勐腊瑞**有限公司诉施*甲租赁合同纠纷案一审民事判决书

审理经过

原告勐腊瑞景旅**限公司与被告施*甲租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月16日受理后，依法由审判员朱**独任审判。诉讼中，被告施*甲于2015年8月3日向本院提起反诉，本院于2015年8月6日受理后，于同日公开开庭进行审理。原告委托代理人高中华、被告委托代理人赵**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称，2014年3月10日，原、被告多次洽谈协商，并签订《土地流转承包合同》，合同约定被告将位于勐远小腊线119公里处休闲山庄房屋、鱼塘、场地及其他设施承包给原告经营，协议流转金额为87万元，还约定了违约金10万元。合同签订后，原告按合同要求支付被告人民币80万元。然而被告却因与查*甲（原土地承包人）发生纠纷，迟迟不能交付房屋、鱼塘及场地给原告使用，现查*甲居住在房屋内，并将房屋损坏阻止原告工人入住管理。原告要求被告尽快协调处理好与查*甲的矛盾，但被告至今无法解决。现原告起诉请求：1、解除原、被告双方签订的《土地流转承包合同》。2、判决被告返还价款80万元及支付违约金10万元。

被告辩称

被告辩称，对于原告要求解除合同没有异议，同意解除合同并愿意返还原告支付的转让款80万元。但被告不认可原告主张的违约金，本案违约方是原告，按照合同约定原告应当在签订协议后就将租赁费80万元支付被告，但原告直到2015年5月25日才将转让款支付原告，所以原告违约，被告不应承担违约金，如果法院认定被告违约，被告认为违约金过高，需要给予调整。

庭审中，被告表示争议的土地系被告与案外人查*甲签订的《小腊线119公里鱼塘承包协议》取得，协议约定租赁期限自2013年1月1日起至2022年12月31日止。被告收取原告的转让款后因为查*甲阻拦导致被告无法交付涉案争议的土地，查*甲现居住在争议的土地上，对于查*甲阻拦原告进入山庄导致本案合同无法履行被告无异议，为此，被告与查*甲还协调过，但没有协调成功。协议第三条中”甲方乙方支付的转让款和土地流转承包款十个工作日内，甲乙双方办理交接手续”的解释是原告将80万元转让款及7.8万元流转承包款支付被告后的10个工作日内，双方履行交接义务。

反诉原告诉称，2014年3月10日，原、被告签订《土地流转承包合同》，约定合同签订后，反诉被告按合同要求支付反诉原告转让款80万元，但直至2015年5月25日反诉被告才将80万元人民币支付反诉原告，反诉被告违反合同约定，未能按照合同约定支付价款的期限支付承包价款，超过了合同约定支付价款的时间，反诉被告迟延付款的行为已构成违约，且合同约定违约金为10万元。现反诉原告请求反诉被告支付违约金10万元。

反诉被告辩称，反诉原告的诉请与法律规定不符，合同未约定付款的具体时间，合同签订后双方对转让的相关财产进行评估，估价后双方没有异议，反诉被告才支付反诉原告转让款80万元，并于2015年5月25日出具收据，被告收取价款未提出异议，反诉被告的支付行为符合法律规定，因此反诉被告没有违约，反诉被告无需支付违约金，如果法院认定原告迟延付款，构成违约，则反诉原告主张的违约金10万元不高，不需要调整。

本院认为

根据双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点为：双方是否需承担违约责任，并支付违约金10万元？

针对以上争议，原告向本院提交以下证据：

1、原、被告双方于2014年3月10日签订的《土地流转承包合同》复印件1份（与原件核对无异），欲证明原告承包被告鱼塘、房屋及场地的事实。

2、落款时间为2015年5月25日的收据复印件1份（与原件核对无异），欲证明原告按照合同的约定支付了被告转让款80万元，被告出具收条未对付款提出异议，原告不存在违约的事实。

经质证，被告认可原告证据1、2的真实性、合法性，不认可关联性，认为不能证明原告的举证观点，被告不存在违约。

被告未提交本诉证据；反诉原、被告均未提交反诉证据。

本院认为，原告提交的证据1、2，被告均认可真实性，能证明被告将向查*甲承包来的位于小腊线119公里处的土地、房屋设施等转包给原告，原、被告双方于2014年3月10日签订《土地流转承包合同》，原告于2015年5月25日支付被告转让款80万元的事实，该事实原、被告双方无异议，本院予以采信。

