符*与黄*与李*与王冰与尹*与张*与陈**与陈**与陈**与崔**与杜**与范**与高**与韩**与韩**与何**与洪**与李**与李**与李**与廖**与林**与林**与刘**与刘**与米**与潘*侵权责任纠纷民事二审判决书

审理经过

上诉人任**、吴**、海南友**有限公司（以下简称友**司）因与被上诉人盛**等41人、原审第三人海南**总公司（以下简称新**司）侵权责任纠纷一案，不服海南省海口市龙华区人民法院（2014）龙*一初字第125号民事判决，向本院提起上诉，本院立案受理后，依法组成合议庭对本案公开开庭进行了审理。上诉人任**、吴**、友**司的共同委托代理人吉永日、周**，被上诉人盛**等41人的共同委托代理人代军，原审第三人新**司的委托代理人陈*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明：海口市金贸区新达商务大厦系新**司开发建设。2002年-2003年期间，含盛**等41人及任**、吴**在内的多名业主（乙方）分别与新**司（甲方）签署了《商品房买卖合同》和《欧美佳精品城租赁合同》，约定乙方购买一楼的铺面，并由新**司统一回租新达商务大厦商铺用于开办“欧美佳精品城”统一对外招商。租赁期限为10年，自2003年4月1日至2013年3月31日或2013年4月1日止，租赁期间，乙方不得将该房屋收回自用、转租或以其他任何方式收回该房屋使用权。租赁期限届满，若乙方决定收回自营或自行招租，按下列方式处理：乙方须在租赁期限届满前三个月书面通知甲方，并做好相关的自营或招租准备；否则，视为乙方同意甲方续租。乙方自行招租时，甲方或原次承租人，在同等条件下，有优先承租权。租赁期限届满后，如乙方连续三个月不进场自营或不能招租成功而空置该房屋，则甲方有权以当时政府对该地段商业用房的租赁指导价格进行招租。乙方收回自营或出租给第三人经营，其经营品和行业及装修方案均应服从甲方统一规划安排，经甲方书面认可后方可营业，并遵守欧美佳精品城的经营管理制度，相关税费由乙方承担。租赁期限届满，乙方可联合其他业主，共同委托专业管理机构经营，统一对外招商，但应维护“欧美佳精品城”的整体形象和商誉。上述《欧美佳精品城租赁合同》签订后，盛**等41人、任**、吴**及其他业主即将房屋交给新**司统一对外招租经营。新**司经营“欧美佳精品城”大约2年，2005年5、6月份，新**司因故关闭“欧美佳精品城”。2007年，任**、吴**与新**司协议，将任**、吴**享有所有权的铺面收回独自经营，将上述铺面交给友**司使用。2008年，新**司将其他铺面整体出租给国贸社区服务站，至2013年租赁期限届满。

另查，新达商务大厦一楼各业主的《房屋所有权证》均未标明房屋四至，第三人在出售上述铺面时并未对各商铺进行分隔。任**、吴**所购房产为新达商务大厦一楼临街、新达商务大厦门厅共用走道入口西面、紧邻该共用走道并相邻的10个铺面，其中，吴**所有的房产自共用走道向西依次为A29、A28、A27、A26、XXX房面，建筑面积合计93.29平方米，其中套内建筑面积48.69平方米，房产证号为海口市房权证海房字第HK057XXXXX号；紧邻XXX房面的房产为任**所有，自南向北依次为A15、A16、A17、A18、XXX房面，建筑面积合计65.60平方米，其中套内建筑面积34.24平方米，房产证号为海口市房权证海房字第HK057XXXXX号。现上述10个铺面已联通，由友**司统一使用。该铺面除临街大门一侧外，其余三面即东、北、西三面均设了隔墙。上述10个铺面以西为一条南北贯通的2米宽的通道，入口处即为商场的入户大门，现该入户大门的一半作为友**司使用的铺面的入户门，另一半被封闭。

