何**、高*与云南省楚**发有限公司、庄**商品房销售合同纠纷案二审民事判决书

审理经过

上诉人云南**发有限公司、庄**因与被上诉人何**、高*商品房销售合同纠纷一案，不服云南省楚雄市人民法院（2015）楚民初字第855号民事判决，向本院提起上诉。本院2016年1月19日受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人云南**发有限公司（以下简称金**司）的委托代理人张*、上诉人庄**及其委托代理人赵*、被上诉人何**、高*及二人的共同委托代理人刘**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理确认的本案法律事实是：鹿城花园小区属于鹿城镇人民政府发起，采取团购形式进行全额集资统建房项目，经各集资户授权“鹿城花园”项目领导小组作为办理该建房项目的全权代表，2006年12月15日，“鹿城花园”项目领导小组作为甲方，金**司为乙方，双方签订了代建协议，协议约定：“开发建设方式为用乙方房地产开发经营资质取得土地使用权和办理相关手续，由甲方负责组织实施建设；甲方的权利和责任：决定参加该项目建设投标的施工企业；确定各房产的购房价格、交房标准、交付日期等，承担延期交房产生的全部责任；向乙方提供签订商品房购销合同所需的附件资料，包括：各户型房屋的平面图及建筑面积、交房装饰标准、交房日期、购房款的收取期限以及须要在合同中注明的有关事项等，并为所提供资料的真实性负责；乙方的权利义务：办理有关开工前的各项手续，房屋交付使用后代为购房户办理土地使用证和房产证；制定“鹿城花园”项目的购房方案；固定专人为本项目的联系人，及时协助甲方办理相关事宜等；资金的收付：为使购房户所交的购房款专款专用，特成立“鹿城花园项目部”银行账户，所交的购房款全部存入此账户进行核算，甲方指定本方的财务人员参与乙方共同管理；甲方负责监督各购房户按时交纳购房款，以保证建设资金到位；所有的资金必须经甲方签字认可方能支付；在“鹿城花园”项目建设中所应缴纳的税和各种费用由甲方承担等；代建费用的支付时间：“鹿城花园”代理费用总额为50万元，第一次付款时间为工程开工时支付25万元，第二次付款时间为甲方确定的交房时间到时付20万元，第三次付款时间为当乙方为购房户办理土地证和房产证时付5万元；此协议作为乙方与购房者签订商品房购销合同的附件，并具有同等法律效力。”2007年12月5日，金**司为甲方，何**、高*为乙方，双方签订了商品房购销合同，合同约定：“位于楚雄市鹿城南路面西侧（自来水公司旁）鹿城花园D幢5号房，属框架结构，该幢商品房建筑数为地上三层；计价方式与价款为按套计价，该商品房总价款为724408元（已包含套内建筑面积及分摊的共有建筑面积的价格），参考建筑面积314.96㎡；付款方式及期限为其他方式；甲方应于2008年5月31日前组织验收合格，并将符合本合同约定的商品房交付乙方；若甲乙任何一方提出解除合同，须经另一方同意，提出解除合同方须按照合同总价款的10%支付违约金”。同日，双方签订了补充协议，协议约定：“小区属定向开发楼盘，由住户筹款建设，因属在建工程，现无法确定房屋准确售价。房款竣工时按实际成本计价，单体类住宅暂定2300元／㎡，联排类住宅暂定1800元／㎡，平层类住宅暂定1300元／㎡，实际房款以最终结算为准。”合同签订后，2007年12月10日，何**、高*支付了购房首付款20万元，2008年5月3日何**、高*支付了购房款30万元，2008年6月3日，何**、高*办理了个人住房公积金组合借款合同，并支付了购房款20万元，2008年6月4日，金**司向何**、高*退回购房款20万元。2009年7月3日，该项目竣工验收，2010年7月12日备案。2014年1月22日，何**、高*支付了购房尾款204858元。

