潘**与钱**房屋租赁合同纠纷案一审民事判决书

审理经过

原告潘**诉被告钱绍*房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月29日受理后，依法组成合议庭于2015年7月14日公开开庭审理了本案，原告潘**及其委托代理人黄*，被告钱绍*及其委托代理人保丽菠到庭参加诉讼，本院依法进行了审理，本案现已审理终结。

原告诉称

原告潘**称：原告潘**与被告钱绍*于2012年12月28日签订房屋租赁合同，约定钱绍*将自有的位于富源县王家屯社区雷公湾处一幢三层房屋出租给潘**，潘**每年支付租金人民币15万元，租赁期限自2013年1月1日起至2017年12月30日止及其他合同事项。期间原告潘**为了正常经营会所装修房屋投入资金933416元，被告一直未出面制止过，事后合同正履行时，钱绍*提起诉讼导致潘**承担损害房屋评估费15847元。潘**为开设会所购置的设备价值23万元左右，钱绍*强行扣押潘**经营会所的设备造成会所停业损失。诉讼请求：1、判决被告承担原告租房期间产生房屋装修费用933416元；2、判决被告赔偿因违约造成的各项经济损失，致使会所未能经营停业损失12万元；3、会所全套设施价值23万元，依法责令被告将非法扣押原经营会所一切设备归还原主；4、本案诉讼费用由被告承担。

被告辩称

被告钱绍*答辩称，潘**在租赁房屋期间是有装修，但是因潘**的违约行为导致了双方签订的房屋租赁合同解除。法院判决解除租赁合同的时间是2014年12月12日，而潘**收取房屋转租租金的时间分别到2014年12月31日、2015年3月31日止，潘**不但没有损失，还多收了几个月的转租房租费。法院判决解除房屋租赁合同后，潘**迟迟不履行生效法律文书确定的义务。钱绍*申请富源县人民法院强制执行。在执行过程中，因钱绍*要求将潘**的物品从出租房搬走的请求超出了（2014）富民初字第807号民事判决的内容，因此，答辩人又向富源县人民法院起诉要求潘**搬走其物品。钱绍*不可能扣押潘**的设备来导致自己不能向外租房的租金损失。潘**在出租房的物品于2015年6月19日被贵州**民法院执行给拉走了。

在庭审中钱绍*提起反诉，要求判决潘**给付钱绍*：1、解除合同后侵占房屋二层和三层6个月，租金21900元；2、解除合同前拖欠的租金30000元；3、解除合同后多收取一层房屋租金5600元；4、解除合同前未交的水费2700元；赔偿房屋修复费10万元或恢复原状；确认潘**于2014年1月冒充钱绍*名义制作合同，将房屋转租给肖*某的侵权事实。案件受理费由反诉被告潘**承担。

钱**在提起反诉后没有交纳反诉案件受理费，视为自行放弃反诉权利，本院对其反诉请求不予以审理。

原告潘**针对其诉讼主张，向本院提交以下证据：

1、电话录音刻录光盘，第一盘光盘欲证明在富**院执行局法官因为潘**不按期履行执行义务，要拘留潘**；第二盘光盘证明从2015年1月1日起潘**就进不去房屋了；第三盘光盘是潘**与承包方讲话，证明自2015年1月1日起就进不去房屋。

2、八张照片，证明会所装修前和装修后的情况。

3、装修房子的清单及发单：原告和曾*的装修协议、鑫鹏家具厂的销售合同、贵足会所财产清单、得胜家具集团的订货单及足疗设施的订货单，证明装修费用情况。

4、没有签名的补充协议一份，证明钱绍*的补充协议是霸王条款。

经庭审质证，被告钱绍*认为，证据1与本案无关，不予认可。证据2的来源不清楚，不真实，不能证明是本案的房屋，不予认可。证据3的单据不是国家正规发票，原告潘**与曾某有利益关系，对证据3不予认可。证据4的协议没有双方签字，不予认可。

