云南裕**任公司与王**、刘**房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人**限责任公司因与被上诉人王**、刘**房屋买卖合同纠纷一案，上诉人**限责任公司不服昆明市五华区人民法院（2014）五法民二初字第179号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月16日受理后，于2015年4月27日对本案进行了审理。本案现已审理终结。

一审法院查明

一审法院经审理确认本案事实：2008年8月25日，王**、刘**与云南裕**任公司签订一份《商务综合楼买卖合同》，约定王**、刘**自愿购买云南裕**任公司开发的坐落于昆明市宝善街155-162号“南屏时代大厦”11层1122号商务综合楼，套内建筑面积为81.5㎡。王**、刘**在签订合同之日一次性向云南裕**任公司支付总房价（人民币1179670元）。合同还对违约责任、产权登记等进行了约定。该合同附件二《移交商务综合楼标准》载明了客厅、卧室、厨房、卫生间的墙面、地面、屋顶、门窗的装饰标准。2008年12月29日，王**向云南裕**任公司支付购房款人民币1179670元。另查明，昆房权证（昆明市）字第200904069号房屋所有权证载明宝善街155-162号裕*立体停车库（现南屏时代大厦）11层1122号房屋所有权人为王**，规划用途非住宅，建筑面积为110.69㎡。1999年6月10日，《建设工程规划许可证》（编号〈99〉272）载明的建设项目名称为立体停车库。云**设厅核发的云建房预许97字（005）号《商品房屋预售许可证》载明的建设项目名称为云南裕*立体停车场项目。另外，云南裕*屋业开发有限责任公司制作的涉案房屋的宣传资料中关于涉案房屋所在楼层的宣传为中产居家功能空间，重点关注户型包含有涉案房屋。户型特点部分描述称“不要让孩子输在起跑线上，从小接受市中心优势教育资源的杰出教育；趁现在还来得及为父母老人尽一点孝心，拥有市中心良好的医疗保障；市中心充足的资源设施，让每个人都能享受和谐的生活。”2014年4月8日，昆明市公安局五华分局护国派出所出具落户申请回执载明：王**来我市落户材料已受理，根据《中华人民共和国户口登记条例》和《**务院处理户口迁移的规定》，结合我市现行户口政策规定，经审核材料不同意落户。原因是申请落户的房屋用途必须是住宅，非住宅不能落户。还确认，（2014）诚鉴字第051号《司法鉴定意见书》的鉴定结论为南屏时代大厦11层1122号的市场价值为人民币1275908.13元（11526.86／㎡），假设是商品房的现行市场价值为人民币1774614.18元（16032.29元／㎡）。现王**、刘**认为诉争房屋并非商品房住宅而是车库，导致其无法办理交易、抵押以及落户，故诉至一审法院，请求：一、由被告赔偿原告因购买上述房产损失的可期待利益共计人民币650000元；二、由被告承担本案的诉讼费用。

一审法院认为

一审法院经审理认为：根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”综合云南裕**任公司在宣传资料中对涉案房屋的描述及《商务综合楼买卖合同》中对涉案房屋标准的描述，足以使王**、刘**相信自己购买的房屋为住宅，但事实上涉案房屋为非住宅的立体停车库。云南裕**任公司的行为，给王**、刘**造成一定的损失，应当予以赔偿。关于赔偿损失金额，一审法院参考《司法鉴定意见书》的鉴定结论，同时考量原、被告双方在《商务综合楼买卖合同》签订中的过错及涉案房屋的建筑面积（110.69㎡），酌定由云南裕**任公司赔偿王**、刘**损失人民币324199.9元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决：“被告云南裕**任公司在本判决生效后十日内赔偿原告王**、刘**损失人民币324199.9元。”案件受理费人民币27175元，由王**、刘**承担人民币9511元，由云南裕**任公司承担人民币17664元；鉴定费人民币21700元，由原告承担人民币7595元，被告承担人民币14105元。

