天津**成套局与贾**、梁*等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人贾**、梁*因房屋租赁合同纠纷一案，不服天津**民法院作出的（2015）西*二初字第250号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月18日受理后，依法组成合议庭，于2016年4月18日公开开庭审理了本案。上诉人贾**、梁*的委托代理人乐宜东、刘*，被上诉人天津**成套局的委托代理人韩**到庭参加诉讼，被上诉人天津市**有限公司、原审被告天津**影服装店、张**、天津市河西区刘*百货店、尚**，原审第三人邦洲（天津**有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院审理查明，坐落于天津市河西区广东路136号底商，权利人为原告。2010年3月16日，原告与被告天**团有限公司（原为天津**限公司）签订商铺租赁合同，约定，被告天**团有限公司承租天津市河西区广东路136号底商，面积329平方米，租期5年，2010年3月16日至2015年5月15日；年租金1100000元，支付形式为上打租，半年支付一次550000元；自2010年3月16日起至2010年5月15日为装修免租期，2010年5月16日至2010年11月15日为第一个半年的租期；第三条第一款还约定，被告天**团有限公司不得擅自转租、转借、转让房屋等相关内容。2010年3月16日，原告将房屋交付给被告天**团有限公司。2013年10月，被告天**团有限公司交纳了2013年11月至2014年5月的租金400000元（应付550000元）后，自此未再交纳租金。截止到2014年9月30日，被告天**团有限公司确认截至到2014年11月，欠付原告租金700000元，并承诺于2014年10月底之前分两次付清所有房租，其中2014年10月15日付200000元，2014年10月30日付500000元。如逾期交纳房租，同意解除合同，并同意赔偿原告300000元作为赔偿金。被告天**团有限公司没有履行其保证书的内容。原告于2015年1月7日，向被告天**团有限公司发出催款函，通知其2015年1月12日前，将所欠房租1250000元，交付原告。因被告天**团有限公司没有交纳，原告诉至原审法院。

被告天津**影服装店经营者陈也于2010年5月开始，与第三人邦洲（天津**有限公司签订租赁合同，其承租天津市河西区广东路136号底商两间，租赁面积共计120平方米。最后一次签订房屋租赁合同的时间为2015年1月，约定，租赁期限为2015年6月1日至2016年5月31日止，年租金为60000元。2015年3月3日，第三人邦洲（天津**有限公司的法定代表人夏**收取了被告天津**影服装店经营者陈也的租金60000元。

2012年6月10日，被告张**与案外人季小*签订房屋租赁合同，约定，被告张**承租天津市河西区广东路136号A区底商，租用面积60平方米；租期为2012年6月10日至2017年6月9日，年租金220000元，租金支付方式为按年付款；保证金10000元等相关条款。合同签订后，被告张**以刘*的名义在涉诉房屋，注册了天津市河西区刘*百货店的个体工商户执照，经营化妆品生意。实际的投资人、经营者为被告张**。被告张**的房屋租金交纳到2015年6月9日。

2014年1月6日，被告梁*与第三人邦洲（天津**有限公司签订了房屋租赁合同，约定，被告梁*承租天津市河西区广东路136号E、F区底商，租用面积120平方米；租期为：2014年2月28日至2019年2月27日，每年租金450000元，租赁面积120平方米等相关条款。2014年1月，第三人将房屋交付被告梁*。2013年10月30日，被告梁*向第三人交纳房屋租金225000元；2013年12月29日又交纳了2015年的房屋租金450000元；2014年12月11日，第三人提前收取了2016年2月27日至2017年2月26日的房屋租金170000元。

庭审中，被告梁*自诉其承租的两间房屋，一间自用，一间转租给被告尚**。

2013年12月23日，被告梁*与被告尚**签订房屋租赁合同，约定，被告梁*同意将天津市河西区广东路136号F区底商租赁给被告尚**，面积55平方米，用途为经营服装；该房屋为月租金20000元，租期为：2014年1月1日至2017年12月31日；押金20000元等相关条款。合同签订后，被告梁*将房屋交付被告尚**；被告尚**将2014年的房屋租金交付被告梁*。2014年12月10日，被告梁*与被告尚**签订补充条款，约定，将2015年的房屋租金降至180000元，2016年的房屋租金降至150000元，但必须两年一起付清。补充条款签订后，被告尚**将2015年、2016年的房屋租金共计330000元交付给被告梁*。

2014年9月25日，被告贾**与第三人邦洲（天津**有限公司签订了房屋租赁合同，约定，被告贾**承租天津市河西区广东路136号底商，租赁面积为70平方米，租赁期限3年，自2014年11月1日至2017年10月30日，第三人于2014年10月9日前将房屋交付被告贾**；年租金100000元，租金按两年支付，被告贾**于2014年9月26日前支付150000元，剩余50000元于交房之日付清等相关条款。2014年9月25日，被告贾**向第三人交纳房屋租金150000元；2014年9月30日，被告贾**向第三人交纳房屋租金50000元。

