天津市**有限公司与马**房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告（反诉被告）天津市**有限公司诉被告（反诉原告）马**房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，于2014年7月17日作出（2012）青民一初字第1549号民事判决书，原告天津市**有限公司不服该判决，向天津**人民法院提起上诉，天津**人民法院（2014）一中民一终字第907号民事裁定书，以原判决认定事实不清为由裁定将本案发回重审。本院立案重审后，在送达起诉阶段，根据被告提供的联系地址及联系方式，本院无法向其直接进行送达，后依法采取公告方式向被告送达起诉状及开庭传票等诉讼材料。本案依法由审判员高**担任审判长，与代理审判员孙*、人民陪审员戴**另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告天津市**有限公司的委托代理人魏蒙到庭参加诉讼。被告马**经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。

原告诉称

原告天津市**有限公司诉称：原告与天津市西青区人民政府李七庄街凌庄子村民委员会存在合作关系，天津市西青区人民政府李七庄街凌庄子村民委员会将坐落于凌宾路与红旗南路（快速路）交口海天国际公寓以南、通用自来水厂以北凌*商业街ABC区及D区的一个单位的建筑物交给原告使用、收益及处分。2010年8月16日，原告与被告签订《凌*商业街商铺租赁合同》，约定被告租赁凌*商业街C区商铺用于经营场所，合同对租金及交付方式等相关事项进行了约定。合同履行期间，被告拖欠自2011年11月1日至2012年4月30日的半年租金746315元至今未付，且被告隐匿行踪、拒接电话使得原告深感不安。2012年3月5日，原告委托律师向被告户籍登记住址以邮政特快专递方式发出律师催告函，催告被告在收函后7日内向原告付清拖欠的租金或取得原告书面谅解，否则，原告将通知被告解除合同，但该邮件在投递时因查无此人被退回。故起诉，请求判令：一、解除原、被告签订的《凌*商业街商铺租赁合同》，并限期被告返还房屋；二、被告给付原告自2011年11月1日至2012年4月30日租金746315元及违约金100000元；三、诉讼费用由被告承担（诉讼过程中，原告将诉讼请求变更为：一、解除双方所签订的《凌*商业街商铺租赁合同》；二、被告给付原告自2011年11月1日至2012年6月30日的租金或者使用费995087元；三、被告赔偿原告房屋自2012年7月1日至2013年1月31日的空置损失870701元；四、被告承担诉讼费）。

被告辩称

被告马**未出庭，其原审辩称：被告对承租房屋进行了装修，后与天津杨***有限公司合作经营杨*养生馆。由于房屋天然气、消防设施不完善，供水严重不足，造成杨*公司搬出该房屋，故不同意原告的诉讼请求。

被告（反诉原告）马**原审反诉诉称：被告租赁原告商铺1778平方米用于商业经营活动，租期共计10年，原告提供上下水、供电、供热、燃气等配套设施并负责维修维护。合同签订后，被告投入大量资金进行装修，仅中央空调一项即支出345773元，并交纳租金至2011年11月。在合同履行过程中，由于商铺天然气、消防设施不完备且供水不足，严重影响了被告的经营活动，特别是2011年雨季，商铺大面积漏水且门前道路坑洼不平积水较深，导致被告无法经营，被告多次要求原告履行维修义务，原告不仅不履行相关义务而且私自闯入该店内，搬走被告物品，强行更换锁具。故反诉，请求判令：一、原告赔偿被告经济损失345773元（诉讼过程中将据实增加反诉请求）；二、诉讼费用由原告承担（后被告将第一项反诉请求变更为：原告赔偿被告房屋装饰装修及物品损失5691360.89元）。

原告（反诉被告）天津市**有限公司针对被告（反诉原告）马**的反诉辩称：不同意被告的反诉请求。被告陈述因为设施不完备导致不支付租金，与事实不符，且被告对此没有提供任何证据，现场勘查时商业街有多家商铺经营，可见，被告的该项主张不成立。关于损失问题，其中央空调还在房屋处，被告可以随时拆走，其他的经济损失均不能成立。

本院查明

经审理查明：2009年7月2日，原告与天津市西青区人民政府李七庄街凌庄子村民委员会签订合作建房《协议书》，约定天津市西青区人民政府李七庄街凌庄子村民委员会提供集体土地，原告提供资金进行合作建房，建成后，各自分得总建筑面积的50%的建筑物。2010年9月24日，原告与天津市西青区人民政府李七庄街凌庄子村民委员会签订《凌*欧式风情街面积划分协议书》，约定原告分得A区、B区、C区以及D区中的一个单位。

