曲靖**经纪公司与张**居间合同纠纷案二审民事判决书

审理经过

上诉人曲靖靖发房地**限公司（以下简称“靖**司”）因与被上诉人张**居间合同纠纷一案，不服麒麟区人民法院（2015）麒民初字第1583号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月15日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理确认，2015年3月2日，被告找到原告要求为其提供居间服务寻找一套合适的房源，原告在了解情况后向被告推荐了曲靖**小区XX幢XXXX号房屋一套，并带被告实地看过此房之后，原、被告签订一份《意向性委托买卖协议》，协议约定：一、甲方对业主委托乙方出售位于曲靖**小区XX幢XXXX号房有购买意向（甲方已实地看过此房），特委托乙方与该房业主议价，为表示甲方诚意，甲方应向乙方交纳人民币3000元作为诚意金；二、甲方对该处房产意向性给价，意向买卖条件为：总房价人民币116万（卖方净得总房款）；付款方式为（2），1、一次性付款；2、银行按揭；各项税费由甲方承担；代理佣金由甲方支付乙方，为总房款的2%；三、若乙方与该房主议到甲方委托价，则甲方所交诚意金自动转为定金，并且甲方应在委托有效期内补交人民币47000元作为购买该房的定金，否则乙方有权不退还诚意金，若乙方不能与该房业主议到甲方委托价，则乙方全额退还诚意金或征得甲方同意的情况下将该诚意金转议乙方推荐的其它房源。诚意金转为定金后，乙方有权将该定金转付该房业主；4、议价成功后，若因该房业主原因导致最终不能签到正式《房屋买卖合同》，则甲乙双方互不承担违约责任，所交诚意金全额退还。若因甲方原因导致最终不能签订正式《房屋买卖合同》，则所交诚意金作为给付乙方的劳动报酬不予退还；5、此委托有效期从2015年3月2日至2015年3月10日止。6、本协议一式两份，甲乙双方各执一份。甲方：张**乙方：曲靖靖**有限公司”协议签订后，被告张**向原告支付3000元诚意金，后原、被告双方因就佣金协商未果，原告遂向本院诉讼并提出前述主张。

一审法院认为

原审法院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同机会或提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。原告主张房屋中介居间合同为报告居间，要求被告按照协议约定即总房款116万元的2%支付佣金23200元。房屋中介机构性质应为媒介居间，即居间人在委托人和第三人之间互寻、介绍和撮合，不但报告订立合同的机会还周旋与委托人和第三人之间，促使双方订立合同。媒介居间实为双方之居间人，否则无法按照居间合同的规定从中取得报酬。本案中，原告未提供证据证实其促成合同成立及卖方净得总房款，故对其主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最**法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告曲*靖发房地**限公司的诉讼请求。案件受理费380元（原告已预交），减半收取190元，由被告曲*靖发房地**限公司承担。

上诉人诉称

一审判决宣判后，靖发公司不服，向本院提起上诉，请求：1.撤销原判，改判由被上诉人张**支付上诉人居间佣金14000元；2.本案全部诉讼费由被上诉人承担。靖发公司上诉的主要理由是：1.上诉人在一审庭审中将诉讼请求由要求被上诉人支付意向性协议约定佣金23200元，变更为按房屋实际成交价70万元的2%支付14000元佣金，原判认为上诉人未能证明卖方所得净得款是认定事实错误。原判已经认定上诉人向被上诉人推荐了房源，也带被上诉人实地看过争议房屋，但却没有判决居间行为成立及居间合同生效，前后矛盾。2.原审法院片面认为房屋中介机构应为媒介居间，对法律理解错误，对法律关系认定不准确。法律只规定居间合同分为报告居间及媒介居间，房屋中介机构不能单纯认定为媒介居间。本案被上诉人利用上诉人提供的房源信息机会最终完成了该房的过户交易，是典型的报告居间行为，上诉人提供的报告居间服务已经完成，居间合同已经成立并生效，被上诉人应当支付居间报酬。综上，原判认定事实不清，适用法律错误，上诉人请求二审法院依法予以改判。

