中国联合**津市分公司与吕**租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人与被上诉人中**天津市分公司租赁合同纠纷一案，天津**民法院作出（2015）丽*初字第7336号民事判决，上诉人吕**不服，向本院提出上诉。本院于2016年2月29日受理后，依法组成合议庭，于2016年4月14日公开开庭进行审理。上诉人吕**及其委托代理人李**，被上诉人中**天津市分公司的委托代理人杨*、李**到庭参加诉吕**讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明，2008年4月21日，中国网通**津市分公司（下简称网**分公司）与吕**签订房地产租赁合同。合同主要约定，网**分公司租赁吕**坐落于天津市东丽区崔家码头村北1排19号建筑面积为20平方米房屋（1间），作为通讯配套设备间。租期自2008年5月1日至2013年3月31日。租金每月702元。吕**应按照网**分公司提供的装修要求，对房屋进行装修及装饰，费用由吕**承担。合同签订后双方均按照合同内容各自履行了其义务，吕**将房屋交付网**分公司使用，并根据合同约定，按照网**分公司的要求对房屋的门、窗位置进行重新布局；网**分公司将通讯配套设备搬入该租赁房屋，并如约向吕**支付了租金。双方对该合同的履行无异议。

2013年5月13日，中国联合**津市分公司（以下简称联通天津分公司）与吕**签订了房地产租赁合同即本案讼争合同。合同约定，联通天津分公司租赁吕**坐落于天津市东丽区崔家码头村北1排19号建筑面积为20平方米房屋（1间），作为通讯配套设备间。租期自2013年4月1日至2015年3月31日。租金每月1500元，联通天津分公司以电汇方式一次性付清租金3.6万元。如联通天津分公司需要续租，需于租期届满两个月前向吕**提出，吕**应在联通天津分公司提出的续租要求的一个月内给予答复。同意续租的，双方续签本合同。合同签订后，联通天津分公司沿用了网通天津分公司承租的状态，并向被告支付了租金。

2015年4月，联**分公司欲搬出讼争房屋内的通讯设备及全部物品，吕**以要求联**分公司将房屋恢复原状为由拒绝联**分公司将其通讯设备搬出，并主张联**分公司支付合同期满后占用该房屋期间的租赁费。2015年5月19日，联**分公司相关人员在与吕**协商未果的情况下报警。后双方又进行过协商，因吕**要求过高，双方未能达成一致意见。吕**为避免联**分公司将在讼争房屋内的通讯设备搬出，在诉争房屋门外堆放杂物，使得人员不能正常出入诉争房屋。

联通天津分公司提起诉讼，请求法院判令吕**协助其腾空租赁房屋内的所有设备；诉讼费用由吕**负担。

在原审审理期间，吕**提起反诉，请求法院判令联**分公司向其支付自2015年4月1日起至2015年12月31日的租金54000元；赔偿其房屋损失费2万元、恢复原状费4万元、房屋保养费15000元、损坏费1万元，并恢复承租房屋原状；本案全部费用由联**分公司承担。

原审法院于2016年1月14日对讼争房屋内物品进行了清点，双方对该房屋内的全部物品为联通天津分公司所有无异议。

另查，2009年1月国家商务部批准同意中国联**限公司吸收合并中国网**限公司，公司经营范围不变。

一审法院认为

原审法院认为，网**分公司于2008年与吕**签订房地产租赁合同到期后，双方又签订了租赁用途相一致的本案讼争的房屋租赁合同。双方对已全面履行了该合同无异议，合同届满前联**分公司未在双方约定的时间内提出续租要求，应为不再续租。庭审中，双方均认可签订的租赁合同已全部履行完毕，故当事人依法应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行协助义务，即吕**履行协助联**分公司将其物品搬离讼争房屋的义务。经商务部批准同意联**分公司吸收合并了网**司，联**分公司主张将讼争房屋内的通讯设备及其他物品搬出并无正当，吕**无权阻拦，故对联**分公司请求予以支持。庭审中，吕**反诉认为，联**分公司已承租讼争房屋八年之久，房屋需要保养；为承租人的需要，讼争房屋重新开设了房门；双方口头协商租赁完毕后为讼争房屋进行恢复原状；但就其上述陈述而主张的请求均未提供证据加以证明，联**分公司亦予以否认。法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。吕**就其全部主张未能提供证据加以证明，亦缺乏法律依据，原审法院对吕**反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、最**法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定，判决：“一、被告吕**于判决生效后立即协助原告中国联合**津市分公司腾空讼争房屋。二、驳回反诉原告吕**全部反诉请求。案件受理费减半收取40元，由被告吕**负担；反诉受理费1540元，由反诉原告吕**负担。”。

