熊**、史**与邓**、吴*、昆明荣**有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人熊**、史**与被上诉人邓**、吴*，原审被告昆明荣**有限公司（以下简称“荣**司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服昆明市西山区人民法院（2015）西法民初字第391号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月5日受理后，依法组成合议庭对案件进行了审理，本案现已审理终结。

一审原告诉称

一审法院经审理确认：原告邓**与原告吴**夫妻关系，二人于2008年4月7日结婚。被告熊**与被告史**系夫妻关系，二人于1979年2月4日结婚。2011年5月24日，被告熊**从案外人处购买了昆明市**商贸中心67-1幢1-3层44号商铺，并进行了房屋产权登记，登记所有权人为熊**，房屋产权证号为：21105023。2014年7月31日，原告邓**作为乙方、被告熊**作为甲方签订了《房屋买卖合同》，合同约定被告熊**将其位于昆明市**商贸中心67幢44号商铺以人民币1120000元整出售给原告邓**，另合同约定：第四条“为保证交易顺利履行，乙方交付甲方购房定金人民币（大写）：壹拾万元整（￥：100000元）（以定金收条为准）。该定金甲方指定由丙方代收并信用保管，丙方仅为代保管行为”，第五条“甲、乙双方约定在2014年9月15日前办理《房屋所有权证》过户手续，并委托昆明荣**有限公司协助办理。过户当日，甲、乙双方必须保证所提供的材料真实、合法、有效、无误、齐全。如因任何一方提供材料的原因导致交易不成，给另一方造成损失的，应当给予赔偿。甲方或者乙方逾期7日无正当理由不来办理《房屋所有权证》产权过户手续的视为违约。守约方有权单方解除合同，违约方承担因此带来的一切后果”，第六条“一次性付款：在产权过户当日，当乙方看到产权部门出具写有自己姓名的收件收据时，乙方一次性给付甲方购房款人民币1120000元”，第七条“甲、乙双方约定于过户后2014年10月8日交房……”，第十四条“补充协议：1、甲乙双方协商在2014年8月8日以前做完公证后先付人民币400000元整；2、在2014年9月15日以前办理该铺面过户手续在（再）支付人民币720000元整；3、如乙方要按揭贷款必须在2014年8月8日以前告知甲方及丙方办理，过时乙方必须一次性支（支付）甲方”。此外合同对其他内容也进行了约定。该合同尾部有原告邓**、被告熊**的签字，尾部地址处填写的甲、乙双方地址可与庭审核实的原告邓**、被告熊**的住址相印证。同日，被告熊**出具《定金收条》1份，该收条载明“今收到邓**身份证号：×××购买昆明**贸中心67幢44号铺面定金人民币：壹拾万元整”，该收条收款人处有熊**的签名。另同日被告荣**司职员黄*向被告熊**出具《代管收条》1份，该收条载明“今收到熊**身份证号：×××出售昆明**贸中心67幢44号商铺面代管定金人民币壹拾万元整”，该收条收款人处有被告荣**司黄*的签字及个人签章，对该份《代管收条》，被告荣**司陈述该份收条中所述的定金已在其公司账户中管理。2014年9月26日，被告熊**将涉案房屋出卖给案外人王**，现涉案房屋登记所有权人为案外人王**。两原告现诉至一审法院，请求判令：1、解除原、被告双方于2014年7月31日签订的《房屋买卖合同》；2、判令被告熊**、史**共同双倍返还原告购房定金人民币200000元；3、本案的诉讼费用由被告承担。