一审法院认为

原审法院认为，案件争议焦点包括：1、何**、高*与金**司之间的商品房销售合同是否已经解除？2、金**司与庄**签订的商品房销售合同的效力状态？3、本案应当如何履行原审法院认为，针对争议焦**：何**、高*与金**司双方签订的商品房销售合同是双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。按照双方签订的商品房购销合同的约定，任何一方提出解除合同，须经另一方同意。本案中，金**司认为何**、高*要求退款是其解除合同的意思表示，金**司同意退款后双方已经协商一致解除了合同，但由于是代建项目，需要在取得项目领导小组同意或者授权后合同才解除，因此，金**司于2014年1月16日取得项目领导小组的同意授权后，已经书面通知何**、高*解除了合同。根据本案的事实，何**、高*与金**司签订商品房购销合同后，于2007年12月10日支付了购房首付款20万元，于2008年5月3日支付了购房款30万元，于2008年6月3日贷款后支付了购房款20万元，虽然金**司于2008年6月4日向何**、高*退回购房款20万元，但由于金**司未退还剩余购房款50万元，并且亦未经该小区各集资户授权“鹿城花园”项目领导小组签订解除商品房购销合同的协议，因此，金**司的退款行为并不能说明双方均有同意解除合同的意思表示，亦不符合商品房购销合同约定的解除条件。本案中，“鹿城花园”项目于2009年7月3日竣工验收后进行了交房，虽然何**、高*一直未支付购房尾款，金**司于2014年1月16日取得了“鹿城花园项目建设领导小组”的委托书，该委托书授权金**司办理鹿城花园D幢5号房屋的一切相关事宜，同日，金**司书面通知何**、高*，以何**、高*未结清尾款204858元及未办理交接房手续构成严重违约，通知解除与何**、高*签订的商品房购销合同。何**、高*与金**司双方对该委托书中载明的“一切相关事宜”的理解存在争议，金**司认为该项委托系包括解除合同在内的全权委托，何**、高*认为委托的内容不包括解除合同。虽然何**、高*、金**司系商品房购销合同的双方当事人，但根据“鹿城花园”项目的代建性质、“鹿城花园项目建设领导小组”与金**司签订的“鹿城花园”代建协议所载明的双方的权利内容及“鹿城花园项目建设领导小组”主要成员刘**的证言，在未经该小区各集资户明确授权的情况下，“鹿城花园项目建设领导小组”亦不能授权金**司行使合同解除权，故金**司向何**、高*发出解除合同意思表示的行为已超出代建协议约定的授权范围，属于无权代理；由于金**司未提交证据证明该小区各集资户知道其以“鹿城花园项目建设领导小组”发出解除合同的意思表示或该小区各集资户授权“鹿城花园项目建设领导小组”事后对其解除合同的意思表示进行追认；同时，金**司辩称其通过快递向何**、高*寄送解除合同的通知，但该快递的签收人并不是何**、高*本人，金**司至今无任何证据证明该通知已经到达何**、高*本人。综上，认定何**、高*与金**司签订的商品房购销合同尚未解除，该合同对于何**、高*、金**司仍具有法律约束力。针对争议焦点二：根据金**司及庄**提交的商品房销售合同、商品房购销合同登记备案表、收据、交房流程表及房屋交付验收单，上述证据能够证实在2014年11月12日，金**司为甲方，庄**为乙方，双方签订了商品房购销合同，金**司将本案争议的鹿城花园D-5幢房屋以897600元的价格出售给庄**。该合同于2014年12月18日进行了备案登记。合同签订后，金**司于2014年11月11日出具预收房款10万元的收据，于2015年1月9日出具预收房款40万元的收据，于1月21日出具预收房款397600元的收据。对于上述事实，予以确认。本案中，“鹿城花园”属于鹿城镇人民政府发起，采取团购形式进行全额集资统建房项目，“鹿城花园项目建设领导小组”是各集资购房者自发组织的授权管理该集资建房项目的代表，“鹿城花园项目建设领导小组”与金**司签订的“鹿城花园”代建协议作为金**司与购房者签订的商品房购销合同的附件，与商品房购销合同具有同等法律效力。根据该代建协议的约定，该项目规划、设计、基础设施及配套设施、资金拨付、成本控制及财务收支等均由“鹿城花园项目建设领导小组”负责，金**司只是收取固定代建费。虽然金**司与庄**签订了商品房购销合同，将本案争议房屋出售给了庄**，但金**司明知“鹿城花园”属于代建项目，根据代建协议的约定，金**司无权处分“鹿城花园”规划范围内的房屋，故金**司以其名义与庄**签订的商品房购销合同系无权处分合同；由于金**司并未提交证据证明该小区各集资户授权“鹿城花园项目建设领导小组”对其与庄**签订的商品房购销合同进行追认或金**司已取得本案涉诉房屋的处分权，故认定金**司与庄**签订的商品房购销合同尚未生效。针对争议焦点三：金**司分别与何**、高*和庄**签订了商品房购销合同，且均未办理预告登记手续。虽然金**司与庄**签订的商品房购销合同于2014年12月18日办理了商品房买卖合同备案登记，但由于该合同属于尚未生效的效力待定合同，且该合同的备案登记是规范商品房买卖行为的一种行政管理手段，主要目的是规范商品房预售活动，维护买房人的利益，登记备案行为并不产生物权变动和物权公示的效力，并不属于权属登记行为，而何**、高*与金**司签订的商品房购销合同系属合法有效的合同，故金**司应当继续履行其与何**、高*签订的商品房购销合同，向何**、高*交付位于楚雄市鹿城南路面西侧（自来水公司旁）鹿城花园D幢5号房屋，何**、高*的诉讼请求依法成立，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十一条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第九条、《最**法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决：一、由云南省楚**发有限公司于本判决生效后十日内向何**、高*交付位于楚雄市鹿城南路面西侧（自来水公司旁）鹿城花园D幢5号房屋；二、庄**在本案中不承担责任。案件受理费50元（已减半收取），保全费5000元，由云南省楚**发有限公司承担（未交），限本判决生效后十日内付清，款交楚雄市法院。

