云南美**限公司与石林同策旅**有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告云**有限公司诉被告石*同策旅游文化产业投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月22日受理后，依法组成合议庭，于2016年3月10日上午组织双方当事人进行了庭前证据交换，并于2016年3月10日下午公开开庭进行了审理，原告云**有限公司的委托代理人李**，被告石*同策旅游文化产业投资有限公司的委托代理人张**、卫**到庭参加了诉讼。本案经合议庭依法评议，现已审理终结。

原告诉称

原告云**有限公司起诉称：2011年11月16日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，约定被告将其拥有所有权的位于石林县鹿阜镇小古城片区石林老街东门坊的房屋7000平方米出租给原告使用，房屋租期为15年，租金总计为人民币（以下均为人民币）31684040元，同时约定原告在合同签订后10日内支付70万元的合同履约金。在合同违约条款（第11.2条）中特别约定，一方有下列情形之一的，另一方可书面通知对方解除本合同，违反合同的一方，应对给守约方造成的损失进行全额赔偿，并向守约方支付400万元的违约金，其中第11.2.1条约定，甲方迟延交房超过180天，即甲方在2013年12月31日前未将租赁房屋交付乙方的，属于第11.2条约定的违约并应承担约定的违约责任。合同签订后，原告按约定支付了70万元的合同履约金，而被告至今都没有将房屋交付原告，已经构成根本违约，其应承担因此给原告造成的损失并向原告支付违约金。我国合同法第113条规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相应于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。原告认为，如履行合同，原告15年期间将支付租金31684040元，原告可获得的利益最起码与房屋租金持平，原告要求被告承担的损失以违约金的形式体现，所主张的400万元违约金才是可得利益的12.6%，故原告诉至法院，请求判令：1、依法解除原被告双方于2011年11月16日签订的《房屋租赁合同》；2、被告返还原告履约金700000元，支付违约金4000000元；3、诉讼费由被告承担。

被告辩称

被告石*同策旅游文化产业投资有限公司答辩称：一、同意解除原被告双方于2011年11月16日签订的《房屋租赁合同》并返还原告交纳的合同履约金70万元。二、因涉案《房屋租赁合同》所约定交付的房屋是期房而非现房，是政府拆迁工作滞后导致被告未能按合同约定时间交房，被告已经进行了积极建设，主观过错较小，而原告也未能举证证实其因未能交房造成的实际损失，故原告主张的违约金400万元不应得到法院支持。三、双方《房屋租赁合同》约定的400万元违约金过高，若法庭认为被告构成违约，被告申请调低违约金。

原告云**有限公司为证明其诉讼主张，向本院提交以下证据：

1、房屋租赁合同，欲证明：原、被告就房屋租赁的相关事宜做了明确约定，其中租期15年，租金合计31694040元，如违约，违约方除承担守约方损失外，还应承担400万元违约金。

2、转账凭证，欲证明：原告按照约定向被告支付70万元履约金。

3、关于违约赔偿的函，欲证明：原告多次催促被告履约，均无回应，故原告曾发函要求被告承担违约责任，被告仍置之不理。

本院查明

经质证，被告石*同策旅游文化产业投资有限公司对证据1的真实性、合法性、关联性没有异议，但对证明内容有异议，认为合同约定交付的房屋为期房，因政府拆迁工作滞后导致被告无法按约交房，被告无过错，不应承担违约金；对证据2的真实性、合法性、关联性没有异议；对证据3的真实性、合法性、关联性无异议，但对证明内容有异议，在合同约定的交房日期前被告就积极与原告进行协商，但双方协商未能达成一致。因被告石*同策旅游文化产业投资有限公司对原告提交的前述证据的真实性均不持异议，本院对原告云**有限公司提交的前述证据的真实性依法予以确认。至于能否证明原告的诉讼主张，本院将结合全案事实和证据在下文中予以综合评判。

