黄*与胡**房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告黄*与被告胡**及第三人高*、天津中**限公司（以下简称中**司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月26日受理后，依法由代理审判员周*适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄*及其委托代理人孙**，被告胡**并作为第三人高*的委托代理人，第三人中**司委托代理人林*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告黄*诉称，原、被告于2015年6月18日签订编号为TJM2015-0001278号《房产交易合同》，约定被告购买原告坐落于天津市和平区×路56号×-×房屋，总款139万元。该合同对履行期限、定金数额、违约解除合同的条件作出约定。如乙方未按约定付款，守约方有权解除房地产买卖关系，并要求违约方支付成交价格10%的违约金。合同签订当日，被告支付原告定金5万元。其后，被告未按照约定履行相应义务，原告多次催要未果。依据合同约定，所附购房定金归原告所有。综上，根据《合同法》九十四条的规定及其他民事法律规定，原告提起诉讼，当庭变更诉讼请求：1、依法判令解除原、被告签订的编号为TJM2015-0001278号《房产交易合同》，被告和第三人高*支付原告违约金13.9万元，定金5万元归原告所有；2、诉讼费由被告和第三人高*共同负担。

原告为证实自己的主张，提交证据材料为：

1、2015年6月18日签订的《房产交易合同》，拟证明合同中约定的首付款的付款时间是2015年7月15日，房款为139万元，双方买卖协议的履行日期与本合同冲突的以本合同为准，合同中并对解除条款作出明确约定；

2、原告与第三人中**司工作人员陈**的微信截屏7张、原告与第三人中**司陈**和赵经理的通话记录单据、原告与陈**和赵经理及胡**的电话通话录音光盘各一张，拟证明原告在2015年7月27日至7月31日一直在催要首付款，从2015年8月1日开始要求解除《房产交易合同》；

3、解除房产交易合同声明，拟证明原告于2015年8月2日提出解除合同，并将声明交给中介，而第三人高莹交付首付款的时间是2015年8月4日；

4、英**学的录取通知书和中**行个人存款记录，拟证明原告出卖房屋的目的是解决孩子的留学资金问题，由于被告违约，原告不能实现卖房的目的，最终另行筹借资金。

被告辩称

被告对原告提交证据的质证意见为：1、对证据1的真实性没有异议，对于原告的证明目的被告只同意房款为1390000元，其余三点证明目的不同意；2、对于原告与第三人中**司的证据与我方无关，对于原告与我的通话录音，原告是与我有过通话，但原告提交的录音是否完整，不能确定，也不认可原告向我催过款项，解除通知原告应当告诉高莹，而非被告；3、对于证据3的真实性予以认可，但主体不正确，应当给第三人高莹，而非被告胡**。而且原告只要求解除《房产交易合同》而不是《房产买卖协议》，解除声明在内容上既有解除又有不解除条款，且该份声明我方是在2015年8月6日交付首付款后从中介方得到的；4、证据4与本案无关。

第三人高*同意被告胡**的质证意见。

第三人中**司对原告提交证据的质证意见为：1、对证据1和4没有异议；2、对证据2的真实性有异议，不同意原告的证明目的。原告提交的该组证据无法证实与原告通话人员是否为我司的工作人员，录音内容是否完整，原告是否有诱导性发问，原告的取证手段是否合法，对此我方均有异议；3、对于原告所述声明，我方不清楚，不发表质证意见。

本院查明

原告提交的证据，经当庭质证和本院审查，本院对原告提交的证据1和证据3予以确认。

被告胡**辩称，1、被告的主体地位不适格，被告胡**受第三人高*委托为其购买学片房，签订了《房产交易合同》，《房产买卖协议》是第三人高*本人签署的。2、高*的迟延履行行为，未构成根本违约，2015年8月12日全部房款已经交付至资金监管账户。且在此期间，原告未催过高*履行合同。3、原告未书面通知高*解除合同。高*交付首付款后，从中介取回原告提交的声明，该份声明主体不对，内容既有解除的意思，又有不能解除的意思。4、原告依据合同法第九十四条的规定，要求解除合同，是对法律的误解，即使本案认定被告或者第三人高*有违约行为，应当承担违约责任，而不是解除合同，那么原告也应当在定金和违约金中任选其一，但我方认为合同中约定的违约金标准过高，如果法院认定我方违约，我方要求调整，请求法院按照定金罚则处理。被告未提交任何证据。

