原告（反诉被告）中**解放军77586部队与被告（反诉原告）胥**房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告中**解放军77586部队（以下至判决主文前简称“77586部队”）与被告胥**房屋租赁合同纠纷一案，于2015年5月26日向本院起诉，本院受理后，依法组成合议庭，被告胥**于2015年6月18日向本院提起反诉，本院于2015年8月18日公开开庭合并进行了审理。原告77586部队委托代理人罗*及陈**、被告胥**及委托代理人伍小容到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告77586部队诉称，2012年3月24日，其与被告胥**签订《房屋出租合同》，约定原告将其所属临街2、3号两间门面商铺租与被告从事家具销售，租期自2012年4月24日起至2015年4月23日止，租金每间每月800.00元。2014年1月起，租金调整为每间每月968.00元。2014年6月3日，根据总后司令部《关于审批换发军队单位对外有偿服务许可证的通知》等规定和成**区关于清理整改部队空余房地产租赁行业的有关通知要求，原告向被告送达书面关于解除租赁收回出租商铺通知，要求被告在合同到期日即2015年4月23日后搬离。2014年12月3日，原告再次向被告送达书面商铺租赁户暂停续约通知。时至今日，经原告多次催促，被告仍以种种理由拒绝搬离，一直占用两间门面商铺，且从2015年1月1日起，未向原告支付过房屋占用费，因此为维护自身合法权益，特诉至法院，请求依法判令：一、被告立即搬离；二、被告胥**支付原告77586部队房屋占用费自2015年1月1日起至2015年5月31日止共计9680.00元，具体房屋占用费计算至判决生效之日；三、被告胥**承担本案案件受理费。

原告77586部队向本院提交以下证据欲以证明：1.《房屋租赁合同》一份；2.《关于收回我部已租商铺的通知》一份；3.呈批件及《关于到期租赁商铺暂停续约的通知》各一份；4.呈批件及《租赁户问题与请求书》各一份；5.上级文件指示精神摘要一份；6.《中**解放军资金往来结算票据》一份。

被告辩称

被告胥**辩称，原告存在违约，在双方尚未解除合同时，对被告采取停水停电措施，严重影响被告正常经营和生活；且未依约提供符合租赁条件的租赁物；部队开展的清理整改部队空余房地产租赁活动不属不可抗力，故原告无权以此事由终止合同。双方签订的房屋租赁合同明确约定租金以之后每年再签订新合同后按当年市场价格收取，但双方再未签订过新合同，本应以本合同中的每间每月800.00元收取，但原告却以上年度百分之十涨幅收取了租金。双方的租赁合同关系尚未解除，原告无权要求被告支付房屋占用费，且原告在向被告送达的通知及答复函都承诺免收租金。双方签订的《房屋租赁合同》属由原告提供的格式合同。同时，被告胥**反诉称，双方签订房屋租赁合同时，原告向被告收取了10000.00元押金（租赁保证金），依据双方签订的合同，租赁期满时，原告应将押金（租赁保证金）退还，且在签订合同时，原告向被告无理收取了20000.00元商铺管理费（转让费），自2015年3月1日起，原告无理对被告承租的商铺采取停水停电措施，严重影响被告正常经营和生活，给被告造成巨大损失，因此为维护自身合法权益，特提起反诉，请求依法判令：一、原告77586部队退还被告胥**押金10000.00元及商铺管理费（转让费）20000.00元；二、原告77586部队向被告支付违约金20000.00元；三、原告77586部队承担反诉案件受理费。

被告胥**向本院提交以下证据欲以证明：1.《房屋租赁合同》一份；2.《答复》一份；3.《关于到期租赁商铺暂停续约的通知》一份；4.《中**解放军往来票据收据》一份；5.《营业执照》复印件一份。

原告77586部队针对被告胥**的反诉辩称，双方在平等自愿的基础上签订的租赁合同，合同约定乙方即被告若违约，保证金不退。至于管理费是被告自愿交纳的，无退还事由。原告并未违约，实为被告无理拒绝搬离，故原告无需支付被告违约金。

本院查明

在本院的审理过程中，原、被告对以下事实无异议，本院予以确认：

2012年3月24日，原告77586部队向被告胥**收取自2012年4月24日至2012年7月23日租金4800.00元、商铺出租押金10000.00元及商铺管理费20000.00元。2012年3月24日，原告77586部队与被告胥**签订《房屋租赁合同》，约定将其所属临街商铺2、3号租与被告从事家具销售，租期自2012年4月24日起至2015年4月23日止，租金每间每月800.00元。2014年1月起，租金调整为每间每月968.00元。2014年10月6日，被告胥**向原告77586部队交纳了自2014年6月24日至2014年12月23日的租金11616.00元。2014年12月3日，原告向被告送达《关于到期租赁商铺暂停续约的通知》。2015年1月30日，原告向被告送达书面答复。