上诉人诉称

一审判决宣判后，云南裕**任公司不服，向本院提出上诉称：一、一审认定事实错误。上诉人向法庭提交的计委《批复》、昆明市政府规划办公室《审核规划设计方案图纸》以及经过公证的《商务综合楼买卖合同》等一系列证据，可以证实名称为“立体停车库”的南屏时代大厦是一幢集金融、商业网点、停车、商住写字和招待所为一体的综合楼大厦，按照审批的设计规划用途，涉案房屋所在楼层为商住写字间楼层，该房屋设计规划用途是非住宅房屋。另，被上诉人在“南屏时代大厦”除了购买非住宅房屋外还购买了车位，其取得的两本产权证上的（设计）规划用途栏，明确注明一个是“非住宅”，一个是“车位”，区别很明显。二、一审判决遗漏上诉人关于诉讼时效的抗辩，导致判决不公。三、一审判决适用法律错误。经过公证的《商务综合楼买卖合同》中多处列明“商务综合楼”字样，且被上诉人的房产证中已载明“非住宅”字样，无需任何专业知识即可知道诉争房屋是非住宅房屋。基于商住写字间楼层的房屋既可作办公也可用作居住，上诉人在宣传资料中作出了“不要让孩子输在起跑线上……”的描述，该描述是真实的，且符合购房人的多种需求。双方所签合同中，并未对被上诉人落户、贷款等有过任何约定，更何况被上诉人购房目的就不是为了落户、办贷款，而是为了购买市中心的非住宅房屋，属持房待涨的投机行为，其诉请中才有“可期待利益”。综上，上诉人不存在不履行合同义务或履行合同义务不符合规定的事由，亦未给被上诉人造成任何损失，一审判决依据《合同法》第一百一十三条之规定进行判决系适用法律错误。综上，请求：一、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费及鉴定费由被上诉人承担。

被上诉人辩称

被上诉人王**、刘**答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。

本院查明

二审经审理查明案件事实与一审一致，本院予以确认。

本院认为

结合双方诉辩主张，本院归纳本案二审争议焦点为：上诉人是否应向被上诉人赔偿诉争房屋的可期待利益损失。

本院认为：首先，关于诉争房屋的规划用途，被上诉人主张诉争房屋系非住宅的车库，且系违章建筑，导致其无法办理房屋交易、抵押及落户等事项，上诉人应赔偿其可期待利益损失。对此，本院认为，依据上诉人所提交的《关于建设云南裕锦立体停车场可行性研究报告的批复》、《审核规划设计方案图纸》及《关于裕**立体停车场动静态交通问题的批复》，可证实上诉人所开发的名称为“南屏时代大厦”项目其建筑内容包括停车泊位、商业网点、商住楼、平站结合地下室等，系一幢综合类大厦，本案诉争房屋所在楼层规划为写字间。同时，依据双方所签《商务综合楼买卖合同》，其中明确约定被上诉人所购买房屋系“商务综合楼”，而非住宅性质的房屋。另外，被上诉人于2009年1月10日所取得的房屋所有权证上也明确记载诉争房屋的规划用途为“非住宅”，而此后长达五年的时间被上诉人并未提出异议。综合上述证据可证实，上诉人向被上诉人所出售房屋系商务综合楼中的非住宅房屋，而非车库，且该房屋所涉项目规划、审批手续齐全，房屋所有权证已办理至被上诉人名下，现被上诉人主张诉争房屋系车库，上诉人向其出售时做出虚假宣传，故应赔偿其可期待利益损失的主张不能成立，且本案诉请已超过两年的诉讼时效，一审法院对此处理有误，本院予以改判。至于建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、商品房屋预售许可证上载明项目名称为“立体停车场”或“云南裕锦立体停车场”的问题，本院认为该项目名称与其实际规划内容并非同一概念，被上诉人以其规划的项目名称为“立体停车库”主张诉争房屋系车库的理由不能成立，本院不予支持。另外，关于上诉人宣传资料中所作“不要让孩子输在起跑线上……”的内容是否构成虚假宣传的问题，本院认为，该宣传资料中并未标明诉争房屋系住宅，且诉争房屋作为非住宅房屋，其功能也是多元的，上诉人并未构成虚假宣传，无法证实被上诉人的主张，本院不予采信。

综上，上诉人所提上诉理由成立，本院予以支持。一审判决认定事实不清，导致适用法律有误，本院予以改判。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《诉讼费用交纳办法》第二十九条、第三十条，《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、撤销昆明市五华区人民法院（2014）五法民二初字第179号民事判决；

二、驳回被上诉人王**、刘**的全部诉讼请求。

一审案件受理费27175元，二审案件受理费27175元，鉴定费21700元，合计76050元，由被上诉人王**、刘**承担。

本判决为终审判决。

本判决送达后即发生法律效力。

裁判日期

二〇一五年五月六日