易门**务中心诉王**租赁合同纠纷案二审民事判决书

审理经过

上诉人易门**务中心（以下简称市场服务中心）与上诉人王**租赁合同纠纷一案，云南省易门县人民法院于2015年9月21日作出（2015）易*一初字第302号民事判决，市场服务中心与王**均不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2015年11月10日公开开庭进行了审理，上诉人市场服务中心的委托代理人姚**，被上诉人王**的委托代理人苏**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

一审经审理查明：市场服务中心系事业单位法人，承担开发、培育、建设、管理市场的职能。2007年9月14日，易门**务中心（乙方）与易门县**区三街三社（甲方）签订《场地租赁合同》，约定甲方将位于龙泉路东段面积为8亩的场地租赁给乙方开发建设建材市场，租赁期为10年，自2007年10月1日至2017年9月30日；租赁期间每年的租金为80000元，租金于每年9月25日前付清，否则甲方有权收回该场地；合同期满后，乙方所建市场一切设施无偿移交甲方所有，甲方一概不作任何经济补偿，若甲方还需继续出租，如无政策性调整，在市场功能不变的情况下，在同等条件下，甲方优先租赁给乙方经营管理。合同还对其他权利义务进行了约定。《场地租赁合同》签订后，市场服务中心与王**就合作开发建设KTV的事宜协商一致，并于2007年12月4日签订《合作开发协议》，约定市场服务中心将位于易门县家具超市（龙泉路东段）后面部分场地规划为KTV经营场地，合同期限自2008年1月1日至2023年12月31日，共计15年；合作期间该场地所有投资由王**承担，市场服务中心只收取管理费，做好协调服务；管理费实行按年现金支付，管理费标准为前十年每年43000元，后五年根据兴**办事处涨幅同等递增，管理费于每年12月31日交清，否则市场服务中心有权收回场地自己经营；协议解除：1、不具有合法经营资格的，包括因违法经营被有关行政管理部门吊销、收回经营证照的；2、利用场地加工、销售假冒伪劣商品的；3、将场地擅自转租、转让、转借给第三人，或和其他租户交换场地的；4、逾期30日未支付租金的；5、违反市场服务中心依法制定的规章制度情节严重或拒不服从管理的；违约责任：1、市场服务中心因自身原因需提前解除协议的，应提前30日书面通知对方，经协商一致后办理解除手续，并向王**支付违约金100000元，并按王**总投资扣除折旧后赔付王**；在合作期内，如遇政策性变动需拆除、搬迁，市场服务中心、王**所建设施交由中介机构评估折价，按所用年限的比例以15年期限双方分配补偿款，属市场服务中心投资的市场服务中心享有，属王**投资的王**享有。协议还对其他权利义务进行了约定。合同签订后，王**在场地上建盖房屋、购买设备后经营星势力KTV，并按约定向市场服务中心交纳2008年度至2013年度的管理费。2014年12月10日，王**向市场服务中心交纳了2014年度的管理费27000元，市场服务中心的工作人员向王**出具收条，并在收条上注“差额部分稍后补交”。因王**未向市场服务中心交纳尚欠的管理费16000元，市场服务中心于2015年6月23日诉至原审法院，请求判令：1、解除双方于2007年12月4日签订的《合作开发协议》；2、王**支付市场服务中心管理费16000元；3、王**支付市场服务中心违约金20000元。

