黄*、郑**与天津**有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人黄*、郑**因房屋买卖合同纠纷一案，不服天**海新区人民法院（2015）滨塘民初字第9904号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年3月11日受理，依法组成合议庭，于2016年4月20日公开开庭进行了审理。上诉人黄*、郑**的委托代理人马**到庭参加了诉讼，被上诉人天津**有限公司经本院合法传唤，未提交合法手续参加庭审，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明，黄*、郑**与天津**有限公司（以下简称榕**公司）于2013年12月6日签订《天津市商品房买卖合同》，约定黄*、郑**购买榕**公司开发建设的坐落于东疆保税港区欧洲路与郑州**贸易中心南区1-1-722号酒店式公寓，建筑面积58.77平方米，房屋总价款为人民币675375元；黄*、郑**应于2013年12月10日前一次性存入房屋全部价款675375元；交房日期为2013年12月30日前。合同第三条约定“商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。第五条约定，除遇不可抗力外，榕**公司如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，黄*、郑**有权向榕**公司追究已付款利息，利息自合同约定榕**公司应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，黄*、郑**在向榕**公司追究已付款利息的同时，还有权按照下列的第1种约定，追究榕**公司违约责任：1、合同继续履行。榕**公司应支付黄*、郑**已付款利息，利息自合同约定榕**公司应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，榕**公司还应每日按商品房价款的万分之三向黄*、郑**支付违约金。”合同第十一条关于商品房交接约定，商品房交付时，榕**公司应书面通知黄*、郑**办理商品房交接手续，交接房屋钥匙。双方签订补充合同第四条约定，买受人购买出卖人开发金融贸易中心南区1-1-722号房屋，该房屋交房标准见《合同》附件三，《合同》附件三写明的交房标准为毛坯交房。原审庭审中，双方均认可涉诉房屋为精装修交房。补充合同第六条第2项规定，《合同》中约定之所有通知均应采用书面形式，书面形式仅限于挂号信、特快专递，采用上述方式，通知的送达时间：以特快专递方式发出的，以发出日之次日为收悉日；以挂号信邮寄方式发出的，寄出后第七日为收悉日。此外双方还就其他权利义务进行了约定。黄*、郑**按约向榕**公司全额支付了购房款，榕**公司未按期交房形成本案诉讼。榕**公司曾以电话形式通知黄*、郑**收房，黄*、郑**至今未收房。

另查，涉诉房屋于2015年5月10日经五方验收合格。

2013年6月15日，榕**公司与案外人天津**工程公司签订了《装修工程合同书》，合同约定榕**公司承包天津**贸易中心项目内部装修工程，承包方式为包工包料，工程期限为2013年7月30日至2013年9月30日，工程造价为101319245元。双方还就其他事项进行了约定。

再查，榕**公司当庭提供了两名案外人购买与黄*、郑**同楼座不同楼层房屋的对外租赁合同，租期为2014年至2015年跨年度租赁，租金分别为每月1000元和1300元，榕**公司用上述证据证明涉诉房屋所在地域人员较少，房屋使用率不高，对外租赁价格较低，黄*、郑**实际损失较小，违约金过高。

黄*、郑**起诉至原审法院，请求依法判令：1、榕**公司向黄*、郑**支付因逾期交房所产生的利息共计47276.25元；2、榕**公司向黄*、郑**支付违约金共计85097.25元；3、榕**公司以132373.5元为基数，从2015年1月23日起按照逾期付款利率向黄*、郑**支付利息至实际给付之日止；4、诉讼费由榕**公司承担。