本院认为

本院认为，证据1中潘**对富**院执行局法官的讲话进行录音未经被录音人的同意而录音，并且，录音内容与本案无关联性，本院不予以采信。潘**与其他人的讲话录音属于自行陈述，证明力不足，本院不予以采信。证据2照片客观真实，本院予以采信。对证据3，原告潘**和曾*的装修协议缺乏有效的款项支付凭证、材料使用单据等证据予以证实，装修协议的真实性及有效履行无法得到印证，本院对装修协议不予以采信。鑫鹏家具厂的销售合同是空气能热水器，贵足会所财产清单及得胜家具集团的订货单、足疗设施的订货单均是可移动的设施，本案审理的是房屋租赁合同中的装修费用相关纠纷，不包含可移动设施的费用。经本案审理过程中现场勘验，出租房屋内没有原告潘**主张的设施，空气能热水器属于普安县人民法院执行评估鉴定范围内的财产，因此，空气能热水器与可移动设施的费用单据与本案不具有关联性，本院不予以采信。证据4没有当事人签字，不具有证据效力，本院不予以采信。

原告潘**在开庭后提交了下列证据证实其诉讼主张：

5、执行谈话笔录一份，证实普**院没有查封扣押，也没有执行；6、照片8张，证实贵足会所营业时的状况；7、曲靖**鉴定中心（2015）25号司法鉴定意见书，证实物品情况；8、周某某、潘**与杨*于2013年3月2日签订的租房合同证实潘**与杨*的租房情况。

经组织质证，被告钱绍*认为，关于证据5、贵州省普安县人民法院执行局工作人员来过出租房内对现场物品进行了清点、勘验、评估。普安县人民法院表示评估以后将潘**的物品交由张*某自行处理，评估后没有几天张*某就来将物品拿走。普安县人民法院说给张*某处理，我才让张*某拿东西的。潘**之前将贵足会所几次转让给他人，对于她有些什么物品、哪些物品是她的，哪些物品是别人的，我也不清楚。并且她已经将财物转给张*抵债。贵足会所经过多次转承包，我对物品没有保管义务。贵足会所的物品在徐**、徐**搬走时搬了一次，之后张*某来搬了一次，张*某之后几天，宣威人肖*因为潘**借他的钱不还又来贵足会所将地上的强化木地板撤除。经过曲**院之前的判决，我没有扣押她的物品，没有保管的义务。钱绍*本人及富**院执行局法官多次打电话叫潘**拿走物品，她不来拿。不存在扣押她的物品。证据6照片与本案没有关联性，不是真实的。对证据7鉴定意见没有什么意见。证据8周某某、潘**与杨*于2013年3月2日签订的《租房合同》是签过，但后来于2014年3月2日签订了《房屋租赁合同》后，2013年3月2日的《租房合同》就作废了。对这份《租房合同》不予以认可。潘**转租没有经过钱绍*同意。潘**收杨*的房租是收到2015年的3月底，潘**多收了3个月的房租。

本院认为，潘**后提交的证据6照片客观真实，本院予以采信。证据5、7、8关于普安县人民法院的执行情况、潘**与杨*的房屋转租情况不属于本案审理范围，与本案不具有关联性，本院对证据5、7、8不予以采信。

被告钱**提交下列证据证实其诉讼主张：

1、云南省富源县人民法院（2014）富民初字第807号民事判决书及云南省**民法院（2014）曲中民终字第1145号民事判决书，证明原告与被告于2012年12月28日签订的房屋租赁合同因原告的违约行为已经法院判决解除，判决内容是“一、解除原告钱**与被告潘**于2012年12月28日签订的《租房协议》；二、由被告潘**于本判决生效之日起15日内赔偿原告钱**房屋受损需修复的费用人民币15847元；三、驳回原告其他诉讼请求。”

