云南碧**发有限公司与杨*房屋买卖合同纠纷一案二审判决书

审理经过

上诉人云南碧**发有限公司（以下简称“碧**公司”）因与被上诉人杨*及原审第三人云南碧**限公司（以下简称“碧鸡建筑公司”）、昆明仁**限公司（以下简称“仁**司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服昆明市西山区人民法院（2014）西法民初字第1868号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月3日受理后，依法组成合议庭，于2014年11月27日对本案公开进行了询问，上诉人碧**公司委托的诉讼代理人陆*、张*，被上诉人杨*委托的诉讼代理人袁**、廖**，原审第三人碧鸡建筑公司委托的诉讼代理人廖*及仁**司委托的诉讼代理人杨*到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

一审原告诉称

原审法院经审理确认：2013年1月23日，第三人碧**公司（甲方）与第三人仁**司（乙方）签订《抵房协议》，约定：“根据甲乙双方2011年10月12日签订的《西山区城中村改造4#地块住宅项目上部工程商品砼供需合同》，截止到2013年1月，甲方应付未付乙方材料款。现经双方友好协商达成以下协议：1、由云南碧**限公司将其开发的碧鸡名城住宅七套，栋号7栋4204号房单价7915元／平方米、栋号10栋2903号房单价8585元／平方米、栋号10栋3503号房单价8615元／平方米、栋号10栋2403号房单价8535元／平方米、栋号10栋3203号房单价8615元／平方米、栋号10栋4107号房单价8315元／平方米、栋号7栋4304号房单价7815元／平方米。抵作昆明仁**限公司材料款，现云南碧**限公司用该七套房屋作为甲方应付乙方的材料款抵给乙方，相关手续由甲方协调办理。2、抵款时间自2013年1月23日开始执行，执行后即视为甲方已支付乙方材料款；3、本协议生效后，甲方即将以上七套房屋的所有权、处分权交由乙方，乙方即有权自行处理该抵款房屋，甲方应积极配合乙方办理相关手续，直至签订购房合同。……”协议尾部甲方处签字人为“袁**”，并加盖有碧**公司公章；协议底部空白部分手写注明了上述七套房屋每一套的金额并在其后注明了七套房屋的合计总金额，其中，涉案房屋的金额为781208.55元，“合计总金额”处加盖有碧**公司公章。2013年2月15日，仁**司（甲方）与被告（乙方）签订《抵房协议》，约定：“现甲、乙双方经友好协商达成以下以房抵款协议：1、由昆明仁**限公司将云南碧**限公司开发的碧鸡名城抵给其的壹套住宅10栋2403号房套内建筑面积91.53平方米，单价8535元／平方米，金额为￥781208.06元作为冲抵甲方欠乙方款项，相关手续由甲方协调办理。2、抵款时间自2013年3月31日开始执行，执行后即视为甲方已支付乙方款项。3、本协议生效后，甲方即将该套房屋的所有权、处分权交由乙方，乙方即有权自行处理该抵款房屋，甲方应积极配合乙方办理相关手续，直至签订购房合同。……”2013年3月21日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《商品房购销合同》，约定由被告向原告购买由原告开发建设的碧鸡名城第10幢第24层2403号房屋，总房款为781208.06元，付款方式为一次性付款，付款日期为2013年3月21日，并对房屋的交付期限、双方的违约责任等内容进行了明确约定。原告与被告还于2013年3月21日签订了《补充协议》，对《商品房购销合同》进行了补充约定，并于同日办理了备案登记，合同登记号为KM2013032119094。另，原告与碧**公司的法定代表人均为袁*。2013年3月29日，案外人张**、王**与原告签订《商品房购销合同》（合同编号：BJZZ2012-0458），约定由张**、王**以785784.34元的价格向原告购买碧鸡名城第10幢第29层2903号房屋（以下简称“2903号房屋”），原告于合同签订当日开出《收款收据》，记载：“客户：张**，住房款10-2903，785784.34元。”该收据加盖有原告财务专用章。张**及其子张*陈述：1、张**与王**系夫妻关系，二人与原告签订《商品房购销合同》后并未实际支付购房款，但已通过抵款的形式将2903号房屋的购房款全部结清；2、2012年4月20日，张**、张*与仁**司签订《砂石材料购销合同》，约定由张**一方向仁**司供应砂石料，后仁**司差欠张**一方砂石料款，便将2903号房屋抵给张**一方，用以抵扣仁**司差欠张**一方的欠款746495.12元；3、仁**司于2013年3月29日带领张**一方到原告售楼部签订了2903号房屋的《商品房购销合同》，并于当天进行了合同备案，原告于同日开出与合同约定价款一致的收款收据；4、张*于2013年3月31日与仁**司制作对账单对此进行了确认。现原告诉至原审法院，请求判令：一、解除原、被告于2013年3月21日签订的《商品房购销合同》（含《补充协议》）；二、被告按照《商品房购销合同》的约定向原告支付违约金156241.60元；三、被告承担本案诉讼费。

