天津市**路小学与天津**限公司、天津市**责任公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告天津市**路小学与被告天津**限公司（以下直称“正实公司”）、被告天津市**责任公司（以下直称“怡**公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月26日受理后，依法由代理审判员卞**适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人蒋**、耿小雪，二被告的委托代理人郝婕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告天津市**路小学诉称，2011年6月1日，原告与被告正实公司签订《房屋租赁合同》，约定原告将坐落于天津市和平区河北路275号整栋租给被告正实公司，租期为三年，自2011年6月1日至2014年5月31日止，年租金50万元，分上半年和下半年（1月15日、7月15日）两次交清。租赁期间出租房屋的一般维护由被告正实公司负责，原告不承担任何费用。被告正实公司在使用期间承担房屋的各种费用。合同签订后，被告正实公司仅向原告支付租金85万元，尚欠租金65万元。合同到期后，原告多次要求被告正实公司支付拖欠租金并返还租赁房屋，但被告正实公司拒不返还并一直占用至今，其行为严重违反合同约定，给原告造成了损失。原告为维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼请求依法判令：1、被告正实公司支付房屋租金65万元及迟延之日起至判决支付之日止的利息（按照中**银行公布的同期同类贷款基准利率计算），其中计算至起诉之日利息共计156809.44元；2、被告正实公司立即向原告返还租赁房屋；3、被告正实公司参照原租金标准支付原告自2014年6月1日起至实际返还租赁房屋之日止的房屋占有使用费，计算至起诉之日止房屋占用费共计483561.64元；4、诉讼费用由被告正实公司承担。庭审中变更第2项诉讼请求：被告正实公司及被告怡**公司共同承担返还租赁房屋的义务；变更第3项诉讼请求：被告正实公司及被告怡**公司参照原租金标准支付原告自2014年6月1日起至实际返还租赁房屋之日止的房屋占有使用费。

原告提交的证据材料有：1、房屋租赁合同，用以证明原告与被告正实公司之间存在合同关系；2、天津市公安局和平分局五大道派出所出具的文件，用以证明原房屋门牌号××；3、房屋使用权证书、天津市**修管理站出具的证明、天津**教育局出具的证明，用以证明原告是租赁房屋合法使用单位，根据区国资委和区教育局同意有权对房屋进行出租；4、通知，用以证明被告正实公司的实际控制人禹绍正签收并同意给付拖欠租金及返还房屋，原告与被告正实公司之间存在租赁关系、5、天津市和平区公用房屋管理所出具的证明，用以证明原告为租赁房屋的使用单位。

被告辩称

被告正实公司对原告提交的证据材料的质证意见：1、真实性有异议，根据被告正实公司提供的租赁合同，租赁房屋的承租方应为被告怡**公司；2、没有异议；3、没有异议；4、真实性没有异议，但在通知上签字的禹绍正不是被告正实公司的法人，也没有被告正实公司的授权，对签字的承诺不予认可，5、没有异议。

被**园公司对原告提交的证据材料的质证意见：与被告正实公司的质证意见一致。

本院查明

对原告提交的证据材料，经质证及本院审查：对证据材料的真实性、合法性予以确认，上述证据与本案纠纷有直接法律关系，可作为本案证据。

被告正实公司辩称，不同意原告的诉讼请求。原告与被告正实公司不存在租赁关系，本案涉诉房屋系原告出租给被告怡**公司，因此被告正实公司不应成为本案被告。根据双方提供的2011年6月1日签订的《房屋租赁合同》中明确表明“和平**路小学愿意将学校分校校舍继续出租给乙方”，这显然是一份续租合同，既然是续租合同，则表明在本合同之前，原告与乙方就存在租赁关系，只要提供之前的租赁合同查明原承租人就可以明确本案所涉及的承租人是否为被告正实公司。

被告正实公司提交的另外两份合同，合同主体分别为出租人为原告及承租人为被告怡**公司，证明被告怡**公司一直与原告存在租赁关系，同时亦可证明本案合同中的乙方应为被告怡**公司。

本案所涉及的合同中第四条第2项关于房屋维护，第五条第1项关于拖欠租金等重要条款中均出现“应按先期签订合同的条款执行”。因此，在2011年之前签订的合同与本案具有至关重要的联系，原告未能提供先期合同用以证明原告与被告正实公司之间的租赁关系，则应承担举证不利的法律后果，而根据被告正实公司提供的2005年及2007年的合同均是原告与被**园公司签订的。