2、富**民法院2015年2月4日受理执行案件（2015）富执字第232号通知书一份、执行申请一份、富源县执行局2015年3月18日、2015年5月11日的执行笔录各一份，证明因潘**不履行生效的法律文书确定的义务，钱绍*依据生效的民事判决书向富**民法院提起执行申请，执行请求是“依法强制执行被申请人将其所有的物品从出租房里搬走；依法执行被申请人给付申请人16110元（其中：房屋受损修复费15847元；由被申请人承担的案件受理费263元）；执行费由被申请人承担”，富源县执行局的经办人与潘**协商过将其的物品从钱绍*的出租房里搬走。

3、云南省富**民法院2015年3月24日受理案件（2015）富环民初字第539号通知书及开庭的传票及（2015）富环民初字第539号民事判决书一份。证明钱**向富**民法院提起执行申请后，执行局的经办人说钱**的执行请求超出了判决的内容，在执行过程中若能与潘**协商将物品搬走就协商，不能协商只有另案起诉。故此，钱**向富**民法院起诉要求潘**立即将其所有的物品搬走。

4、房屋租赁协议，证明在钱**与潘**双方签订的租赁协议中没有对原告装修房屋的事宜进行约定。

5、五份房屋转租合同及证明材料一份，证明原被告于2015年12月28日签订的房屋租赁合同，曲靖**民法院于2014年12月12日终审判决解除，而潘**收取房屋转租费大多收到了2015年3月止，多收取一个月至四个月不等的房屋转租费。

6、曲靖**鉴定中心（2015）25号司法鉴定意见书，证明潘**放在钱**出租房里的物品，被贵州**民法院执行给拉走了。

7、15张照片，证明出租房的现状。

8、潘**对肖*的承诺书一份，证明原告潘**将房子里的财产抵押给其他人之后，被其他人将地板撬了的事实。

9、周某某出具的装修房屋账单一份，证明房屋装修费用38.4万元。徐**、徐**的证明材料，证明房内的设施是被潘**转让给张*。

10、手机录音一份，证实潘**不拿走放在出租房内的物品。

11、租房协议，证实潘**冒充钱绍*的名义，与肖*某签订租房协议。

经庭审质证，原告潘**对证据1没有意见。对证据2的真实性无意见，但提出是潘**去拿设备，钱绍*把潘**的设备扣押。证据3的判决潘**未参与。证据4不认可，钱绍*经常去会所看他的房子，从未提出任何异议，被告中途增加三万元房租是不合理的。证据5不是转租，是承包，潘**从2013年7月把门面承包出去，承包合同都是随着与钱绍*的合同终止而终止的。关于证据6，潘**并未接到普**院执行通知，这些设备是潘**的，应该通知潘**。证据7是房子现在的照片，但是潘**经营的时候房子不是这个样子。证据8中的肖*不认识。对证据9不认可，周某某没有参与装修。证据10中的录音与潘**提供的录音是一致的，证明潘**拿不到房子的钥匙，进不去房子。证据11中的肖*某是富源当地人，为了办营业执照潘**才冒充钱绍*与肖*某签订协议。

本院认为，被告钱绍*所提交的证据1、2、3、4、7真实、合法、有效、与本案有关联性，本院予以采信，证明内容由本院根据全案证据予以认定。被告钱绍*所提交的证据5、8、11关于潘**将房屋转租的情况及潘**与肖*等人的债务纠纷与本案没有关联性，本院不予以采信。证据6曲靖珠江**定中心（2015）25号司法鉴定意见书是原告潘**与被告钱绍*均提供的证据，内容一致，本案双方当事人均认可：该司法鉴定意见书是贵州省普安县人民法院根据执行申请人张**的申请，委托曲靖珠江**定中心对潘**放在钱绍*出租房内的物品进行清点、评估。因该司法鉴定意见书对贵足会所室内投入设备的市场价值的评估鉴定意见与本案没有关联性，本院对曲靖珠江**定中心（2015）25号司法鉴定意见书不予以采信。证据9周某某出具的装修房屋账单没有相应的装修费用单据予以印证，证明力不足，本院不予以采信。徐**、徐**证明潘**将设施转让给张*的证明材料与本案没有关联性，本院不予以采信。证据10是当事人自行陈述，证明力不足，本院不予以采信。

