非主体结构的质量问题，我国法律仅仅原则性的规定了在达到严重影响居住使用时，买受人即可以此解除合同。本案中，原告通过庭审中的举证，已经证明了涉诉房屋存在反水、渗漏、地基积水等情况，且上述情况较为严重，由此本院认为，原告已经充分履行了诉讼中的举证责任，此时若被告主张房屋不存在质量问题，其应当以相应证据予以证明，然而被告未能提供充分证据证明涉诉房屋不存在严重影响居住使用的质量问题。

应当看到，我国相关法律同时规定了在房屋存在质量问题的情况下，于保修期内出卖人应当承担保修责任，本案中涉诉房屋的交付日期，被告已当庭自认为2014年5月25日，那么根据双方合同约定，墙面、地面的保修期限为一年，则截止2015年5月24日，针对涉诉房屋所存在的问题，被告采取维修措施是合理且必要的。但是，在超过保修期限后，若涉诉房屋所存在的问题仍未予彻底解决，原告显然是有理由认为房屋仍处于严重影响使用的状态并要求以此解除合同。而被告则必须于此时证明涉诉房屋所存在的问题已经其修缮后予以解决，否则当然应当承担相应的不利后果。

本案中，被告为证明该房屋已经修缮完毕，于案件审理期间，向本院提交了经过公证保全的涉诉房屋内部情况的证据。但是，通过本院验看视频影像资料时发现，在该视频资料的7分23秒处，曾传出“不要有特写”的清晰的语言，而当时恰好记录的就是涉诉房屋承重柱底部的情况，且此后对于承重柱再无特写镜头，本院认为，既然是经过公证的证据保全，就应当如实的记录现场情况，出现“不要有特写”的语言，明显有回避客观情况的嫌疑，已经影响了该份证据的真实性和客观性。与此同时，在被告的该份视频资料里对于涉诉房屋内间的记录中，仍然可以明显的看到墙角处反水的痕迹，虽然被告辩称此系维修留下的痕迹，但是，一方面原告对此并不认可，坚称此系问题未得到妥善修复的证据，另一方面，本院认为，既然在案件审理期间，被告已经将涉诉房屋上锁使其处在被告控制之下，那么被告是完全有能力在进行证据保全时将相应痕迹进行妥善处理以证明其主张。但既然于视频中仍旧出现了令原告怀疑的内容，那么此种情形下，证据就无法起到充分的证明力。

为了妥善查明情况，本院于2016年2月25日特前往涉诉房屋进行现场勘验，在双方的见证下一同进入房屋，对涉诉房屋周围及内部的情况均做了拍照记录，但从形成的照片来看，在与被告保全的证据中所记录的同一位置即涉诉房屋内间的墙角，出现了反水痕迹有所扩大的情况，被告虽抗辩称此系一楼房屋的正常现象，但双方数次庭审中提交的证据，恰恰均涉及到了同一位置的情况，且本案即发端于房屋的渗漏、反水，此时被告此种抗辩理由，本院无法采信。换言之，若被告无法保证今后涉诉房屋不再出现反水、渗漏、积水的情况，则原告所主张的房屋至今未能彻底修缮的情况，就应当获得支持。

综合上述情况，本院认为，涉诉房屋在超过保修期限后，针对存在的地面、墙面反水、渗漏的问题，虽经被告维修，但属于未能彻底解决问题的情形，达到了严重影响原告居住使用的程度，原告以此要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。同时，由于原告于审理期间已明确表示本案中只要求处理合同是否解除的问题，则在双方合同解除后相应款项的返还问题，原告可另行解决。

另，被告曾于庭审中抗辩称原告主张的房屋经多次维修的情况不属实，并提供了情况说明予以证明。然而，本院认为，涉诉房屋是否经过多次维修，于维修过程中只有被告才具备记录相应维修次数的举证能力，而原告是无法针对此问题进行举证的，同时，即便恰如被告所称，涉诉房屋仅在2015年5月份维修过一次，但本院认为，维修次数并不是抗辩的理由，维修的结果才是本案中衡量的标准，故此，被告的该份证据，本院亦不予认可。

应当强调的是，诚实信用是我国合同法中的基本原则，缔约双方在享受权利、履行义务时均应始终贯彻这一原则，而本案中的涉诉房屋，恰恰是在刚刚售出且买受人并未实际入住使用的情况下，即出现了上述的反水、渗漏甚至是积水的情况，原告花费巨额资金购买房屋，本应获得质量完好无瑕疵的房屋以实现其合同目的，被告却仅以此系保修事项进行抗辩，忽视了其作为开发商，本应按照诚实信用的原则，保证其出售的商品房处于无瑕疵的状态，而不是像本案中那样，在房屋尚未投入使用时便出现了质量纠纷，甚至是在诉讼活动中出现“不要有特写”的明显不诚信的行为，此时，原告就有理由认为该房屋在今后的使用过程中处于高度的质量风险过程中，也就无法充分实现其合同目的。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条第四款、《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第十三条、《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第二十四条的规定，判决如下：

裁判结果

解除原告崔**与被告金地**展有限公司签订于2014年4月26日的《天津市商品房买卖合同》（JF-2000-009）。

案件受理费80元，由被告金地**展有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津**人民法院。

裁判日期

二〇一六年三月十八日