天津市**有限公司与天津**万盛汽车修理厂修理合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人天津市**有限公司与被上诉人**汽车修理厂因房屋租赁合同纠纷一案，天津**人民法院于2015年10月16日受理，于2015年12月3日作出（2015）滨汉民初字第6998号民事判决。一审判决后，天津市**有限公司不服，向本院提起上诉。本院于2016年1月21日受理后，依法组成合议庭，并于2016年2月22日公开开庭审理了本案。上诉人天津市**有限公司的委托代理人王**，被上诉人**汽车修理厂的委托代理人袁**，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明，2013年2月20日，原、被告签订《房屋租赁协议》，约定：原告将其所有的天津**区汉沽新开北路60号原大名车间（房屋产权证平面图标注的12号）1000平方米租赁给被告，用于经营汽车修理业务；租赁期限为2013年3月10日至2018年3月9日，年租金为12万元；甲方（原告）负责提供电源、水源，乙方（被告）负责装表，甲方按照表的实际指数收取水电费，按规定收取排污费；乙方应在规定的时间内向甲方交纳费用，超过期限要交纳滞纳金，对于拖欠费用超过期限不能交纳的，甲方有权解除合同；在租赁期内，乙方不得将房屋转租，未经甲方同意不得擅自拆改房屋结构；如遇不可预测的自然灾害或国家政策调整及政府征地、金融部门的债权处置、企业改制，双方无条件解除协议，双方互不承担经济责任，租金按实际月份计算，由甲方返还乙方，甲方不再给予补偿，乙方对甲方房屋进行的装修改造，在协议终止时甲方不予补偿。《房屋租赁协议》签订后，原告按协议约定履行了向被告交付租赁房屋之义务，被告亦按约定支付了原告2013年3月10日至2015年3月9日的房屋租金，共计24万元人民币。2015年，被告负责人刘**曾向原告职员杨**打电话询问到了该交租金的时候了是否应缴纳租金，杨**作为原告职员同时也是本案原告的委托代理人回答不用，不再续租。2015年4月21日，原告向滨海新区人民法院起诉被告，要求解除双方签订的《房屋租赁协议》，后于2015年6月15日申请撤诉，并得到法院准许。同日，原告通过EMS邮政速递向被告发出《解除房屋租赁协议通知书》，以企业改制、重组，无法继续履行原、被告所签订的《房屋租赁协议》约定的租赁期限为由，依据该协议第五条约定，终止双方签订的协议，要求被告收到通知书后十五日内将租赁的房屋腾空返还原告。2015年6月16日，被告负责人刘**的妻子代其签收了该快递，收到原告送达的《解除房屋租赁协议通知书》。

另查，原告自2010年7月4日启动企业改制，于2010年9月1日完成，由原集体所有制企业改制为全员工持股的有限责任公司、民营企业。2014年11月11日，原告与第三方天津**限公司签署股权转让合同，于2015年2月8日通过公司章程修正案，将由赵**等49方共同出资设立有限公司改为由张**等20方共同出资设立有限公司，并对公司内部决策、经营机制进行了修正。2015年2月15日，天津市**政管理局出具了法定代表人为张**的新的营业执照。

原告的诉讼请求：1、依法确认原、被告签订的《房屋租赁协议》已解除；2、依法判令被告返还所承租的房屋；3、诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告又提出，根据双方签订的《房屋租赁协议》第三条的规定，被告应在规定的时间内向原告交纳租金，对于拖欠租金超过期限不能交纳的，原告有权解除合同，现被告逾期未交纳2015年房屋租赁费用，原告有合同解除权。

被上诉人辩称

被告答辩称，不同意原告的诉讼请求。一是双方签订的《房屋租赁协议》合法有效，双方应当按照约定履行协议。二是关于协议第五条双方约定的“企业改制”问题，条件并未成立。“企业改制”情形是否客观存在需通过举证质证加以证实。“企业改制”是指依法改变企业原有的资本结构、组织形式、经营管理模式或体制等。目前，关于“企业改制”有《中华人民共和国城镇集体所有制企业条例》、《集体企业单位清产核资产权界定暂定办法》等数种法律法规对“企业改制”的工作流程、所需材料以及相关审批手续等均有明确规定和要求，故原告不能以自称“企业改制”而达到解除协议之目的。三是鉴于社会稳定以及交易安全应积极促使双方协议继续履行。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》第二十条规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。基于上述分析，在原、被告签订的《房屋租赁协议》合法有效，无法定解除条件且双方所约定解除合同条件未成就的条件下，原告单方面解除协议的行为既是一种严重的违约行为，又是对被告合法权益的严重侵害，故请求法院驳回原告诉讼请求。