被告钱绍*在庭审后提交了下列证据证明其诉讼主张：12、2015年8月11日在贵州省普安县人民法院执行局的询问笔录证实执行情况；13、贵州省普安县人民法院（2014）普*初字第471号民事判决书证实执行情况；14、张*某于2015年6月19日出具的收条证实执行情况；15、富源县中安镇康足足浴会所个体工商户登记基本信息证实康足足浴会所情况；16、潘**对肖*的承诺书（开庭时提交过，但钱绍*要求再次提交），证实康足会所的装修和设备被抵押；17、徐**、徐**、张*于2015年1月1日出具的证明材料证实康足会所的设施转给张*抵债；18、徐**、徐**于2014年12月30日出具的说明材料证实潘**的物品没有移交给钱绍*；19、收款收据证实潘**欠的水费及污水处理费，由钱绍*补交，共计2799.60元。

经组织质证，原告潘**认为，证据12贵州省普安县人民法院执行局的询问笔录不能说明普**院对我的物品进行了执行，我提交的普**院询问笔录证实普**院只是进行了评估，没有执行。证据13判决是真实的，是我和周某某与张**的民间借贷纠纷，与钱**没有关系，与本案没有关系。这个判决周某某上诉后，二审维持原判。二审判决我没有。张**就这个判决申请执行后拉走了我的东西。证据14普**院没有通知过我执行的情况，我不知道是谁把我的东西拉走的。证据15工商登记是真实的，但实际经营者是我，东西是我的，我用钱**的名义与肖*某签租房协议就是为了办工商登记。证据16肖某我不认识，我没有写过这个承诺书。康足会所的章不在我拿着，我不知道是谁盖的。证据17我向张*借过15万元，但是没有写过用康足会所的财产做抵押。证据18徐**、徐**是通知过我去清点物品，但是大门被钱**锁了，我们都进不去。我提供的录音资料证实了我和徐**、徐**都被锁在外面。证据19我承包给徐**、徐**时，2014年5月1日电费是与徐**、徐**算清楚了。水费是由徐**、徐**去交，她们交了3万元承包费后就没有交承包费给我了。

本院认为，被告钱绍*在庭审结束后提交的证据12、15、16、17、18、19与本案没有关联性，本院不予以采信。证据13、14客观真实与本案有关联性，本院予以采信，证据13、14能够证实潘**与张**的民间借贷纠纷及张**因此将潘**放在出租房内的物品、设施拿走。

本院于2015年7月24日对本案涉及的富源县**公湾处钱绍*出租给潘**的一幢三层房屋进行了现场勘验。原告潘**、被告钱绍*均到场参与现场勘验。现场勘验情况为：出租房的一楼铺面出租给其他人，房租从2015年1月1日后由钱绍*收取，之前的房租是由潘**收取。一楼铺面在正常使用中。出租房的二层、三层处于闲置中。房内门窗完好，共有17道仿木室内门及6道卫生间玻璃门，地面为瓷砖铺地（钱绍*所铺），存在缺损。墙面墙纸破损严重。室内有一个简易布沙发及二个柜台、一面安装在墙体上的置物柜。除此以外无其它物品。出租房三层楼顶建有简易的活动板房（没有办理相关建盖许可审批手续），楼顶放置有一台空气能热水器（属于贵州省普安县人民法院评估范围之内的物品）。经询问，潘**表示不愿意将出租房现存的物品拿走。钱绍*表示不要潘**的任何物品，潘**在出租房三层楼顶建盖简易活动板房时钱绍*是反对建盖的。经询问，被告钱绍*认为潘**安装的室内仿木门按全新购置的价格是500元一道，卫生间玻璃门100元一道，卷帘门价值3000元。本案双方当事人均不申请对室内装修的价值进行鉴定。本院对当场勘验情况予以记录制作了现场勘验笔录，对现场勘验笔录进行了现场质证，当事人表示对现场勘验笔录无异议，本院对现场勘验笔录予以采信。

