付*与天津生态**有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告付*诉被告天津生态城阿亚拉置地开发有**（以下简称“阿**公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年7月31日立案受理。本案由代理审判员张**适用简易程序于2015年9月10日、2015年10月23日公开开庭进行了审理。原告付*的委托代理人杨**，被告阿**公司的委托代理人张**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告付*诉称：2013年原告在被告处购得房屋一套，购房前被告提供宣传画册，记载户户赠送多功能地下室，地下室空间省60000元，因地下室是卖点，原告因地下室才购买被告房屋，2013年就地下室使用规定写入补充合同。2014年5月就地下室事宜，原、被告双方签订确认函一份。2014年6月30日交付房屋后原告后，原告多次找到被告给付地下室，被告总推诿未有结果，现原告知悉被告根本无地下室使用合格证，地下室间数与所需数量相差甚远，根本无诚意给付原告地下室，实属商业欺诈。无奈原告诉至法院，提出以下诉讼请求：1、依法判令被告按照约定给付原告5至8平方米地下室一间；2、如被告未能给付原告上述地下室，判令被告按照《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条之规定，由被告赔偿原告经济损失180000元；3、诉讼费用由被告承担。

原告为证实其主张，向本院提交以下证据：

1、宣传画册一份，证明被告在广告中承诺户户赠送地下室，以地下室为卖点，诱导原告买房；

2、宣传画册两份、宣传台历一份，证明原告支付的商品房价款中包含地下室价款60000元；

3、商品房买卖合同以及补充合同，证明商品房买卖合同以及其补充合同约定被告方*给付原告地下室；

4、确认函，证明原、被告以书面形式确认地下室使用权；

5、分配条，证明被告就给付地下室作出承诺；

6、业委会情况说明，证明被告承诺就地下室问题给予原告经济补偿；

7、照片一张，证明被告已给付案外人刘X地下室，存在欺诈原告行为；

8、录音一份，证明被告方没有地下室，存在欺骗行为；

9、证人陈**证言，证明案外人刘X已拿到地下室，且开始使用。

10、李XX书面证言，证明被告曾承诺给付地下室；

11、韩XX证人证言，证明被告承诺给付原告地下室，地下室为被告开发楼盘卖点，并以此引诱原告购买房屋；

12、郝XX证人证言，证明事宜同韩XX证言。

13、网页搜索摘录，证明被告以地下室为卖点，在网络上欺诈宣传。

被告辩称

被告阿**公司辩称：原告诉称的地下室在双方签订的商品房买卖合同中没有列明，不属于合同义务，原告提交的宣传画册经我公司调查，非我公司发放，本案商品房销售合同纠纷不属于生活消费品范围，非《中华人民共和国消费者权益保护法》调整范围，故原告的诉讼请求没有事实以及法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。

被告阿**公司向本院提交以下证据：

1、地下室施工图纸，证明原告诉称的地下室使用用途为设备间。

经当庭质证，被告对原告提交的证据1、2不予认可；对证据3真实性没有异议，但不认可证明目的；对证据4、5真实性没有异议，但不认可证明目的；对证据6真实性不发表质证意见，其中载明的被告法律行为；对证据7-13，不予认定。

原告对被告提交的证据1没有异议，但认为从该证据上体现被告有欺诈行为。

结合原、被告的质证意见，本院对原、被告双方的证据发表如下认证意见：

原告提交的证据1-4及证据6符合证据的客观性、真实性、合法性，本院予以认定；证据5系记载为案外人葛XX，与本案无关联性，本院不予认定；证据7-9与本案没有关联性，本院不予认定；证据10，因证人未出庭作证，本院对其不予认定；证据11、12因无其他证据予以佐证，本院对其不予认定；证据13因证据不符合法律规定的形式要件，本院对其不予认定。