庭审中，被告贾**的委托代理人刘**称，其为被告贾**的男朋友，租的房屋之前经营超市，现在经营茶具。

2015年9月22日，本院张贴公告于天津市河西区广东路136号底商，通知在该处经营的商铺，自本公告张贴之日起十日内与本院联系，逾期本院将依法裁判。

庭审中，原告对天津市河西区广东路136号底商出具草图：从南到北，依次为：第一间为被告张**经营的店铺，第二间、第三间为被告天津市河西区卓影服装店经营的店铺，第四间为被告贾**经营的店铺，第五间为被告梁*经营的店铺，第六间为被告尚**经营的店铺。

原告诉讼请求：判令被告天津市**有限公司立即支付租金1250000元、违约金300000元（截至2015年5月15日）；请求法院判令各被告连带支付占用房屋使用费，标准为每日3013.70元，自2015年5月16日支付至实际腾房之日；请求法院判令各被告立即腾空并返还给原告涉诉房屋；请求法院判令本案诉讼费用由各被告承担。

一审法院认为

原审法院认为，原告与被告天**团有限公司签订的房屋租赁合同，系当事人的真实意思表示，符合法律规定，为有效合同。合同签订后，原告已将房屋交付被告天**团有限公司。被告天**团有限公司应按合同的约定，将房屋租金给付原告，其逾期交纳租金的行为，已构成违约，应承担违约责任；因原告与被告天**团有限公司约定的违约金未超过损失的百分之三十，所以，被告天**团有限公司要求调整违约金的数额要求，本院不予支持。而被告天**团有限公司在实际接收上述房屋后，以第三人、季**的名义，将房屋转租给被告天津**影服装店、被告张**、被告梁*、被告贾**。原告与被告天**团有限公司在合同中明确约定了“不允许其将房屋转让、转租、转借”。原告在得知被告天**团有限公司转租的事实之后，超过六个月没有提出异议，但是第三人、季**与被告天津**影服装店、被告张**、被告梁*、被告贾**签订的房屋租赁合同中约定的租赁期限超过了原告与被告天**团有限公司签订的房屋租赁协议中约定的租赁期限，因此对于超过部分的约定应该认定为无效，被告梁*将房屋转租给被告尚**并与之签订的房屋租赁合同，超过期限的部分亦应属于无效。所以，被告天津**影服装店、被告张**、被告梁*、被告贾**、被告尚**应将实际占用的原告的房屋腾空交还原告。因被告张**为被告天津市河西区刘*百货店实际经营者、投资人，故被告张**应承担相应的责任。被告天津**影服装店的租金交至2016年5月31日，如被告天津**影服装店在2016年6月1日起未能将房屋腾空，应与被告天**团有限公司承担给付房屋使用费的连带责任（应按原告与被告天**团有限公司之间合同的租金标准给付原告房屋使用费）；因被告张**的房屋租金交到2015年6月9日，被告张**应对被告天**团有限公司给付原告2015年6月10日至房屋腾空之日的房屋使用费承担连带责任（被告张**应按原告与被告天**团有限公司之间合同的租金标准给付原告房屋使用费）；被告梁*的租金交至2017年2月26日，如被告梁*在2017年2月27日起未能将房屋腾空，应与被告天**团有限公司承担给付房屋使用费的连带责任（应按原告与被告天**团有限公司之间合同的租金标准给付原告房屋使用费）；被告贾**的租金交至2016年10月30日，如被告贾**在2016年10月31日起未能将房屋腾空，应与被告天**团有限公司承担给付房屋使用费的连带责任（应按原告与被告天**团有限公司之间合同的租金标准给付原告房屋使用费）；被告尚**的租金交至2016年12月31日，如被告尚**在2017年1月1日起未能将房屋腾空，应与被告天**团有限公司承担给付房屋使用费的连带责任（应按原告与被告天**团有限公司之间合同的租金标准给付原告房屋使用费）；第三人作为被告天**团有限公司的关联公司，将房屋转租给被告天津**影服装店、被告张**、被告梁*、被告贾**，其对于被告天**团有限公司的给付房屋租金及房屋使用费的责任，需承担连带责任。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第五十八条第一款第五项、第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、第一百一十四条、《最**法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、被告天**团有限公司于本判决生效之日起15日内，给付原告天**械设备成套局房屋租金1250000元（截至到2015年5月15日），以及自2015年5月16日至其余各被告房屋腾空之日止的房屋使用费，每日按3013.70元计算；二、被告天**团有限公司于本判决生效之日起15日内，支付给原告天**械设备成套局违约金300000元；三、被告张**（被告天津市河西区刘*百货店）于本判决生效之日起15日内，将坐落于天津市河西区广东路136号底商从南到北第一间房屋腾空，交还原告天**械设备成套局（详见草图）；四、被告天津**影服装店于本判决生效之日起15日内，将坐落于天津市河西区广东路136号底商从南到北第二间、第三间房屋腾空，交还原告天**械设备成套局（详见草图）；五、被告贾**于本判决生效之日起15日内，将坐落于天津市河西区广东路136号底商从南到北第四间房屋腾空，交还原告天**械设备成套局（详见草图）；六、被告梁*于本判决生效之日起15日内，将坐落于天津市河西区广东路136号底商从南到北第五间房屋腾空，交还原告天**械设备成套局（详见草图）；七、被告尚**于本判决生效之日起15日内，将坐落于天津市河西区广东路136号底商从南到北第六间房屋腾空，交还原告天**械设备成套局（详见草图）；八、如被告天津**影服装店自2016年6月1日起未能将房屋腾空，应与被告天**团有限公司承担给付房屋使用费的连带责任（应按每日977.39元的标准给付原告房屋使用费）；九、被告张**对被告天**团有限公司给付原告2015年6月10日至房屋腾空之日的房屋使用费承担连带责任（应按每日488.70元的标准给付原告房屋使用费）；十、如被告梁*自2017年2月27日起未能将房屋腾空，应与被告天**团有限公司承担给付房屋使用费的连带责任（应按每日529.46元的标准给付原告房屋使用费）；十一、如被告贾**自2016年10月31日起未能将房屋腾空，应与被告天**团有限公司承担给付房屋使用费的连带责任（应按每日570.13元的标准给付原告房屋使用费）；十二、如被告尚**自2017年1月1日起未能将房屋腾空，应与被告天**团有限公司承担给付房屋使用费的连带责任（应按每日448.02元的标准给付原告房屋使用费）；十三、被告天**团有限公司、第三人邦洲（天津**有限公司对以上第八、九、十、十一、十二项承担连带责任；十四、驳回原告天**械设备成套局的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18750元，全部由被告天**团有限公司承担。

