杨**与天津**有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告杨**与被告天**有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年2月6日立案受理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人叶**、刘*，被告的委托代理人张**、赵*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称，原告与被告于2014年10月31日签署了《天津市商品房买卖合同》及《补充合同》，约定原告购买被告开发的静海县团泊新城东区仁爱西道西侧、地水路南侧紫乐澜轩119号楼-8房产，该合同对双方的权利义务进行了约定。目前被告已经收取原告56万元购房款及维修基金等费用61280元，合计621280元。现原告因无力支付剩余房款，已经不具备履行合同的条件，故依法起诉请求法院判令：1、解除原告与被告于2014年10月31日签署的编号为2014-0103351号《天津市商品房买卖合同》及《补充合同》；2、被告返还原告621280元；3、诉讼费由被告承担。

被告辩称

被告辩称，2014年10月31日原告与被告签订《天津市商品房买卖合同》及《补充合同》，由原告购买被告开发的位于天津市静海县团泊新城东区仁爱西道西侧、地水路南侧紫乐澜轩119号楼-8房屋，房屋总价款153万元，付款方式为分期付款，原告应于2014年1月4日前支付尾款97万元，该房屋的交付时间为2016年4月30日前。原告仅向被告支付了该房屋首付款56万元，尾款97万元至今尚未支付。被告在签订购房合同后如约履行义务，履行购房合同过程中不存在任何过错，在被告不存在任何违约的情况下，原告以其无力支付剩余房款为由要求解除《天津市商品房买卖合同》及《补充合同》无任何事实及法律依据，违背诚实信用原则。本案不符合合同的解除条件，被告亦不同意解除《天津市商品房买卖合同》及《补充合同》，故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。

原告向法院提交如下证据：

证据一，《天津市商品房买卖合同》及附件一份，证明原、被告于2014年10月31日签订《天津市商品房买卖合同》及《补充合同》，约定原告向被告购买位于天津市静海县团泊新城东区仁爱西道西侧、地水路南侧紫乐澜轩119号楼-8房屋；

证据二，《补充合同》一份，证明两份合同均为格式文本合同，两份合同约定的违约金条款不一致，且违约金过高，被告提供的格式条款免除其责任，加重原告责任、排除原告主要权利，为无效条款；

证据三，银联商务转账明细单及收款收据一组，证明原告向被告转账支付首付款及维修基金等费用共计621280元，被告给原告开具收据，包括首付款560000元、预交的预告登记费80元，预交的契税45900元，预交的维修基金15300元。合同解除时，上述款项被告应返还原告。

被告对原告提交的证据的质证意见是：

对原告提交的证据一的真实性、合法性、关联性没有异议。

对原告提交的证据二的真实性、合法性没有异议，对证明目的有异议，关于逾期付款违约金的计算方式，买卖合同和补充合同都是备案合同，是当事人的真实意思表示，补充合同应视为对原合同内容的变更，就这种变更，双方已经以书面的形式达成一致，补充合同与原合同不一致的地方应以补充合同为准。

对原告提交的证据三的真实性、合法性、关联性没有异议，但预交的预告登记费80元，预交的契税45900元，预交的维修基金15300元系被告代收款，不是购房款。

被告为证明其主张向法院提交《天津市商品房买卖合同》，证明原、被告之间存在买卖关系。

原告对被告提交的证据的真实性、合法性、关联性没有异议。

本院查明

经审理查明，原告与被告于2014年10月31日签署了《天津市商品房买卖合同》及《补充合同》，约定原告购买被告开发的静海县团泊新城东区仁爱西道西侧、地水路南侧紫乐澜轩119号楼-8房产。房屋总价款153万元，付款方式为分期付款，原告应于2014年1月4日前支付尾款97万元，该房屋的交付时间为2016年4月30日前。原告仅向被告支付了该房屋首付款56万元及维修基金等费用61280元，合计621280元。

本院认为

本院认为，合同解除是指合同有效成立后，没有履行或者没有完全履行，当约定的或者法定的解除条件具备时，因享有解除权一方当事人的意思表示，使合同关系除法律另有规定者外，溯及地消灭。由于解除权是一种形成权，因此解除权人主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，双方之间签订的《天津市商品房买卖合同》及《补充合同》，是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。合同一经有效成立，即具有法律效力，双方均应严格遵守，认真履行自己的合同义务，不得擅自解除，否则即应承担违约责任。合同的解除直接关系到合同当事人的切身利益，所以合同的解除必须符合一定的条件。

合同的解除包括约定解除和法定解除两种方式。合同的约定解除属于双方法律行为，须双方意思表示一致方能成立，因此达成合意是约定解除的条件。约定解除既包括合同中解除合同的条件的事先约定，又包括事后双方协商一致解除合同。本案中，原告主张在《补充合同》第一条第（三）项第5条中“一切非出卖人原因，买受人要求解除合同的，买受人除支付逾期付款的违约金（若已逾期）外，还需按总价款的10%向出卖人支付违约金。出卖人应当配合买受人办理解除合同备案登记的相关手续。”约定了原告所享有的合同解除权。结合《补充合同》上下文，在该条款中仅约定了解除合同所需承担的违约责任，并未约定达成解除合同的条件，因此，本案原、被告在《天津市商品房买卖合同》及《补充合同》中未约定约定解除合同的条款，且本案被告明确表示不同意原告解除合同，即原、被告双方亦未就合同的解除达成一致意见，因此原告主张依照约定解除条款解除合同的诉讼请求，本院不予支持。

除此之外，在法律有明文规定的情况下，即法定解除条件，赋予合同当事人单方解除权。在不具备合意的条件下，法律之所以明文规定法定解除条件，是为了防止当事人滥用合同解除权，动辄以合同解除逃避自己的合同义务，那么会从根本上动摇合同制度的基础，损害社会的交易安全。因此，我国合同法限定了合同解除权产生的几种情形。如果不符合法定解除条件，一方当事人擅自宣告解除合同，不发生解除合同的法律效力。

本案中，原告主张无力支付剩余房款，已经不具备履行合同的条件，但原告未向法院提交证据证明其解除合同的理由符合合同的法定解除条件。故对原告解除原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》及《补充合同》，并要求被告返还原告支付的购房款的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十六条，《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

裁判结果

驳回原告杨**的诉讼请求。

案件受理费人民币10012元，由原告杨**承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津**人民法院。

裁判日期

二〇一六年一月十三日