云南**限公司与潘**商品房销售合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告云**限公司诉被告潘**商品房销售合同纠纷一案，本院于**一五年六月二十九日受理后，依法组成合议庭，于**一五年十月十日公开开庭进行了审理。原告委托代理人杜**到庭参加了诉讼，被告潘**下落不明，本院于**一五年七月二十四日在《云南法制报》刊登公告，向被告公告送达起诉状、举证通知书及开庭传票，期满被告未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

原告诉称

原告起诉称：2011年12月15日，原被告双方签订了《商品房购销合同》以及《商品房购销合同补充协议》，约定：被告向原告购买“天怡峰景花园”项目16幢2单元5层503号商品房1套，该商品房套内面积33.75㎡，合同总价411246元。《商品房购销合同补充协议》第一条第4款的约定：因甲方为乙方提供在所购房屋抵押登记前的阶段性保证担保，若乙方违反借款合同约定未履行还款义务，导致银行要求甲方履行保证责任的，甲方有权解除《商品房购销合同》及本《补充协议》，另行销售双方合同约定的房屋，对乙方处以合同价款20%的违约金，并由乙方承担甲方实现债权的费用，该费用包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、执行费。合同签订后，被告向原告支付了首付款，其余的房款28万元以银行按揭的方式支付，原告也按约定将房屋交付原告使用。但是被告在履行与银行订立的《个人一手房贷款合同》的过程中严重违约，借款银行中国银**新闻路支行向人民法院提起诉讼，经昆明**民法院审理，2014年12月15日作出（2014）五法民三初字第887号《民事判决书》，判令被告偿还借款、承担违约责任等。该判决生效后，被告未履行判决书规定的义务，根据判决书的规定，原告履行了判决书规定的全部义务。原告多次向被告主张权利未果，原告有权依据合同约定解除原被告双方签订的合同，并追究被告的违约责任。诉请：1、解除原被告双方2011年12月15日签订的《商品房购销合同》（合同登记备案表：KM2011120850777）以及《补充协议》；2、判令被告将所购的“天怡峰景花园”16幢2单元5层503号房屋腾空退回原告；3、判令被告承担违约金82249.2元（合同价款的20%）；4、被告承担本案诉讼费用。

被告辩称

被告未到庭应诉也未向本院提交证据材料。

原告提交下列证据证明其诉讼请求：

第一组证据：1、原被告双方签订的《商品房购销合同》及《补充协议》；2、《交房确认单》。

第二组证据：1、2014年12月15日（2014）五法民三初字第887号《民事判决书》。

第三组证据：1、《零售贷款保证金支取申请》（2014年12月30日中**行新闻路支行）；2、《零售贷款保证金扣收还款通知书》（2014年12月30日中**行新闻路支行）；3、云**公司保证金账户《对账单》（2014年12月31日中**行新闻路支行）；4、《贷款还款回单》两份（2014年12月30日中**行新闻路支行出具）。

