苏州市相城区黄埭镇青龙村经济合作社与苏州市相城区新益化工厂房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人苏州市相城区新益化工厂（以下简称新益化工厂）与被上诉人苏州市相城区黄埭镇青龙村经济合作社（以下简称青龙村经济合作社）房屋租赁合同纠纷一案，上诉人新益化工厂不服江苏省苏州市相城区人民法院（2015）相黄*初字第00531号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年12月9日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明：青龙村经济合作社、新益化工厂之间于1990年代末期发生土地及厂房租赁关系，随着时间推移双方签订多份租赁合同，最后一份书面合同签订于2009年1月1日。该份合同的主要内容为：青龙村经济合作社作为出租方（甲方），新益化工厂作为承租方（乙方）；甲方将座落在青龙村朱家里的土地1.05亩、厂房510.02平方米租赁给乙方使用；租赁期限自2009年1月1日起到2010年12月31日止，合同期满，在同等条件下，乙方享有续租的优先权；在租赁期间，乙方有擅自转租、转让和转借租赁物给第三人，在租赁范围内进行非法经营或损害社会公益事业，违反约定拖欠租赁费6个月以上的行为之一的，甲方有权终止合同并收回租赁物（不承担任何损失费的赔偿），并且限期乙方在十日内搬走，如不搬走视为自动放弃，也可以向法院诉讼；每年乙方应向甲方交纳租赁费及规费等上交款人民币49600元，该款乙方应在每季度末付人民币12400元，一年分四期全部付清；乙方在取得租赁物后自行装饰，并每年要进行修缮一次，以保持租赁物的原状和安全正常的使用，装饰费、修理费用由乙方承担（租赁期满，装饰由乙方自行拆除，损失由乙方自负）；租赁期内，甲、乙双方如要将租赁物收还或转让给第三方的，必须提前三个月通知对方（以书面为准）；违约责任包括1、自签订本合同之日起，甲方必须按本合同第一条的规定将租赁物提供给乙方使用，否则视为违约，2、乙方在租赁期内必须按照本合同的第四条规定对租赁物的装饰、修缮和安全政策使用，否则视为违约，3、违反本合同约定的违约金按照全年租赁费及规费等上交款的10%计算，并可终止本合同；本合同履行期满，乙方必须在十日内全部搬出，否则视为放弃，归甲方所有；在租赁期间如遇不可抗力的自然灾害或涉及政府规划征用，双方必须服从，不作违约，也不承担赔偿责任；为保证本合同的履行，乙方投资人、股东必须承担清偿的连带责任；本合同一式三份，甲乙双方各执一份，见证单位一份，经双方签字后生效。该合同底部有青龙村经济合作社及邹**盖章，新益化工厂盖章及岳小弟签字。双方确认：本租赁合同一年的实际租金为47000元；新益化工厂于2013年2月4日支付青龙村经济合作社47000元，作为2012年1月1日至2012年12月31日的租金。青龙村经济合作社于2015年8月10日向新益化工厂发出律师函一份，新益化工厂于同日收到，该律师函的内容为：新益化工厂最后一笔租金于2013年2月4日支付；因上级通知，新益化工厂租赁的厂房地块涉及规划所需要拆迁，并且青龙村经济合作社多次通知新益化工厂解除租赁合同、返还租赁物，新益化工厂一直未作配合，至今还占用租赁物；请新益化工厂接函后10日内迁移并交还租赁物。新益化工厂当日就该律师函回复青龙村经济合作社，内容主要为：我厂于2009年3月到如今租用青龙村经济合作社的厂房；现该合作社接上级通知，我租赁厂房地块涉及规划所需要拆迁，根据法律规定，承租户在拆迁中享有合法的被补偿权益，有权要求获得相关的资产损失、停产停业损失补偿（包括实际损失补偿，即原材料、半成品等物品损失补偿；也包括开发产品预期利润损失补偿，以及订单违约损失补偿等）。根据以上计算，我厂估算现值总资产约人民币700多万元；希望合作社领导认真考虑我厂实际情况，能够得到合情、合理、合法处理。

以上事实由青龙**作社提供的土地、厂房租赁及规费上交合同，进账单，律师函，新益化工厂提供的工商登记资料，回函，黄埭镇倪新村企业经济上交合同书以及原审原、新益化工厂当庭陈述予以证实，原审法院予以认定。

原审原告青龙村经济合作社的诉讼请求为：1、解除青龙村经济合作社、新益化工厂于2009年1月1日签订的土地、厂房租赁合同，新益化工厂返还租赁物；2、新益化工厂支付2013年1月1日至2014年12月30日二年的租赁费人民币94000元；3、诉讼费新益化工厂承担。

