易**与覃锦洲、莫**租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告易*明诉被告覃**、莫**租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年11月20日公开开庭进行了审理。原告易*明的委托代理人陈*，被告覃**、莫**到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称

原告易**诉称，2014年10月29日，原告与两被告签订一份《房屋租赁合同书》（以下简称“合同”）该合同约定：原告将位于柳州市桂中大道xx号清华坊xx楼第二层xxx号商铺出租给两被告；租赁场地面积为497㎡。租赁期限为6年，从2013年6月18日起至2019年6月17日止；租赁履行期限内，租赁房屋的租金按建筑面积计收，且逐年递增，第二年度（即2014年9月l8日至2015年9月17曰）的月租金每平方米人民币62.64元，每季度的租金为人民币93396元，该租金的缴纳方式为每季缴纳，先付后用，在每季度第三个月的25日前支付次季度的租金；同时约定了租赁房屋水电费、综合管理费的缴纳标准和支付方式。同时还约定了租赁期内，两被告未按约缴纳租金的，每逾期一日按应交费用千分之五向原告支付违约金。逾期一个月以上（含一个月），原告有权解除合同。合同签订之后，原告依约将房屋交付给被告使用经营。合同履行前期，被告依照合同的约定向原告支付了各项费用。但是从2015年5月份起，被告就开始以各种理由拖欠房屋的租金和其他各项费用，原告多次催收未果。2015年7月16日，原告依照合同的约定向两被告发出了《房屋租金催缴函》，要求在2015年7月20曰前缴纳拖欠的租金，可是两被告迟迟未缴纳。2015年7月21日，原告以邮寄的方式根据合同确定的通讯地址向两被告发出《解除合同通知书》。截止到2015年7月27日，两被告依然未向原告缴纳租金和其他费用，也迟迟未清空场地向原告交付。原告认为，被告的行为已经构成了严重违约，为维护自己的合法权益，原告特向法院起诉，请求法院判令：1、确认原被告双方于2014年10月29日签订的《房屋租赁合同书》于2015年7月23日解除；2、两被告向原告支付房屋租金人民币37358.40元（租金2015年6月18日起计算至2015年7月23日止）；3、两被告向原告支付逾期支付水费1053.51元（该费用从2015年4月13日计算至2015年6月14日止）；4、两被告向原告支付逾期支付电费8638元（该费用从2015年5月5日计算至2015年7月6日止）；5、两被告向原告支付综合管理服务费计1988元（该费用从2015年5月5日计算至2015年7月6日止）；6、两被告向原告支付违约金和免租期的租金共计人民币97498元（该费用暂计至2015年7月23日止）；7、被告承担本案诉讼费用。

被告辩称

被告覃**辩称，被告覃**于2015年3月26日已经退出经营场所，已与被告莫**签订了内部转让协议。当时原告不同意更改房租协议，被告没有享受租赁合同中的免租期。水费、电费、管理费都是真实存在，缴费通知单也有收到，原告诉请的水费、电费、管理费、租金均没有异议，但是应当由被告莫**承担。

被告莫少薇辩称，被告缴纳的保证金目的不明确，承租过程中出现消防问题，原告也没有按照合同进行协助，免租期被告也没有享受。我们同意与原告解除合同，对于原告诉请的水费、电费、管理费、租金均没有异议。

本院查明

经审理查明，两被告与原告易玉明于2014年10月29日签订租赁合同，约定两被告承租原告所有的位于柳州市桂中大道xx号兴*清华坊xx号楼第二层xxx号商铺，租赁期为：2013年6月18日至2019年6月17曰，六年。该商铺原系由案外人承租，原承租人将租赁合同权利义务转让给本案被告，两被告实际承租原告商铺的时间为双方合同签订之日，即2014年10月29日。合同约定，2013年6月18日至2013年9月17日为免租期，免租期内原告不收取租金，但因被告原因导致合同提前终止的，原告有权向被告追索免租期的租金（以第一年度月租金为准）。2013年9月18日至2014年9月17日，被告应当按季向原告交纳租金86478元。2014年9月18日至2015年9月17日，被告应当按季向原告交纳租金93396元。每季度支付一次，每季度第三个月的25日以前支付租金，先付费后使用。租赁期内被告负责支付房屋的水费、电费、综合管理服务费。被告不支付租金一个月以上（含一个月），经催告后仍拒绝支付的或者被告逾期达两个月以上的拖欠水、电费及综合管理服务费的，原告有权解除合同，且被告缴纳的保证金作为违约金不予退还。被告逾期不交付租金，则被告每逾期一天按应交费用总额的千分之五向原告支付逾期交费违约金。原告解除合同后，被告在接到原告解除合同通知之日起三个工作日内向原告办理退租交接手续，并在接到通知之日起五个工作日内自行搬离，并交清拖欠的各项费用。如被告不按时迁出，则从协议终止日起计收逾期办理违约金，逾期搬离办理违约金按原日租金标准的两倍收取。被告向原告支付租金至2015年6月17日止，之后的租金没有支付。被告与原告签订合同时向原告支付了86478元保证金，原告未予退还。原告于2015年7月21日以邮寄送达的方式向被告发出解除合同的通知，被告已收到通知。