上诉人诉称

原审法院宣判后，上诉人吕**不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求支持其反诉请求；两审案件受理费由被上诉人负担。主要理由是，按照双方合同约定，如果被上诉人不续约，应当提前三个月通知上诉人，现被上诉人没有履行通知义务，且在租赁期过期两个月才告知上诉人不续租，故被上诉人应向上诉人按照合同约定支付2015年4月1日至2015年12月31日的租金12000元，违约金12000元，房屋损失赔偿费30000元。

被上诉人辩称

被上诉人联通天津分公司答辩，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，抗辩驳回上诉，维持原判。

二审审理期间，上诉人提交以下证据：1、照片，证实涉诉房屋是被上诉人进行装修改造；2、2015年5月25日被上诉人向其邮寄的解除合同协议书。证明被上诉人同意向上诉人支付违约金4500元。被上诉人对上诉人提交证据1的真实性无异议但认为不能证实被上诉人对涉诉房屋进行了装修改造；对证据2真实性无异议，认为5月份搬设备时已经超出合同期限1个半月，按照合同约定，应按照租金双倍给付对方4500元。经本院审查认为，上诉人提交证据1，无法证明是被上诉人对涉诉房屋进行装修改造；证据2，被上诉人对该证据的真实性无异议，证据来源合法，且与本案具有关联性，故对该证据的证明力予以确认。被上诉人未向本院提交新的证据。

本院查明

本院经审理查明，2013年5月13日，联通天津分公司与吕**签订的《房地产租赁合同》第8.2条约定，租期届满，联通天津分公司继续使用吕**房屋，吕**未提出异议的，本合同继续有效，租赁期限为不定期。第9.8.5约定，联通天津分公司迟延交还房屋的，除继续支付租金外，还应按实际迟延日数向吕**支付与租金等额的违约金。

本院另查，2015年5月25日，被上诉人向上诉人邮寄了一份《解除合同协议书》，主要内容是：双方2013年4月1日签订的《房地产租赁合同》有效期至2015年3月31日，现因上诉人一方涨租金，致使原合同无法继续履行，现通知上诉人，原《房地产租赁合同》解除，不再租赁上诉人房屋，被上诉人按照原合同约定，于本协议生效时向上诉人支付4500元违约金。

本院查明的其他事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。

本院认为

本院认为，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。双方2013年5月13日签订的租赁合同到期后，没有签订新的租赁合同，被上诉人继续占用涉诉房屋，上诉人没有提出异议，按照合同约定，双方形成了不定期租赁关系，被上诉人抗辩从2015年3月通知上诉人合同到期后不再履行租赁合同，就此未向法院提交相应的证据，故本院对被上诉人的抗辩意见不予采信。2015年5月19日，被上诉人相关人员在搬迁设备时与上诉人发生纠纷并报警，上述事实可以证实，被上诉人此时不再履行租赁合同，故应认定该日期为双方合同解除之日。双方在合同中虽然没有约定缴纳租金的时间，但庭审中双方均认可，在每年三月前缴纳下一年度的租金，2015年3月，被上诉人没有向上诉人缴纳下一年度的租金，但实际占用涉诉房屋，按照双方合同约定，应向上诉人支付2015年4月1日至2015年5月19日的租金及违约金，被上诉人邮寄给上诉人的《解除合同协议书》对上述事实也予以认可，至于上诉人主张2015年5月19日以后的租金，由于上诉人在诉争房屋门外堆放杂物，造成被上诉人不能正常出入诉争房屋，原审法院没有支持上诉人此间租金正确。关于上诉人主张的房屋损失赔偿费用，就此未向法院提交相应证据，原审法院没有支持上诉人该项诉讼请求并无不当。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持天津市东丽区人民法院（2015）丽*初字第7336号民事判决第一项；

二、撤销天津市东丽区人民法院（2015）丽*初字第7336号民事判决第二项；

三、被上诉人中**天津市分公司于本判决生效之日起十日内，向上诉人吕**支付自2015年4月1日至2015年5月19日期间的租金及违约金4900元整。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；

四、驳回上诉人吕**其他反诉请求；

五、驳回上诉人吕**其他上诉请求。

一审案件受理费减半收取40元，由上诉人吕**负担，反诉费1540元，由上诉人吕**负担1451.22元，由被上诉人中**天津市分公司负担88.78元；上诉案件受理费655元，由上诉人吕**负担596.78元，由被上诉人中**天津市分公司负担58.22元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年四月十四日