综上，虽然本案合同上有被告正实公司的盖章，但从合同内容及租赁关系的连续性来看，该合同根本不是签约双方真实意思表示，而是原告继续将房屋出租给被告怡**公司。因此，被告正实公司与原告之间不存在租赁关系，不应成为本案被告，更不应承担给付租金及腾房的义务。

合同签订后，签约双方均未按照合同约定履行义务，该租赁合同并未在原告与被告正实公司之间实际履行。根据合同约定及合同相对性原则，原告应当向被告正实公司履行按期提供租赁房屋的义务，而实际上原告自2005年开始与被告怡**公司签订租赁合同后就将租赁房屋交由被告怡**公司使用，2011年与被告正实公司签订合同后也未从被告怡**公司收回房屋交由被告正实公司，而仍由被告怡**公司继续使用。被告正实公司也从未向原告交纳过房屋租金，自2005年至今房屋租金一直由被告怡**公司支付，对此原告一直未提异议，即使在2011年签订合同中付款主体按合同约定为被告正实公司的情况下，仍然按照原租赁合同的约定收取被告怡**公司支付的租金，显然原告认可与被告怡**公司之间的租赁关系。

原告向被告怡**公司出具的房屋租金发票证明其认可与被告怡**公司的房屋租赁关系。根据天津市地方税务局官方网站发布的税务机关代开发票的相关规定，申请人申请税务机关代开发票需要提供原告与被告怡**公司的房屋租赁合同才能够开具出付款方为怡**公司的租金发票。如依原告所述原告与被告正实公司之间存在房屋租赁关系，并依据租赁合同，根本不可能开具出上述发票。

涉诉房屋一直由被**园公司使用，对此原告也知情的。被告正实公司出具的被**园公司向原告交纳租赁房屋的水电费相关票据，该票据上有原告的盖章，因此原告对于被**园公司占有使用该租赁房屋的事实是认可的。被告正实公司经营范围中无餐饮服务，由此可以证明被**园公司为房屋实际使用人即本案的承租方。

被告正实公司与被**园公司之间无转包、转租、转借关系。原告与被**园公司之间的租赁关系始于2005年，在2011年原告与被告正实公司签订合同之前该房屋一直由被**园公司使用，如果按照2011年合同约定，应该由原告将租赁房屋从被**园公司处收回交给正实公司使用，而2011年至2014年租赁房屋仍由被**园公司使用原告也根本没有向被告正实公司交付房屋，则被告正实公司不可能和被**园公司之间产生与被告正实公司转包、转租、转借关系。

综上所述，被**园公司自2005年基于与原告之间的租赁关系取得租赁房屋使用权，才2011年签订的合同内容明显为续租合同，本案被告正实公司虽然在合同上盖章但该合同不是签约双方真实意思表示，根据租赁关系的连续性及房屋交由被**园公司继续使用及收取被**园公司租金的情况看，原告与被**园公司之间存在租赁关系，请求驳回原告对被告正实公司的诉讼请求。

被告正实公司提交的证据材料：1、2011年6月1日签订的《房屋租赁合同》，用以证明承租方是被告怡**公司；2、2005年7月1日及2007年签订的《房屋租赁合同》，用以证明原告在2011年前已经与被告怡**公司存在租赁关系；3、天津市地方税务局通用机打发票，用以证明被告怡**公司实际向原告支付房屋租金；4、天津市行政事业单位资金往来结算票据，用以证明涉诉房屋的水电费是由被告怡**公司支付，从而证明被告怡**公司实际使用租赁房屋；5、被告正实公司的营业执照，用以证明被告正实公司经营范围无餐饮服务，而涉诉房屋一直被告怡**公司经营饭店使用并实际占有涉诉房屋。