原审法院认为，双方的争议焦点为：一、双方在《房屋租赁协议》中约定的解除条件是否已经成就。1、是原告是否在双方签订《房屋租赁协议》之后又进行了“企业改制”，股东持股情况的变化及法定代表人变更是否属于合同约定的“企业改制”。2、是被告至今未交纳2015年的房屋租金是否构成协议第三条约定的“拖欠费用超过期限不能交纳”的情形。二、被告收到原告发出的《解除房屋租赁协议通知书》后三个月内未提异议，是否等同于双方协议已经解除。

原、被告之间签订的《房屋租赁协议》系双方当事人在平等基础上的自愿行为，意思表示真实，内容合法、有效，对双方均有法律约束力。原告与被告签订的《房屋租赁协议》租期尚未届满，原告要求解除协议。对于单方要求解除合同而言，解除合同要求具备法定解除或约定解除的条件。本案中，原告以该公司股权转让、股东变更、章程修正、法定代表人变更符合双方签订的《房屋租赁协议》第五条中“企业改制”的约定解除条件、被告至今未交纳2015年的房屋租金符合双方签订的《房屋租赁协议》第三条中“拖欠费用超过期限不能交纳”的约定解除条件以及被告收到原告发出的《解除房屋租赁协议通知书》后三个月内未提异议三项理由，要求解除合同。

第一、关于原告股权转让、股东变更、章程修正、法定代表人变更是否属于双方签订协议约定的“企业改制”问题。“企业改制”是我国在推进建立社会主义市场经济过程中，推行国有企业或集体所有制企业改革时，进行的企业所有制形式或企业性质转变、企业经济机制的转换以及企业产权制度改造。最**法院在《关于审理与企业改制相关的民事纠纷案件若干问题的规定》中列举了六种“企业改制”的形式，即企业公司制改造、企业股份合作制改造、企业分立、企业债权转股权、国有小型企业出售、企业兼并。随着市场经济的发展，“企业改制”也并未仅限于原先的国有企业或集体所有制企业，民营企业也并非不能进行“企业改制”，原、被告双方在协议中将其约定为解除条件，属于双方意思自治范畴，应予尊重。但原、被告双方对该条款约定“企业改制”内容理解并不一致。既然合同双方对合同条款理解不一致，该“企业改制”的含义及适用规则应参照最**法院上述司法解释。原告确于2010年经批准由集体所有制企业“天津**设备厂”改制为全员工持股的有限责任公司（民营企业）。但根据天津市工商行政管理局企业名称变更核准通知书的确认，该改制已于2010年9月1日完成，显然并非原、被告双方在2013年2月20日签订的《房屋租赁协议》中约定的“企业改制”。2014年11月11日，原告与第三方签订股权转让合同，之后通过了公司章程修正案、变更了法定代表人。但首先，原告在2014年11月开始进行这一系列变更行为，并未导致企业性质、组织形式、经营体制的变化，企业法人也仍然是原告，显然不属于最**法院司法解释中企业公司制改造、企业股份合作制改造、企业分立、企业债权转股权、国有小型企业出售的范畴。其次，根据《公司法》规定，股权转让一般应是股东与股东之间或股东与第三人之间，而该合同是公司与第三人签订；并且原告公司章程修正案明确公司31方股东将其持有的天津市**有限公司中的全部股权转让给张**，表明股权转让是在股东与张**个人之间进行，不属于最**法院司法解释中企业兼并的情形。此外，原告于双方签订房屋租赁协议后所进行的这一系列变更，并不影响双方签订房屋租赁协议的合同目的之实现。因此，原告于2014年11月开始进行的是公司股东的变更及法定代表人的变更，并不符合双方签订《房屋租赁协议》第五条中“企业改制”的约定解除条件。