根据经法定程序质证、认证的证据，本院确认如下法律事实：潘**与钱**于2012年12月28日签订房屋租赁合同，约定钱**将自有的位于富源县王家屯社区雷公湾处一幢三层房屋出租给潘**，潘**每年支付租金人民币15万元，租赁期限自2013年1月1日起至2017年12月30日止。合同签订以后，潘**对房屋进行了装修并经营“康足会所”。后潘**将装修完毕并正常经营的康足会所承包给了徐**、徐**经营，改名“贵足会所”。潘**并将一层的铺面房另行转租给他人使用。2014年6月13日，钱**向云南**民法院起诉潘**房屋租赁合同纠纷，主张潘**在装修过程中损害了钱**的房屋，富**民法院以（2014）富民初字第807号民事判决书判决“一、解除原告钱**与被告潘**于2012年12月28日签订的《租房协议》；二、由被告潘**于本判决生效之日起15日内赔偿原告钱**房屋受损需修复的费用人民币15847元；三、驳回原告其他诉讼请求”，潘**上诉后，云南省**民法院于2014年12月12日以（2014）曲中民终字第1145号民事判决驳回上诉，维持原判。钱**向富**民法院申请执行生效判决，要求强制执行将潘**的物品从出租房里搬走，执行潘**给付钱**人民币16110元（含房屋受损修复费15847元、执行费263元）。富**民法院于2015年2月4日受理执行申请。钱**于2015年3月24日向富**民法院起诉潘**排除妨害纠纷，要求潘**将放在出租房内的物品搬走。富**民法院于2015年6月11日以（2015）富环民初字第539号民事判决书判决“被告潘**在本判决发生法律效力之日立即将其存放在原告钱**房屋内的物品搬走，以排除原告对自己房屋行使权利的妨害。”

张*某诉潘**、周某某民间借贷纠纷一案，经贵州**民法院审理，做出（2014）普*初字第471号民事判决书判决“由被告潘**、周某某于本判决生效之日起五日内一次性偿还原告张*某借款本金人民币100000元，利息6000元，合计106000元。案件受理费2480元，减半收取1240元，由原告负担34元，被告共同负担1206元”。贵州**民法院根据执行申请人张*某的申请，委托曲靖珠源司法鉴定中心对被执行人潘**放置于钱**出租房内的设备物品进行评估鉴定。2015年6月19日，潘**放置于钱**出租房内的设备物品被张*某搬走。

本院于2015年7月24日对本案涉及的富源县**公湾处钱绍*出租给潘**的一幢三层房屋进行了现场勘验。原告潘**及被告钱绍*均到场参与现场勘验。经现场勘验，出租房的一楼铺面出租给其他人，在正常使用中。出租房的二层、三层处于闲置中。房内门窗完好，共有17道仿木室内门及6道卫生间玻璃门。地面为瓷砖铺地（钱绍*所铺），存在缺损。墙面墙纸破损严重。室内有一个简易布沙发及二个柜台、一面安装在墙体上的置物柜。除此以外无其它物品。出租房三层楼顶建有简易的活动板房（没有办理相关建盖许可审批手续），楼顶放置有一台空气能热水器（属于贵州省普安县人民法院评估范围之内的物品）。经询问，潘**表示不愿意将出租房现存的物品拿走。钱绍*表示不要潘**的任何物品，表示潘**在出租房三层楼顶建盖简易活动板房时钱绍*是反对建盖的。本案双方当事人均不申请对室内装修的价值进行鉴定。

综合诉辩双方的观点，本案争议焦点是：1、对原告潘**主张的装修损失如何认定；2、被告钱绍*在房屋租赁合同履行过程中是否具有违约行为；3、原告潘**要求被告钱绍*归还会所设备的诉讼主张是否能够成立。