一审法院认为

一审法院经审理认为：《最**法院关于适用<中华**婚姻法>若干问题解释（二）》第十七条第（二）项规定：夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做出重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。庭审过程中，被告熊**、史**以被告熊**不清楚涉案合同内容、涉案合同未经被告史**同意为由主张原告邓**与被告熊**签订的合同无效。对此，一审法院认为，首先，被告熊**作为成年人，在处理家庭大项财产、签订房屋买卖合同时应当警惕和慎重，其陈述自己对涉案合同内容不知情不符合普通人的行为方式和常理；其次，本案中，涉案房屋属于价值较大的财产，虽被告熊**陈述其与被告史**夫妻关系一般，大部分时间不在一起，但其亦陈述对于家中出售房屋的事会进行商量，且被告清楚要出售涉案房屋的情况，因此，虽涉案合同中仅有被告熊**一人签字，但结合其陈述以及普通人的行为标准，可以推定被告史**应当知道并同意被告熊**出售涉案房屋；再次，涉案房屋虽是被告熊**、史**于夫妻关系期间取得，是法定的双方共有房屋，但因该房屋仅登记在被告熊**个人名下，而《中华人民共和国物权法》规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力”，赋予了不动产登记以公信力，本案二原告基于对涉案房屋登记的信赖购买涉案房屋的这一行为是善意，故对被告熊**、史**认为被告熊**不清楚合同内容、合同的签订未经被告史**同意的抗辩主张一审法院不予采纳。另，庭审过程中，被告熊**、史**亦认为根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第四款的规定涉案房屋不得转让。对此，一审法院认为，《中华**合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最**法院关于适用<中华**合同法>若干问题的解释（二）》第十四条规定：合同法第五十二条规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。一审法院认为，虽《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第四款规定未经共有人书面同意的房屋不得转让，但该条规定系对城市房地产的管理性规定，而非对房屋买卖合同的效力性强制性规定，因此本案合同并不符合法律规定的无效情形。此外，庭审过程中，被告熊**、史**主张本案合同第十一条约定“经甲、乙、丙三方签字（盖章）后生效”，而本案合同中并不存在丙方，因此认为涉案合同无效。对此，一审法院认为，本案合同的根本目的是实现涉案房屋的买卖，虽合同上未对丙方进行明确亦未加盖丙方签章，但合同中买卖双方即原告邓**与被告熊**均具有订立房屋买卖合同相应的民事权利能力和民事行为能力，双方买卖涉案房屋的意思表示亦真实且明确，且双方均在涉案合同上签字、按印，原告邓**与被告熊**之间的房屋买卖合同已经成立，而结合本案合同的根本目的以及本案合同系直接套用荣**司格式合同的情况，一审法院认为，不宜将涉案合同十一条的规定认定为对合同效力进行的附条件的约定，故合同中没有对丙方进行明确并不影响合同中甲、乙双方即原告邓**与被告熊**之间的房屋买卖关系的成立及生效，因此，一审法院对被告熊**、史**的这一抗辩主张不予采纳。综上，一审法院认为，原告邓**、被告熊**签订的《房屋买卖合同》权利义务明确，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且被告史**亦应当知道并同意被告熊**出售涉案房屋，而原告方亦是基于善意与被告熊**签订的《房屋买卖合同》，因此本案合同应当有效。故一审法院对被告熊**、史**认为本案《房屋买卖合同》无效的主张不予采信。原告邓**、被告熊**签订的《房屋买卖合同》合法有效，具有法律约束力，合同双方应当按照合同的约定全面履行自己的义务，但在合同履行过程中，原告邓**、被告熊**双方产生了纠纷，现二原告依据本案合同第五条约定主张解除其与被告熊**签订的《房屋买卖合同》。对此，《中华**合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，一审法院就若本案合同有效是否同意解除合同的问题询问了被告熊**、史**，其二人均表示若合同有效其同意解除本案合同，故一审法院对原告邓**要求解除其与被告熊**签订的《房屋买卖合同》的诉讼请求予以支持。《中华**合同法》第一百一十五条规定：当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案庭审过程中，二原告主张由被告熊**、史**共同双倍返还其购房定金人民币200000元，对此，被告熊**、史**认为本案合同定金条款中没有对丙方进行明确，且其也未实际收到购房定金亦不清楚定金收条、代管收条的内容，对此，一审法院认为，首先，本案合同第四条约定“为保证交易顺利履行，乙方交付甲方购房定金人民币100000元（以定金收条为准）。该定金甲方指定由丙方代收并信用保管，丙方仅为代保管行为”，虽其中未明确丙方，但并不影响合同甲乙双方对一方向另一方交付购房定金达成一致意见，且虽丙方未明确，但从被告熊**向原告方出具的《定金收条》以及被告荣**司员工黄*向被告熊**出具的《代管收条》亦可以看出三方通过两份收条已经形成了实际的定金代管的关系，而这一关系亦可与合同第四条约定相互印证。其次，虽本案中被告熊**陈述其并不清楚合同对于定金的约定以及《定金收条》的内容，但庭审过程中被告熊**亦认可合同以及《定金收条》上的签字及按印是其本人作出，且被告熊**作为具有完全民事行为能力的成年人应当对自己签订的合同以及收条的内容进行了解，虽其陈述自己不清楚合同及定金收条的内容仅是按中介方的要求在合同、收条上签字、按印，但这一陈述并不符合普通人的行为标准和常理，而其亦未就此做出合理解释，因此，一审法院对被告熊**认为其不清楚合同及定金收条、代管收条内容的抗辩理由不予采纳。对于被告熊**是否实际收到了购房定金的问题，一审法院认为，三方通过《定金收条》以及《代管收条》已经形成了实际的代管关系，因此，虽购房定金现由被告荣**司保管，但其仅是代被告熊**进行管理，实际的收款主体仍然是被告熊**，因此对被告熊**认为自己未实际收到购房定金的抗辩理由不予采纳。而本案中，原告邓**与被告熊**与合同第十四条中约定“甲乙双方协商在2014年8月8日以前做完公证后先付人民币400000元整”，虽被告熊**认为根据该条规定原告应向其支付人民币400000元而原告并未向其支付相应款项，应为原告违约，但结合该条约定及庭审过程中买卖双方和被告荣**司对于合同履行过程的陈述可以看出，被告熊**配合办理公证的义务约定在前，原告邓**支付房款的义务在后，被告熊**未按照合同约定配合公证办理系其违约。且经庭审核实，被告熊**在未告知原告方及被告荣**司的情况下已经将涉案房屋出售给案外人，其行为亦已构成违约，致使本案合同目的无法实现，因此，根据《中华**合同法》第一百一十五条之规定，被告熊**不履行约定的债务应当向原告邓**双倍返还定金。对于被告史**是否应与熊**共同向原告方双倍返还定金的问题，《最**法院关于适用<中华**婚姻法>若干问题的解释（二）》第二十四条规定：债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。本案中，被告熊**、史**系夫妻关系，对于被告熊**需向原告邓**双倍返还的购房定金即人民币200000元的债务，根据上述规定应属于被告熊**、史**的夫妻共同债务，应由二人共同承担。对于原告吴*是否可与原告邓**共同主张被告熊**、史**双倍返还购房定金的问题，《中华**婚姻法》第十七条规定：夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或者赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。本案中，原告邓**、吴*系夫妻关系，夫妻一方在夫妻关系存续期间取得的债权亦属于这一期间获得的财产，应为夫妻共同的债权，因此，原告邓**享有的被告熊**需向其双倍返还的购房定金即人民币200000元的债权应属于二原告的共同债权，故原告吴*可以与原告邓**共同主张被告熊**、史**双倍返还购房定金。此外，本案被告荣**司并非本案《房屋买卖合同》的合同相对方，也并非二原告主张的双倍购房定金的返还主体，因此，一审法院认为被告荣**司不需就本案承担相应诉讼费用。综上，依据《中华**合同法》第九十三条第二款，第一百一十五条，《中华**婚姻法》第十七条，《最**法院关于适用<中华**婚姻法>若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项、《最**法院关于适用<中华**婚姻法>若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，判决：“一、解除原告邓**与被告熊**于2014年7月31日签订的《房屋买卖合同》。二、由被告熊**、史**于本判决生效之日起三十日内共同双倍返还原告邓**、吴*购房定金人民币200000元。三、驳回原告邓**、吴*对被告昆明荣*房地产经纪有限公司的诉讼请求。”本案案件受理费人民币5320元，由被告熊**、史**共同承担，此款已由二原告预交，退还二原告人民币5320元，由被告熊**、史**在本判决生效之日起三十日内向一审法院交纳本案案件受理费人民币5320元。

