中国工商**津汉沽支行与吴**房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告中国工商**津汉沽支行与被告吴**房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月1日立案受理后，依法由审判员张**独任审判，适用简易程序于2015年12月14日进行了审理，其后，依法追加宫光帅、薄**、戛**、刘**、邵*为第三人参加诉讼，于2016年1月18日、2016年2月24日二次公开开庭进行了审理，原、被告委托代理人，第三人及第三人委托代理人到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称，2010年，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定将原告中国工商**津汉沽支行所有的天**海新区汉沽牌坊西里97号房屋（原牌坊街储蓄所1-2楼）租赁给被告用于商业经营，面积260平方米，租期3年，从2010年1月1日至2012年12月31日止。合同约定，原告要求返还房屋，被告逾期返还的，至实际返还房屋之日止，被告除支付租金外，还应按每日300元向原告支付违约金。2013年双方在协商一致将租金调整为每年100000元的基础上进行了续租，但未签书面合同。2014年5月，原告收到上级要求收回房屋的通知，为此原告于2014年5月6日、2014年12月31日两次通知被告，要求于2015年1月1日解除租赁关系，并要求被告最迟在2015年1月31日腾空并交还房屋，并交纳2014年租金。但被告至今未交还房屋，也未交纳租金。此外，在承租期内，被告未经原告同意对房屋进行了拆改。原告认为，在书面租赁合同期限届满后，即形成了不定期租赁关系，按照法律规定，原告可以随时解除合同，且原告已经给了被告合理的期限，被告拒不返还房屋的行为已经严重损害了原告的合法权益，故诉至贵院，请求：1、判令被告及第三人立即腾空天**海新区汉沽牌坊西里97号房屋（原牌坊街储蓄所1-2楼），并恢复原状，将完好的房屋交还原告。2、判令被告支付2014年1月1日-2014年12月31日租金100000元以及从2015年2月1日起至2015年11月25日以每日租金274元、违约金300元向原告交纳租金、违约金171052元，以及至交还房屋之日止的租金、违约金。3、诉讼费用由被告承担。

原告为支持其主张向本院提交了如下证据：

1.《天津市房屋租赁合同》复印件一份，拟证明：原被告双方存在租赁合同关系。

2.《房屋租赁费补充协议》复印件一份，拟证明：2012年1月1日在原有租赁费的基础上加收年租金20000元。

3.《关于收回原出租到期房屋的通知》复印件二份，拟证明：原告在2014年5月6日、2014年12月30日书面通知被告在2015年1月31日前将完好的房屋返还原告。

4.关于2013年闲置房屋房租入账情况的说明，拟证明：将被告方的租金由60000元调整为100000元。

被告辩称

被告辩称：原告所述拖欠租金数额有误，被告实际只欠原告2014年度租金20000元，不同意支付违约金；另房屋已转租给五位第三人，被告并未占用，无法履行腾房义务。

被告为支持其主张向本院提交了如下证据：

1、收据复印件2张，拟证明：原告于2013年12月17日收到被告房租60000元，2014年4月22日收到40000元。

2、被告和5位第三人签订的《房屋租赁协议书》复印件5份，拟证明：被告将房屋出租给5位第三人。

五位第三人述称：当初从被告处承租房屋均支付了转让费，并对房屋进行了装修，且被告承诺可以续租，因此不同意腾房。

本院查明

经审理查明，2010年4月23日，原告及其所属天津市**有限公司与被告签订《天津市房屋租赁合同》一份，合同约定，原告将其所有的坐落于汉沽区牌坊街XX号130平方米一层底商房屋出租给被告经营服装。租赁期限自2010年1月1日至2012年12月31日。年租金4万元，在起租时间前5日支付全年房租。同时约定租赁期间，被告拆改房屋应预先征得原告书面同意，如未经原告书面同意的，原告可以解除合同，并要求被告赔偿损失。另约定经原告书面同意，被告可以将承租的房屋转租给第三人使用，未经原告书面同意的，原告可以解除合同并要求被告赔偿。关于违约责任，合同约定，租赁期限届满时，原告有权收回房屋，被告应按期归还，如被告逾期返还的，自租赁期届满之次日起至实际返还房屋之日止，被告除支付租金外，还应按每日300元向原告支付违约金。

2012年1月1日又签订房屋租赁费补充协议，约定在原《房屋租赁合同》租赁费的基础上加收年租金2万元。

在合同履行期间，原告同意二层房屋130平方米亦由被告使用。其后，双方如约履行至2012年12月31日合同期满，未续签书面合同，但被告继续占有租赁房屋，并于2013年12月17向原告支付租金60000元，2014年4月22日支付租金40000元。2014年5月6日原告通知被告要求其于6月前交回房屋，未果。2014年12月30日原告再次通知被告：双方租赁关系于2015年1月1日解除，并要求被告于2015年1月31日前交回租赁房屋。

另查，被告承租房屋后，对房屋进行了改造，在不同时间转租给五位第三人，签有书面合同。现被告与五位第三人租赁合同均已期满。

上述事实，有三方陈述及原被告提交的证据在案佐证，本院予以确认。

审理中，原告主张，自2013年起依据本单位《关于2013年闲置房屋房租入账情况的说明》，被告承租房屋租金调整为每年100000元，被告在租赁合同期满后二次交纳的100000元租金，仅为2013年度一年租金，故尚欠原告租金100000元，被告对此不予认可，认为每年租金仍应按原合同标准60000元计付，故只欠原告2014年度租金20000元。

本院认为

本院认为，原被告签订的《天津市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效。合同期满后，被告继续使用租赁房屋，原告收取租金，双方构成不定期租赁关系，原租赁合同继续有效，但原告可随时解除合同。其后，原告通知被告解除租赁关系成立，依据合同解除后的法律后果，被告应当返还租赁房物，逾期返还应当支付房屋使用费，故原告要求返还房屋，给付拖欠租金及房屋使用费之诉请，本院予以支持，因房屋由第三人占用，而第三人与被告间租赁期限亦以届满，故第三人应当履行腾房义务。关于原被告对租金数额的争议，因原租赁合同继续有效，在双方未就租金增加达成合意的情况下，仍应以原租金数额为准，原告提交的说明，等同于单方陈述，不能作为证据使用，故被告应向原告支付2014年度租金20000元。关于合同期满后的房屋使用费，亦应按年租金60000元标准支付。关于原告主张的合同解除后的违约金，因合同已解除，原告要求支付违约金已无合同依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条一款，第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告吴**给付原告中国工商银行**2014年度房屋租金20000元，并支付自2015年2月1日至实际腾房之日止的房屋使用费，按年租金60000元标准计付，上述款项于本判决生效后三十日内给付。

二、第三人宫光帅、薄**、戛**、刘**、邵新于本判决生效后三十日内将占用的原告的房屋腾空，交付原告。被告吴**履行协助第三人腾房义务。

三、驳回原告其他诉请。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费2682元，由被告承担，并于本判决生效后十日内直接向本院交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津**人民法院，并由上诉人直接向天津**人民法院交纳上诉费，上诉期满后七日内仍未交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一六年二月二十九日