第二，关于被告至今未交纳2015年租赁房屋的租金问题。首先，原、被告签订的《房屋租赁协议》第三条为“甲方负责提供电源、水源，乙方负责装表，甲方按照表的实际指数收取水电费，按规定收取排污费。乙方应在规定的时间内向甲方交纳费用，超过期限要交纳滞纳金，对于拖欠费用超过期限不能交纳的，甲方有权解除合同。”从合同条款字面含义看，该拖欠费用应指前句所提水电费、排污费，并没有明确表明该拖欠费用还包括租金。其次，即便对该拖欠费用做扩大解释，包含租金。被告负责人曾经主动向原告提出要交纳租金。虽然被告因手机录音导出且时间过长，移动通讯营业厅不能提供超过半年的通话记录，无法确切判断该通话录音的具体日期，但根据录音内容判断，通话当时原、被告双方尚未成讼。虽然答复被告负责人不收租金的是原告职员，但在原告诉被告的两次诉讼中（分别是2015年4月、2015年10月），均委托该职员为代理人，其言行对被告而言能在一定程度上代表原告态度。因此，被告至今未交纳2015年租赁房屋的租金，与原告拒收有关，非被告故意拖欠不交。故不能认定被告至今未交纳2015年房租的行为构成原告行使解除权的约定条件。

第三，关于被告收到原告发出的《解除房屋租赁协议通知书》后三个月内未提异议的问题。虽然被告主张原告通过EMS寄出的《解除房屋租赁协议通知书》的快递单上不是负责人亲自签名，而是负责人的妻子代签。但鉴于被告负责人妻子与被告负责人同在承租房屋内经营汽车修理厂，双方又系夫妻关系，也能推定被告负责人收到了该解除通知书，并且被告负责人庭审中也明确承认自己收到过该通知书，但是没有签字，故认定该解除协议通知书已经送达被告。不过，虽然最**法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条规定，当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。但是，根据最**法院研究室对《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条理解与适用的请示的答复，当事人根据合同法第九十六条的规定通知对方要求解除合同的，必须具备合同法第九十三条或者第九十四条规定的条件，才能发生解除合同的法律效力。也就是说，只有在原告行使合同单方解除权的约定条件成就时，其发出的《解除房屋租赁协议通知书》送达到被告处三个月，被告未提异议，才发生解除协议的法律效力。现原、被告双方签订的《房屋租赁协议》第三条、第五条约定的解除合同条件并未成就，故不能确认该《房屋租赁协议》已经解除，亦不能支持原告主张被告返还承租房屋的主张。

综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十三条、第九十六条，最**法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决：驳回原告的诉讼请求。案件受理费减半收取为人民币40元，由原告负担。

上诉人天津市**有限公司不服一审判决，上诉至本院，请求撤销原判，改判支持上诉人的原审诉请。事实和理由：在双方签订《房屋租赁协议》以后，被上诉人没有按照协议约定给付第二期房屋租金，根据我国《合同法》第九十四条的规定，被上诉人至今未交纳第二期租金的行为构成根本违约，上诉人因此享有法定解除权；上诉人在2015年6月15日经EMS向被上诉人发出《解除房屋租赁协议通知书》，被上诉人签收后在三个月内未提出异议，很据相关法律规定，应确认《房屋租赁协议》已经解除，亦应支持上诉人要求被上诉人返还租赁房屋的诉请。

被上诉人天津市**车修理厂答辩要求驳回上诉，维持原判。

二审审理期间，双方当事人均未提交新的证据。

本院查明

二审经审理查明的案件事实与原审一致，本院予以确认。

本院认为

本院认为，上诉人主张，被上诉人未按《房屋租赁协议》的约定交纳第二期租金，符合法定解除合同的条件。但是，经审理查明，并非系因被上诉人的单方原因导致其未按时交纳租金，且被上诉人在二审庭审中亦表示愿意交纳租金，因此，被上诉人未按时交纳租金的行为，不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定的“当事人一方迟延履行债务致使不能实现合同目的”的情形。上诉人据此要求解除合同，本院不予支持。此外，关于上诉人主张，其在2015年6月15日向被上诉人邮寄送达《解除房屋租赁协议通知书》，被上诉人签收且未在法律规定的异议期内提出异议，因此涉案《房屋租赁协议》已经解除。本院认为，上诉人邮寄送达的《解除房屋租赁协议通知书》中记载的解除理由是“公司整体企业出让、改制，无法继续履行合同”。原审法院判决对于本案是否存在“企业改制”等问题已经进行论述，上诉人并未提出异议。故，上诉人的该项主张不符合协议约定的解除条件，上诉人向被上诉人邮寄送达《解除房屋租赁协议通知书》的行为亦不能产生合同解除的效力。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费80元，由上诉人天**有限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年二月二十二日