本院认为，经已经生效的富源县人民法院（2014）富民初字第807号民事判决认定潘**在装修中破坏了房屋的整体性，具有违约行为，判决解除钱**与潘**签订的《租房协议》。房屋租赁合同解除后，装修费用补偿涉及的是房屋装修的现存价值，而不是装修的原始投入金额。关于原告潘**主张的装修损失，原告潘**提供的装修协议证明力不足，原告潘**没有提供装修材料费用、款项支付等充分证据证实装修费用，并且原告潘**装修后经过了自行使用、转承包使用等，装修已经产生了折旧，经现场勘验，出租房内的装修已经破损，双方当事人均不申请鉴定出租房内现存装修的现存价值。原告潘**不能举证证实出租房内装修的现存价值。同时，本案双方当事人在房屋租赁合同中对装修事项没有进行约定，根据《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项的规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。被告钱**表示对潘**在出租房内的装饰装修物不同意利用。因此，原告潘**要求被告钱**赔偿房屋装修费用933416元的诉讼请求不能成立。经现场勘验，原告潘**在出租房铺面更换的卷帘门和17道仿木室内门、6道卫生间玻璃门仍存于出租房内，并且不属于普安县人民法院案件执行评估的范围内。鉴于已经安装的门不便于撤除的实际，本院酌情判决被告钱**补偿原告潘**所安装门的折价款。经询问，被告钱**认可，潘**安装的室内仿木门按全新购置的价格是每道500元，卫生间玻璃门每道100元，卷帘门价值3000元。因原告潘**没有提供充分证据证明其所安装门的价值，根据被告钱**的认可，综合考虑各道门从2013年使用至2014年已经产生了2年的折旧情况，本院酌情认定卷帘门和仿木室内门、玻璃门的现存价值为12100元（500元×17道＋100元×6道＋3000元=12100元）。综上，由被告钱**补偿潘**装修款人民币12100元，钱**有权继续使用出租房内现存的卷帘门及室内门。

关于原告潘**主张的钱绍*致使会所未能经营停业损失12万元，钱绍*因主张潘**的装修损害房屋向法院提起诉讼要求赔偿损失、解除房屋租赁合同是合法行使权利，经法院生效判决书判决解除钱绍*与潘**之间的房屋租赁合同。被告钱绍*不存在违约行为，也不存在侵权行为，原告潘**主张钱绍*致使会所未能经营停业损失缺乏事实依据及法律依据，其要求钱绍*赔偿停业损失的诉讼请求本院不予以采纳。

关于原告潘**要求被告钱**归还会所设备的诉讼主张。潘**主张被扣押的设施在本案审理过程中已经不存在于出租房内，设施被张*某拿走，潘**要求钱**归还缺乏事实依据。潘**放在出租房内的物品被张*某拿走，属于其他纠纷，不属于本案审理范围。关于钱**对潘**的物品是否有保管责任。因双方当事人的租房合同于2014年12月经法院判决解除。钱**在富**民法院申请执行时要求潘**将放置在出租房内的设备拿走，后向富**民法院起诉要求潘**将设备拿走，（2015）富环民初字第539号民事判决书判决“被告潘**在本判决发生法律效力之日立即将其存放在原告钱**房屋内的物品搬走，以排除原告对自己房屋行使权利的妨害。”充分表明钱**要求潘**将放在出租房内的物品拿走。经法院生效判决处理后，钱**对潘**的物品不具有保管责任。在本案现场勘验中潘**明确表示现存物品不愿意拿走。综上，原告潘**要求被告钱**归还会所设备的诉讼主张不能成立，本院不予以支持。

综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十八条，《中华人民共和国合同法》第五条、第二百一十二条、第二百三十五条及《中华人民共和国物权法》第七条之规定，判决如下：

裁判结果

一、由被告钱绍*于本判决生效后30日内补偿原告潘**房屋装修费人民币12100元；

二、驳回原告潘**的其他诉讼请求。

一审案件受理费人民币16351元（经立案批准缓交，原告潘**未交纳），由原告潘**承担15000元，被告钱**承担1351元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于云南省高级人民法院。

双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。

裁判日期

二〇一五年九月十八日