上诉人诉称

原审判决宣判后，金**司和庄**均不服，向本院提起上诉。上诉人金**司请求撤销（2015）楚民初字第855号民事判决，改判驳回何**、高*的诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人承担。其主要事实和理由为：一审法院遗漏案件事实，适用法律错误，判决错误。一、遗漏案件事实。（一）上诉人己举证证实通过邮寄于2014年1月16日向二被上诉人送达了解除合同的通知，尽管二被上诉人否认收到了上诉人邮寄的解除合同的通知，但二被上诉人当庭陈述其二人在上诉人杨副总处看到了该通知，对此重要事实，一审法院在判决中明显遗漏。（二）被上诉人在长达近5年的时间经上诉人多次催收均拒绝交纳房款。上诉人于2014年1月16日邮寄了解除合同的通知，虽然二被上诉人否认收到通知，但却又突然主动于通知发出的第6天（2014年1月22日），在未通知上诉人的情况下，自行向共管帐户存入了购房尾款，对此与解除通知具有时间关联性的重要事实，一审法院在判决中明显遗漏。（三）上诉人己将涉案房屋交付给了第三人庄**，对此重要事实，一审法院在判决中明显遗漏。二、适用法律错误，判决错误。（一）鹿城花园项目虽然为代建房，其实质是众多想购买房屋的人委托项目领导小组，预先支付房款，委托上诉人买地开发，达到降低房价的购房模式，故代建项目从法律性质而言仍然属于商品房买卖（团购房）的法律性质。该法律性质从项目用地涉及的土地出让合同的主体是上诉人，办理相关于续及签订商品房购销合同都以上诉人名义办理可以得到证实。因此产生的相关纠纷仍应适用商品房买卖及物权法的规定，商品房购销合同的法律主体只能是上诉人与被上诉人，“鹿城花园”项目领导小组并不具备任何法律主体资格，其法律地位属于二被上诉人的授权代理人。一审法院应就上诉人发出解除合同的通知是否符合法律规定、上诉人与第三人签订的商品房购销合同是否有效进行审理判决，但一审法院却将“鹿城花园”项目领导小组视为独立主体，认为上诉人发出解除合同的通知己超出代建协议的授权范围，属无权代理，这明显是错误的。上诉人解除合同的行为依据合同法进行，并不需要“鹿城花园”项目领导小组的授权。（二）上诉人与第三人庄**之间的商品房购销合同依法有效。上诉人在被上诉人严重违约的情况下，在通知二被上诉人解除合同后将涉案房屋卖给第三人的行为完全符合合同法的规定，依据《物权法》第15条的规定，上诉人与第三人签订的商品房购销合同合法有效，一审法院却认定该合同尚未生效明显错误。（三）上诉人已经将涉案房屋交付给了第三人庄**，且己登记备案，不可能再交付给被上诉人，一审法院判决明显错误。综上所述，上诉人认为一审法院遗漏案件事实，适用法律错误，判决错误。

