原告黄**与被告董*、海南**限公司、琼海**限公司、第三人海南宏**限公司案外人执行异议之诉一案民事判决书

审理经过

原告黄**与被告董*、海南**限公司（以下简称海**公司）、琼海**限公司（以下简称环宇建筑公司）、第三人海南宏**限公司（以下简称宏荣投资公司）案外人执行异议之诉一案，本院2015年9月2日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年10月13日公开开庭进行了审理。原告黄**及其委托代理人黄**，被告董*的委托代理人莫**、海**公司的委托代理人张**、第三人宏荣投资公司的委托代理人郑**到庭参加诉讼，被告环宇建筑公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称：上述三位被告申请执行的财产，即琼**商厦903号C型房产，不属于第三人宏荣投资公司所有，原告为实际权利人。2006年10月28日，原告黄**与第三人宏荣投资公司签订内部认购书，购买琼**商厦903号C型房产，建筑面积154.76平方米，每平方1800元，共计278568元，商定于2007年7月l日交付使用。签订认购书后，原告黄**已于2009年9月5日止付清购房款292700元，其中多支付14132元商定作为办证费用。因此，事实上原告黄**已经成为实际产权人。上述被告对实际属于原告的财产申请执行是完全错误的，其行为没有任何法律依据。根据《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房销售合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同的规定。故原告黄**与第三人宏荣投资公司签订内部认购书合法、有效，因此特向法院提起诉讼，请求法院判决确认原告黄**与第三人宏荣投资公司签订的购买琼**商厦903号C型房产的《内部认购书》合法、有效；判决停止对琼**商厦903号C型房产的执行。

原告为证明其诉讼主张，提供了下列证据：1、《琼海宏荣商厦内部认购书》，用于证明原告2006年10月28日向第三人宏荣投资公司预约购买琼海宏荣商厦903号C型房产的事实。2、收款收据4张和借条1张，用于证明原告已按照约定支付全部购房款的事实。3、平面图，用于证明原告所购房产的面积和实际位置。4、琼海市人民法院（2015）琼海执异字第4号执行裁定书，用于证明原告当时为此提出执行异议，但被裁定驳回的事实。

被告辩称

被告董*辩称：请求法院依法驳回原告的诉讼请求。第一，原告对执行标的不享有排除强制执行的权利。根据《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条”出卖人未取得商品房预售许可证，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”之规定，第三人宏荣投资公司目前还未办理商品房预售许可证，因此应当认定原告与第三人签订的内部认购书无效。第二，《最**法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项的规定，已登记的不动产，按照不动产登记簿等相关证据判断，但本案国有土地使用权登记在琼海市水务局名下，第三人宏**司在没有办理预售、销售许可证手续情况下，其和原告签订的内部认购书应属无效。所以依法应驳回原告的诉讼请求。

被告董*未提供证据。

被告**公司辩称：原告黄**对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，依法应驳回其诉讼请求。黄**称其与宏**公司于2006年10月28日签订内部认购书，约定其购买琼海宏荣商厦903号房，但宏荣商厦项目至今未取得商品房预售许可证明。根据《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条”出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”之规定，原告黄**与宏**公司签订的内部认购书无效。故原告黄**与宏**公司之间只成立债权债务关系，其对执行标的即宏荣商厦903号房不享有物权等足以排除强制执行的权利，其法律后果是原告黄**有权要求宏**公司返还已付购房款，而无权对琼海宏荣商厦903号房主张物权。综上所述，根据《最**法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条第一款第（二）项之规定”案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”，法院依法应驳回其诉讼请求。

被告**公司未提供证据。

被告环宇建筑公司既不答辩，也不提供证据。

第三人宏**公司辩称：第一、原告和宏**公司签订的内部认购书不是法律意义上的预售和销售合同，是在一些法律手续不完善的情况下签订的。签订合同时，宏**公司与合**庄公司对琼海**-7楼的投资比例还没有确认，因此没有办理商品房预售许可手续，所以只签订内部认购合同。第二，目前宏荣商厦相关商品房预售手续没有办理。第三人宏**公司在琼海与其他相同类型案件的诉讼已经结案，也发生法律效力。本案和其他生效的案件为同一类型，都是内部认购合同，但是第三人宏**公司和合**庄公司在投资上没有划分清楚，这类案件都应中止执行。第三人认为该内部认购书属效力未定的合同，应驳回原告诉讼请求，并中止执行。

第三人宏荣投资公司没有提供证据。

本院查明

经质证，被告董*对原告提供的4组证据质证意见如下：对证据1《琼海宏荣商厦内部认购书》的真实性无法确认，对其合法性也有异议，因第三人不具备商品房预售许可证明的情况下将其房产预售给原告已违反法律规定，属无效行为，对其关联性无异议。对证据2的真实性、合法性都有异议，对证据2中的借条和证据3的真实性、合法性、关联性都有异议，无法确认其真实性。对证据4的真实性没有异议，对其证明内容有异议，恰恰证明原告的诉求不具有合法性而被裁定驳回。