通过庭审和认证，本院确认如下法律事实：

2014年3月10日，（甲方）施*甲与（乙方）勐腊县**发有限公司签订《土地流转承包合同》1份，约定：”双方流转的标的为甲方与勐醒农场查*甲签订的《小腊线119公里鱼塘承包协议》，在原承包有效期限内同意将其土地承包经营权和使用权流转承包给乙方。地点位于213国道小腊线119公里处公路下方鱼庄（鱼塘及周边空闲地约13亩，不含争议地块面积1157.5㎡）。具体地形和面积以实际测绘的数据为准；转让标的为根据甲方与查*甲2013年1月1日签订的《小腊线119公里鱼塘承包协议》，甲方在承包期间建盖的傣楼及附属物（房屋结构为二层干栏式，包括厨房及娱乐室，相关其它物品设施设备），建筑总面积约300平方米，包含三个鱼塘养殖的约四吨商品鱼一次性转让给乙方。（鱼价以10元／公斤计算，在乙方付款之前按实际重量计算，不足或超出部分再转让款中扣除或增加）。乙方永久性享有标的物的所有权、受益权和支配权，具体地形和面积以实际测绘的数据为准；转让标的建筑物、附属物、商品鱼总计款额为￥870000元（大写捌拾柒万元*），自本合同签定后，由乙方支付给甲方800000元（大写捌拾万元*），剩余部分柒万元（含商品鱼数量）待交接工作全部完成后一次性支付。流转标的土地流转承包价款每年2.6万元，玖年合计23.4万元（2014年从3月份开始计算），实行三年一付，自本合同签定后，由乙方向甲方支付第一次流转承包价款7.8万元，（大写柒万捌仟元*）。后两次定于每三年的3月15日前支付给甲方，以上两项合计110.4万元（大写壹佰壹拾万零肆仟元*），甲方乙方支付的转让款和土地流转承包款十个工作日内，甲乙双方办理交接手续；甲方应提供与勐醒农场查*甲2013年1月1日签订的《小腊线119公里鱼塘承包协议》。自本合同签订之日起，由乙方履行《小腊线119公里鱼塘承包协议》中甲方与勐醒农场查*甲原签订的《小腊线119公里鱼塘承包协议》，如有纠纷由甲方负责全权协调处理，甲方必须保证转让标的物无产权和经济纠纷，如甲方未履行以上义务导致合同无效，甲方应赔偿乙方已支付的87万元的投资款和已支付的转让款，并向乙方支付违约金10万元。”合同还约定了其他权利及义务。2015年5月25日，勐腊瑞**有限公司支付施*甲款项80万元，施*甲出具收条1份，内容为：”今收到勐腊瑞**有限公司土地流转承包合同的建筑物、附属物、预付款项80万（捌拾万元*），以此为据”。勐腊瑞**有限公司交付施*甲80万元款项后，因施*甲与查*甲对涉案的土地及附属物存在纠纷，查*甲阻拦勐腊瑞**有限公司进入涉案场地进行经营管理。现勐腊瑞**有限公司诉至本院要求解除双方于2014年3月10日签订的《土地流转承包合同》，并要求施*甲返还转让款80万元及支付违约金10万元。

本院认为，原、被告双方签订的《土地流转承包合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，双方均应接受合同的约束，恪守合同权利、义务。对原告要求解除原、被告双方于2014年3月10日签订的《土地流转承包合同》及要求被告返还转让款80万元的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：”当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”现原、被告双方均同意解除双方于2014年3月10日签订的《土地流转承包合同》，且被告表示愿意返还原告支付的转让款80万元，对原告要求解除原、被告双方于2014年3月10日签订的《土地流转承包合同》及要求被告返还转让款80万元的诉讼请求，不违反法律规定，本院予以支持。关于被告是否违约，违约金10万元是否过高需要调整的问题。原、被告双方均认可协议未能得到履行的原因系查*甲阻拦原告进入涉案场地进行管理，从而导致双方协议履行不能，被告至今也未能将与查*甲之间的纠纷协调清楚，原、被告双方签订的《土地流转承包合同》中已明确载明”自本合同签订之日起，由乙方履行《小腊线119公里鱼塘承包协议》中甲方与勐醒农场查*甲原签订的《小腊线119公里鱼塘承包协议》，如有纠纷由甲方负责全权协调处理，甲方必须保证转让标的物无产权和经济纠纷，如甲方未履行以上义务导致合同无效，甲方应赔偿乙方已支付的87万元的投资款和已支付的转让款，并向乙方支付违约金10万元。”现被告收取原告交付的转让款80万元后未能将自己与案外人查*甲之间的纠纷协调清楚，至今未能交付涉案场地，导致双方合同目的不能实现，故可确认被告违约。原告要求被告支付违约金的诉讼请求，符合双方的协议约定，且不违反法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款和《最**法院关于适用＜中国人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。虽然原、被告双方签订的协议对违约金数额作了明确约定，但原告主张的违约金10万元明显过高，对被告以违约金过高要求调整的抗辩，符合法律规定，本院予以采信。结合本案实际情况，原、被告双方的过错程度以及预期利益等综合因素，对原告诉请的违约金，本院以原告已付款80万元按中**银行同期同类贷款利率的4倍计算支持自2015年5月25日起至判决生效之日止。对反诉原告要求反诉被告支付违约金10万元的诉讼请求，反诉原告以反诉被告迟延付款为由主张反诉被告违约并要求反诉被告支付违约金10万元，因双方签订的《土地流转承包合同》对支付款项的时间仅约定为合同签订后，并未明确约定具体的付款时间，且反诉原告收到反诉被告交付的80万元转让款后并未提出异议，反诉被告已履行了合同的绝大部分义务，而反诉原告未能履行交付涉案标的物义务，故不能确认反诉被告存在迟延付款的违约情形，对反诉原告要求反诉被告支付违约金10万元的诉讼请求，因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最**法院关于适用＜中国人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：

裁判结果

一、解除原告勐腊瑞**有限公司与被告施*甲于2014年3月10日签订的《土地流转承包合同》。

二、被告施*甲于本判决生效之日起10日内返还原告勐腊瑞景旅**限公司转让款80万元，并支付违约金（以转让款80万元自2015年5月25日起至本判决生效之日止，按中**银行同期同类贷款利率的4倍计算）。

三、驳回原告勐腊瑞景旅**限公司的其他诉讼请求。

四、驳回反诉原告施**的诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉受理费12800元，因本案适用简易程序审理，减半收取6400元，由原告勐腊瑞景旅**限公司负担800元，被告施*甲负担5600元；反诉受理费1150元，由反诉原告施*甲负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省西**级人民法院。

双方当事人在上诉期限内均未提起上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。

裁判日期

二〇一五年九月六日