上诉人庄**请求撤销楚雄市人民法院（2015）楚民初字第855号民事判决，改判驳回何**、高*的全部诉讼请求，一、二审诉讼费由三被上诉人承担。主要事实及理由：一审法院认定事实错误，判决有误。1、庄**与金**司签订的商品房购销合同合法有效，一审判决未生效明显认定错误。《物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。依据该规定，庄**与金**司签订的商品房购销合同合法有效，且该合同己登记备案，一审法院却认定该合同尚未生效明显认定错误。2、金**司已将涉案房屋交付给庄**，不可能再交付给何**、高*，一审法院的判决明显损害了庄**的合法权利，判决结果明显错误。综上所述，上诉人认为一审法院遗漏案件事实，适用法律错误，判决错误。

被上诉人辩称

被上诉人何**、高*答辩称，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。1、本案争议房屋所在的“楚雄鹿城花园小区”系由楚雄市鹿城镇政府集资建盖，小区建设资金由集资户筹集，建设规划、设计、施工和小区的基础配套设施等全部建筑施工工作均由集资户委托的“鹿城花园项目领导小组”负责，根据“鹿城花园项目领导小组”与金**司之间的《代建协议》，由金**司提供房地产开发经营资质，并以该公司的名义取得土地使用权和办理相关于续，该公司并不投资，也不负责房屋建设工作，而是收取合同约定的代建费。“鹿城花园”小区D幢5号房屋在鹿城镇职工集资建房之初就明确了该房属于何**、高*所有。在该房地基施工过程中，何**、高*出资并委托施工单位修建了面积约86平方米的地下室，何**、高*系“鹿城花园”小区D幢5号房屋的唯一所有权人，而且是原始取得。由于金**司是出借开发经营资质，其仅仅是按照代建协议办理相关行政审批和法律手续，其并未实际出资，也未实际承担建设施工组织工作，故金**司实际上并不享有“鹿城花园”小区房屋的所有权，因此，金**司根本无权解除其与被上诉人签订的商品房购销合同，也无权将房屋出售给庄**，故上诉人的上述行为依法无效。2、金**司与庄**之间的商品房购销合同明显不具有真实性、合法性，依法应属无效合同。首先，金**司依法对该合同标的不享有所有权，其无权进行处分。其次，上诉人之间合同约定的价款897600元，不到市场价格的50%，价格低得离奇，其中必有猫腻。第三，二上诉人均没有任何真实合法有效的证据证明购房款己实际支付。而且，直至一审开庭之时，上诉人庄**竟然对涉案房屋的状况一无所知，其在一审中陈述其购买的房屋为二层跃层结构，而该房为四层独幢别墅（地下室计算在内）。在获知售房信息的渠道上，其陈述的是从互联网上看到金**司在互联网上发布信息，而金**司陈述未曾在互联网上发布售房信息，二上诉人之间的陈述互相矛盾。上述事实足以充分说明二上诉人签订合同的目的并非进行房屋产权交易，而是串通并炮制了虚假合同，目的是为了应对起诉，根据最**法院关于《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法院若干问题的解释》第十条：“买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。”的规定，该合同依法应属无效。二上诉人提出房屋已经进行了交易、交付的主张依法不应予以支持。