被上诉人张**在二审中辩称：1.上诉人在一审庭审中并没有提出过变更诉讼请求。2.原房主并未委托上诉人出售过房屋，原房主出具的《情况说明》可以证明。意向性协议不是正式合同，上诉人在未得到原房主授权情况下，欺骗被上诉人签订该协议，收取诚意金，违反诚实信用原则。上诉人与被上诉人口头协商的佣金是10000元，在签订意向协议时，被上诉人要求将中介费为房款的2%进行更改，上诉人称该协议不是正式合同，现上诉人又以此起诉被上诉人，不诚实信用。3.从意向性协议内容看，被上诉人委托上诉人与原房主议价，银行按揭付款，由于原房主没有委托上诉人，上诉人无法与房主议价。4.在现实中，购房人不可能仅仅向中介机构高价购买房屋出售信息，都会要求中介机构提供房屋信息、协助议价、促成交易，协助办理银行按揭和过户，这些交易习惯可证明房地产中介是媒介居间。

二审中，张**申请证人孙*出庭作证，欲证明张**购房过程。

证人孙*证实，位于沾益县珠江源小区XX栋1号房屋原系其与其妻子共有，后欲出售该房，其妻子在“58同城”网上发布了售房信息并在房屋墙壁、窗子上先后张贴了售房信息。证人从未委托过靖**司出售该房屋。是靖**司员工打电话给证人的妻子打开房间让张**看，不知道靖**司是从何处得到证人的妻子电话。最终，证人夫妻二人与张**夫妻二人共同协商确定房屋出售价格为116万元，在张**一次性付清款项后，证人协助张**办理了房屋产权变更登记手续。

靖发公司质证认为，证人所说内容都是听其妻子所说，其证言与本案待证事实没有关联性。

张**对证人证言无异议。

本院认为

本院认为，证人作为本案所涉房屋原权利人，其证言可以证实靖发公司并未取得出售该房屋的委托，房屋出售价格系由证人及其妻子与张**夫妻二人协商确定的事实。

二审另查明，本案所涉房屋原产权人将房屋出售信息发布在“58同城网”，并粘贴在房屋墙壁、窗户上，靖发公司并非从房屋原产权人处获得该房出售信息，原产权人也从未委托靖发公司出售该房屋。张**与房屋原产权人系经靖发公司员工联系认识，但房屋以116万元出售是由张**与原产权人协商确定。

二审审理查明的其余事实与一审认定的一致，本院依法予以确认。

本院认为，双方当事人签订的《意向性委托买卖协议》属有效的具有居间合同性质的协议。《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”虽然靖发公司向张**提供了珠江源小区XX栋1号房屋的出售信息，但根据已查明事实，张**还可从其他途径获取该信息。且根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条关于“居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬”之规定，靖发公司作为居间人对张**的报酬请求权还需以促成合同成立为条件。《意向性委托买卖协议》约定张**购买珠江源小区XX栋1号房屋的意向价格为116万元，并由靖发公司与房屋原产权人议价，张**按总房款的2%向靖发公司支付佣金。据此，靖发公司是否与房屋原产权人将房屋售价议到张**的意向购买价，是判断靖发公司是否促成合同成立，张**应否支付报酬的关键。根据已查明事实，虽然张**最终以116万元购买了珠江源小区XX栋1号房屋，但该价格系由张**与房屋原产权人直接协商确定，并非由靖发公司促成。因此，靖发公司要求张**支付佣金的主张没有事实和法律依据，不予支持。

经审查，靖**司在一审中并未提出将诉讼请求由23200元变更为14000元的主张，一审对靖**司原诉讼请求进行审理符合法律规定。

综上所述，上诉人曲靖靖发房地**限公司的上诉理由不成立，本院不予支持。原判认定基本事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费150元，由曲靖靖**有限公司承担。

本判决为终审判决。

本判决送达后即发生法律效力。

裁判日期

二〇一五年十二月二十一日