唐**与柳州居家美市场开发有限责任公司租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人唐**因与被上诉人柳州居家美市**责任公司（以下简称居家**公司）租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市城中区人民法院（2015）城中民一初字第804号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月28日受理后，依法组成合议庭，于2016年3月2日公开开庭审理了本案。上诉人唐**的委托代理人江*、刘**，被上诉人居家**公司的委托代理人陈*到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

一审法院经审理查明：双方于2013年11月1日签订了一份《商位租赁管理协议书》，该协议约定居家**公司将其位于柳州市东环路282号南侧（东环**居建材购物广场内8215展厅）计172.8平方米的场地出租给唐**经营宏德门业专卖，协议期限共计24个月，自2013年11月1日起自2015年10月31日止。商铺租金、综合维护费、市场管理费为10714元／月，缴费方式为季缴，居家**公司对整个市场的经营实行统一收银，唐**应将营业款交至居家**公司的收银台。签订协议时，唐**向居家**公司缴纳了20000元的履约保证金。2014年11月9日居家**公司的市场全面开业，并给予唐**3个月的免租期，唐**2014年3月装修完毕后正式入场经营，2014年10月之后居家**公司未收到过唐**的经营款项。从签订《商位租赁管理协议书》至今，唐**共向居家**公司缴纳了2014年2月至4月的租金合计28926.72元。

一审法院认为

一审法院审理认为，唐**主张居家**公司未依照《商位租赁管理协议书》的约定及时通知唐**进场装修，导致《商位租赁管理协议书》不能按期履行，但居家**公司已给予唐**3个月的免租期，视为给予唐**充分的装修时间，故居家**公司未及时通知唐**进场装修的行为并不构成对《商位租赁管理协议书》的根本违约。唐**主张居家**公司以开张推广活动为由强制唐**缴纳宣传活动费，并在被唐**拒绝后禁止唐**出货的行为使唐**无法正常营业的行为构成了根本的违约，但唐**主张该事实的依据为录音光盘，该光盘中的对话人物的身份并未得到居家**公司的认可，且根据该光盘中的对话内容，并不能证明因唐**拒绝向居家**公司缴纳宣传活动费被禁止出货，根据《最**法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，唐**提供的证据不足以证明其事实主张的，由唐**承担不利的后果。故唐**以居家**公司在履行《商位租赁管理协议书》的过程中构成违约，应返还唐**保证金、租金、综合维护费和市场管理费、宣传活动费的主张没有充分的事实及法律依据，该院不予支持。关于唐**的应得货款1万元，因唐**并没有证据证明居家**公司扣押了其1万元的应得货款，故根据《最**法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，唐**提供的证据不足以证明其主张的，由唐**承担不利的后果。唐**要求居家**公司返还其应得货款的主张没有事实依据，该院不予支持。因唐**没有充分的证据证明居家**公司在履行《商位租赁管理协议书》的过程中构成违约，故唐**主张根据《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款的规定要求居家**公司赔偿其进货的货物损失及装修损失没有事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院判决如下：驳回唐**的诉讼请求。本案一审诉讼费8026元（唐**已预交），由唐**负担。

上诉人诉称

上诉人唐**不服一审判决，上诉称：一、一审判决认定：唐**不能证明因其拒绝向居家美公司缴纳宣传活动费被禁止出货，这一认定与现有证据自相矛盾。

对于唐**提交的录音光盘，（2014）城中民一初字第2020号租赁案件一审庭审已经查明，双方均无异议的事实是：录音光盘中对话的双方是为唐**管理门面的经理汪**和为居家**公司管理商场的总经理李**。而在本案庭审中，居家**公司对李**未其管理商场的事实矢口否认，明显自相矛盾，居家**公司没有提交额证据证实，承担举证不利后果的应该是居家**公司。据此，二人的对话当然是双方真实的意思表示。而录音光盘的内容可以证实以下事实：1、李**违反双方签订的《商位租赁管理协议书》，强制唐**缴纳宣传活动费；2、李**以唐**不交宣传活动费为由扣押唐**的货款并禁止唐**出货；3、唐**于2014年10月3日按李**的要求向其书面送达了解除合同通知书。李**的行为不仅违反了《商位租赁管理协议书》第五条第9项规定，也违反了协议书第五条第19项规定，属于根本违约。

二、在居家**公司诉唐**租赁合同纠纷一案（案号为（2014）城中民一初字2020号）居家**公司已对其扣押唐**的货物、货款等事实明确承认，原审法院没有将两案合并审理，而是又让唐**承担举证责任，也是不妥的。