一审法院认为

原审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，《商品房购销合同》及《补充协议》系原、被告真实的意思表示，内容不违反法律的禁止性规定，合法有效，原、被告均应按照合同约定履行各自的义务。《商品房购销合同》约定，被告应于2013年3月21日一次性向原告支付涉案房屋的购房款781208.06元。现原告主张被告未向其支付涉案房屋购房款，应承担违约责任，被告抗辩第三人碧**公司将涉案房屋处分给第三人仁**司用以抵销碧**公司所欠仁**司债务后，仁**司又将涉案房屋处分给被告用以抵销仁**司所欠被告债务，被告已通过以房抵款的形式结清了涉案房屋购房款，不构成违约。但涉案房屋由原告开发建设，在碧**公司与仁**司签订《抵房协议》时，涉案房屋的所有权人为原告而非碧**公司，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”之规定，要确定《抵房协议》是否有效，就需审查《抵房协议》是否经过原告的追认。本案中，碧**公司与仁**司签订的《抵房协议》共涉及七套房屋，其中包含涉案房屋及案外人张**、王**购买的2903号房屋，张**陈述其未实际支付2903号房屋的购房款785784.34元，而是通过抵款的形式结清了该笔购房款，原告对此不予认可，但在张**、王**与原告就2903号房屋签订《商品房购销合同》当天，原告开出了2903号房屋的《收款收据》，记载的客户名称为张**，收款金额为785784.34元。原告陈述《收款收据》系其工作人员在案外人袁**的安排下因失误而开出，但袁**并非原告的法定代表人，且《收款收据》涉及的金额较大，通常来说，被告的工作人员不可能在未确认2903号房屋的购房款已结清的情况下便草率开出《收款收据》，被告的这一抗辩理由不符合常理，故通过原告开出《收款收据》这一行为，可知原告认可张**、王**已按照双方的约定结清2903号房屋的购房款。而张**与原告均陈述张**、王**未实际支付过2903号房屋的购房款，则原告在向张**开出《收款收据》时，理应审查张**是以何种方式结清2903号房屋的购房款。根据审理确认的法律事实及张**、张*的陈述，可知2903号房屋首先由碧**公司通过《抵房协议》处分给仁**司，再由仁**司处分给张**用以抵销仁**司所欠债务。据此，可以推知原告知晓《抵房协议》的存在，再结合《收款收据》及下列法律事实，原审法院确认原告以其自身行为表示了对《抵房协议》的追认：1、碧**公司的法定代表人袁*虽未在《抵房协议》上签字，但《抵房协议》上加盖了碧**公司的公章，袁*作为碧**公司的法定代表人，理应对公章的使用进行管理并清楚公章的使用情况，而同时，袁*也是原告的法定代表人，未有证据证明袁*对碧**公司签订《抵房协议》处分原告财产一事提出异议；2、原、被告在《商品房购销合同》中约定被告应于签订《商品房购销合同》当日一次性支付涉案房屋的全部购房款，原告在被告未实际支付购房款的情况下办理了《商品房购销合同》的备案登记，且在此后长达一年时间内都未催告过被告履行支付购房款的义务。综上，《抵房协议》系碧**公司与仁**司的真实意思表示，协议内容不违反法律的禁止性规定，且碧**公司的无权处分行为已经过权利人原告的追认，合法有效。碧**公司据此以781208.55元的价格将涉案房屋处分给仁**司后，仁**司又通过《抵房协议》将涉案房屋处分给被告，碧**公司处分涉案房屋的金额能够涵盖原、被告在《商品房购销合同》中约定的涉案房屋价格781208.06元，故被告已通过以房抵款的形式将涉案房屋的购房款全部结清，履行了合同约定的支付购房款的义务，不存在原告主张的违约行为，《补充协议》第三条第3款约定的原告可解除合同的情形并未发生，原告依据该条款的约定向被告主张违约金也无事实和法律的依据，故原审法院对原告要求解除原、被告于2013年3月21日签订的《商品房购销合同》（含《补充协议》）并支付违约金156241.60元的诉讼请求不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：“驳回原告云南碧**发有限公司的全部诉讼请求。”本案案件受理费人民币4815元（原告已预交），由原告云南碧**发有限公司自行负担。