原告对被告正实公司提交的证据材料的质证意见：1、该合同是变造的合同，不具备真实性及合法性，合同第二页跟原告提供的证据一致，但合同第一页没有齐缝章，按照合同应该以签章单位为承租单位，被告正实公司涉嫌提供伪证，请求法庭核实；2、无关联性，不在本案诉争合同的期限内。2005年7月1日签订的合同上的承租单位处有禹绍正的签字，还有印花税，是被告正实公司欲盖弥彰。2007年的合同违背常理，这份合同租期自2007年4月1日至2009年3月30日，2005年的合同至2007年6月30日到期，前一份合同没有到期又签后一份合同，后一份合同应该是一份没有正式履行的合同；3-4、真实性没有异议，不能证明被告正实公司要证明的内容，租赁合同承租方是被告正实公司，开具被告怡**公司的发票不代表租赁关系的改变；5、被告正实公司的办公地点就在涉诉房屋内，而且被告怡**公司的法人是禹绍正的爱人，是被告正实公司控制的企业，如果存在被告怡**公司其也是次承租人。

被**园公司对被告正实公司提交的证据材料的质证意见：没有异议。

对被告正实公司提交的证据材料，经质证及本院审查：对证据材料的真实性、合法性予以确认，上述证据与本案纠纷有直接法律关系，可作为本案证据。但证据材料1中的承租方为怡水园公司及该证据材料的证明目的本院不予确认。

被告怡**公司辩称，不同意原告的诉讼请求。与原告存在租赁关系的是被告怡**公司，也是房屋的实际使用人。如果原告不认可与被告怡**公司的租赁关系，被告怡**公司要求原告返还已支付的租金。针对原告的诉讼请求中对于利息部分的请求被告怡**公司不予认可，因为在房屋租赁合同中约定乙方拖欠租金按照先期合同条款执行，原告没有向被告怡**公司提供先期合同，被告怡**公司认为对利息部分没有约定故不应支付。

被告怡**公司申请本院向天津市和平区地方税务局调取：原告到税务局代开付款人为怡**公司的租金发票时所提供的申请材料，并向有关人员了解代开发票所需要的手续。

本院到天津市和平区地方税务局进行调取，税务局工作人员称因时间太久，原告代开发票时所提供申请材料已无法找到，但发票上的付款人名称及发票上相应的收取房租日期必须与开具发票时所提供的申请材料上的信息一致。

原告对本院调查结果的质证意见：从被告提交的发票来看时间不长，究竟是否签过合同原告也向会计进行了解，当时原告是否跟怡**公司签订过合同已记不清，如果有也表明了被告正实公司交纳租金提供的是被告怡**公司的支票，并且要求原告开具被告怡**公司的发票，以便被告怡**公司平账，但原告与被告正实公司签订的合同没有任何变更的情况。如果税务局所述的开具发票要提供与发票信息一致的合同，原告与被告怡**公司签订合同也仅仅是为了开具发票所用，但开票行为不代表原告与被告正实公司存在变更和解除合同的情况，实际情况双方也没有变更和解除合同。

二被告的质证意见：对法庭调查的调查结果没有异议，原告与被**园公司签订租赁合同并非仅仅为开具发票使用，实际上是按照合同实际履行，由被**园公司交付房屋租金，原告将房屋承租给被**园公司，通过法庭向税务机关了解的情况也能够证明原告与被**园公司之间确实有房屋租赁关系。因此，被告正实公司认为与原告具有租赁关系的应该是被**园公司。

经审理查明，诉争的坐落本市和平区河北路275号房屋产权单位为天津市人民政府，管理单位为天津市公用房屋管理所，使用单位为原告。原告与被告正实公司早年签订《房屋租赁合同》，被告正实公司租赁讼争房屋。2005年3月，被告怡**公司在工商局登记注册成立，于2005年7月1日与原告签订了《房屋租赁合同》，约定原告将诉争房屋整栋租赁给被告怡**公司，租期自2005年7月1日至2007年6月30日共三年，年租金45万元，经营餐饮服务。

2007年，原告与被**园公司续签《房屋租赁合同》，被**园公司继续租赁诉争房屋经营餐饮服务，租赁期限自2007年4月1日至2009年3月30日共两年，年租金45万元。

2011年6月1日，原告与被告正实公司签订了《房屋租赁合同》，约定原告将诉争房屋继续出租给被告正实公司，租期自2011年6月1日至2014年5月31日止共三年，年租金50万元。合同签订后，诉争房屋仍由被**园公司使用并继续用于经营餐饮服务，原告收取租金及水、电费后，按照被告正实公司的要求仍开具付款人为被**园公司的租金发票及水、电费收据。2014年春节后，被**园公司在讼争房屋内经营的餐饮服务停业，至合同租赁期间届满，被告正实公司拖欠原告房屋租金65万元。2015年4月22日，原告给被告正实公司送达《通知》，要求被告正实公司在三日内支付拖欠的租金及返还诉争房屋，同时支付占用期间的费用，但被告正实公司未按期向原告支付拖欠的租金及返还诉争房屋。现诉争房屋仍由二被告占用，拖欠租赁期间的房屋租金65万元。