被告石*同策旅游文化产业投资有限公司针对其答辩意见，向本院提交以下证据：

第一组，被告营业执照、组织机构代码证，欲证明：被告主体资格适格。

第二组，房屋租赁合同，欲证明：被告出租给原告的房屋系期房，而非现房，并约定了双方的权利、义务。

第三组，鹿阜旧城12号地块改造项目投资合同、补充协议，欲证明：鹿阜旧城改造项目系石林县政府招商引资项目，由政府推进项目建设。

第四组，1、证明、建设项目选址意见书、建设用地规划许可证；2、中共**办公室及石林县政府办公室关于印发鹿阜旧城改造推进工作方案的通知、石林县政府办公室鹿阜旧城改造东门坊片区项目推进专题会议纪要、房屋拆迁安置补偿协议；3、基坑支护工程承包合同、人工挖孔桩工程施工合同、与昆明二**限公司签订的建设工程施工合同、与中国水利**有限公司签订的建设工程施工合同。欲证明：1、因政府拆迁等原因导致被告无法按期开展项目建设，从而未能按照房屋租赁合同的约定向被告交付房屋；2、被告一直积极推进项目建设，积极履行房屋租赁合同约定的义务。

经质证，原告云南美**限公司对被告石林同策旅游文化产业投资有限公司提交的第一组证据的真实性、合法性、关联性无异议；对第二组证据的真实性、合法性、关联性无异议，但对证明目的不认可，认为无论合同约定交付的是期房还是现房，都不影响被告应交房的时间和违约责任的承担；对第三组证据的真实性无异议，但对与本案的关联性不予认可；对第四组证据的真实性认可，但不认可与本案的关联性。因原告云南美**限公司对被告提交的前述证据的真实性均不持异议，本院对被告石林同策旅游文化产业投资有限公司提交的前述证据的真实性依法予以确认。至于能否证明被告的答辩意见，本院将结合全案事实和证据在下文中予以综合评判。

经审理，本院依据双方当事人对真实性无异议的（包括有原件核对且对方当事人无证据予以反驳的）证据材料以及当事人的自认，确认与本案相关的案件事实如下：

2011年11月16日，原告云**有限公司（乙方）与被告石*同策旅游文化产业投资有限公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：被告拥有位于昆明市石*县鹿阜镇小古城片区石*老街东门坊的国有土地使用权及其建筑物上的所有权，由原告向被告承租石*老街负一层集中商业区部分，租赁面积约7000平方米（最终计租面积以有资质的专业测绘公司现场测量为准，并附测量报告复印件给原告备案），出租房屋用于原告经营零售超市及百货相关业务，房屋租赁期限自2013年7月1日起至2028年6月30日止共计15年，租金总计31694040元，被告交房时间即租赁房屋的起租日期以取得租赁区域房屋消防验收合格证书的同时并达到附件四所述交房标准的要求为准，如果被告无法按期交房，租赁期限及起租日期相应顺延，被告迟延交房超过180天，即被告在2013年12月31日之前未将租赁房屋交付原告的，原告可书面通知对方解除合同，违反合同的一方应对给守约方造成的损失进行全额赔偿，并向守约方支付400万元的违约金。双方还约定，为了更好合作，确保该房屋租赁合同的正常履行，原告将在签订合同后的十个工作日内向被告支付合同履约金70万元（包含原告前期进场装修的装修保证金），在原告商场开业时，此合同履约金分两次用于冲抵房屋部分租金，第一年度冲抵30万元，第二年度冲抵40万元。庭审中，原、被告双方一致认可在双方2011年11月16日签订《房屋租赁合同》时，合同载明的附件如国有土地使用权证、房屋所有权证等被告均未办理取得，当时仅有项目建设图纸，合同约定交付的房屋是期房。该合同签订后，原告于2011年11月23日向被告支付了合同履约金70万元。2013年12月31日，原告向被告发出《关于违约赔偿的函》，要求解除房屋租赁合同，由被告赔偿违约金400万元并退还合同履约金70元。被告至今未向原告交付前述《房屋租赁合同》所涉房屋。