一审法院认为

一审经审理认为：当事人依法自愿订立的合同受法律保护，合同内容对当事人具有法律约束力，当事人应按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。本案市场服务中心与王**之间订立的《合作开发协议》约定的合同期限超过了市场服务中心与易门县龙泉镇兴文街三街三社订立的《场地租赁合同》约定的合同期限，超出《场地租赁合同》约定合同期限的部分为效力待定，不影响《合作开发协议》其他合同条款的效力，其他合同条款为有效条款。本案中，从《合作开发协议》的内容上看，双方之间并非土地租赁关系，系合作经营关系，故本案的案由应由土地租赁合同纠纷变更为合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。市场服务中心、王**签订的《合作开发协议》第六条约定：“协议的解除：1、……4、逾期30天未支付租金；5、……”。从协议的约定看，如王**未在约定的期限支付管理费，市场服务中心给予王**30天的宽限期，王**在宽限期届满后仍未支付管理费，市场服务中心即享有合同的解除权。王**于2014年12月10日支付了管理费27000元，占应付款项的62.8%，属不完全履行，从市场服务中心出具给王**的收条内容看，其有同意王**缓交管理费的意思表示，王**虽违反合同关于付款时间的约定，但未构成根本违约，合同约定的市场服务中心行使解除权的条件并未成就，故对其要求解除与王**于2007年12月4日签订的《合作开发协议》的诉请不予支持。王**逾期支付管理费已构成违约，应承担相应的违约责任。市场服务中心要求王**支付管理费16000元的诉请，于法有据，予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，如果合同中没有对违约金进行约定，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。本案中，市场服务中心诉请要求王**支付违约金20000元，因双方未明确约定迟延支付管理费需支付违约金的数额及计算方法，综合考虑市场服务中心的实际损失，结合合同履行情况，确定王**应向市场服务中心支付以尚欠的管理费16000元为基数、按中**银行同期贷款利率自2015年1月1日起至款项付清之日止的违约金。王**提出其未违约，不应支付违约金的辩解意见，与事实不符，不予采纳。遂判决：“一、由被告王**于判决生效之日起五日内支付尚欠原告易门**务中心的管理费16000元，并支付自2015年1月1日起至款项付清之日止以尚欠的管理费16000元为基数、按中**银行同期贷款利率计算的违约金。二、驳回原告易门**务中心的其他诉讼请求。”

上诉人诉称

一审宣判后，市场服务中心与王**均不服，向本院提起上诉。

市场服务中心上诉请求二审撤销原判，依法改判或发回重审。理由为：一、一审认定上诉人与被上诉人王**签订的《合作开发协议》的性质定性不正确。上诉人与易门县**道社区三街三社签订的《场地租赁合同》合法有效，上诉人有权使用该场地。上诉人将该场地租赁给王**使用并签订《合作开发协议》，实际上是上诉人对整个场地中的所有商户进行管理，并不是只对王**经营的KTV进行管理，上诉人没有参与王**经营KTV事务的具体经营管理。故上诉人与王**签订的《合作开发协议》的性质是土地租赁关系，该案属于土地租赁合同纠纷，不是合同纠纷。二、一审认定事实不清。第一，一审对是否催告认定事实不清。双方协议约定12月31日交清管理费，否则上诉人有权收回场地。上诉人多次打电话对未及时足额履行的16000元进行催要，在2015年2月5日，还发出催缴函，王**阅读催缴函后，表示要与其他合伙人协商，未在催缴函上签字。第二，一审认定上诉人出具给王**的收条同意王**缓交管理费，王**虽违反合同关于付款时间的约定，但未构成根本违约不当，上诉人没有缓交的意思表示，“差额部分稍后补交”，不等于缓交，更不是稍后一年半载后再补交，根据协议第六条的约定，上诉人给王**30日的宽限期，王**应在2015年1月30日前补充履行，但王**没有履行，致使合同目的落空。三、一审适用《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定不客观、不全面。依据合同法第九十四条第三、四款之规定，当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。王**迟延履行支付义务，经催告后在合理期限内仍未履行，时至今日也没有履行，其行为致使不能实现合同目的，应当解除《合作开发协议》。四、一审计算违约金错误。在《合作开发协议》中约定上诉人违约向王**支付违约金10万元，根据公平原则，王**违约相应的也要承担违约责任。现行法律法规没有要求当事人签订合同时违约金要明确数额及计算方法，上诉人主张10万元的20%的违约金应予支持。

王**上诉请求二审撤销原判，改判驳回市场服务中心的全部诉讼请求。理由为：其中止履行合同债务的行为不属于违约行为，原判认定其违约错误。2013年前，其均按协议约定足额向市场服务中心交纳了管理费，2014年其听说市场服务中心向三街三社承租的场地租期只是10年，市场服务中心明显丧失履行15年合作协议的能力，其中止履行合同义务停止支付管理费，是依法行使不安抗辩权，而不是违约。根据《中华人民共和国合同法》第六十八条、第六十九条的规定，现有确切证据证明市场服务中心有丧失履行15年合作协议能力的情况下，其有权中止履行合同债务。只有市场服务中心提供适当担保时，其才应当恢复合同的履行。原判适用法律错误，本案应当适用《中华人民共和国合同法》第六十八条、第六十九条规定进行处理。