一审法院认为

原审法院认为：青龙村经济合作社、新益化工厂之间的租赁合同为双方当事人真实意思的表示，应为有效，双方应按合同约定全面履行自己的义务。该合同的租赁期限为2009年1月1日至2010年12月31日，租赁期限届满后，双方未就续租签订新的书面合同，但新益化工厂继续使用租赁物，青龙村经济合作社没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，当事人可以随时解除合同。现青龙村经济合作社要求解除该租赁合同，符合法律规定，可予准许；双方明确新益化工厂于2015年8月10日收到解除合同的律师函，故认定合同解除的时间为2015年8月10日；新益化工厂应当向青龙村经济合作社返还租赁物。新益化工厂认为其享有优先承租权，也没有违反租赁合同第二条的约定，青龙村经济合作社要求其搬迁的原因是拆迁，租赁合同已经自动终止，不能作为本案审理依据，并且其在租赁的土地及厂房上自行建造或安装了不可移动的建筑物、构筑物或者机器设备，青龙村经济合作社应当对其先进行补偿，才能要求其搬离。原审法院认为本案系租赁合同纠纷，青龙村经济合作社提供的2009年1月1日签订的租赁合同系本案的审理依据。另外，租赁合同第四条明确约定乙方对租赁物自行进行装饰，装饰费、修理费用由乙方承担，租赁期满，装饰由乙方自行拆除，损失由乙方自负；第九条约定在租赁期间如涉及政府规划征用，双方必须服从，不作违约，也不承担赔偿责任；故原审法院对新益化工厂的辩解不予采信。新益化工厂认为，其分别于2013年底和2015年2月13日主动向青龙村经济合作社支付2013年和2014年的租金，但新益化工厂未收取，并表示不再收取新益化工厂的租金，故新益化工厂对于2013年及之后的租金无需支付。青龙村经济合作社表示，双方租赁合同于2010年12月31日之后转为不定期租赁合同，青龙村经济合作社因租赁物地块涉及拆迁，故从2013年开始多次通知新益化工厂解除合同，不再收取租金，其意思是解除合同，不是免除新益化工厂租金缴纳义务。原审法院认为，占有使用租赁物应当支付租金，新益化工厂虽辩解青龙村经济合作社免除其2013年及之后的租金，但提供的证据不足以证明其主张，青龙村经济合作社也不认可，故新益化工厂应支付2013年1月1日至2014年12月31日的租金94000元。

据此，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十五条的规定，判决如下：一、苏州市相城区黄埭镇青龙村经济合作社与苏州市相城区新益化工厂于2009年1月1日签订的土地、厂房租赁及规费上交合同于2015年8月10日解除；二、苏州市相城区新益化工厂应于判决生效之日起十日内自苏州市相城区黄埭镇青龙村朱家里的1.05亩土地、510.02平方米厂房迁出并交付苏州市相城区黄埭镇青龙村经济合作社；三、苏州市相城区新益化工厂应于判决生效之日起二十日内支付苏州市相城区黄埭镇青龙村经济合作社2013年1月1日至2014年12月31日的房屋租金94000元（如采用转帐方式支付，请汇入当事人指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银**行营业部，账号：32×××22）。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费减半收取人民币1075元，由苏州**益化工厂负担（苏州市相城区黄埭镇青龙村经济合作社已预交，不再退还，由苏州**益化工厂在本判决生效之日起十日内给付苏州市相城区黄埭镇青龙村经济合作社）。

上诉人诉称

上诉人新益化工厂不服原审法院上述民事判决，向本院上诉称：1、1999年3月，原倪新村（现与青龙村经济合作社合并）通过招商引资，将闲置的老化工厂之土地、厂房出租给新益化工厂，新益化工厂添置整套生产设备，其中绝大多数是不可搬迁的。其后，双方连续多年续签租赁合同，新益化工厂按约定交纳租金，并无违约行为。2009年1月签订的租赁合同之第四条、第七条是在当时拆迁形势下，显失公平的条款。该合同于2010年12月31日到期后，双方并未再行签订新的租赁合同，但是，新益化工厂继续承租土地、厂房，青龙经济合作社在原租金基础上优惠5％，按47000元／年收取了2011年、2012年的租金。2015年2月13日，新益化工厂将2013、2014年租金交纳，但是青龙村经济合作社以涉及拆迁为由，拒绝收取租金。2011年起，黄埭镇拆迁部门和青龙村经济合作社多次前来协商搬迁事宜，也多次委托评估公司进行评估，本案所涉纠纷是因拆迁而起。原审判决回避该事实，系事实不清。2、原审适用合同法判决解除租赁合同，并要求新益化工厂返还租赁物，系法律适用错误。根据物权法第四十二条、《国有土地上房屋征收补偿条例》第十七条、二十五条、二十六条等规定，应当遵循“先补偿，后搬迁”的原则，在新益化工厂得到搬迁费用补偿并签订拆迁补偿协议后，再行搬迁设备，方为合情、合理、合法。原审判决以2009年1月签订的显失公平的合同为依据，未考虑化工厂不能异地搬迁，只能永久停业的事实，使新益化工厂不能得到合理补偿，损害其在拆迁中应得的合法经济利益，有悖公平原则。据此，请求二审法院撤销原判，依法改判。