盛**等41人的诉讼请求为：1、判令任**、吴**、友**司尽快退出占用的公共通道，拆除挤占公共空间的设施，将商铺恢复原状；2、确认“欧美佳精品城”为产权式商铺，所有权和经营权是分离的，判令任**、吴**、友**司遵从盛**等41人的意见和权益，将商铺作为一个整体统一经营；3、判令任**、吴**、友**司连带赔偿由于其行为给盛**等41人造成的损失（损失按150元／平方米／月计算，盛**等41人商铺总面积751.97平方米，从2013年4月1日起计算至任**、吴**、友**司按盛**等41人的意见将商铺作为一个整体统一经营止，暂计算至起诉时为902364元）；4、本案诉讼费由任**、吴**、友**司承担。在原审庭审中，盛**等41人明确其第一项诉讼请求中的“公共通道”指的是入户门，“公共空间”是指任**、吴**、友**司设置的商铺处大门外的三面围墙。

一审法院认为

原审法院认为：《中华人民共和国物权法》第七条规定：“物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益”。新达商务大厦一层的公共通道属全体铺面所有人共有，不属个别铺面的专有部分。任**和吴**购买新达商务大厦一层A15-A19、XXX房面后，自2007年以后由任**、吴**交给友**司使用。现一层商场的入户门一半作为友**司使用的铺面的入户门，则友**司使用的铺面占用了部分公用通道为既定事实，任**、吴**、友**司作为上述铺面的所有权人和使用人，无论其是否存在将商场入户门的一半作为自己的入户门的行为，其都有义务退出其占用的公共通道，将铺面西面通道恢复原状。任**、吴**、友**司在其所购买的铺面东、北、西三面设置隔墙，影响了其他业主的通风、采光，盛**等41人请求任**、吴**、友**司将三面围墙拆除有理，予以支持。但是否将铺面统一对外出租应由新达商务大厦一层业主共同协商决定，盛**等41人请求遵从其意见，将商铺作为一个整体统一经营，并自2013年4月1日起按每月每平方米150元赔偿损失的请求缺乏依据，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第七条的规定，判决：一、限任**、吴**、友**司自本判决发生法律效力之日起十日内将新达商务大厦一层A15-A19、XXX房面西侧通道恢复原状，拆除A15-A19、XXX房面东面、北面、西面围墙；二、驳回盛**等41人其他诉讼请求。本案案件受理费12824元，由盛**等41人负担。

任**、吴**、友**司不服原审法院作出的上述民事判决，上诉称：

一、原判认定任**、吴**、友**司占用新达商务大厦一层XXX房面西侧公用通道，严重缺乏依据。依建筑现状，任**名下新达商务大厦一层A15-A19五间铺面西侧确实存在一入户门，但该入户门现所保持的封闭状态系新**司于2002年-2005年经营“欧美佳精品城”期间的商家所致，在任**于2007年从新**司拿回铺面交给友**司使用前业已形成。而吴**名下新达商务大厦一层A25-A29五间铺面与该大厦一层A15-A19五间铺面西侧的入户门并不相邻，该入户门是否封闭与吴**将A25-A29五间铺面交给友**司使用一事并无关联，且原审过程中，盛**等41人也不能证明该入户门系任**、吴**、友**司封闭和占用。故原审判决任**、吴**、友**司对其“恢复原状”，缺乏事实和法律依据。友**司虽用板墙将上述铺面西侧与相邻的公用通道分隔开来，但该墙墙体全部建于任**、吴**的铺面（房屋）产权面积内，并不存在占用公用通道的问题。故原审判令任**、吴**、友**司恢复上述铺面西侧通道亦严重缺乏依据。

二、原审判决任**、吴**、友**司拆除A15-A19及A25-A29十间铺面的围墙，适用法律错误。海房字第HK057XXXXX号、第HK057XXXXX号《房屋所有权证》表明，任**、吴**分别是新达商务大厦一层A15-A19、XXX房屋（铺面）的所有权人。根据《物权法》第三十九条之规定，二人对上述房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。友**司经任**、吴**同意，对上述房屋享有合法使用权。根据产权证记载，任**、吴**拥有产权的是“房屋”，顾名思义即“封闭的空间”，友**司出于经营需要将铺面东、西、北三面用墙体围起来，既符合“房屋”的定义，又利于发挥其功能，而且也不违反任、吴二人与新**司于《购房合同》中的约定及相关法律的禁止性规定，合理合法。客观上，涉讼铺面所在新达商务大厦一层的通风和采光条件取决于该大厦的建筑设计布局是否合理和辅助配套设施（包括灯光及空调系统）是否完善，与该铺面是否拆除围墙无必然联系。原判以影响被上诉人铺面的“通风、采光”为由判决任**、吴**、友**司拆除铺面围墙，不足以让人信服。任**、吴**购买上述商铺的唯一目的便是用于经营，如果拆除围墙，不论是友**司使用还是二人自用，都难以保障商品及店内财物安全，其购买商铺的目的必然落空，导致权利受损。事实上，新达商务大厦一层现有商家无一不将铺面围起来也说明了这个情况。

