通海鸿**有限公司与王**等商品房预售合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人通海鸿**有限公司（以下简称鸿**产公司）、云南通**有限公司（以下简称鸿**公司）因与被上诉人王**、朱**商品房预售合同纠纷一案，不服通海县人民法院（2015）通民一初字第703号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人鸿**产公司、鸿**公司的法定代表人周**及委托代理人李**，被上诉人王**、朱**均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

一审法院查明

原审查明，2011年9月26日，王**、朱**与鸿**产公司、鸿**公司签订一份《商品房购销合同》，双方约定：王**、朱**购买鸿**产公司、鸿**公司开发的位于通海**办事处秀山西路241号时代花园第9幢第1单元第7层01号框剪结构房；购房款总金额为413372元，首付总房款的30%，余款280000元办理完手续，向银行申请贷款；2014年6月26日前，鸿**产公司、鸿**公司将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给王**、朱**；未按约定时间交房，自本合同约定交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30日内，按每日10元向王**、朱**支付违约金，合同继续履行；逾期30日后，按已付房款的0.05%乘以逾期天数向王**、朱**支付违约金，合同继续履行。当天，双方又签订一份合同补充协议。2011年10月11日，双方签订一份《商品房购销合同》，约定：王**、朱**购买鸿**产公司、鸿**公司开发的位于通海**办事处秀山西路241号时代花园B-307号框剪结构房（车位）；购房款总金额为70000元，首付总房款的30%，余款49000元办理完手续，向银行申请贷款。双方对交房时间、交房条件及未按约定时间交房的违约责任的约定与上一份合同内容一致。合同签订后，王**、朱**按约定支付了30%的首付款，余款向银行贷款。2015年4月26日，鸿**产公司、鸿**公司向业主发出书面通知交房，其中王**、朱**的交房时间为5月10日至13日。同年7月1日，鸿**产公司、鸿**公司再次向业主发出接收房屋通知。

另查明，鸿**产公司、鸿**公司的有关职员、业务等系同一个公司管理。

2015年6月24日，王**、朱*明诉至原审法院，请求判令鸿**产公司、鸿**公司连带支付其2014年6月27日至7月26日期间的逾期交房违约金300元；2014年7月27日至2015年6月30日期间的逾期交房违约金483372元×0.05%×339天=81932.91元。诉讼中，王**、朱*明增加诉讼请求，要求判令鸿**产公司、鸿**公司连带支付其2015年7月1日至实际交房之日的逾期交房违约金，按每日241.69元计算；由鸿**产公司、鸿**公司在七日内将房屋及车位交付给王**、朱*明。

一审法院认为

原审认为，本案中鸿**公司、鸿**公司财产混同、业务混同，形成了公司人格混同，应对王**、朱**承担连带责任。双方签订的商品房购销合同成立并生效，具有法律约束力，双方均应按照约定履行自己的义务。鸿**产公司、鸿**公司抗辩约定的违约金过分高于王**、朱**的损失，请求减少，应予支持。王**、朱**主张的律师代理费不属直接损失，其主张的误工费无证据佐证，不予支持。鸿**产公司、鸿**公司延迟交房后，已书面通知王**、朱**的交房时间为2015年5月10日至13日，故应确认逾期交房时间为323天。王**、朱**主张的损失应计息金额无证据佐证，其二人的实际损失无法查清，为此，酌定其实际损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平和诚实信用原则，以王**、朱**向银行贷款的金额329000元计算违约金，即329000元×6.9%÷365日×323日=20088.83元。据此判决：“一、被告通海鸿**有限公司、云南通**有限公司于本判决生效后三日内将位于通海**办事处秀山西路241号时代花园第9幢第1单元第7层01号框剪结构房交付给原告王**、朱**管理使用。二、被告通海鸿**有限公司、云南通**有限公司于2015年12月31日前将位于通海**办事处秀山西路241号时代花园B-307号框剪结构房交付给原告王**、朱**管理使用。三、被告通海鸿**有限公司、云南通**有限公司于本判决生效后三日内连带支付原告王**、朱**违约金20088.83元。四、驳回原告王**、朱**的其余诉讼请求。”

上诉人诉称

宣判后，鸿**产公司、鸿**公司不服，向本院提起上诉，请求将本案发回重审或撤销原判第一、二、三项，以同期同地段同类型的房屋年租金计算王**、朱**的实际损失。理由为：一、原判认定王**、朱**的损失为应计息金额，但未提交证据证明，导致实际损失无法查明，却又以贷款金额329000元为基数，按年利率6.9%计算损失无相关依据。根据谁主张、谁举证的原则，王**、朱**没有提交证据证明其实际损失，其损失就不应是利息损失，而应为租房或者将房屋对外出租实际所得到的租金。根据《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，按照贷款年利率6.9%计算损失过分高于王**、朱**的实际损失，应按逾期交房期间同地段同类型房屋的租金标准计算。二、原判第一、二项无事实依据，其已通知王**、朱**办理房屋交接手续，一审再作判决多此一举。综上，请求二审改判驳回王**、朱**不合理的诉讼请求。