一审法院认为

原审法院认为，双方签订的《天津市商品房买卖合同》及补充合同，系当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人应依照合同约定全面履行各自权利义务。黄*、郑**依约履行了支付购房款的义务，榕**公司应按合同约定将竣工验收合格的房屋交付黄*、郑**。涉诉房屋于2015年5月10日经五方验收合格，自此榕**公司可将涉诉房屋交付使用，榕**公司于该日前电话通知黄*、郑**交房的行为明显不符合合同约定。榕**公司抗辩提出的黄*、郑**交纳契税、维修基金的时间不符合规定，导致合同迟迟不能备案，与本案无关。庭审中双方均认可涉诉房屋为精装修交房，双方在合同中约定的交房时间为2013年12月30日前，对于该日交付房屋的标准合同附件三进行了约定，即为毛坯房。而双方签订的“补充合同”对房屋装修再次进行了约定由黄*、郑**对榕**公司进行了委托，即黄*、郑**收房时该房屋为精装房，这也正符合榕**公司对外宣传的标准和黄*、郑**购房的初衷，因此榕**公司的交房时间应为房屋装修后交付的时间。但双方除在主合同中约定交房时间外，对装修后的房屋未有约定。参考榕**公司提供的装修合同和装修市场普遍的装修周期，酌定60天为装修期间。综上，榕**公司应交付房屋的时间为2014年2月28日前。关于违约金计算的起始时间，《天津市商品房买卖合同》第五条进行了明确约定，违约90日之上才会产生违约金，因此计算违约金的时间应扣除90日后起算。合同中约定的违约金为日万分之三，该比率与现有商品房买卖合同中普遍约定为日万分之零点一显然过高，按照日万分之三计算，每月的违约金达6000元之多，与该房屋所在区域类似房屋的出租收益1000元至1300元的差距显然过大。根据立法原意，违约金除具有惩罚性外，最重要的是赔偿性。本案中，黄*、郑**未能提供证据证实其损失数额，故黄*、郑**按照合同约定违约金比率进行主张确有不妥，原审法院予以调整。比照与诉争房屋同楼但面积略超出诉争房屋的出租收益，以每月1200元为宜。黄*、郑**主张的逾期交房利息，符合合同约定，原审法院予以支持。黄*、郑**提出的自2015年1月23日起支付逾期付款利息的诉讼请求，无法律规定，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，最**法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：“一、被告天津**有限公司于本判决生效后十日内给付原告黄*、郑**逾期交付商品房的利息，时间自2014年3月1日起至2015年1月22日止，以本金675375元为基数，按中**银行规定的金融机构同期贷款基准利率计算；二、被告天津**有限公司于本判决生效后十日内给付原告黄*、郑**逾期交付商品房的违约金，时间自2014年3月1日起至2015年1月22日止，按照每月1200元计算；三、驳回原告黄*、郑**的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3000元，减半后收取1500元，由原、被告各负担750元（原告已付清，被告于本判决生效后十日内给付原告）。”

上诉人诉称

一审宣判后，上诉人黄*、郑**不服原审判决，向本院提起上诉，请求：撤销天**海新区人民法院（2015）滨塘民初字第9904号民事判决，改判支持二上诉人在原审的全部诉讼请求；一、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。主要理由：1、二上诉人与被上诉人已经明确约定了房屋交付时间为2013年12月30日前，在未变更该约定的情况下，原审法院认定房屋交付时间为2014年2月28日前交付，属于认定事实错误。2、被上诉人主张调整违约金，应就此负举证责任，但原审法院将证明违约损失的举证责任分配给二上诉人，属于适用法律错误。3、被上诉人随意撕毁合同约定，属于不诚信的行为，原审法院在二上诉人没有任何过错的情况下，仅仅以违约金最主要的是赔偿性为由，随意调整违约金，属于适用法律错误。4、原审法院应当支持二上诉人在原审中提出的第三项诉讼请求，二上诉人的该项诉讼请求不违反法律规定，且符合公平公正原则。

被上诉人辩称

被上诉人榕丰置业公司未提交书面答辩意见。

本院查明

本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。

本院认为

本院认为，二上诉人与被上诉人签订的《天津市商品房买卖合同》合法有效，各方均应依约履行，二上诉人已依约支付了购房款，但被上诉人未按约定交付房屋，故被上诉人应承担逾期交房的违约责任。对于二上诉人主张的逾期交付商品房的起算时间问题，因涉案合同中对于交房标准进行了明确约定，原审法院综合考虑合同约定内容及补充合同中对于委托装修条款的约定内容，酌情考虑装修期间为60天，并认定被上诉人榕丰置业公司的应交付房屋日期为2014年2月28日前，并无不妥。二上诉人主张被上诉人逾期交付商品房的起始时间应为2013年12月31日，依据不足，本院不予支持。因被上诉人榕丰置业公司对于原审判决的逾期交付商品房的利息及违约金的起算时间并未提出异议，本院不予调整。对于二上诉人主张的违约金的计算标准问题，原审法院结合双方提供的证据情况，并考虑涉案地段的同类型房屋租赁收益情况，酌情确定二上诉人的每月租金收益为1200元，也属合理。二上诉人虽主张原审判决认定的违约金标准过低，但未提供相反证据足以推翻被上诉人的主张，故对于二上诉人的该项上诉理由，本院不予支持。对于二上诉人主张的以逾期付款利息及违约金为基数支付利息损失的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1800元，由上诉人黄*、郑**承担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年四月二十日