双方当事人争议的焦点为关于原告77586部队与被告胥**之间的租赁合同效力及履行的问题。对此，本院予以查明、分析并认定。

原告77586部队认为，2015年4月23日，双方的房屋租赁合同租赁期限到期，原告已于2014年12月3日通知被告不再续约，故双方之间租赁合同已终止，被告理应搬离并支付房屋占用费。因被告拒绝搬离违约在先，原告依约可不退还押金，转让费亦无退还依据。原告并未违约，故无需支付被告违约金。

被告胥**认为，其未收到原告解除合同通知，双方的租赁合同并未解除，故原告无权要求被告搬离，亦无权请求房屋占用费。至于租金，原告已多次书面承诺自2015年1月1日起不收取租金。原告未能依约提供符合条件的租赁物，在双方合同未解除时强行断水断电，原告所说的上级政策需要不属解除合同的事由，故原告违约，理应支付被告违约金。

本院认为，原、被告双方租赁合同于2015年4月23日到期，原告已于2014年12月3日发出的《关于到期租赁商铺暂停续约的通知》，被告确已收悉，故合同届期时，双方之间的租赁合同解除，被告理应返还租赁物，因此，对于原告要求被告搬离的诉讼请求，本院予以支持。另，《租赁户问题与请求书》及答复以及双方曾积极协商沟通但未果的视频证据佐证上述事实。关于租金及房屋占有使用费，原告在通知及答复中允诺自2015年1月1日起不再收取租金，加之其未请求被告支付租金，其主张的2015年4月23日前的房屋占有使用费于法无据，本院不予支持。合同届期，被告仍占有使用租赁物未返还，原告亦要求被告支付房屋占有使用费，故被告应支付原告自2015年4月24日起产生的房屋占有使用费，依法参照租金每月每间968.00元计算至判决之日即8776.53元。关于押金，因双方租赁合同已终止，虽原告主张被告违约，但无事实依据，故押金10000.00元应予以退还。关于商铺管理费，双方均认可商铺管理费实为转让费，此费用双方未在房屋租赁合同中约定，但原告实已收取，对于该事实双方均无异议，本院予以确认。但被告收取该费用无法律明文规定，超出合同内容，加重被告负担，根据公平原则，故转让费20000.00元应予以退还。关于违约金，被告反诉主张原告违约，称其在合同存续期间采取断水断电措施影响原告正常生产生活且未提供符合约定的租赁物，本院认为双方在合同中未对断水断电行为进行约定且原告提供的租赁物符合双方约定，权属清晰，被告未提供证据证实其主张，对于被告要求原告支付违约金20000.00元的诉讼主张，于法无据，本院不予支持。

经庭审质证并认证，对本案主要事实可作如下认定：

2012年3月24日，原告77586部队向被告胥**收取自2012年4月24日至2012年7月23日租金4800.00元、商铺出租押金10000.00元及商铺管理费20000.00元。2012年3月24日，原告77586部队与被告胥**签订《房屋租赁合同》，约定将其所属临街商铺2、3号租与被告从事家具销售，租期自2012年4月24日起至2015年4月23日止，租金每间每月800.00元。2014年1月起，租金调整为每间每月968.00元。2014年10月6日，被告胥**向原告77586部队交纳了自2014年6月24日至2014年12月23日的租金11616.00元。2014年12月3日，原告向被告送达《关于到期租赁商铺暂停续约的通知》。2015年1月30日，原告向被告送达书面答复。

本院认为

综上所述，本院认为，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。房屋占有使用费参照租金收取。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第九十二条、第二百三十五条第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条、第一百五十二条，《最**法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告（反诉原告）胥**于本判决生效之日起三十日内返还原告（反诉被告）中**解放军77586部队所属位于双拥路355号临街2、3号门面商铺；

二、被告（反诉原告）胥**于本判决生效之日起五日内一次性支付原告（反诉被告）中**解放军77586部队自2015年4月24日起至2015年9月9日止房屋占有使用费8776.53元；

三、驳回原告（反诉被告）中**解放军77586部队其他诉讼请求；

四、原告（反诉被告）中**解放军77586部队于本判决生效之日起五日内一次性退还被告（反诉原告）胥**押金10000.00元、转让费20000.00元；

五、驳回被告（反诉原告）胥**其他诉讼请求。

如未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费50.00元，由原告（反诉被告）中**解放军77586部队负担4.50元，由被告（反诉原告）胥**负担45.50元；反诉案件受理费525.00元，由原告（反诉被告）中**解放军77586部队负担315.00元，由被告（反诉原告）胥**负担210.00元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西藏自**人民法院。

裁判日期

二〇一五年九月九日