另查明，涉案房屋的建设属于“鹿阜旧城12号及局部11号地块片区改造项目”范畴，就该项目被告于2009年9月16日和2010年6月16日分别与石林彝**业招商分局、石林彝族自治县人民政府签订项目投资合同和补充协议。2012年2月15日，中共石**委办公室、石林彝族自治县人民政府办公室下发《关于印发鹿阜旧城改造推进工作方案的通知》，工作方案中载明工作目标为：加快旧城改造一、二期项目范围内的房屋征收协议签订、房屋拆除、回迁房建设等工作，确保2012年6月30日前完成房屋征收协议签订、搬迁及拆除工作，争取2013年6月30日前完成项目回迁房建设工作。2013年8月14日，石林彝族自治县人民政府就鹿阜旧城改造东门坊片区项目推进事宜召开专题会议，要求相关领导和负责人自8月15日起抓紧开展入户走访、动迁工作，确保东门坊片区项目拆迁工作于2013年8月底前见成效，9月底前全面完成房屋拆迁工作任务，同时要求石林同策**有限公司积极开展有利于促进拆迁和项目建设的相关工作，确保具备施工条件的地块先期动工。2014年6月24日被告取得“石林东街东门坊二期”项目的建设项目选址意见书，2014年6月24日被告取得“石林老街东门坊二期”项目的建设用地规划许可证。审理中，被告自述其于2013年10月9日签订第一份房屋拆迁安置补偿协议，并于此后逐步开始与案外人签订各项施工合同并进行项目建设，现该项目已有部分房屋取得了预售许可证。

本院认为

综合双方当事人的诉辩主张，鉴于被告已同意解除双方于2011年11月16日签订的《房屋租赁合同》并返还原告交付的履约金700000元，故本案争议焦点在于：被告是否应向原告支付违约金？

本院认为：原、被告双方于2011年11月16日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，就所涉项目被告已取得建设用地规划许可证，故该合同合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。合同签订后，原告已按约向被告支付了合同履约金70万元，但被告至今未能向原告交付所涉房屋，现原告要求解除该《房屋租赁合同》并由被告返还履约金700000元，被告亦表示同意，故本院对原告的该两项诉讼请求依法予以支持。

关于被告是否应向原告支付违约金的问题，本院认为，首先，被告在明知项目土地尚未拆迁完毕、无法确定何时能开始施工的情况下，即于与原告签订房屋租赁合同、约定交房时间并收取原告的合同履约金，导致原、被告双方签订的房屋租赁合同未能实际履行，原告的合同目的不能实现，其已然构成违约，应当向原告承担相应违约责任。其次，对于被告应承担的违约金金额，涉案房屋租赁合同约定，若被告在2013年12月31日之前未将租赁房屋交付原告的，被告应支付400万元的违约金，但被告认为该违约金约定过高，请求人民法院予以调低。本院认为，从本案查明事实来看，涉案项目的政府拆迁工作至2013年下半年才开始实质性的进行，这是导致被告无法按照涉案房屋租赁合同约定的交房时间向原告交付房屋的重要原因，而原告在签订房屋租赁合同时对于该房屋系期房是明知的，其也未能提交证据证明因被告未按约交房给其造成的实际损失，故本院结合本案实际、双方当事人的过错程度以及原告所主张的预期利益等综合因素，酌情判令被告向原告支付合同约定的违约金的20%即4000000元×20%=800000元。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最**法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、解除原告云南美**限公司与被告石*同策旅游文**限公司于2011年11月16日签订的《房屋租赁合同》。

二、由被告石*同策旅游文**限公司于本判决生效之日起十日内退还原告云南美**限公司已交纳的合同履约金人民币700000元。

三、由被告石*同策旅游文**限公司于本判决生效之日起十日向原告云**有限公司支付违约金人民币800000元。

四、驳回原告云南美**限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费人民币44400元，由被告石*同策旅游文化产业投资有限公司承担人民币14170.21元，由原告云**有限公司承担人民币30229.79元。

如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者法定代表人的人数提出副本，上诉于云南省高级人民法院。

双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请强制执行的期间为二年。

裁判日期

二〇一六年三月十日