被告提交的证据1，因被告无异议，本院对其予以认定。

本院查明

经审理查明，原告付*与被告阿**公司于2013年9月27日签订编号2013-0033387号商品房买卖合同及其补充协议，约定原告购买被告开发的天津市滨海新区中新天津生态城起步区雅境园X-XXXX号房屋，建筑面积118.22平方米，每平方米价格9306元，房屋总价款1100155元，合同约定被告将该商品房于2014年6月30日前交付原告使用。该商品房买卖合同附件六：补充合同第十三条约定被告为全体业主提供服务或自行经营需要在本项目地块建造的包括……（地下）停车库（位）、库房和其他配套建筑设备设施，无论被告是否办理上述设施的产权登记，被告均保留上述设施的所有权（使用权）、土地使用权、管理和收益的权利，上述设施不属于原告方共同享有产权的共有、共用部分的建设设施，一方如欲购买或使用该类设施的，应与被告另行签订协议；补充合同第十六条第2项约定：原告购买商品房后对外出租的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准，并且厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住；补充合同第十七条约定：该商品房的交付标准和条件以买卖合同约定为准，买卖合同未作约定的，以该商品房交付时现状为准。被告方的广告、宣传材料、任何口头介绍、解释（包含但不限于照片、录像、录音）等，不构成买卖合同的组成部分，原告不得以样板房或以上宣传材料内容为由追究被告责任。

另查明，2013年9月27日，原、被告双方签署涉诉地下室确认函一份，原告确认和承诺以下内容：原告同意由天津生态**务有限公司代表雅境项目业主就雅境项目地下一层贮藏室的使用统一管理权，并就地下储藏室的使用服从该物业公司的分配管理；对地下一层储藏室分配管理办法具体如下：按照业主购买雅境项目商品房面积比例确定地下一层储藏室的分配管理面积或按照抽签随机确定；按照上述分配方法分配本人使用管理的地下储藏室，原告确认该储藏室无法办理产权登记的现状，并同意只取得该储藏室的使用权。经核实，该确认函未约定给付地下储藏室使用权的具体位置、面积、形状、履行期限、建设标准、材质、使用期限等内容。原、被告双方签订的商品房买卖合同及其补充合同未约定交付地下储藏室事宜，亦未在商品房平面图中体现地下储藏室。

再查明，原告提交被告发布宣传画册、台历，载明“户户均赠地下室”、“赠送地下空间≈省6万元”等广告词语。原告诉称的地下储藏间位于地下一层，被告阿**公司提交的建筑图纸显示其功能为设备层。庭审中，原告主张的第二项诉讼请求中经济损失的计算方法：按照《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条之规定的三倍赔偿，即60000元×3倍。

又查明，原告所在的天津生**主委员会及部分业主代表就地下储藏室分配事宜与被告进行对话，被告于2015年7月24日提出以下解决方案：1、按照全体业主725户分配地下储藏室，按照不同户型分得1.5平方米、2平方米、3平方米三种面积；2、货币补偿：按照全部签订确认函的441户进行补偿，根据户型大小，分别为3平方米、3.5平方米、4平方米三种，补偿金额分别为9000元、10500元、12000元，但原告不同意该解决方案。后原、被告双方协商未果，遂成诉。

以上事实，由原、被告提交的证据以及当庭陈述予以佐证，本院予以认定。

本院认为

本院认为，原、被告之间签订的商品房买卖合同及其补充合同系双方真实意思表示，且内容不违反法律规定，应当确认为有效合同。原、被告双方应当按照合同约定履行义务。

关于被告提出“宣传画册非其下发”的主张，经审查，宣传画册已载明“开发商天津生态城阿亚拉置地开发有限公司”，被告对其主张未提交证据证明，本院对其不予支持。

关于被告发布宣传画册、台历的性质问题。根据《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。被告根据被告下发的宣传画册及台历未明确约定地下储藏室的面积、使用期限等具体内容，被告出具的宣传材料、台历中关于地下储藏室的允诺并非具体确定，且原、被告双方签订的商品房买卖合同的补充合同第十七条已经明确约定被告发布的宣传材料不作为商品房买卖合同的部分，故被告出具的宣传画册、台历性质本院认定为要约邀请。对于原告主张商品房买卖合同补充合同第十六条第2项已写明地下储藏室的使用规定，经审查，原、被告双方签订的商品房买卖合同及补充合同未明确约定被告应向原告交付地下储藏室，且商品房买卖合同补充合同第十六条第2项与中华人民共和国住房和城乡**设部颁布实施的《商品房屋租赁管理办法》第八条之规定“出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住”，两者内容一致，商品房买卖合同补充合同第十六条第2项属于被告提示原告注意义务条款，不构成被告应当向原告交付地下储藏室的合同条款。

