郭**、郑**等与高*租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人高*因租赁合同纠纷一案，不服天津市和平区人民法院（2014）和民二初字第946号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人高*，被上诉人郑**、郭**及被上诉人郭**、郑**、郭**共同的委托代理人韦祎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审人民法院经审理查明，三原告系亲属关系，涉案房屋坐落于天津市和平区和平路9-11号（原5-7号），建筑面积166.94平方米，设计用途为非居住，由原告郭**与原告郑**共同所有。诉争房间系天津市和平区和平路9-11号（原5-7号）的其中一部分。2013年11月，原告郭**与原告郑**委托原告郭**全权处理出租诉争房屋的全部事宜。2013年11月15日，原告郭**作为出租方与被告高*签订《房屋租赁合同》，合同约定原告郭**将诉争房屋中的75平方米出租给被告，年租金为19万元，租金按季度结算。同时，被告于合同生效之日向原告郭**支付房屋保证金4万元。此外，合同第九条第二款约定，因不可抗力原因（包括租赁物业被依法拆迁）导致该房屋毁损或灭失而不能继续租赁的，任何一方可解除本合同，切（且）互不承担违约责任。出租方按实际租期收取租金，保证金予以退还。合同签订后，双方依约履行，被告向原告郭**交纳租金至2014年12月31日。被告系天津市禹**展有限公司的法定代表人，诉争房屋作为该公司的实际经营场所，该公司曾与案外人天津市**有限公司签订2013年1月1日至2014年12月31日期间的房屋租赁合同，在此期间，因诉争房屋所有权人发生变更，被告高*于2013年11月15日与郭**签订新的租赁合同。

庭审后，法院前往诉争房屋进行现场勘验并拍照，被告经营使用的房屋内有自搭阁楼。在地铁4号线拆迁指挥部墙外张贴天津市和平区人民政府于2014年10月13日作出的和平政征（2014）2号《天津市和平区人民政府房屋征收决定》，该决定对东至通南路、南至闸口街、西至铜锣湾广场、和平创新大厦、北至南城街范围内的房屋进行征收作为地铁4号线东南角站用地。诉争房屋在该征收范围内，原告据此要求与被告解除合同并要求腾房。

另查，原告郭*来认可收取被告保证金4万元，但认为应当扣除被告拖欠的电费3200元，被告对所欠的电费数额不予认可。原告未提交关于欠付3200元电费的来源和依据。

原告起诉，请求依法判令：解除与被告的房屋租赁合同，被告立即搬离租赁的和平区和平路9-11号（原5-7号）房屋一间（75平方米）；诉讼费用由被告承担。

一审法院认为

原审人民法院认为，原、被告于2013年11月15日签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。按照法律规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方依照法律规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。现诉争房屋因被政府征收纳入拆迁范围，原、被告双方签订的房屋租赁合同约定的解除条件已经成就，原告据此主张解除租赁合同并要求被告腾房的诉讼请求应予以支持。被告认为与郭**签订的房屋租赁合同无效，经过庭审调查，被告认可由于诉争房屋的产权人变更，导致被告高*与原告郭**就诉争房屋签订新的合同。根据物权法的规定，所有权人对自己的不动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。因诉争房屋的所有权已由案外人变更为原告郭**和郑**，故被告所在公司天津市禹**展有限公司与案外人天津市**有限公司的租赁合同不再具有法律效力。在实际履行过程中，被告亦以个人身份与郭**签订新的租赁合同并交纳租金，故对被告的抗辩意见不予采纳。对原告郭**收取的保证金，按照合同约定应当予以退还，原告认为应当扣除被告拖欠的3200元电费，因被告对此予以否认且原告亦未举证证明该笔电费产生的来源和依据，对原告的该项主张不予支持。另外，鉴于被告交纳租金至2014年12月31日，由于本案判决的生效时间已经超过该时间，故原告无需再退还已经收取的租金。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条，《中华人民共和国物权法》第三十九条之规定判决：“一、解除原、被告于2013年11月15日签订的《房屋租赁合同》；二、本判决生效之日起十五日内，原告郭**返还被告保证金4万元；三、本判决生效之日起十五日内，被告将天津市和平区和平路9-11号（原5-7号）中其所租赁的房屋包括自搭阁楼腾空交还三原告。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼受理费80元，减半收取40元，由被告全部负担（本判决生效后十五日内直接给付原告）。”

上诉人诉称

原审人民法院判决后，上诉人高*不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，将本案发回重审；诉讼费用由被上诉人承担。其主要上诉理由为：原审判决认定事实不清，适用法律不当。本案涉及两份不同的房屋租赁合同，原审判决确认第一份合同“不再具有法律效力”于法无据；上诉人与被上诉人郭**签订的房屋租赁合同第九条约定，因不可抗力原因（包括租赁物业被依法拆迁）导致房屋毁损或灭失而不能继续租赁，任何一方可解除合同。而房屋拆迁不属于不可抗力，该条对租赁物业没有明确表述，指向不明，涉案房屋并没有毁损、灭失，且上诉人并没有见到政府拆迁令。

被上诉人辩称

被上诉人郭**、郑**、郭**均辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。在一审期间，法官已经到现场进行查证并拍照，政府的房屋征收决定真实、有效，根据上诉人与被上诉人的约定合同应当解除。应驳回上诉人的全部上诉请求。

本院查明

经本院审理查明，原审人民法院查明认定的事实无误，本院予以确认。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。

本院认为

本院认为，上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，双方均应当按照合同约定行使权利、履行义务。诉争房屋的原产权人为案外人天津市**有限公司，该公司曾与上诉人经营的天津市禹**展有限公司就诉争房屋签订租赁合同，后因房屋所有权人发生变更，上诉人与被上诉人郭*来重新签订租赁合同，并实际履行该合同。故原审判决认定天津市禹**展有限公司与天津市**有限公司签订的租赁合同不再具有法律效力正确。上诉人与被上诉人郭*来签订的房屋租赁合同中已经约定了一方解除合同的条件，即因不可抗力原因（包括租赁物业被依法拆迁）导致房屋毁损或灭失而不能继续租赁的，任何一方可解除合同。该条中所称的“租赁物业”虽未注明具体地点，但必然是上诉人所承租的诉争房屋。现诉争房屋因修建地铁需要被政府纳入征收拆迁范围，该情况经原审法院现场调查属实，并有《天津市和平区人民政府房屋征收决定》为证。政府对房屋的征收行为是当事人不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，属于法律规定的不可抗力。诉争房屋虽尚未毁损、灭失，但既已被政府决定征收、拆迁，房屋租赁合同已经不具备继续履行的客观基础，应当认定双方约定的合同解除条件已经成就，故原审判决确认合同解除并无不当。

综上所述，上诉人的上诉请求无事实及法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

上诉案件受理费80元，由上诉人高*负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年六月十九日