被告**公司对原告提供的4组证据质证意见如下：证据1、2、3的真实性、合法性、关联性都有异议，因为原告和第三人宏荣投资公司签订内部认购书是2006年，2006年宏荣商厦还没有第9层的平面图，只有1-7楼的平面图，因此该平面图不真实。原告陈述已支付购房款29万多，交付购房款时应该是银行转账，不应是现金支付，因此真实性有异议，其中1份借条与本案没有关联，将借条中的金额计入购房款不正确。对证据4的真实性、合法性、关联性没有异议。

第三人宏**公司对原告提供的4组证据质证意见如下：对证据1的真实性没有异议，宏**公司事实上是与原告签订了内部认购书，并且原告也已经支付完购房款。对证据2的真实性没有异议，第三人确实已收到原告分5次支付的购房款，借条是原告与宏**司董事长约定作为购房款，其属于购房款一部分。对证据3的真实性、合法性、关联性没有异议，图纸是设计的图纸，房屋是按该图纸建设的。对证据4的真实性、合法性、关联性没有异议。

综合上述当事人的质证意见，本院认证如下：原告提供的证据1、证据2和证据3，因商品房买卖是当事人双方之间发生的联系，现原告与第三人宏荣投资公司双方对购买琼海宏荣商厦903号C型房产的事实均予以认可，能够证明原告与第三人宏荣投资公司之间存在商品房预售的事实，故对其真实性和关联性，本院予以采信，但第三人宏荣投资公司在不办理商品房预售许可证明的情况下擅自出售商品房的行为已违反我国法律规定，因此对其合法性，本院不予采信。证据4系本院生效的执行裁定书，故对其真实性、合法性、关联性均予以采信。

经审理查明：2006年10月28日，原告黄**与第三人宏荣投资公司签订《琼海宏荣商厦内部认购书》，约定原告向第三人宏荣投资公司购买位于的琼海宏荣商厦903号C型房产，建筑面积154.76平方米，其中套内面积为135.26平方米，应分摊面积19.5平方米，每平方米1800元，购房款共计278568元，定于2007年7月l日交付使用。签订认购书后，自2006年11月至2009年9月5日，原告黄**已陆续分5次支付购房款292700元给第三人宏荣投资公司和法定代表人周**，其中多支付的14132元约定作为办理房产证费用。但第三人宏荣投资公司至今未办理商品房预售或销售许可证明手续，也没有办理房产证给原告黄**。

另查明，本院在执行申请执行人董*、海**公司、环**公司与被执行人宏荣投资公司借款纠纷案中，于2014年5月2日制作（2010）琼海执恢字第81-1号、（2012）琼海执恢字第2-1号执行裁定书，依法预查封了琼海**-9轴第8、9（除904房外）、10、11层的全部房产及其占用范围内的土地使用权。2015年3月30日，本院制作（2014）琼海执字第4、185号价格评估委托书，依法委托海南**人民法院对琼海宏荣商厦1-7层、8-11层（剔除属于琼海市水务局所有的部分及法院已经依法拍卖的401、402、403、404、405、406、501、502、503、504、506共11套房屋）的房产及其占用范围内的土地使用权按现状进行分段（1-7层、8-11层）价格评估。2015年6月12日，原告向本院提出执行异议，请求中止对琼海宏荣商厦903号C型房屋的执行。本院于2015年7月25日进行听证，于2015年8月18日依法裁定驳回原告中止执行该房屋的异议请求，原告因此于2015年9月2日向本院提起案外人执行异议之诉。

再查明，第三人宏荣投资公司建设的琼海宏荣商厦的土地使用权人为琼海市水务局，使用权类型为划拨，属机关团体用地。2006年1月12日，琼海市建设局向琼海市水务局颁发（2006）013号建设工程规划临时许可证，建设单位为琼海市水务局，合作商为第三人宏荣投资公司。2006年8月3日，琼海市建设局颁发（2006）168号建筑工程施工许可证，建设单位为琼海市水务局，合作商为第三人宏荣投资公司，工程名称为宏荣商厦。

本院认为

本院认为：原告对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益是本案的争议焦点。本案中，原告黄**与第三人宏荣投资公司签订的《琼海宏荣商厦内部认购书》系双方的真实意思表示，原告与第三人已对户型、面积、购房价款、交付时间等主要内容进行了约定，而且第三人宏荣投资公司对双方签订内部认购书的事实以及原告已付清购房款等事实予以认可，可见《琼海宏荣商厦内部认购书》已具备合同的成立要件。但是，我国法律规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第三人宏荣投资公司承认本案庭审时仍未办理商品房预售或者销售许可证明，故原告与第三人宏荣投资公司签订内部认购书的行为已违反我国法律规定，应属无效的民事法律行为。所以，原告与第三人签订的《琼海宏荣商厦内部认购书》虽已成立，但是因违反法律规定而不具有法律效力，原告不能据此取得琼海宏荣商厦903号C型房产的所有权，不是争议房产的实际权利人，对争议房产即执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。故原告主张其与第三人签订的《琼海宏荣商厦内部认购书》合法有效、要求判决停止对琼海宏荣商厦903号C型房产的执行等主张缺少法律依据，本院不予支持。经本院合法传唤，被告环宇建筑公司无正当理由拒不到庭，依法可以缺席判决。据此，依照《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《最**法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

裁判结果

驳回原告黄**的诉讼请求。

案件受理费人民币5579元，由原告黄**负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。

裁判日期

二〇一五年十月二十一日