陈**与黄*进与海南红**任公司房屋买卖合同纠纷民事二审判决书

审理经过

上诉人陈**因与被上诉人黄**、原审第三人海南红**任公司（以下简称海**公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服海南省海口市琼山区人民法院于2015年8月10日作出的（2015）琼**一初字第940号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月24日立案受理后，依法组成由审判员李**担任审判长，审判员黄海鹰、何**参加的合议庭审理。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2003年9月3日，陈**与黄*进签订《房产买卖契约》，约定陈**自愿将海**公司同年分配给其的一套房改房即位于海口市琼山区振兴路XX号海南红**任公司宿舍区X幢XXX房售予黄*进；房屋总价款为41000元，黄*进应于2003年9月10日前一次性付清；陈**应于黄*进付款后一周内将房屋交付黄*进，同时将海**公司给陈**的收据交由黄*进保管；若办理房屋产权证，则由黄*进负责剩余产权所应付的款项及过户费用等。合同签订后，黄*进按约支付全额购房款，陈**亦按约交付房屋，黄*进一直居住至今。

另查，陈**拥有房屋70％产权，30％产权归海**公司所有。陈**按其享有产权份额足额支付房款18003.82元。现房屋办理登记在海**公司名下，因陈**配偶向所在单位已购买公有住房，海**公司向陈**出售上述房屋不符合相关政策规定，因此目前房屋无法办理过户给陈**。

本院查明

诉讼过程中，由于陈**主张的《房产买卖契约》效力与本院根据案件事实作出的认定不一致，经原审法院向陈**释明后，陈**未变更诉讼请求。

上诉人陈**在一审中的诉讼请求为：一、确认陈**与黄*进签订的《房屋买卖契约》无效；二、本案诉讼费由黄*进承担。

原审法院认为：陈**要求确认诉争房屋所涉《房产买卖契约》无效的诉求不能得以支持。首先，本案陈**与黄**均已履行合同义务，黄**付清房款，陈**亦将房屋交付黄**，黄**使用该房屋至今，此事实表明合同已经履行，合同约定的目的也已实现。其次，陈**作为房屋处分人明知房屋产权情况，其主张合同无效违反了诚实信用原则。再次，确认合同是否无效，应当以《中华人民共和国合同法》第五十二条为依据，而陈**主张的无权处分显然并非上述法定合同无效的情形之一。法律、法规对房改房上市交易并无明确禁止性规定。再次，《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：无权处分人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的合同有效。这里的“处分”与“合同”，仅指标的物之物权的转移变更，而不包括处分合同在内，即不论享有处分权与否，买卖合同应有效。最后，《最**法院﹤关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释﹥》第三条第一款明确规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。综上，陈**要求确认与黄**签订的《房产买卖契约》无效依法不能支持。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、《最**法院﹤关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释﹥》第三条第一款之规定，判决：驳回陈**的诉讼请求。本案案件受理费412.5元，由陈**负担。

上诉人陈**不服原审法院上述民事判决，向本院上诉称：一、一审判决认定事实不清。一审法院认定陈**拥有涉案房屋70%产权，30%产权归海**公司的事实是错误的。《物权法》第九条第一款之规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。涉案房屋从建成到现在都是登记在海**公司名下，所有产权都是海**公司的，一审法院认定陈**拥有涉案房屋70%产权，30%产权归海**公司的事实是错误的。

二、一审判决适用法律错误。1、《合同法》第五十一条之规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。陈*安在签订《房屋买卖契约》，处分海**公司的涉案房屋时，没有处分权，订立合同后截止现在仍未取得处分权，事后权利人原审第三人也未追认，并明确表示反对，所以陈*安和黄**签订的《房屋买卖契约》无效。2、《合同法》第五十二条第五款之规定：违反法律、行政法规的强制性规定合同无效。《城市公有房屋管理规定》第三十条第二款之规定：任何单位或个人不得擅自买卖公有房屋，涉案房屋是公有房屋，陈*安无权擅自买卖，《房屋买卖契约》违反法律法规强制性规定，并损害国家、具体利益，所以无效。

综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，依法改判，支持陈**的诉讼请求。

陈**的上诉请求：1、一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，依法改判，确认陈**和黄**签订的《房屋买卖契约》无效；2、一、二审诉讼费用全部由黄**承担。

被上诉人黄**答辩称：一、陈**在签订房屋买卖契约时，虽然房子没有过户到她名下，但是她签订的房屋买卖契约是有效的，即使根据陈**引用的《合同法》第五十一条规定，这个属于效力待定的合同，最**法院关于买卖合同的司法解释，对于无权处分合同确定为有效，所以本案的合同是有效的。二、陈**认为合同违反行政法规的强制性规定是不成立的。首先，违反法律和行政法规是不包括部门规章的，陈**引用的法规是部门规章，《城市公有房屋管理规定》也已失效，所以，陈**的上诉请求不成立，应予驳回其上诉请求。

原审第三人海**公司陈述称：其陈述意见与一审陈述意见一致。对双方的房屋买卖合同我方没有任何主张，该套房子30%的产权属于国有财产，请求法院依法判决。

二审中，各方当事人均未提交新的证据。

本院二审查明事实与原审法院查明事实相同。

本院认为

本院认为，本案二审中，陈**与黄*进争议的焦点是双方签订《房产买卖契约》是否无效问题。陈**系海**公司职工，诉争房屋原本属海**公司所有，房改中，陈**向海**公司支付18003.82元后，海**公司将该房屋分配给陈**居住使用，陈**拥有房屋产权的70％，海**公司拥有30％，而《房屋所有权证》则记载房屋所有权人为海**公司。《最**法院﹤关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释﹥》第三条第一款明确规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”本案中，陈**与黄*进签订《房产买卖契约》，陈**将其与海**公司共有房屋出售，黄*进也已付清合同对价房款，并居住使用。陈**以其出售共有房屋的行为系无权处分，而主张合同无效。由于陈**的主张不符合上述规定，原审法院向其释明后，陈**未变更诉讼请求，遂作出驳回其诉讼请求的处理并无不当。故陈**上诉诉请确认陈**与黄*进签订《房产买卖契约》无效的理由不成立，本院不予支持。

综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费825元，由上诉人陈**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十一月二十四日