综上，一审判决认定事实错误，适用法律不当，依法应予撤销。请求二审法院撤销一审判决，改判支持唐**的一审诉讼请求。

被上诉人辩称

被上诉人居家**公司答辩称：双方之间租赁履行期间内违约一方一直是唐**，而非居家**公司。一审法院查明事实清楚、适用法律正确，请求二审驳回唐**上诉诉请。

本院查明

二审期间，上诉人唐**对一审查明的事实没有异议。上诉人唐**向本院补充提交了如下新的证据：

1、拍摄时间为2014年10月2日照片打印件三张，拟证明唐**按照居家**公司经理李**的要求于2014年10月2日向居家**公司送达了解除合同的通知；

2、2013年11月15日《柳州晚报》一份（网页打印件）拟证明居家**公司的开业时间为2013年11月9日上午9时；

3、2014年7月居家美业主写给居家**公司的申请报告，拟证明直到2014年7月为止，居家**公司的整体招商和一楼的装修进度缓慢，造成各业主经营的亏损，其行为属于违约行为。

被上诉人居家**公司对一审查明的事实没有提出异议，亦未提交新的证据。对上诉人唐**在二审中提交的新的证据的质证意见为：1、唐**提交的该份证据不是一审庭审之后形成的新证据，不具备法律规定属于新证据的情形，不能作为新证据使用。同时，照片并不能反映出形成的时间及送达的对象，对该份证据的证明目的不予认可；2、对证据2的真实性予以认可，居家**公司确实是在2013年11月9日开始营业，但居家**公司的开业行为并不影响双方之间合同的履行，同时居家**公司亦不存在阻止唐**装修或者禁止其出货的情形；3、证据3没有提供原件，对其真实性不予以认可，同时申请报告上载明的捺印人员为何人、是否真实存在居家**公司均无法确认。

经质证，本院认为：上诉人唐**二审中提交的证据1为原件，本院对该份证据的真实性予以认可，但这些照片所展示的内容并不能反映出拍摄的地点为居家**公司的办公室以及唐**将通知送达给居家**公司的工作人员，故对该份证据的证明目的本院不予采信；证据2来源真实、合法，故本院对该份证据的真实性予以确认，该份证据可以反映出居家**公司开业的时间为2013年11月9日，但并不能证实唐**所称与本案租赁合同的履行中的装修运货受阻的事实；证据3唐**并没有提交证据的原件，居家**公司对该份证据的真实性亦不予认可，故本院对该份证据不予采信。

据此，一审法院查明事实属实，本院依法予以确认。

二审另查明，根据（2014）城中民一初字第2020号居家**公司诉唐**租赁案件2015年4月16日庭审笔录第3页记载，居家**公司对于唐**提供的录音光盘的真实性不予认可，认为该录音光盘中没有表明和体现说话人的身份，不能证明一个说话的人是其工作人员李**，另一被告注明汪**的人是什么人以及与唐**的关系没有任何证据证实，因此该录音光盘里对话的人不是本案当事人，不能证明唐**的证明目的。

本院认为

本院认为，唐**与居家**公司签订的《柳州东环**材购物中心商位租赁管理协议书》是双方真实的意思表示，没有违反法律，行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按照合同的约定履行各自义务。综合唐**与居家**公司的诉辩意见，本案的争议焦点归纳为：1、居家**公司是否存在违约行为？2、居家**公司是否应向唐**赔偿损失？

针对第一个争议焦点，《中华人民共和国民事诉讼法》第七十一条规定：人民法院对视听资料，应当辨别真伪，并结合本案的其他证据，审查确定能否作为认定事实的根据。《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条规定：存有疑点的视听资料不能单独作为认定案件事实的依据。唐**主张居家**公司违约，主要依据的是其提供的录音光盘，对此居家**公司不予认可，并提出质疑，否认录音光盘中谈话人是李**以及另一通话人与唐**之间的关系。在无法核实通话人的身份情况以及明确通话人是否具有本案当事人的授权委托以及授权范围的情况下，根据上述法律规定，应由唐**进一步举证证实其主张。而且从上述录音光盘内容来看，也无法证实唐**已经明确通知居家**公司要求解除租赁合同的内容。

在本案中，唐**还提供了三张照片，证实其已经于2014年10月2日向居家**公司通知解除租赁合同。但从上述照片反映，只看到一份文件放在茶几上，照片上没有任何人物出现，图片上也没有任何能反映居家**公司显著特征的标志。从上述照片也无法证明唐**已经通知居家**公司解除租赁合同的事实。

因此，唐**在本案中并没有提供充足证据证实其已经向居家**公司送达通知解除双方的租赁合同，以及居家**公司阻止其出货、强制其缴纳宣传费用、扣押其货款等事实，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，应由唐**承担举证不能的不利后果，对其关于居家**公司存在违约行为的主张本院不予支持。

针对第二个争议焦点，基于上述分析，唐**并未能举证证实居家**公司在本案租赁合同的履行中存在违约行为而导致双方租赁合同无法继续履行，因此，唐**要求居家**公司赔偿其损失，没有事实和法律依据，一审法院判决驳回其诉讼请求并无不当，本院予以维持。

综上所述，上诉人唐**的上诉，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，审判程序合法，所作出的实体判决并无不当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费8026元（上诉人唐**已预交），由上诉人唐**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年四月二十五日