上诉人诉称

一审宣判后，上诉人熊**、史**不服一审判决，向本院提起上诉称：一、一审判决认定事实不清：1、两上诉人虽对卖房一事进行了协商，但仅局限在卖房的层面上，具体的事项熊**没有和史**商量，签订合同后，史**不同意售房价格及付款方式，故其不愿意出售房屋。2、导致房屋买卖合同在2014年8月8日以前未办理公证及之后未过户交付的原因诸多，而非上诉人单方原因所致。一审庭审中，双方均无证据证明对方违约。另，根据荣**司的陈述，办理公证和付款是一起进行的，因此根本无法推断出上诉人熊**违约在先的事实。3、一审判决认为两被上诉人是善意购买房屋明显错误。被上诉人明知上诉人熊**有配偶而没有叫其签字，明显不是善意。二、一审判决适用法律错误：1、本案被上诉人不是善意的，不能适用《最**法院关于适用<中华**婚姻法>若干问题的解释（二）》第十七条的规定。2、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第四款关于“共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让”的规定系效力性规定，一审判决认定为管理性规定是错误的。3、《房屋买卖合同》的当事人为上诉人、被上诉人及荣**司，根据合同第十一条的约定，该合同经三方签字盖章后生效，而荣**司未在合同中签字或盖章，该合同未生效。综上，请求二审法院：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，并由被上诉人承担一、二审诉讼费。

