（2015）452号宁**上诉官晓容租赁合同纠纷判决书

审理经过

上诉人宁**因与被上诉人官晓容租赁合同纠纷一案，不服昆明市官渡区人民法院（2014）官民一初字第3296号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月2日受理此案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。

一审原告诉称

一审法院经审理确认的本案事实是：2004年5月16日，原告官晓容与案外人昆明市官渡**冲村民委员会第五村民小组（瓦角村民小组）签订《土地承包协议》，其主要内容是：“一、瓦角村民小组十户农户自愿委托瓦角村村民小组作为甲方，代表十户农户与乙方官晓容签订本承包协议。二、承包土地情况。1、地理位置：瓦角村民小组320国道（现为省道）阿依村规划新村到瓦角村过磅房，东至320国道线，西至金马权大沟，南至变电站公路，北至葡萄地边。2、面积为11.43亩。三、承包期限。自2004年5月8日起至2019年11月30日止，承包期满后本协议自动解除。四、承包金及支付方式。1、承包金为每年每亩1400元。2、付款方式：一年一付。五、土地用途。乙方承包该土地用于发展种植、养殖业，作为种植花木、育苗、饲养、种植、养殖经营项目的用地。六、乙方必须按时足额支付村小组、村委会每年每亩1400元各10%支农费，用于公益事业。七、鉴于土地的增值情况，经协商，乙方同意于2010年5月8日至2019年11月30日，每亩（即每亩1400元）按10%的比例增长（即每亩1540元）。”2004年5月22日，原告与昆明市官渡**冲村民委员会第五村民小组签订《土地承包补充协议》，对《土地承包协议》进行了补充约定。2005年11月1日，原告官晓容与被告宁**签订《租地协议书》，其主要内容是：“甲方：官晓容；乙方：宁**。经甲乙双方在平等、自愿、互利的基础上，协商一致，达成以下协议：一、甲方把大沟左侧6.15亩地承包给乙方。二、乙方承包土地用于发展种植，作为种植花木经营用地，不得擅自改变土地用途，承包期内乙方产生的生活用电、经营产生的税务等费用由乙方自行承担，与甲方无关。三、租金支付。1、乙方首付2005年11月1日至2006年11月1日止，付款金额为15000元，以后每年付一次。2、第五次付款2010年11月1日至2011年11月1日止付款金额为16000元，以后每年付一次。3、乙方须在每年11月1日以前按期如数支付承包金，若有违反，甲方有权单方终止此协议。四、在承包期内，若遇国家征用土地，房屋设施费、苗木搬迁费归乙方所有。五、承包期满，本协议自行终止，基础设施包括房屋、水、电、管线、道路归甲方所有，苗木、花卉归乙方所有。六、乙方若因承包土地与村民发生纠纷，由甲方协商解决。七、本协议有效期为2005年11月1日起至2019年11月1日止。本协议经甲乙双方签字盖章后即发生法律效力”。2009年2月24日，原告诉至法院，请求解除双方的租赁合同法律关系，并由被告支付承包费7500元。2009年3月20日，昆明市官渡**冲村民委员会第五村民小组出具证明，表示同意原告将其向该小组承包的涉案土地转承包给被告用于种植业经营。2009年3月30日，经法院主持调解，双方达成调解协议，确认双方继续履行合同，并由被告于2009年4月15日前支付15600元（含每年每亩增收的100元）土地承包费给原告，以后每年土地承包费依照双方协议约定履行。2009年7月23日，被告向原告支付15600元，原告向被告出具收据，载明“地租款2008年11月1日-2009年11月1日止15600.00元”。2010年3月6日，被告向原告支付16200元，原告向被告出具收据，载明“地租款2009年11月1日-2010年11月1日止16200.00元”。2010年12月14日，被告向原告支付16800元，原告向被告出具收据，载明“地租款2010年11月1日-2011年11月1日止16800.00元”。2012年1月5日，被告向原告支付了租金15600元及支农费3120元，原告向被告出具收款收据，载明“地租自2011年11月1日-2012年11月1日止租金为2600／亩，共计农田6亩（陆亩），村小组及办事处各6亩10%支农费”。2014年9月23日，昆明市官渡**冲村民委员会第五村民小组出具证明，载明：“兹证明我小组应农户要求，自2012年起地租每年每亩提至2600元，以后每年每亩增加100元。如有异议，可退还农户耕地。情况属实。”现原告为维护自身合法权益，诉至法院，请求判令：一、解除原、被告双方于2005年11月1日签订的《租地协议》；二、由被告支付原告租金39600元及电费3000元，合计42600元；三、本案诉讼费用由被告负担。庭审中，原告对第二项诉请中的电费数额进行变更，要求被告支付截至2014年6月份的电费5000元，并增加一项诉请，要求被告返还其向原告承租的土地。

一审法院认为

一审法院认为：原、被告双方签订的《租地协议书》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。现本案的争议焦点系：一、租金、支农费及电费的认定；二、原告行使合同解除权是否有效。