综上，原判认定事实不清、适用法律不当，请求依法撤销原审判决，改判驳回盛**等41人的原审全部诉讼请求，本案一、二审诉讼费用均由盛**等41人共同负担。

被上诉人辩称

被上诉人盛**等41人答辩称：原审法院关于拆除围墙、恢复通风、采光、通道的判决是在认定事实清楚，适用法律正确的基础上做出的公正判决，理应得到维持。盛**等41人购买的作为经营性质使用的铺面，由于任**、吴**、友**司的自私行为，导致现状是临街和通道的两面全部被遮挡、占用，只能从后面（小区里面）的小门出入。本来光洁明亮的一楼经营场所现状是地下室一般黑暗、沉闷，不通风、不透气、甚至连个正大光明的出入通道都没有，根本无法使用。不要说用来经营，就是居住都不适合了。同时，任**、吴**、友**司占用的不仅是通道，妨碍的不仅是答辩人通行、采光等相邻权；甚至连消防通道都占用了，生命安全通道都没有了。可以说，原审判决维护的是盛**等41人最基础的通行、采光、安全的权利。原审法院在审理本案过程中到现场做过调查取证，盛**等41人所述是基本事实，并无半分虚假，就是现在，也敢请二审法官到现场实际调查取证，如有半分虚假，甘愿受罚。

原审第三人新**司陈述称：我们对原审查明事实无异议，新**司对铺面的出售和出租符合业主的约定，本案纠纷和新**司无关。

二审期间，双方当事人均未提交新证据。

本院查明

本院二审经审理查明的事实与原审法院查明事实一致。

另查明，上诉人友**司原名“海南友**限公司”，于2014年12月3日经工商机关批准变更企业名称为“海南友**有限公司”。2014年3月21日，本院根据案外人深圳市物**份有限公司的申请，受理了本案原审第三人新**司破产清算一案，后经海南**民法院电脑随机选定，指定海南**事务所担任新**司管理人，海南**事务所指派管理人成员陈*律师参加本案诉讼。

又查明，原审法院现场调查时拍摄的照片显示，新达商务大厦西侧一半入户门被封闭，门上贴有“友捷GPS”的广告条。

本院认为

本院认为，新达商务大厦一层西侧通道属于该大厦共有部分，根据《中华人民共和国物权法》第七十条的规定，业主对建筑物内共有部分享有共有和共同管理的权利。通道最基本的使用方式为通行，故盛**等41人有权要求保持该通道与该侧入户门之间的通行状态。由于友**司实际使用该入户门用作通行和广告用途，其设置的隔墙妨碍了西侧通道的通行，故无论入户门的封闭状态是否是任**、吴**、友**司所为，原审法院判令作为新达商务大厦一层A15-A19、XXX房面所有人和实际使用人的任**、吴**、友**司将该通道恢复原状，并无不当。吴**的铺面虽未与该通道相邻，但任**、吴**的铺面系作为一个整体由友**司使用，原审法院判令任**、吴**、友**司共同对外承担恢复原状的责任，并无不妥。至于任**、吴**、友**司之间具体责任的分担，该三方可协商解决。

根据《中华人民共和国物权法》第七十一条的规定，业主对其建筑物专有部分行使权利，不得损害其他业主的合法权益。任**、吴**对于其所有的新达商务大厦一层A15-A19、XXX房面虽享有所有权，但该权利的行使亦受到一定限制，不应侵害到其他业主的合法权益。新达商务大厦一层铺面为经营性用途，A15-A19、XXX房面为西侧临街铺面，上述铺面东、北、西三面围墙的设置，影响了盛**等41位业主的通风、采光、通行和经营，原审法院判令任**、吴**、友**司拆除该三面围墙，并无不当。

综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。对于上诉人任**、吴**、友**司的上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

本案二审案件受理费12824元，由上诉人任**、吴**、海南友**有限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年六月十六日