本院查明

二审中，本院找到易门县龙泉镇兴文街社区三街三社上任组长郭**及现任组长唐**进行了调查，制作了调查笔录，二人陈述，市场服务中心与三街三社所签合同约定的租赁期限为10年，自2007年10月1日至2017年9月30日，租赁范围是一整块场地，包括外面十五间铺面，以及里面卖家具那块和王**使用那块，王**使用那块也有部分房子，其中一间是建好用于修车的大棚，所以没有围墙，王**自己加建了围墙，进行了装修；市场服务中心将场地租给王**十五年的情况，以前组上不清楚，后来市场服务中心找过组上，商量将组上与中心签订的合同延期五年，但组上没有同意；因为租期到了后，组上都是采取竞价方式出租，而且现在租金已经翻了好几倍了，要延期，小组成员也不会同意；对于市场服务中心与王**签订的十五年的协议，组上只认可组上与市场服务中心签订过合同的十年，十年到了就要收回，超出的五年组上不予认可。经质证，市场服务中心与王**对该笔录的真实性、合法性、关联性均无异议。

经审理，除原判认定“《场地租赁合同》签订后，市场服务中心与王**就合作开发建设KTV的事宜协商一致，并于2007年12月4日签订《合作开发协议》”应为“《场地租赁合同》签订后，市场服务中心与王**于2007年12月4日签订了《合作开发协议》”外，本案二审查明的其余案件事实与一审认定的一致，本院依法予以确认。

本院认为

本院认为，《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（法释（2009）11号）》第十五条规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟*履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟*支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本案中，市场服务中心与易门县龙泉镇兴文街社区三街三社签订《场地租赁合同》后，将部分场地转租给王**，并签订了《合作开发协议》，该协议虽名为合作开发，但从协议约定的内容看，市场服务中心系将场地转租给王**经营KTV，场地所有投资由王**承担，市场服务中心只以管理费的形式按每年43000元固定收取租金，市场服务中心并未对王**的经营进行投资，也未参与王**经营，故市场服务中心与王**形成的是场地租赁关系，本案应为租赁合同纠纷，原判认定双方系合作经营关系，并将案由确定为合同纠纷不当，本院予以纠正。《合作开发协议》中关于市场服务中心将其向三街三社承租场地中的部分场地自2008年1月1日至2017年9月30日转租给王**的约定，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效；但该合同约定的转租期限超过了市场服务中心剩余租赁期限，超过部分即自2017年9月31日至2023年12月31日期间的约定无效。原判认定不当，本院予以纠正。对于有效部分的内容，各方均应严格履行。因王**于2014年12月10日支付了管理费27000元后，市场服务中心出具给王**的收条载明差额部分稍后补交，虽王**后来一直未补交，但因当年应交管理费其已交纳大部分，故王**虽未按约定时间全额交付管理费，但未构成根本违约，市场服务中心行使解除权的条件未成就，现市场服务中心上诉要求解除《合作开发协议》无事实及法律依据，本院依法不予支持。因王**逾期支付管理费已构成违约，王**除了应向市场服务中心支付尚欠的管理费16000元，还应承担逾期付款的违约责任，因双方未明确约定迟*支付管理费需支付违约金的数额及计算方法，故原判结合实际情况，确定王**应向市场服务中心支付以尚欠的管理费16000元为基数、按中**银行同期贷款利率自2015年1月1日起至款项付清之日止的违约金符合实际，本院予以维持。市场服务中心上诉要求王**支付2万元违约金没有事实及法律依据，不予支持。王**上诉认为其没有违约，应驳回市场服务中心全部诉讼请求的主张也没有事实及法律依据，也不予支持。综上，原判处理正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1400元，由易门**务中心负担700元，由王**负担700元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年一月六日