上诉人诉称

原审判决宣判后，上诉**产公司不服，向本院提起上诉称：一、被上诉人在签订《商品房购销合同》及《补充协议》后，从未向上诉人支付任何购房款，也不存在任何以其他形式结清购房款的情形。由于被上诉人不支付购房款义务的行为已构成违约，上诉人根据合同约定有权解除《商品房购销合同》。二、《抵房协议》系第三人碧鸡建筑公司与仁**司签订，该协议项下的7套房屋为上诉人所有，第三人碧鸡建筑公司转让该7套房屋属于无权处分，上诉人请求解除合同有相应的事实根据和法律依据。上诉人从未对第三人碧鸡建筑公司与仁**司签订《抵房协议》的行为进行过追认，原审法院依据《抵房协议》认定被上诉人已通过以房抵款的形式将涉案房屋购房款结清，属于认定事实错误。三、原审法院依职权向案外人张**调取的《收款收据》与本案无关，原审法院在没有其他证据佐证的情况下，仅凭《收款收据》认定上诉人对《抵款协议》进行了追认，据此认定被上诉人已通过以房抵款的形式结清了涉案房屋的购房款，严重损害了上诉人的合法权益。综上，请求二审法院：一、撤销昆明市西山区人民法院（2014）西法民初字第1868号民事判决；二、支持上诉人一审的全部诉讼请求；三、一、二审诉讼费由被上诉人承担。

被上诉人辩称

被上诉人杨*答辩称：2013年2月15日签订《抵房协议》后，杨*已经取得诉争房屋的权利，现在房屋已经过户至杨*名下，所签《商品房购销合同》也只是当时为了配合过户之用。从商品房交易流程看，上诉人已经追认了《抵房协议》，双方已经为此签订《商品房购销合同》并将涉案房屋备案至杨*名下，涉案的其他房屋及原审法院向张**所作《调查笔录》及上诉人向张**开具的《收款收据》也显示上诉人是认可并追认《抵房协议》效力的。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。

原审第三人碧鸡建筑公司答辩称：认可上诉人的上诉请求及依据的事实和理由。本案与碧鸡建筑公司无关。

原审第三人仁**司答辩称：请求维持原审判决，驳回上诉人的上诉请求。

二审中，上诉人碧鸡地产公司、被上诉人杨*及原审第三人碧鸡建筑公司、仁**司均未向本院提交新证据。

本院查明

二审经审理查明的案件事实与原审一致，本院予以确认。

综合双方的诉辩主张，本案双方当事人的争议焦点为：碧**公司是否对碧鸡建筑公司与仁**司签订的《抵房协议》进行了追认？杨*是否履行了《商品房购销合同》约定的支付购房款的义务？

本院认为

本院认为：碧鸡建筑公司与仁**司于2013年1月23日签订的《抵房协议》，以及杨*与碧**公司于2013年3月21日签订的《商品房购销合同》、《补充协议》均是合同双方当事人的真实意思表示，上述合同的内容不违反法律禁止性规定，合同依法成立并已生效，合同双方当事人均应按照合同约定履行各自的合同义务。根据本案查明事实，碧鸡建筑公司与仁**司于2013年1月23日签订《抵房协议》，将本案涉案房屋处分给仁**司用以抵销碧鸡建筑公司所欠仁**司的债务，后仁**司与杨*于2013年2月15日签订《抵房协议》，再次将涉案房屋处分给杨*用以抵销仁**司所欠杨*的债务。基于此，杨*与碧**公司于2013年3月21日就涉案房屋签订了《商品房购销合同》及《补充协议》，该《商品房购销合同》约定杨*应于签订合同当日一次性支付涉案房屋的全部购房款。同日，在杨*未实际支付购房款的情况下，碧**公司将涉案房屋备案登记至杨*名下，备案登记中注明杨*已于合同签订当日一次性支付涉案房屋的购房款。碧**公司的上述行为，充分证实了碧**公司对《抵房协议》进行了追认，并认可杨*采取以房抵款的形式结清了涉案房屋的全部购房款，故原审法院确认碧**公司以其自身行为表示了对《抵房协议》的追认，并确认杨*已通过以房抵款的形式将涉案房屋的购房款全部结清并无不当，本院予以维持。综上，上诉人碧**公司的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币4815元，由上诉人云**发有限公司承担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年一月三十日