上诉人诉称

原审判决后，贾**不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决；2、依法改判驳回被上诉人要求贾**腾交涉诉底商从南到北第四间房屋的诉讼请求；3、依法改判驳回被上诉人要求上诉人与邦**公司对“上诉人自2016年10月31日起未能腾交房屋给付房屋使用费”承担连带责任的诉讼请求；4、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院否认上诉人贾**与案外人刘**签订的房屋租赁合同，否认案外人刘**与案外人陈**签订的房屋租赁合同，系认定事实错误，同时遗漏案件当事人陈**，严重违反法定程序；2、涉诉房屋实际使用人为陈**，上诉人贾**已不再实际使用涉诉房屋，一审法院判令上诉人贾**腾房，系认定事实错误。

原审判决后，梁**，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决；2、依法改判驳回被上诉人要求梁*腾交涉诉底商从南向北第五间房屋的诉讼请求；3、依法改判驳回被上诉人要求上诉人与邦**公司对“上诉人自2017年2月27日起未能腾交房屋给付房屋使用费”承担连带责任的诉讼请求；4、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院否认上诉人梁*与案外人尹**签订的房屋租赁合同，系认定事实错误，同时遗漏案件当事人尹**，严重违反法定程序；2、涉诉房屋实际使用人为尹**，上诉人梁*已不再实际使用涉诉房屋，一审法院判令上诉人梁*腾房，系认定事实错误。

被上诉人辩称

被上诉人天**械设备成套局答辩，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

被上诉人**团有限公司、原审被告天津**影服装店、张**、天津市河西区刘*百货店、尚**，原审第三人邦洲（天津**有限公司均未当庭，亦未提交书面答辩意见。

本院查明

本院审理查明的案件事实与原审法院一致，本院予以确认。

本院认为

本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，被上诉人天津**成套局与被上诉人**团有限公司存在涉诉底商的租赁合同关系，双方租赁期间，被上诉人天津**有限公司将涉诉底商转租本案的上诉人及原审被告。根据《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第二款的规定“因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼”。上诉人以涉诉房屋转租案外人实际使用为由，要求追加实际使用人为本案当事人，上诉人转租的实际使用人不属于本案必须追加当事人的情形，实际使用人为执行程序中履行义务的主体，故上诉人主张原审法院违反法定程序，本院不予支持。被上诉人天津**有限公司在租赁合同履行期间存在逾期交纳租金的违约行为，被上诉人天津**成套局要求腾交涉诉底商、支付租金和违约金及逾期腾房支付房屋使用费的诉讼请求，于法有据，原审法院所作判决并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉请求，事实及法律依据不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费160元，由上诉人贾**承担80元，上诉人梁*承担80元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年四月十八日