天津万**限公司与毛*物业服务合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人毛*因物业服务合同纠纷一案，不服天津市津南区人民法院（2015）南*一初字第3136号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月27日受理，并依法组成合议庭，于2016年3月4日公开开庭进行了审理，上诉人毛*的委托代理人毛*、吴**，被上诉人天津万**限公司的委托代理人贺**、高**到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明，2011年7月10日，原告天津万**限公司与案外人**有限公司签订《天津市住宅前期物业服务合同》和《补充合同》，该合同约定，原告为仕林苑提供物业管理服务。别墅的物业管理服务费按每月每平方米6.8元，每月5日前交纳，如逾期缴纳物业管理服务费，从逾期之日起按应交物业管理服务费的万分之五比例交纳违约金。被告毛青系天津市津南区浯水道北侧仕林苑21-1房屋业主，该房屋建筑面积为233.55平方米。被告自2015年1月1日之后未交纳物业费。故原告故诉请求：依法判令被告支付2015年1月至11月的物业费17469.54元；并支付违约金47.6元，诉讼费由被告承担。

一审法院认为

原审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业管理服务合同对业主及物业服务企业均具有约束力，物业服务合同所产生的权利与义务应由物业管理企业及各业主依合同之约享有与承担。根据法律规定，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。原告依据上述合同向被告所居住小区提供了物业服务，根据权利、义务相一致的原则，被告作为小区业主，应当履行交纳物业服务费用的义务。原告以每月每平方米6.8元向被告主张权利，符合《前期物业管理服务合同》约定。被告应给付原告2015年1月1日至2015年11月30日的物业费（233.55平方米×6.8元×11个月）计17459.54元。对于被告提出的入户门锁、车库门损坏及地下室积水问题，属于房屋私有部分质量问题，不属于公共设施维修的物业服务范围，但原告应积极协调业主与相关部门，及时解决问题；对于部分业主随意堆放装修垃圾的问题，被告提供的照片仅反映了近期某一时间点的小区情况，通过照片也可以看出小区仅有少部分地方堆放垃圾，街道整体环境干净整洁，小区整体绿化到位仅有小块土地裸露；被告提出的占用绿地的问题，需要相关业主配合，并非物业部门单方可以解决。被告提出的种种问题可能反映了物业公司的服务存在一定瑕疵，未能达到被告满意，但不能成为被告减免缴纳物业费的合理理由。本院考虑原告物业服务确有不足之处需要完善提高，故对原告主张的违约金不予支持。物业公司应不断提升自己的物业服务水平和品质，以满足广大业主对物业服务的合理预期。综上，依据最**法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、被告毛*于本判决生效后三日内给付原告天津万**限公司2015年1月1日至2015年11月30日的物业费人民币17459.54元。二、驳回原告天津万**限公司的其他诉讼请求。如被告毛*未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告毛*负担。

原审法院判决后，上诉人不服，上诉请求：撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求，诉讼费由被上诉人负担。上诉理由为被上诉人未经书面催交向法院起诉不符合法定程序；原判事实认定不清，上诉人门锁、车库门、地下室积水及占用绿地问题反映了被上诉人服务存在瑕疵；原审法院适用法律错误。

被上诉人辩称

被上诉人答辩意见为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。

本院查明

经审理查明，本院查明事实与原审法院认定事实一致。

本院认为

本院认为，被上诉人与建设单位签订的前期物业管理服务合同对上诉人具有约束力。关于上诉人主张被上诉人对物业费的欠付问题未向其催交即向法院起诉违反法定程序一节，本院认为上诉人的该项主张缺乏事实和法律依据，上诉人主张不能成立。关于上诉人主张被上诉人物业服务存在瑕疵问题，本院认为，原审法院认定物业公司的服务瑕疵不能成为上诉人减免物业费的理由，且对被上诉人主张的违约金不予支持，已经充分考虑了双方的权利，据此原审法院判决并无不当。综上所述，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费237元，由上诉人毛*负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月四日