本院查明

本院认为：被告未到庭应诉视为放弃质证权利，原告提交证据符合证据形式要件，本院予以确认。

综合上述证据及原告方在庭审中的陈述，本院确认以下案件事实：

2011年12月15日，原、被告签订《商品房购销合同》及《补充协议》，并于2011年12月8日进行了商品房买卖合同登记备案（合同登记号：KM2011120850777）。《商品房购销合同》约定被告向原告购买卖“天怡峰景花园”项目16幢2单元5层503号商品房1套，该商品房套内面积33.75㎡，合同总价411246元。被告首期支付购房总价款的31.91%金额131246元，付款日期2011年12月8日。其余价款280000元，向中**行贷款支付。《补充协议》第4条约定：因甲方为乙方提供在所购房屋抵押登记前的阶段性保证担保，若乙方违反借款合同约定未履行还款义务，导致银行要求甲方履行保证责任的，甲方有权解除《商品房购销合同》及本《补充协议》，另行销售双方合同约定的房屋，对乙方处以合同价款20%的违约金，并由乙方承担甲方实现债权的费用，该费用包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、执行费。合同签订后，被告向原告支付131246元首付款，原告于2013年2月26日向被告交付了所购房屋。2012年1月10日，原、被告与中**行股份有限公司昆明市新闻路支行签订《个人一手住房贷款合同》，被告向银行贷款280000元用于购买“天怡峰景花园”项目16-2-503住房，原告承担阶段性保证责任。被告从2013年11月10日起没有按期归还贷款本息。中**行股份有限公司昆明市新闻路支行遂起诉要求被告支付全部未还的借款本息、费用，并要求原告承担连带担保责任。2014年12月15日，昆明市五华区人民法院（2014）五法民三初字第887号民事判决书，判决：一、解除原告中**行股份有限公司昆明市新闻路支行与被告潘**签订的《个人一手房贷款合同》；二、被告潘**于本判决生效之日起十日内向原告中**行股份有限公司昆明市新闻路支行偿还自2013年11月10日起至2014年8月7日止的逾期借款本金人民币1076.78元、利息人民币6419.81元及未到期借款本金273705.77元，并承担借款本金人民币273705.77元自2014年8月8日起至本判决确定的履行期限届满之日止的利息（按合同约定的贷款利率计算）；三、被告潘**于本判决生效之日起十日内向原告中**行股份有限公司昆明市新闻路支行支付其为实现债权而产生的律师代理费人民币14069元；被告云南**限公司对被告潘**的上述债务承担连带清偿责任，被告云南**限公司承担债务后，在其承担债务范围内，有权向潘**追偿；五、驳回中**行股份有限公司昆明市新闻路支行其他诉讼请求。案件受理费人民币5769元，由被告潘**、云南**限公司承担。原告于2014年12月30日向中**行股份有限公司昆明市新闻路支行转账支付贷款本息合计293297.8元，律师费诉讼费合计18774.88元，履行了判决书确定的保证责任。

原告于2015年6月29日诉至本院要求：1、解除原被告双方2011年12月15日签订的《商品房购销合同》（合同登记备案表：KM2011120850777）以及《补充协议》；2、判令被告将所购的“天怡峰景花园”16幢2单元5层503号房屋腾空退回原告；3、判令被告承担违约金82249.2元（合同价款的20%）；4、被告承担本院诉讼费用。并于庭审中表示放弃作为保证人的追偿权，对首付款将视情况予以退还。确认被告所购房屋已交付，但尚未办理房屋产权证。

本院认为

本院认为：原、被告双方签订的《商品房购销合同》及《补充协议》，系双方自愿协商签订，内容符合法律规定，原、被告均应按照合同的约定履行义务。原告已履行交付房屋，为被告银行按揭贷款提供阶段性保证责任的义务，并在被告未按《个人一手住房贷款合同》约定归还贷款后，依据生效判决的要求履行了保证担保义务。依据双方签订的《补充协议》第4条的约定，被告违反借款合同约定未履行还款义务，导致银行要求原告履行保证责任的，原告有权解除《商品房购销合同》及《补充协议》，另行销售双方合同约定的房屋，对被告处以合同价款20%的违约金。原告要求解除合同、支付合同总价款20%的违约金的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。商品房购销合同解除后，被告无权占有已交付的房屋，对原告求被告将所购的“天怡峰景花园”16幢2单元5层503号房屋腾空退回原告的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、第一百四十四条之规定判决如下：

裁判结果

一、解除原告云南**限公司与被告潘**签订的《商品房购销合同》（商品房买卖合同登记备案表合同登记号：KM2011120850777）及《补充协议》；

二、被告潘**于本判决生效之日起十日内将“天怡峰景花园”16幢2单元5层503号房屋腾空退还原告云南**限公司；

三、被告潘**于本判决生效之日起十日内向原告支付违约金人民币82249.20元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。

案件受理费8702元由被告潘**承担。

如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省**民法院。

双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。

裁判日期

二〇一五年十月十九日