另查明，原告依照合同约定向被告交付租赁场地，至开庭审理，被告未交还租赁场地钥匙给原告，原告于2015年9月份已经强行换锁。被告拖欠原告2015年4月13日至2015年6月14日水费1053.51元，2015年5月5日至2015年7月6日电费8638元，2015年5月5日至2015年7月6日综合管理服务费1988元。

以上事实，有租赁合同书、房屋产权证、收款收据、电费及综合管理服务费催缴通知、房屋租金催缴通知、解除合同通知书、快递单、庭审笔录等证据在案佐证，足以认定。

本院认为，原被告双方于2014年10月29日签订的合同系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同一经签订，对合同双方均有约束力。原、被告双方在协议中就租期、租金金额以及支付方式、违约责任都做出了明确约定，双方应按照约定履行义务。原告依据合同第十七条、第十八条因被告未缴纳2015年6月18日以后的租金，要求解除原被告双方之间的合同关系。被告认可从2015年6月18日开始未向原告缴纳租金，被告迟延履行主要债务的行为导致双方签订租赁合同的目的无法实现，根据双方的约定，原告已于2015年7月21日发出解除合同通知书，被告已收到通知书，并认可2015年7月23日双方已解除租赁合同关系，故本院予以确认原被告双方于2014年10月29日签订的《房屋租赁合同书》于2015年7月23日解除。被告应当向原告交还租赁场地。

关于租金的问题。原告从2015年6月18日开始至开庭审理时未向原告支付租金，原告诉请被告支付2015年6月18日至2015年7月23日的租金合计37358.4元（93396元÷90天×36天）。被告对未向原告支付租金的事实及原告诉请租金的金额均表示认可，故本院对原告的该项诉请予以支持。

本院认为

关于违约金的问题。根据原被告签订合同第十七条的约定，被告逾期不交付租金，被告每逾期一天按应交费用总额的千分之五向原告支付逾期交费违约金。被告应当于2015年5月25日支付2015年6月18日至2015年7月23日租金，因此逾期期间为5月25日至7月23日，共计59天，原告据此主张被告支付违约金人民币37358.4×59×5‰＝11020元，被告对以上事实及违约金的金额予以认可，故本院对原告的此项诉请予以支持。另外，原告依据合同第三条向被告主张追索免租期租金86478元。被告辩称，由于被告2014年10月29日才承租原告的租赁场地，被告没有享受免租期，不同意支付免租期期间的租金。本院认为，被告虽然没有享受免租期，但是原被告签订合同时已明确写明免租期间为2013年6月18日至2013年9月17日，且因“乙方”原因，导致合同提前终止的，“甲方”有权向“乙方”追索免租期内的租金，而本合同的“甲方”即为原告，“乙方”即为被告，因此被告在签订本合同时已经明确的知道其不能享受免租期，且因为其原因导致合同提前终止时，即便没有享受免租期仍应当承担缴纳免租期期间租金的责任，故被告以没有享受免租期而作为不承担合同责任的理由本院不予采纳，本院对原告要求被告支付2013年6月18日至2013年9月17日免租期期间的租金（以第一年度月租金为准）86478元的诉请予以支持。

关于水费、电费、综合管理服务费的问题。被告对拖欠原告2015年4月13日至2015年6月14日水费1053.51元，2015年5月5日至2015年7月6日电费8638元，2015年5月5日至2015年7月6日综合管理服务费1988元的事实及原告诉请的金额均表示认可，故本院对原告水费、电费、综合管理服务费的诉请予以支持。

关于责任承担的问题。被告覃**辩称其在经营过程中已退出租赁场地，且两被告之间签订的转让协议。两被告之间签订的转让协议为内部协议，仅在两被告之间发生法律效力，不约束本案原告，被告覃**虽然已经退出经营场地，但依然是本案租赁合同的承租方，故对被告覃**的辩称不予采纳，被告覃**应当与被告莫**共同承担责任，但被告覃**承担合同责任后可以依据两被告签订的内部转让协议向被告莫**追偿。

综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，判决如下：

裁判结果

一、原告易**与被告覃**、莫**双方于2014年10月29日签订的《房屋租赁合同书》于2015年7月23日解除。被告覃**、莫**向原告易**交还租赁场地。

二、被告覃**、莫**向原告易**支付2015年6月18日至2015年7月23日的租金合计37358.4元；

三、被告覃**、莫**向原告易**支付逾期缴纳租金违约金11020元；

四、被告覃**、莫**向原告易**支付2013年6月18日至2013年9月17日免租期期间租金86478元；

五、被告覃**、莫**向原告易**支付2015年4月13日至2015年6月14日水费1053.51元，2015年5月5日至2015年7月6日电费8638元，2015年5月5日至2015年7月6日综合管理服务费1988元，合计11679.51元

案件受理费4501元（原告已预交），由被告覃**、莫**负担。

上述债务合计146535.91元义务人于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族**人民法院。

裁判日期

二〇一五年十二月二十二日