被上诉人青龙村经济合作社答辩称：新益化工厂提出的上诉请求和理由与本案所涉租赁合同纠纷无关。请求二审法院驳回上诉，维持原判。

二审期间，上诉人新益化工厂提交估价时点分别为2013年4月9日和2014年4月25日的《房屋拆迁补偿价值评估表》及所附《新益化工厂装修和附着物评估单》、《设备明细表》等拆迁评估中形成的材料，欲说明厂房、土地与设备、装修是一起评估的，是不可分割的整体。被上诉人青龙村经济合作社认可上述书证的真实性，但认为上述材料均系与拆迁补偿相关，与本案所涉租赁合同纠纷并无关系。

本院查明

二审查明的其它事实与原审查明的事实一致。

本院认为

本院认为：本案所涉《土地、厂房租赁及规费上交合同》由双方当事人于2009年1月1日签订，合同约定的年租金为49600元，租期为2年，截止于2010年12月31日。根据原审查明的事实，双方自1999年起就本案所涉厂房、土地签订租赁合同后，经多次续签。2010年12月31日租期届满后，青龙村经济合作社向新益化工厂明确表示因相关土地涉及拆迁，不再续签租赁合同。但是，青龙村经济合作社并未在当时即要求新益化工厂搬迁机器设备、腾退厂房，而是允许新益化工厂继续使用原租赁物，新益化工厂于2013年2月4日支付青龙村经济合作社支付47000元，作为2012年1月1日至2012年12月31日的租金，青龙村经济合作社确认并收取。《土地、厂房租赁及规费上交合同》系双方真实意思的表示，其各条款对双方当事人均产生法律上的拘束力，该合同约定的租期于2010年12月31日即告届满，在青龙村经济合作社明确表示不再续签租赁合同的前提下，2011年1月1日后新益化工厂交纳租金并实际占有、使用原租赁物和青龙村经济合作社收取租金并允许新益化工厂实际占有、使用原租赁物的状态，为不定期租赁。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，出租人和承租人均可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。青龙村经济合作社于2015年8月10日向新益化工厂发出律师函，要求新益化工厂接函后10日内迁移并交还租赁物，此即为出租人向承租人发出的解除不定期租赁关系的通知。该律师函发出之时距2010年12月31日租期届满之时，已近5年；距新益化工厂于2013年2月4日支付租金时，已时隔2年半有余，故应视为青龙村经济合作社发出解约通知系经过了合理的期限。青龙村经济合作社行使单方合同解除权系有事实和法律依据，原审判决双方之间的租赁合同关系于2015年8月10日解除，并要求新益化工厂迁让并返还租赁物，并无不当。

本案所涉纠纷系承租人新益化工厂与出租人青龙村经济合作社之间的厂房、土地租赁合同纠纷，并非被拆迁人新益化工厂与拆迁主管部门、人民政府之间的因拆迁补偿而产生的纠纷。青龙村经济合作社并非对新益化工厂进行拆迁补偿的适格主体。原审判决新益化工厂将租赁物返还出租人，是因为出租人青龙村经济合作社是享有相关土地的用益物权的权利人和相关厂房的所有权人，青龙村经济合作社有权在租赁合同关系解除后收回厂房、土地。本案一审判决新益化工厂的迁让、返还厂房及土地，与拆迁补偿分属不同的法律关系。《中华人民共和国物权法》第四十二条关于集体土地征收、个人房屋征收补偿的规定，与本案所涉租赁合同纠纷无涉。**务院《国有土地上房屋征收补偿条例》是调整国家行政征收及补偿的行政法规，并不适用于本案。

综上，上诉人新益化工厂的上诉理由均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下∶

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2150元，由上诉人苏州市相城区新益化工厂负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年二月二十六日