本院查明

二审庭审中，经征询各方当事人对原审认定事实的意见，上**贸公司对原审认定的事实提出以下异议：1、对“2008年6月4日，被告向原告退回购房款20万元”有异议，认为应是何**、高*要求退还购房款；2、对“2014年1月22日，原告支付了购房尾款204858元”有异议，认为应是何**、高*在未告知金**司的情况下自行向鹿城花园项目部共管帐户存入204858元；3、遗漏认定二被上诉人已经在金**司的杨副总处看到了解除合同的通知这一事实；4、遗漏认定二被上诉人主动向共管帐户存入购房尾款与金**司邮寄解除合同通知之间的关联性；5、遗漏认定金**司已将涉案房屋交付给庄**的事实。对原审法院认定的其余事实无异议。上诉人庄**对一审认定的事实无异议，但认为遗漏认定了庄**与金**司签订了商品房购销合同，且金**司已将房屋交付给庄**的事实。对原审法院认定的其余事实无异议。被上诉人何**、高*对原审认定的事实提出以下异议：1、对“2008年5月3日原告支付了购房款30万元”有异议，认为时间应是2008年6月3日；2、遗漏认定金**司退还何**、高*20万元房款是因何**、高*的贷款属一次性贷出50万元，但还未到应付全款的时间，故金**司才将20万元退还二被上诉人。对原审法院认定的其余事实无异议。上**贸公司提出的异议1因双方均认可尚未到最终付全款时间，不论最终是依何**、高*的申请退款，还是金**司主动退款，双方对退款一事已形成合意，故原审认定并无不当；金**司提出的异议2-5以及上诉人庄**提出的异议能否成立，本院将结合本案的争议焦点综合评判。被上诉人何**、高*提出的异议1，结合何**、高*与金**司双方在原审提交的证据可确认此30万元的付款时间为2008年6月3日，故该异议成立，此事实确认为“2008年6月3日何**、高*支付了购房款30万元”；异议2已在对上**贸公司提出的异议1的评述中进行了阐述，故不再单独作为事实进行认定。对各方当事人均无异议的一审认定的其余事实，本院予以确认。

另查明，何**、高*在建房初期就已根据自己的需要委托施工单位在自己所购房屋下修建了地下室一层，并已向施工单位交纳7万元相应费用。

二审中，各方当事人除一审提交并经过质证的证据外，均无新证据提交。

本院认为

归纳各方的诉辩主张，本案争议的焦点为：1、何**、高*与金**司签订的商品房购销合同是否解除？2、金**司与庄**签订的商品房购销合同的效力状态？3、上诉人金**司及庄**的上诉请求是否应予支持？