被上诉人辩称

被上诉人王**、朱**答辩称，双方签订《商品房购销合同》后，其按照约定支付了购房款413372元及购车位款70000元，向银行办理了按揭贷款，承担了高额的贷款利息。上诉人公司与其约定的房屋交付时间为2014年6月26日，但交房时间届至，小区水、电、路未通，绿化未完工，即造成涉讼房屋至今未交付的原因是上诉人未按期完工。因双方合同中约定的交房时间及违约责任系双方的真实意思表示，不违反法律规定。上诉人未按约定时间交付房屋，就应当承担违约责任。综上，请求驳回上诉，维持原判。

二审中，上诉**产公司、鸿**公司提交了通海县人民法院（2015）通民一初字第702号、第704号民事判决书各一份，以证明同类案件法院计算违约金时存在不一致的地方，应以同地段、同类型的房屋租金计算违约金。

本院查明

经质证，王**、朱**对该证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为无论是以上两个案件还是本案，对于逾期交房违约金的计算方式都不对，应按合同约定计算。

被上诉人王**、朱**提交案例一篇，以证明本案损失应按案例中的标准进行认定。

经质证，鸿**产公司、鸿**公司对该证据不予认可，认为不符合证据的形式要件。

本院认为

本院认为，鸿**产公司、鸿**公司提交的通海县人民法院的两份民事判决书已经生效，对于其中涉及到的事实予以确认。王**、朱**提交的案例，因我国不属判例法国家，不能作为定案依据。

经二审审理，双方均对一审认定“庭审中，双方同意原告方损失按年利率6.9%计算”提出异议，主张自己没有认可过。鸿**产公司、鸿**公司特别说明，当时一审法官问其的意见时，其的意思是对贷款年利率为6.9%没有异议，但并没有同意按该标准计算逾期交房违约金。王**、朱**则坚持其一直是要求按合同约定的标准计算。双方对一审认定的其余事实无异议，本院依法确认。

另查明，王**、朱**购买的房屋套内建筑面积为121.305平方米，加上公摊面积为144.06平方米。涉讼房屋现还未经过验收，也未办理产权证。车位尚未划线及安装照明设施。房屋及车位现由鸿**产公司、鸿**公司管理。

二审中，鸿**产公司、鸿**公司提出，只要王**、朱**将应当交纳的费用交清，公司随时可以将房屋及车位交付给王**、朱**。王**、朱**则表示愿意在交纳合理费用后接房。

本院认为，本案双方签订的两份《商品房购销合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律法规的强制性规定，两份合同均合法有效。现双方对于合同履行中鸿**公司、鸿**公司存在逾期交房的违约行为、逾期时间为323天及由两家公司连带承担违约责任无异议，应依法确认。现二审争议的焦点是鸿**产公司、鸿**公司应按哪种标准计算支付逾期交房违约金。王**、朱**主张应按合同约定支付，鸿**产公司、鸿**公司抗辩主张违约金过高，要求予以调整。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”最**法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”经审查，鸿**产公司、鸿**公司逾期交房给王**、朱**实际造成的损失客观上表现为不能按期使用该房屋导致的损失（主要为需要在外租房应付的租金或是可将房屋出租所得到的租金），因王**、朱**主张的违约金确实高于其实际损失，故应当结合实际情况，对违约金进行适当调整。根据通海县与时代花园同地段同类型的房屋年租金（约每平方米85元），按涉讼房屋的建筑面积144.06平方米计算，确定逾期交房违约金为144.06平方米×85元／平米÷365日×323日=10836元。一审法院以王**、朱**购房贷款产生的利息作为违约金认定标准不当，因贷款是针对购房款而言，即使按期交房，王**、朱**仍需要承担贷款利息，故二审予以纠正。由于涉讼房屋现还没有经过验收，且二审中，鸿**产公司、鸿**公司提出只要王**、朱**交纳相关费用，随时可以接房，王**、朱**表示同意，故对于交房问题本案不作处理。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、撤销通海县人民法院（2015）通民一初字第703号民事判决；

二、由通海鸿**有限公司、云南通**有限公司于本判决生效后三日内连带支付王**、朱**逾期交房违约金10836元；

三、驳回王**、朱**的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费3020元，减半收取1510元，由通海鸿**有限公司、云南通**有限公司负担755元，由王**、朱**负担755元。二审案件受理费500元，由通海鸿**有限公司、云南通**有限公司负担250元，由王**、朱**负担250元。

本判决为终审判决。

本判决生效后，申请执行的期间为二年。

裁判日期

二〇一六年一月二十五日