被上诉人辩称

被上诉人邓**、吴*答辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉、维持原判。

原审被告荣**司述称：两上诉人对于房屋要出售的事情是明知的，卖房子的时候熊**也说史**同意，并说合同到公证的时候再签，但公证的时候熊**又说史**不同意。

本院查明

二审经审理查明的案件事实与一审一致且各方当事人均无异议，本院予以确认。二审另查明：荣**司于2015年7月31日退还了两被上诉人定金100000元。

本院认为

综合双方的诉辩主张，本案的争议焦点是：一、上诉人熊**与被上诉人邓**于2014年7月31日签订的《房屋买卖合同》是否成立并生效？二、如合同有效，上诉人在本案中是否构成违约？

本院认为：针对第一个争议焦点，首先，上诉人主张史**未在合同上签字且其不同意出售房屋，故《房屋买卖合同》无效。本院认为，根据最**法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条“婚姻法第十七条关于‘夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权’的规定，应理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”之规定，由于涉案房屋系两上诉人的夫妻共同财产，其两人对该房屋均有平等处分的权利。同时，由于夫妻之间的特殊身份关系，夫或妻任何一方对夫妻共同财产的处分行为对于第三人来说，不论客观上还是主观上均无法知道是否该处分行为只是个人的意思表示，故两上诉人应负有证明熊**在与邓**签订《房屋买卖协议书》时，熊**将其夫即史**的意思表示告知过邓**，邓**是在明知合同相对方熊**的配偶即史**不同意其处分行为的情况下，仍与熊**签订该协议的举证责任，但两上诉人并未能就此完成举证责任，故其二人应承担由此产生的举证不力的法律后果，两上诉人现以熊**和邓**签订房屋买卖合同时未经史**同意为由主张合同无效缺乏事实及法律依据，本院不予支持。其次，对两上诉人依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第四项关于“共有房地产，未经其他共有人书面同意的”房地产不得转让的规定要求确认《房屋买卖合同》无效的主张，本院认为，从《城市房地产管理法》第三十八条规定的立法目的和规范对象看，该规定显属对市场交易行为的管理性规范，而非《中华人民共和国合同法》第五十二条确定的效力性规范，即该规定并未明确规定违反的后果是合同无效，故两上诉人据此主张合同无效的主张不成立，本院不予支持。第三，两上诉人主张荣**司作为合同一方当事人未在《房屋买卖合同》中签字盖章，故该合同未生效，本院认为，《中华人民共和国合同法》第三十七条规定：“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”本案中，熊**已经收取了邓**交纳的100000元购房定金，并将款项交由荣**司保管，即各方当事人已经开始履行合同，根据上述法律规定，该合同已经成立并生效。两上诉人主张合同未生效的理由不成立，本院不予支持。综上，上诉人熊**与被上诉人邓**于2014年7月31日签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效。

针对第二个争议焦点，如前所述，《房屋买卖合同》依法成立并生效，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。在履行合同过程中，两上诉人以史**不同意出售房屋为由不履行合同，并擅自将房屋出售给案外人，其行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。按照定金罚则，其应当双倍返还两被上诉人定金200000元，因二审中，邓**已收到荣**司退还的定金100000元，故两上诉人还应返还定金100000元。两上诉人抗辩认为其未实际收到定金，故其不应按照定金罚则承担违约责任，对此，因熊双*对其书写的《定金收条》的真实性并无异议，故该收条对其具有法律约束力，根据收条所载明的内容，熊双*认可其已经收到邓**交纳的定金，而对于定金实际由荣**司收取的事实，熊双*在书写收条时并未提出异议，表明其认可荣**司代管定金的行为，两上诉人的该抗辩理由不成立，本院不予支持。

综上，上诉人熊**、邓**的上诉请求不成立，本院不予支持，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但由于二审中出现新的事实，本院予以部分改判。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项、第一百一十八条之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持昆明市西山区人民法院（2015）西法民初字第391号民事判决第一项，即“解除原告邓**与被告熊双*于2014年7月31日签订的《房屋买卖合同》”；第三项，即“驳回原告邓**、吴*对被告昆明荣**有限公司的诉讼请求”；

二、撤销昆明市西山区人民法院（2015）西法民初字第391号民事判决第二项，即“由被告熊**、史**于本判决生效之日起三十日内共同双倍返还原告邓**、吴*购房定金人民币200000元”；

三、由上诉人熊**、史**于本判决生效之日起十日内共同返还被上诉人邓**、吴*购房定金人民币100000元。

如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费5320元，二审案件受理费5320元，共计10640元，由上诉人熊**、史**承担。

本判决为终审判决。

本判决送达后即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期间为两年。

裁判日期

二O一五年八月十日