针对焦点1，本院认为，在何**、高*与金**司签订的商品房购销合同第十三条中约定“若甲乙双方任何一方提出解除合同，须经另一方同意”。上诉人金**司主张已解除与何**、高*之间的商品房购销合同，主要理由是认为何**、高*违反合同约定的付款义务而依据合同法的规定予以解除，且解除的方式是以邮寄通知的形式。由于本案所涉“鹿城花园”项目属于代建项目，根据“鹿城花园项目领导小组”与金**司签订的“鹿城花园”代建协议的约定，该项目属于各购房户个人集资购建的住宅项目，金**司仅负责办理开工前的手续、房屋交付后代办土地使用证及房产证、制定购房方案、为购房户办理按竭代款手续等，并最终收取代建费50万元。而确定购房户及各房产的购房价格等均是“鹿城花园项目领导小组”的权利，金**司作为代建单位无权擅自解除与何**、高*签订的商品房购销合同。综观本案，虽然金**司提出其与何**、高*解除合同是经过“鹿城花园项目领导小组”出具委托书授权同意的，但双方对该委托书的授权范围理解不一致，结合刘**的证言（“鹿城花园项目领导小组”的负责人之一）证实，“鹿城花园项目领导小组”出具该份委托书给金**司只是委托金**司向何**、高*收缴购房尾款及办理产权证事宜，并未授权金**司解除与何**、高*所签订的合同及将房屋卖给他人。同时，结合本案证据及何**、高*与金**司的陈述，何**、高*2008年6月3日分两次支付购房款共50万元，第二天即2008年6月4日又从金**司退走购房款20万元是因尚未到支付购房尾款的时间而退款，其余已交的50万元购房款至今未退回，且何**、高*于2014年1月22日已支付购房尾款204858元（该款系何**、高*直接交入到该项目的共管帐户交内），因而何**、高*从金**司退回20万元购房款的行为并不能视为何**、高*有解除合同放弃购房的意思表示。金**司在一审庭审中提交的证据显示，2014年1月16日由“鹿城花园项目领导小组”与金**司共同签署的材料有两份，一份为“委托书”，该份委托书已经“鹿城花园项目领导小组”的刘**签收过，另外一份为通知何**、高*解除合同的“通知”，而同一天出具的该通知内容“鹿城花园项目领导小组”并不知晓，也未收到过该通知，且基于该项目属于代建性质，在金**司与“鹿城花园项目领导小组”签订的代建协议中也约定该代建协议属于金**司与购房者签订商品房购销合同的附件，具有同等法律效力，因而在未经各集资购房户授权的情况下，“鹿城花园项目领导小组”也不能授权金**司行使合同解除权，金**司也未能提交证据证实其发出解除合同的意思表示事后经该小区各集资购房户授权“鹿城花园项目领导小组”予以追认，故金**司认为与何**、高*签订的合同已依据合同法的规定予以解除的辩解理由不能成立。双方签订的商品购销合同尚未解除，对双方均具有法律约束力。

针对争议焦点2，本院认为，虽然按照金**司在原审提交的证据显示金**司与庄**于2014年11月12日签订了商品房购销合同，约定将本案争议的鹿城花园D-5幢房屋以897600元的价格出售给庄**，且庄**已分三次将购房款支付给金**司，但该房屋既然属于代建项目内的房屋，按照代建协议的约定，所收取的购房款就应全部进入“鹿城花园项目部”的共管帐户进行统一核算，金**司自称收取现金后又以现金方式支付到其公司的其他项目上，但未能提交证据证实。况且，金**司明知自己只是属于代建性质，无权决定享有集资购房资格的购房户，还将本案争议房屋出售给庄**，其处分行为在未能得到该小区各集资购房户授权“鹿城花园项目领导小组”进行追认的前提下属于尚未生效。现有证据不能证实金**司与庄**签订商品房购销合同的行为已得到该小区各集资购房户授权“鹿城花园项目领导小组”进行过追认，故金**司与庄**签订的商品房购销合同未生效。

针对争议焦点3，本院认为，金**司与庄**签订的商品房购销合同虽已办理备案登记，但备案登记仅属于行政管理手段，不具有物权效力，且金**司与庄**签订的商品房购销合同属于效力待定合同，而何**、高*与金**司签订商品房购销合同系合法有效合同，且何**、高*与金**司签订商品房购销合同后共计已支付购房款704858元，金**司应继续履行与何**、高*签订的商品房购销合同。

综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处并无不当，上诉人金**司及庄**的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费200元，由云南省楚**发有限公司与庄**各承担100元。

本判决为终审判决。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后两年内向原审法院或者与原审法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。

裁判日期

二〇一六年四月一日