2010年8月16日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《凌*商业街商铺租赁合同》，约定甲方将凌*商业街C区建筑面积为1778平方米的整栋商铺出租给乙方作为娱乐场所使用，商铺系小产权，商铺所占用土地系集体土地；租赁期限自2010年8月1日至2020年7月31日；2010年8月1日至2013年7月31日租金标准为每平方米每天2.3元；租金支付方式为上交提前预付款方式，以半年为一个付款周期，第一次付款时间为2010年11月1日的前五日支付，第二次付款时间为2011年5月1日的前五日，以此类推。乙方对商铺进行装修的期间为2010年8月1日至2010年10月31日，装修期间，甲方免收租金。合同第十条约定，合同届满或其他任何原因导致本租赁合同终止、解除的，乙方必须按甲方要求在规定的时间内将该房屋无条件腾空归还，对于未形成附和的乙方装修装饰物乙方可以自行拆除移走，对于已形成附合的乙方装饰装修物乙方不得破坏毁损且不得向甲方要求赔偿，如乙方不能按甲方要求在规定的时间内将该房屋腾空归还，甲方将视乙方自愿放弃该房屋内的全部财产，甲方有权自行处置，乙方应承担经济赔偿责任，甲方保留通过法律诉讼维护自身利益的权利。合同第十一条约定，乙方拖欠租金累计达一个月的，甲方有权解除租赁合同，由此给乙方造成的损失甲方不承担任何赔偿责任。

合同签订后，原告将房屋交付被告，被告进行装饰装修后与天津杨***有限公司合作经营“杨*养生馆”。被告支付租金至2011年10月31日。

关于被告未支付2011年11月后租金的原因，被告陈述称由于房屋设施不齐全，房屋漏水等问题，导致天津杨奕**有限公司迁往他处经营，给被告造成损失，被告认为租赁房屋不能满足合同目的，故未交纳租金。原告不认可被告该项陈述。

原告陈述：2012年上半年在寻找被告未果的情况下，为减少损失并逼迫被告露面，原告进入了案涉房屋。原告在2012年7月1日接管了房屋并对三楼装修进行了部分拆除，后来由于被告方报警，并且考虑到案件已起诉到法院，故原告停止拆除装修。由于房屋处没有人，原告将被告遗弃在房屋内的物品搬走，搬走的物品没有列明清单，后来被雨水浸泡后当作废品扔掉了。

被告提供了一份打印的《养生馆装修及店面物品明细》表，以证明装饰装修费用及商铺内所存有的物品及费用，原告质证认为该明细表系被告单方制作，不能确定真实性。该明细表载明外檐装修费、中央空调、外檐灯箱、外檐地面、内部施工工费、店面电器、店面装修材料、办公家具、运营家具、运营物料、红木家具、绿植等费用。原告陈述称：物品设备费用总计1295405.89元，装修投入费用总计4395955元，合计5691360.89元。

本院于2013年5月31日前往案涉房屋处进行现场勘验，案涉房屋处除二楼后侧一间房屋内有一张沙发、一张办公桌及几张沙发椅、一个空调外机、两个空调内机之外，无其他家具及电器设备。一楼除天花楼板有少许拆除外，其他装修均未拆除。二楼处两间大厅天花拆除裸露管道外，其他装修均未拆除。双方陈述：三楼系原告搭盖的彩板房，被告进行了简单装修，用作宿舍及食堂。现场三楼装修已拆除。原告陈述称家具及电器设备搬至旁边变电室内，由专人保管，但保管人不在天津，当日无法查看，拆除的装修材料都扔了。

本院责令原告准备好房屋钥匙并予以配合，以便法院择日进行查看。后本院安排2013年7月15日下午前往原告所称家具电器存放处进行现场勘查。原告于2013年7月15日中午电话告知本院：变电室内已无相关设施设备，无需进行查验，由于天气炎热，原告怕电器等设备存放在变电室不安全，故将家具设备全部搬至地下室，后下雨均被浸泡，故当作废品处理了。

2013年7月18日，原告公司专门负责看管变电室的职工王**向法庭陈述称：变电室内存放有床铺、按摩座椅、电视、空调等，具体数量不清楚。有几幅字画，用玻璃框装着。该物品是从马**房屋搬过来的，后来由于天气比较热，东西比较多，怕引起火灾，故在2013年6月初，公司雇人将物品搬至地下室，后由于下雨，而王**回家了，物品均被浸泡，公司让其将物品当作废品扔了。这些物品，不是公司的，一开始说是杨**，后来说是马**的。