第三人高莹述称，同意被告胡**的答辩意见。为证实自己的主张，提交证据材料为：

1、《天津市房产买卖协议》，拟证明合同的主体是高*，签订时间是2015年7月20日，协议中约定了开立了监管账户，约定了首付款的交纳时间；2、天津市存量房屋交易监管资金收款凭证，证明2015年8月3日高*已经将首付款54万元交付；3、天津市房产信息的短息通知的截屏，证明房产部门已经为涉案合同录入系统并提供了官网的网址；4、公积金中心短信通知的截屏，证明公积金贷款已于2015年8月12日发放，首期还款日为2015年9月12日；5、房地产官网信息的截屏，证明房屋全款到账时间是2015年8月13日；6、天**设银行个人住房公积金贷款还款书，证明高*从2015年9月12日起已经开始偿还贷款。

原告对第三人高*提交证据材料的质证意见：对证据1的真实性无异议，但认为应当以《房产交易合同》的付款时间为准，《房产买卖协议》没有约定违约责任，所以约定按照《房产交易合同》履行。对证据2、3、5的真实性不予认可，但证据2可以证明高*是违约的；人为证据4、6与本案无关。

被告胡**同意第三人高莹的证明目的。

第三人中**司对第三人高莹提交证据材料的真实性没有异议，同意其证明目的。

第三人高*提交的证据，经当庭质证和本院审查，本院予以确认。

第三人中**司述称，原告的诉请没有针对我公司，因此我方不发表意见。未提交证据。

经审理查明，被告胡**与第三人高*系母女关系。2015年6月18日被告胡**作为高*的代理人通过第三人中**司居间与原告黄*三方签订《房产交易合同》。约定，原告黄*作为出售方，被告胡**作为买受方购买原告名下天津市和平区×路56号×-×私产房屋，建筑面积31.92平方米，房屋价款1390000元。签订该合同之时向出售方支付定金50000元，该定金在双方办理产权过户手续时自动转为房款的一部分。同时约定，双方应于2015年7月15日到该房产辖区的房管局签署《天津市房产买卖协议》，并通过天津市**监管中心对房款进行代收代付。除定金外的剩余房款1340000元以银行贷款方式支付，该部分房款中非以银行贷款形式支付的部分及定金作为首付款，原告须于2015年7月15日前办理贷款申请手续，并将除定金外的其他首付款存入资金监管中心，原告同时将已收取的定金转入资金监管中心。双方在违约责任条款中约定，双方违反本合同约定的，每逾期一日，违约方应向守约方支付该房产成交价的千分之一作为违约金；若一方逾期超过十五日，视为拒绝履行合同，守约方有权解除房地产买卖关系（但需书面通知违约方），并要求违约方支付该房地产成交价10%作为违约金。

合同签订当日，被告胡**向原告支付定金50000元。2015年7月15日由于原告的原因未能到房管局签署《天津市房产买卖协议》。为此，双方口头约定，将到房管局签署《天津市房产买卖协议》的时间变更为2015年7月20日，被告收取的50000元定金不再存入资金监管账户。

2015年7月20日，原告与第三人高*到房管局签署了《天津市房产买卖协议》。约定，涉诉房屋的价款为1340000元，双方同意对房款由房地产交易资金监管中心实施监管，原告在天**设银行开立账号为00×××86的监管账户。高*将首付款540000元于本协议签订之日起5个工作日内，存入监管账户，其余800000元由其申请银行贷款，在签订借款合同时委托贷款银行将贷款资金全部划入监管账户。原告应于2015年8月20日前将房产及相关证明交付第三人高*。本协议中双方未约定违约责任。

该协议签订后，第三人高*申请银行公积金组合贷款，并于2015年8月3日将首付款540000元存入监管账户，2015年8月12日取得银行贷款，8月13日贷款银行将800000元划入监管账户，高*于2015年9月12日开始还付本息。原告及第三人高*未办理房屋过户手续。