关于原、被告双方签订确认函的性质问题。原、被告双方签订的确认函约定了原告取得被告开发的雅境项目地下一层储藏室的使用权，并无所有权。此外，在确认函中原告对地下储藏室的管理权、面积分配事宜进行了承诺。根据确认函内容可知，能够证明原、被告就地下储藏室使用权事宜达成合意，但就地下储藏室具体事宜未作出更加具体约定。被告开发的雅境项目地下一层根据其提交的图纸显示为“设备层”，其具体产权人在本案中尚不明确。原、被告签订的确认函约定的地下储藏室亦未经过相应的规划、消防等部门的审批，此与《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国消防法》等法律的强制性规定相悖，因此原、被告双方签订的确认函无法得到履行，对于原告的第一项诉讼请求，本院不予支持。

关于原告按照《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条规定要求被告赔偿180000元是否合理的问题，根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条规定“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍”，以此为依据要求被告对其进行三倍赔偿。根据该条规定，三倍赔偿的条件为：1、经营者存在欺诈行为，2、消费者从经营者处购买商品或服务。两者缺一不可。根据《最高人民法院印发关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）的通知》第68条规定“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。”现原告未提交证据证明地下储藏室对原、被告双方订立商品房买卖合同以及确定房屋价格存在重大影响，亦不符合天津市**务委员会作出的《天津市消费者权益保护条例》关于商品房经营者欺诈情形的第三十条规定“商品房经营者应当严格遵守有关法律、法规和合同约定，不得有下列欺诈消费者行为：（一）未取得商品房销售许可证或者预售许可证，将房屋作为商品房出售；（二）将已经售出的商品房又销售给其他消费者；（三）销售被依法查封、限制转移的商品房。”故原告主张被告构成欺诈，因证据不足，本院不予支持；且原告未提交证据证明原告支付60000元从被告处购买地下储藏室，故本案不适用《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条规定的三倍赔偿条件，对原告主张的损失赔偿数额本院不予支持。

关于原告的经济损失确定问题，因被告作为专业的房地产开发企业，理应知晓建设地下储藏室应当履行规划消防等审批手续，但在不具备上述审批手续前提下仍与原告签订确认函，并承诺原告取得地下储藏室使用权，最终造成确认函不能履行，该过错在于被告。《中华人民共和国合同法》第四十二条第二项规定“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况”；第一百一十三条第一款规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。根据上述法律规定，因确认函无法履行势必对原告可信赖取得的地下储藏室使用权造成损害，故被告应当承担被告经济损失的赔偿责任。

关于原告经济损失数额的确定问题，因原、被告双方未约定相应损失赔偿的计算方法。本院认定原告经济损失数额=原告预期可得的地下储藏室面积×赔偿标准。对于原告预期可得的地下储藏室面积，结合原告购买商品房面积大小及其占全体签订确认函业主购房总面积比例、地下一层可用面积等因素，本院酌定为4平方米；对于赔偿标准，根据常理，因地下储藏室与精装修房屋在功能、位置、装修标准、配套设施等因素的存在较大差距，其价值势必远低于精装修房屋。但本院同时结合诚实信用原则，以促使民事主体以善意方式从事经济活动，在综合考虑天津生态城近年来房地产市场发展的趋势以及双方当事人实际情况的基础上，赔偿标准本院酌定为5500元／平方米。被告承担的赔偿数额为5500元／平方米×4平方米=22000元。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十条第一项、第一百一十三条第一款，《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告天津生态城阿亚拉置地开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告经济损失人民币22000元。

二、驳回原告的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1950元，由原告担负1712元，被告天津生态城阿亚拉置地开发有限公司担负238元。被告天津生态城阿亚拉置地开发有限公司担负的案件受理费于本判决生效后十日内直接向本院交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津**人民法院，并由上诉人直接向天津**人民法院缴纳上诉费，上诉期满后七日内仍未缴纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一五年十二月七日