本案审理期间，本院与原、被告共同到讼争房屋进行现场勘验并制作了勘验笔录及拍照，经勘验诉争房屋包括房屋使用证上载明的整栋楼房及楼房旁边的平房，还包括楼房前的大院，原、被告对勘验结果均无异议。

上述事实，有原、被告的当庭陈述及提交的证据，本院现场勘验笔录及拍摄的照片予以证实，经当庭质证，本院予以确认。

本院认为

本院认为，依照法律规定，依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案原告与被告正实公司于2011年6月1日签订的《房屋租赁合同》，应系双方当事人真实意思表示，且该协议不违反法律、行政法规的强制性规定，应依法成立、有效。当事人应按照约定履行自己的义务。

被告正实公司抗辩诉争房屋的承租人应为被告怡**公司的抗辩理由，因合同上的承租单位处加盖了被告正实公司的公章，负责人处也有被告正实公司的法定代表人杨**的签名，承租人应为被告正实公司，不应存在被告正实公司所述的盖错公章的情形，对被告的抗辩理由本院不予采信。

被告证实公司抗辩的原告在税务机关代开的租金发票付款人为被告怡**公司，在代开发票时向税务机关提供房屋租赁合同的承租人应与发票的付款人一致即应为被告怡**公司，证实了原告与被告怡**公司签订有房屋租赁合同并实际存在租赁关系的抗辩理由，经本院调查应存在原告代开发票时所提供的房屋租赁合同上的承租人与发票上的付款人名称及日期信息相一致的情形，但并不能因此表明原告是与被告怡**公司存在租赁关系，因现原告与被告正实公司提交的均在2011年6月1日签订的由被告正实公司加盖公章及其法定代表人签名的房屋租赁合同，而均无法提供提交给税务机关的同时期的原告与被告怡**公司签订的房屋租赁合同，由此可见原告与被告怡**公司签订房屋租赁合同仅是为了开具租金发票所用，而原告与被告正实公司签订的房屋租赁合同应是实际履行的合同，被告的抗辩理由本院亦不予采信。

被告正实公司在租赁期间拖欠原告房屋租金，依照法律规定和合同约定应予以支付，故原告要求被告正实公司支付拖欠租金的诉讼请求，本院予以支持。

合同约定拖欠租金应按先期合同的条款执行，而原告能提供先期合同，无法知晓先期合同中对拖欠租金如何承担违约责任的约定，原告应承担举证不利的后果，故原告要求被告正实公司支付自2015年6月1日至判决之日止的拖欠租金的利息的诉讼请求，本院不予支持。

依照法律规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。现租赁期间已经届满，被告正实公司作为诉争房屋的承租人应承担返还诉争房屋的义务，被告怡**公司作为诉争房屋的实际使用人，应承担共同返还诉争房屋的义务，故原告要求二被告共同返还诉争房屋的诉讼请求，本院予以支持。

原告要求二被告支付自2014年6月1日起至实际返还租赁房屋之日止的房屋占有使用费的诉讼请求，因二被告在租赁期间届满后仍占用诉争房屋，应支付占用期间的房屋使用费，本院予以支持。原告要求二被告按照参照原租金标准支付房屋使用费，本院予以照准。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第四十四条第一款、第六十条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条的规定，判决如下：

裁判结果

一、本判决生效之日起十五日内，被告正实公司支付拖欠原告的房屋租金65万元；

二、本判决生效之日起十五日内，二被告将诉争房屋即坐落本市和平区河北路275号整栋楼房、平房及楼房前的大院腾空交原告收回；

三、本判决生效之日起十五日内，二被告支付原告自2015元6月1日起至实际腾空诉争房屋之日止的房屋使用费；（按照年使用费50万元的标准计算）

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案诉讼受理费16413元，减半收取8206.5元，由被告正实公司负担。（于*判决生效后十日内直接给付原告）

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津**人民法院。

裁判日期

二〇一五年十月二十日