期间，原告在2015年8月2日向第三人中**司留置《解除房产交易合同声明》，载明：黄*与胡**于2015年6月18日签订《房产交易合同》。合同约定乙方须于2015年7月15日前办理贷款申请手续，并将除定金之外的其他首付款存入资金监管中心，现乙方未按约定执行，属于根本违约。根据本合同第六条违约责任中第四款规定，乙方逾期已超过十五天，现甲方声明解除房产交易合同，并要求乙方按照合同约定支付该房产成交价10%作为违约金。如不能解除交易合同，经甲乙双方协商，执行合同逾期日截止到7月31日。第三人高*承认于2015年8月6日从第三人中**司处获取该声明。

庭审中，原、被告及第三人高*确认按照《房产买卖协议》，高*应于2015年7月27日将首付款540000元打入资金监管账户，但高*实际交付日期为2015年8月3日，2015年8月4日首付款进入资金监管账户。本院向原告释明，如果本案不能认定解除《房产交易合同》，原告是否要求被告胡**及第三人高*承担违约责任，原告明确表示继续要求其按照房屋总价款10%的标准，共同承担延期付款的违约责任。对于原告要求的违约金标准，经本院向被告胡**及第三人高*明释明，是否主张违约金标准过高，被告胡**及第三人高*明确表示，同意按照房屋总价款为基数，日付千分之一的标准计算。

上述事实，有当事人的当庭陈述和提交的证据予以证实，经质证，本院予以确认。

本院认为

本院认为，被告胡**作为第三人高*的代理人与原告及第三人中**司签订的《房产交易合同》及原告与第三人高*签订的《天津市房产买卖协议》，系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性和禁止性规定，合同有效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，否则应承担相应的违约责任。

现原告主张，按照《房产交易合同》的约定，首付款的交付日期应为2015年7月15日，至高*的实际交付之日，以超过15日，达到合同约定的解除情形。本院认为，虽然当事人在《房产交易合同》中约定“双方须于2015年7月15日前亲自到该房地产所辖区房管局签署《天津市房产买卖协议》，并依约定办理买卖手续，双方应通过天津市**监管中心对房款进行代收代付。”但实际双方签订《天津市房产买卖协议》的日期为2015年7月20日，并且当时双方并未提出异议，应视为双方对合同履行时间的变更。《天津市房产买卖协议》中明确约定“乙方应自订立本协议之日起5个工作日内，将监管的首付款540000元，一次性存入房地产交易资金监管中心在天**设银行设立的专用账户。”应视为双方对付款日期的重新约定。即自2015年7月20日起满5个工作日应为2015年7月27日，但高*的实际付款日为2018年8月3日，实际存入指定账户的日期为2015年8月4日，晚于约定交付日期6个工作日，未能达到合同中约定的解除情形。且高*申请银行贷款的金额也于2015年8月12日存入指定的监管账户，至此高*履行了全部的付款义务。另，被告胡**抗辩主张其是第三人高*的委托代理人，高*对其代理行为予以认可，对此原告也不表异议。则原告在本案中向胡**主张权利，缺乏事实依据和法律依据。综上，原告要求与被告胡**解除《房产交易合同》的诉讼请求，本院不予支持。遂原告要求被告胡**及第三人高*承担解除合同的违约责任的诉讼请求，本院亦不予支持。鉴于原告及第三人高*认可高*交付首付款的日期迟于约定6个工作日，原告也明确表示要求其按照双方约定的房屋总价款1390000元的10%承担相应的违约责任，高*表示不同意原告的计算标准。本院认为《房产交易合同》中约定如一方违约超过十五日，视为拒绝履行合同，违约方向守约方承担房地产成交价10%的违约责任，现本案显然不属于上述违约情形，故原告的诉讼请求没有事实依据和法律依据。但第三人高*明确表示同意按照房屋总价款1390000元为基数，日付千分之一为标准计算违约金，本院照准。则第三人高*应向原告支付违约金8340元。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条、第六十条、第七十七条、第九十三条、第一百零七条，最**法院关于《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：

裁判结果

本判决生效之日起十日内第三人高*支付原告违约金8340元；

二、驳回原告其他诉讼请求。

如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费4080元减半收取2040元，由原告负担1990元，由第三人高*负担50元（高*负担的费用，于本判决生效之日起十日内直接给付原告）。

如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津**人民法院。

裁判日期

二〇一五年十二月七日