关于争议焦**，本案中，双方约定的涉案土地面积为6.15亩，庭审中，双方确认租金以6亩作为标准予以计算。对于2011年11月1日起的租金应当如何计算以及是否约定支农费，双方争议较大，被告主张应当按照（2009）官民一初字第1233号民事调解书予以确认。本案中，被告于2012年1月5日向原告支付的2011年11月1日至2012年11月1日止的租金为15600元，原告出具的收款收据载明租金为2600／亩。一审法院认为，以6亩作为标准予以计算，可知双方当时确认租金标准变更为2600元／亩，再结合昆明市官渡**冲村民委员会第五村民小组于2014年9月23日出具的证明，可知被告清楚“自2012年起地租每年每亩提至2600元，以后每年每亩增加100元，支农费按年租金总额20%计算”。假设双方未对支农费进行约定，则被告于2010年12月14日支付的16800元可得知2010年11月1日至2011年11月1日的租金为2800元／亩。在这种情况下，如果被告仍主张2011年11月1日至2012年11月1日的租金2600元／亩过高，显然与常理不符。因此，一审法院认为，双方曾对支农费进行过约定，被告往年所交付款项的组成部分为年租金和支农费，支农费按照年租金的20%计算（即10／12为租金，2／12为支农费）。进而，一审法院确认，自2011年11月1日起的租金为2600元／亩，以后每年每亩增加100元，计算租金时，面积以6亩作为标准予以计算，支农费按照年租金的20%计算，对于被告的抗辩主张，一审法院不予采纳。进而，一审法院认为，被告应支付的2012年11月1日至2013年11月1日止的租金为16200元，2013年11月1日至2014年11月1日止的租金为16800元，合计33000元；被告应支付的2012年11月1日至2013年11月1日止的支农费为3240元，2013年11月1日至2014年11月1日止的支农费为3360元，合计6600元。因上述款项的付款期限已届满，现原告要求被告支付截至2014年11月1日止的租金33000元及支农费6600元，有相应的事实及法律依据，一审法院予以支持。因原告未对之后的租金及支农费进行主张，故一审法院在本案中不予处理。关于原告主张的电费，本案中，被告所承租的土地上未安装独立电表，因此，无法明确具体的电费数额。鉴于电费支出实属客观，一审法院酌情确定电费计算标准为125元／月，故被告应支付原告自2012年10月起至2014年6月止的电费2625元（125元／月×21个月）。另，因原告未对之后的电费进行主张，故一审法院在本案中不予处理。

关于争议焦**，《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟*支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本案中，原、被告双方签订《租地协议书》，约定租金每年一付，被告至今仍未支付原告自2012年11月1日起的租金，而原告提起诉讼，即视为其曾要求被告在合理期限内支付租金，而被告至今尚未付清，已构成违约，根据上述法律规定，原告依法享有合同解除权。被告主张原告拒收租金，但未提交相应证据予以证明，因此，对于被告的该项主张，一审法院不予采纳。关于合同的解除时间，一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，原告起诉要求解除合同，视为原告已履行合同解除的通知程序。据此，一审法院确认原告行使合同解除权有效，双方签订的《租地协议书》于2014年11月20日（本案起诉状送达被告之日）解除。关于原告要求被告返还涉案土地的诉请，本案中，《租地协议书》解除后，被告依法应当向原告返还涉案土地，现原告要求被告返还涉案土地，有相应的事实及法律依据，一审法院予以支持。另，关于被告要求原告赔偿损失的主张，因被告未提起反诉，故一审法院在本案中不予处理。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第九十七条、第二百二十七条之规定，判决：“一、原告官晓容行使合同解除权有效，原告官晓容与被告宁**于2005年11月1日签订的《租地协议书》于2014年11月20日解除；二、由被告宁**于本判决生效之日起十日内支付原告官晓容租金33000元、支农费6600元及电费2625元；三、由被告宁**于本判决生效之日起三十日内返还其向原告官晓容承租的位于昆明市官渡**冲社区居委会瓦角村居民小组的土地；四、原告官晓容的其他诉讼请求不予支持”。

上诉人诉称

一审判决宣判后，一审被告宁佰宗不服，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，改判应支付的租金为31200元，电费1470元，支农费不予支付。其上诉的主要事实及理由为：1、一审认定事实不清，证据不足，双方对租金的金额存在争议，并且在租地协议的基础上进行几次变更，一定是法院对变更的事实认定不清，导致多认定租金1800元。关于电费，没有证据证实电费的金额，一审对我方提交2009年的电费收据视而不见，最终认定每月125元没有依据，估计过高。2、双方在《租地协议》里没有对支农费进行过约定，之后我方支付一年支农费也是被逼的，被上诉人对支农费也没有提出诉讼请求，一审法院却予以判决支持是违反法律规定的。综上，请求二审法院查清事实予以改判。

被上诉人辩称

被上诉人官晓容答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。

本院查明

二审中，双方对一审确认的事实均无异议，本院依法予以确认。

本院认为

归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：本案诉争的租金、支农费、电费应当如何确认？

本院认为:当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，上诉人认为应当依据（2009）官民一初字第1233号民事调解书的标准计算自2011年11月1日起其应支付给被上诉人的租金，但从该份调解书的内容上看，仅是确定了上诉人应当支付给被上诉人的2009年4月15日之前的租金，对于之后的租金仍是双方协议按约定履行，故一审根据在此之后上诉人曾经支付给被上诉人的租金认定双方达成协议自2012年起租金按2600/亩，以后每年每亩增加100元计算，并且对实际支付的租金数额计算其中包括了支农费的认定正确，且论述理由及计算内容充分详尽，本院在此不再赘述。至于上诉人主张被上诉人在起诉时未主张支农费的问题，在二审中被上诉人明确表示其起诉的租金金额包括支农费在内，故上诉人的该项上诉主张不能成立，本院不予支支持。对于上诉人应当支付的电费如何认定的问题，上诉人主张按其曾经于2009年交纳过的电费标准按每月70元计算，对此，本院认为，上诉人提交的2009年的电费与2012年至2014年应交纳的电费并无关联性，一审法院根据实际情况酌情认定每月按125元计算并无不当，故上诉人的该项上诉主张亦没有证据证据，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。上诉人的上诉请求没有事实及法律依据，依法不能成立，本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币865元，由上诉人宁佰宗承担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二O一五年九月三十日