李**、毛**与陈**、王*房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人李**、毛**与被上诉人陈**、王*房屋买卖合同纠纷一案，不服昆明市五华区人民法院（2014）五法民二初字第109事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月13日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。

一审原告诉称

一审法院经审理确认：2012年7月18日，王*与李**签订了一份《房屋买卖合同》，约定王*将金鼎山北路2号花香十里小区7-4-1101号房屋、KA-38号车库转让给李**，成交价为人民币158万元。同时约定合同经双方签字后生效，任何一方均应按约履行合同，否则违约方应向守约方支付成交价的20%作为违约金。2012年7月19日，王*收到李**支付的首付款人民币20000元。2012年7月27日，王*收到李**支付的首付款人民币10万元。2012年8月3日，王*收到李**支付的尾款人民币146万元。另查明，2012年7月26日，王*与陈**签订一份《委托合同》，约定王*委托陈**全权处理诉争房屋车库的出售事宜。昆明**证处对该委托合同进行了公证。还查明，2012年8月15日，李**出具一份《借条》，载明“今有本人李**，身份证号码：×××，向陈**借款人民币壹佰柒拾伍万元正，￥1750000元，此款用于购买花香十里7栋4单元1101房房款，于2012年8月24日前归还。2013年8月14日，李**、毛**出具一份《承诺书》，载明“现有花香十里7幢4单元1101室房屋+地下KA-38号车库一套，因种种原因，至今未能全额支付陈**总房款，现本人及家属郑重承诺，在本月20日下午15点以前，不能按时交纳余款，此房产将由陈**自由处置，前期所交房款由本人及陈**协商解决。”2013年12月14日，李**、毛**出具一份《承诺书》，载明：“1、李**、毛**因无法支付购房款，夫妻两人同意解除李**、毛**购买王*花香十里小区7幢4单元1101号购房合同；2、李**、毛**承担违约责任；3、在2天内搬家，于2013年12月16日前搬走，逾期不搬走，陈**可以执行强制搬离；4、前期支付款项由双方协商解决，或由法院裁决。”庭审中原、被告双方均认可2013年12月14日《承若书》中的“前期支付款项由双方协商解决”系指李**和陈**。另外，花香十里小区KA-38号车库现登记所有权人为龚平。花香十里小区7幢4单元11层1101号房屋现登记所有权人为卫少鹏。庭审中原、被告双方均认可2012年7月18日《房屋买卖合同》已于2013年12月14日解除。原告李**、毛**现诉至一审法院，请求判令：1、判令被告王*返还原告购房款人民币158万元；2、判令被告王*承担违约金人民币31.6万元；3、判令被告王*赔偿原告损失人民币106546元；4、判令被告陈**承担连带责任；5、诉讼费由二被告承担。

一审法院认为

一审法院经审理认为：根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”涉案的2012年7月18日《房产买卖合同》解除后，李**、王*应当互为返还，李**向王*归还诉争房屋、车库，王*返还李**支付的全部购房款。依庭审查明的事实，合同解除后，李**并未将诉争房屋归还给王*，而是将诉争房屋交付给陈**处分后用以偿还陈**的借款。另一方面，陈**既是《房产买卖合同》交易过程中王*的委托代理人，亦是原告李**的债权人，具有双重身份。2013年12月14日《承诺书》系针对作为债权人的陈**，且诉争房产处理亦是陈**利用王*的委托代理人的身份处分房产以实现债权。综上，现原告李**、毛**要求被告王*返还购房款人民币158万元、承担违约金人民币31.6万元、赔偿损失106545元、要求陈**承担连带责任的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决：“驳回原告李**、毛**的全部诉讼请求。”案件受理费人民币22820元，由原告李**、毛**承担。

上诉人诉称

一审宣判后，上诉人李**、毛**不服一审判决，向本院提起上诉称：一、本案是基于房屋买卖合同解除而产生的返还关系，返还的主体是李**、毛**与王*，一审判决将李**与陈**的债权债务关系混入本案，混淆了两个不同的法律关系。二、一审判决确认王*在2012年8月3日已经收到购房尾款，则两上诉人的付款义务已经履行完毕，但王*却拒不办理过户手续，其行为已经构成违约，一审判决对此事实却完全回避，是错误的。三、一审判决对陈**身份的界定混乱，导致判决错误。综上，请求二审法院：1、撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费均由被上诉人承担。

被上诉人辩称

被上诉人陈**答辩称：上诉人购买房子时明知没有资金，让答辩人代其支付购房款，上诉人已经实际入住房屋，之后由于部分房款没有缴纳被赶出房屋。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

被上诉人王*答辩称：答辩人已经交付了房屋，整个案件中上诉人只支付了2万元。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

本院查明

二审经审理查明的案件事实与一审一致。

本院认为

综合双方的诉辩主张，本案的争议焦点是：王**行为是否构成违约？

本院认为：本案中，两上诉人主张被上诉人王*未及时履行过户义务构成违约，对此，首先，经审查上诉人李**与被上诉人王*所签订的《房屋买卖合同》，双方未对办理产权过户的时间予以明确约定，《中华人民共和国合同法》第六十二条第四款规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间……”本案中，两上诉人并未提交证据证实其曾经要求王*履行过户义务。其次，根据李**于2013年8月14日所出具《承诺书》中关于“现本人及家属郑重承诺，在本月20日下午15点以前，不能按时交纳余款，此房产将由陈**自由处置，前期所交房款由本人及陈**协商解决”的内容可知，两上诉人承诺如在2013年8月14日前不能归还借款，则其二人放弃对涉案房屋的权利，由被上诉人陈**自行处分，即在2013年8月14日之后，两上诉人将其对涉案房屋所享有的权利让渡给了被上诉人陈**，其二人不再享有对涉案房屋的权利，故一审判决驳回两上诉人的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。两上诉人的上诉请求依法不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百一十八条之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币22820元，由上诉人李**、毛**承担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二O一五年三月十七日