深圳市京**天津分公司与李*、张*物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告深圳市京**天津分公司（以下简称“京**公司”）与被告李*、张*物业服务合同纠纷一案，本院于2015年8月24日立案受理，依法由审判员翟**适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告京**公司之委托代理人冯**、张**，被告李*、张*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告**公司诉称，原告系坐落于八里台镇京基悦**小区物业管理单位，被告系悦**4-4业主。双方签订了物业服务协议，期间原告一直提供物业服务，但截至目前尚欠原告物业费14400.64元，故原告起诉，要求依法判令被告支付原告2014年11月10日至2015年9月9日的物业费14400.64元、滞纳金5832.26元；诉讼费由被告承担。

被告辩称

被告李*、张**称，被告是2012年买的房办理入住，第一年的物业费是免除的，后缴纳物业费截止到2014年11月23日。被告在装修时通过物业进行的弱电改造，开始物业让被告缴纳15000元的费用，后来经协商缴纳了13000元。在被告准备入住时发现电视没有信号，经查找是弱电出现问题，被告多次找到物业，物业派人给被告装的明线，还把被告的车库房顶砸了个窟窿，被告为了息事宁人就没追究。被告的对讲门也是由于弱电的原因关不上，家里总进去人，被告多次找物业修理，但物业一直拖，后来物业来人给修了，但没有修好，后来物业过来给安装了明线，线就露在外面，冬天冻坏了，之后一直没人管，后来物业又换人了，他们负责人说给被告维修，被告一直等物业公司解决，但一直没有解决。要求物业公司退还收取的弱电改造费13000元，对讲门一直是坏的，要求物业公司赔偿损失，不同意给付原告物业费，要求免交物业费。合同约定在每月1日物业公司给业主发缴费通知，但被告一直没有收到过任何通知。物业公司收取物业费一般是一次性收一年的，还没到月就收物业费，而且物业管理混乱，停水、停电没有提前通知，给被告的生活造成影响。

原告提交证据如下：

1、商品房买卖合同1份，证明被告李*、张**诉争房屋的业主及房屋面积。

2、物业服务协议1份，证明原告为被告李*、张*提供物服务及物业费和滞纳金的标准。

3、收据1张，证明被告李*、张**物业费缴纳到2014年11月9日，之后物业费没有缴纳。

经当庭质证，被告对原告提交的证据1、2、3的真实性无异议，但认为2012年11月23日签订的协议，收据写的物业费缴纳至2014年11月10日，认为应从11月23日开始算物业费，且物业一直没有通知被告缴纳物业费。

被告提交证据如下：

1、证明1张，证明被告缴纳弱电改造费13000元，物业公司做的见证单位。

2、照片6张，证明物业公司服务不到位。

经当庭质证，原告对被告提交的证据1中物业公司章的真实性无异议，但对关联性有异议，认为弱电改造与原告无关，不是原告收取的改造费；对证据2的真实性需核实，对关联性不认可，认为原告不是弱电改造的承揽人。

本院查明

经本院审查分析认为，原告提交的证据1、2、3均具有真实性、合法性、关联性，本院对其证明效力予以确认；被告提交的证据1、2的真实性本院予以确认。

根据本院认定的证据，结合庭审情况，本院确认如下事实：

2011年6月1日，深圳市**有限公司与天津京**有限公司签订天津市住宅前期物业服务合同，天津京**有限公司委托深圳市**有限公司对八里台镇悦景轩小区进行前期物业管理。该合同约定业主应于每月5日前交纳物业费，延迟缴纳的，每延迟一日，应支付相当于所欠费用千分之三的违约金。别墅物业管理服务费按每月每平方米3.2元收取。后由原告京**津分公司对悦景轩小区实际进行物业管理。2012年10月19日，被告李*、张*与天津京**有限公司签订了《天津市商品房买卖合同》购买津南区八里台镇津港公路北侧悦景轩4号楼-4号房屋1套，建筑面积450.02平方米。2012年11月23日，被告李*、张*与原告**公司签订《物业服务协议》，委托原告为其提供前期物业服务。该合同约定被告应于每月5日前交纳物业费，延迟缴纳的，每延迟一日，应支付相当于所欠费用千分之三的违约金。住宅物业管理服务费按每月每平方米3.2元收取。被告物业费缴纳至2014年11月9日，自2014年11月10日起始终未向原告缴纳物业费。

本院认为

本院认为，原、被告签订的物业服务协议合法有效，对双方均具有约束力，物业服务协议所产生的权利与义务应由物业管理服务企业及业主依合同之约享有与承担。原、被告之间在未直接签订物业服务协议前，原告与被告居住的小区的开发商签订了前期物业管理服务合同，且原告实际履行了物业服务，根据原告提供的天津市商品房买卖合同，被告对前期物业服务合同的内容亦知晓，合同明确约定了物业费及滞纳金的数额，故被告应按前期物业服务合同及物业服务协议履行其交纳物业服务费用的义务。现原告为被告提供了物业管理服务，被告理应向原告交纳物业费用。原告属于物业服务企业，应对该小区内的业主进行相关的物业服务，根据被告提供的证据及结合庭审情况，可确认原告对小区服务存在一定的瑕疵，本院酌情考虑减免部分物业费，以减免10%为宜，被告应缴纳90%的物业费。被告住房面积为450.02平方米，按照合同约定的每月每平方米3.2元物业费计算，被告应交纳2014年11月10日至2015年9月9日的物业服务费14400.64元的90%，即12960.58元。关于滞纳金问题，原告对小区管理确有一定的瑕疵，故对原告主张的滞纳金问题本院不予支持。关于被告要求原告退还弱电改造费及赔偿损失，与本案不是同一法律关系，本案不予涉及。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最**法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告李*、张*于本判决生效后3日内给付原告深圳市京**天津分公司2014年11月10日至2015年9月9日的物业服务费12960.58元。

二、驳回原告深圳市京**天津分公司的其他诉讼请求。

如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费153元，由原告深圳市京**天津分公司承担91元，被告李*、张*承担62元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津**人民法院。

裁判日期

二〇一五年十一月十八日