被告于2013年7月18日提出针对房屋装饰装修造价进行司法鉴定的申请，本院抽签决定由天津市**检测中心进行鉴定。天津市**检测中心前往现场初步勘测后，以装修现场被破坏，且当事人不能提供装修合同及相关图纸为由告知法院不能接受委托。后经咨询并经原、被告商定同意，本院依法委托天津市滨**询有限公司进行鉴定，天津市滨**询有限公司在查阅本案相关材料后，于2013年12月23日出具《鉴定方案及收费依据》。被告认为鉴定单位收取的鉴定费用过高，并且以被告马**本人不在天津为由，希望延长交纳鉴定费的期限。2014年2月10日，被告告知本院案涉房屋已重新开业，要求现场查看。本院于2014年2月17日前往案涉房屋查验：案涉房屋已重新进行装修，用于经营“瀚海金阁会馆”，该会馆正试营业。

原告于2014年3月13日陈述称：房屋在2013年9月左右出售给他人，原告是附带原有装饰装修出售的，买受人自行拆除原装修后重新进行的装修，买受人的具体情况需要回去核实。

原告于2014年5月9日提交的一份《凌*商业街商铺买卖合同》显示：合同签订日期为2013年2月5日，房屋买受人为张**，买卖标的为“位于凌宾路与红旗南路（快速路）交口海天国际公寓以南、通用自来水厂以北凌*商业街C区11-17段商铺，建筑面积1750平方米，以及地下室A段、B段、C段、D段部分共计3300平方米，总房款1550万元。原告陈述该买卖合同标的物包括案涉房屋。

原告于2012年4月16日起诉立案时，曾将天津市西青区人民政府李七庄街凌庄子村民委员会及天津杨奕**有限公司均列为本案第三人，原告陈述称：由于起诉时有一项诉讼请求为返还房屋，而天津杨奕**有限公司为房屋实际使用人，天津市西青区人民政府李七庄街凌庄子村民委员会系案涉房屋的土地所有权人，案涉房屋为小产权房屋，将天津市西青区人民政府李七庄街凌庄子村民委员会及天津杨奕**有限公司列为本案第三人参加诉讼，有利于查清案件事实，现由于原告不要求返还房屋，且房屋系小产权房屋问题被告也认可，故撤回对第三人天津市西青区人民政府李七庄街凌庄子村民委员会及天津杨奕**有限公司的起诉。

上述事实，有当事人陈述、书证等证据证明属实。

本院认为

本院认为：案涉租赁房屋系在集体土地上所建，原告就未取得建设工程规划许可证的房屋，与被告订立的《凌*商业街商铺租赁合同》无效。对于合同无效，双方负有同等责任。无效合同，无需进行解除，故对于原告要求解除双方签订租赁合同的诉讼请求，不予支持。

虽然房屋租赁合同无效，但被告实际使用案涉房屋，故对于原告请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的诉讼请求，予以支持。由于原告已在2012年7月1日强行接管房屋，故被告支付房屋使用费的期间应当为2011年11月1日至2012年6月30日（共计243天），经核算，该期间的房屋使用费数额为993724.20元（1778平方米×每平方米每天2.3元×243天）。

对于被告提出的原告所提供房屋设施不齐全应当减少费用的主张，因未提交相应证据予以佐证，不予采纳。

虽然双方纠纷于2012年4月成讼，但双方租赁关系实际并未终止，而原告在诉讼过程中于2012年7月将涉案房屋门锁砸开，并上锁的行为应视为强行接管房屋，致使被告对租赁的房屋丧失占有使用权益，原告的行为应当视为终止租赁关系并收回租赁物，因此，原告应当自行承担强行收回租赁物的相应后果，其要求被告支付2012年7月之后的房屋空置损失的诉讼请求，不予支持。

本案被告马**经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃了抗辩、举证、质证的权利，应自行承担不利的诉讼后果，其反诉的诉讼请求按撤诉处理。

综上，依照《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十三条、第一百四十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告马**于本判决生效之日起十日内给付原告天津市**有限公司房屋使用费993724.20元；

二、驳回原告天津市**有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉部分案件受理费21592元，由原告天津市**有限公司负担6592元，由被告马**负担15000元；反诉部分案件受理费51639元、公告费950元，全部由被告马**负担，双方于本判决生效之日起三日内交付本院。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津**人民法院。

裁判日期

二〇一五年八月二十五日