李**与云南**限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人李**因与被上诉人云南**限公司（以下简称“城欣置业公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服昆明市盘龙区人民法院（2015）盘法初字第367号民事判决，于2015年7月16日向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

一审法院查明

一审法院经审理确认：2013年4月13日，原告李**与被告云**限公司签订《商品房购销合同》，约定由原告购买被告开发的“天怡峰景花园”第10幢第27层2701号房，双方对付款方式和时间进行了约定。合同还约定了被告应于2013年4月30日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给原告；被告如逾期交房，自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止5天内，被告按每天合同总价款的3‰元向原告支付违约金，合同继续履行；逾期5天后，原告有权解除合同并要求被告承担合同价款20%的违约金，双方约定了在该商品房经建设单位组织验收合格后，被告应当以媒体公告的形式通知原告办理交接手续。原、被告双方还签订了《〈商品房购销合同〉补充协议》，对上述合同进行了补充约定，其中，补充约定了《商品房购销合同》第六条中“建设单位组织验收合格，并符合本合同约定”，以及第十条中“该商品房经建设单位组织验收合格后”的“验收合格”是指合同约定房屋单体建筑按照有关标准及规范等经施工、监理、设计及甲方（被告）共同验收合格的房屋。合同签订后，原告按合同约定支付了1189705元的房款。2013年7月18日，被告将该房屋交付给予原告。原告认为被告没有按合同约定时间交付房屋，应当依照合同约定承担逾期交房的违约责任，故诉至法院请求：1、判决被告支付原告违约金人民币255786.57元；2、本案诉讼费用由被告承担。

一审法院经审理认为：本案中的争议焦点是被告是否存在逾期交房的违约行为？经审理查明，原、被告双方签订商品房购销合同的时间为2013年4月13日，双方约定交房时间为2013年4月30日前，并约定办理房屋交接手续应以被告进行媒体公告的形式通知原告。原告按照合同约定支付了购房款，而被告并未按照合同约定的交房履行期内向原告进行媒体公告，也未按合同约定履行通知交房的义务，应承担相应的违约责任，故原告主张被告承担逾期交房的违约责任，予以支持。原告主张按合同约定计算违约金，被告认为过高请求依法予以调整，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定和最**法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，在本案中，原告未举证证明自己遭受的实际损失，而原、被告之间合同标的金额为1189705元，原告从合同约定交房期限届满之日次日（即2013年5月1日）起至2013年7月18日按照合同约定计算违约金是255786.57元，与合同标的金额对比双方约定的违约金确属过高，予以适当调整，以合同标的金额1189705元为本金按银行同期贷款利率计算利息（即自2013年5月1日起至2013年7月18日止计算）。据此判决：“一、由被告云南**限公司于本判决生效之日起十日内向原告李**支付自2013年5月1日起至2013年7月18日止的违约金（以1189705元为本金，按中**银行同期贷款利率计算利息）；二、驳回原告李**的其他诉讼请求”。案件受理费人民币5137元减半收取人民币2568.5元，由被告云南**限公司承担。

上诉人诉称

一审宣判后，李**不服判决，向本院提出上诉称：一审判决认定事实及适用法律错误，请求撤销原判，改判支持上诉人的全部诉讼请求，本案全部诉讼费用由被上诉人承担。主要事实理由：一审判决认定双方违约金过高与双方合同约定不符。上诉人主张的违约金是按双方合同第八、九条的约定来计算的，该金额系按双方合同的约定计算所得，是双方真实意思表示，在当事人双方合同对违约金有约定的情况下法院应当以合同约定为准进行裁判，在无约定或约定不明的情况下才应依法调整。一审判决认定双方违约金是补偿性而非惩罚性错误。按双方合同第九条的约定，被上诉人违约承担的是惩罚性的违约金，上诉主张的金额也没有超过合同标的的30%，并且双方合同系被上诉人单方制作的格式合同，应严格按合同判决，在有合同约定的情况下一审判决不按合同处理，却依被上诉人的请求以违约金过高为由调整为按同期同类贷款利率计算，适用法律错误。请求二审查明事实依法改判。

被上诉人辩称

被上诉人城*置业公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用律正确，请求二审予以维持。

本院查明

二审中，经询问双方当事人对一审判决认定事实的意见，上诉人认为一审判决认定涉案房产经由被上诉人组织验收合格系错误，涉案房产本身质量存在问题才致迟延交付。对此本院认为，因上诉人对一审确认的该事实虽有异议但不能提交证据予以证明，故本院不予采信。其他事实因双方当事人均无异议，本院予以确认。

本院认为

归纳双方的诉辩主张，本案的争议焦点是：一审判决对本案违约金的调整是否适当。

本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定和最**法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定。违约金主要以补偿性为原则，违约金超过损失的30%的可以认定为过高。本案中，上诉人以被上诉人逾期交房违约为由起诉要求被上诉人向其支付违约金255786.57元，该金额仅是按双方合同的约定计算得来，上诉人就被上诉人违约给其造成的损失到底是多少，并未提供相应的证据予以证实。而从双方合同交易的标的看，交易对象为房屋，目的主要用于居住使用，故被上诉人迟延交房给上诉人造成的损失应该是上诉人不能入住而产生的租金支出，而上诉人所主张的255786.57元的违约金明显高过其应支出的因被上诉人迟延交房所产生的租金损失的30%，故一审判决根据被上诉人的请求对违约金进行调整并无不当。至于上诉人所主张的，在双方当事人合同对违约金有约定的情况下，法院应按合同的约定裁判的观点，因与法律及司法解释的规定不符，本院不支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，最**法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及第一百一十八条及《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币5137元，由上诉人李**承担。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本判决为终审判决。

本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期间为两年。

裁判日期

二〇一五年八月十七日