广西壮**区新华书店与张**租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人广**区新华书店（以下简称地区新华书店）因与被上诉人张**租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院（2014）北民二初字第279号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月26日受理后，依法组成合议庭于2015年12月1日公开开庭审理了本案。上诉人地区新华书店的委托代理人韦**，被上诉人张**的委托代理人冯**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

一审法院经审理查明：地区新华书店系柳州市友谊路15号2栋1层房屋（书库）的所有权人。2004年12月23日，地区新华书店与张**签订了一份《门面租赁合同》，该合同主要约定：地区新华书店同意张**承租位于柳州市友谊路15号新华书店门面，租金为每月2万元；租赁期为5年，从2005年1月1日起到2009年12月31日止。免收一个月租金，作为装修时间补偿；租金每月交一次，每月1日到10日交纳租金。如逾期，则每天加收月租金5%的滞纳金；张**需向地区新华书店交纳押金4万元；双方不得提前终止合同，如提前终止合同，必须提前半年通知对方，并经对方同意。如地区新华书店违约，应赔偿张**装修费、开办费等，并赔偿张**一年租金。如张**违约，应赔偿地区新华书店两年的租金额并没收押金。之后，双方结清有关费用，可以终止合同；如地区新华书店发生变更企业名称、企业法人、更换主管部门等更换门面所有者的行为，须提前收回门面的，应赔偿张**装修费、开办费等，并赔偿张**一年租金；张**报地区新华书店同意，可对门面进行局部改造；张**经地区新华书店同意可与他人合作经营，但不能转让门面；地区新华书店保证所拥有门面的合法性；张**自行办理工商执照等一切营业手续；等等。当时的房屋所有权证书载明位于柳州市友谊路15号2栋一楼的房屋为书库，建筑面积为211.84平方米。后地区新华书店将位于柳州市友谊路15号2栋一楼房屋的大部分交付张**使用，张**在所承租的房屋内成立了柳州市扬名彩扩冲印部进行营业。地区新华书店将书库的大部分作为门面出租给张**作经营使用的行为，擅自改变了建筑物的适用性质，违反了当时仍在施行的1997年1月18日广西壮族自**会常务委员会第二十六次会议修正的《广西壮族自治区实施〈中华人民共和国城市规划法〉办法》第四十六条第一款第二项的规定。

2005年3月30日，柳州市城市规划局以地区新华书店无证改建门面为由对地区新华书店进行立案调查。2005年3月30日，柳州市城市规划局到现场进行调查，并制作了调查笔录及现场勘验检查笔录。同日，柳州市城市规划局向地区新华书店送达了行政处罚告知书，告知拟对地区新华书店作出罚款或责令限期改正的行政处罚，并同时告知地区新华书店根据《中华人民共和国行政处罚法》第三十一条、第三十条的规定，如要求陈述或申辩，可在收到该告知书之日起三日内向柳州市城市规划局提出申请；逾期不申请可视为放弃陈述、申辩权利，柳州市城市规划局将依法作出行政处罚决定。2005年3月31日，柳州市城市规划局作出了柳规行决字（2005）第0318号行政处罚决定，认定：柳州市地区新华书店在友谊路15号无证擅自改变房屋使用用途，将原有一楼改建为门面使用，面价191.76平方米，违反了《中华人民共和国城市规划法》第三十二条、《广西壮族自治区实施〈中华人民共和国城市规划法〉办法》第三十六条第一款的规定，根据《中华人民共和国城市规划法》第四十条和《广西壮族自治区实施〈中华人民共和国城市规划法〉办法》第四十六条第一款第二项的规定，决定对地区新华书店作出如下处罚：限期恢复原建筑使用性质，并在收到该决定书之日起15日内履行上述决定。柳州市城市规划局于2005年4月1日将该决定书送达给地区新华书店。

2005年7月5日，工商部门来到柳州市友谊路15号2栋一楼，将张**经营的柳州扬名彩扩冲印部的营业执照拿走。张**要求地区新华书店赔偿53万多元，包括退回押金、全年租金、装修费、室内广告装饰费、户外广告费、门面搬迁及设备调试费等。张**在柳州市友谊路15号2栋一楼柳州扬名彩扩冲印部门口贴出了告知通知顾客，该门面将搬迁。

地区新华书店不服该行政处罚决定，向柳州市人民政府提起行政复议，柳州市人民政府于2005年7月13日作出柳政复字（2005）31号性质复议决定，维持了张**的处罚决定。地区新华书店不服，于2005年8月8日向一审法院提起诉讼，一审法院经审理后认为，柳州市城市规划局给地区新华书店的行政处罚告知书中告知地区新华书店在收到行政处罚告知书之日起三日内享有陈述和申辩的权利，但柳州市城市规划局在地区新华书店收到行政处罚告知书的次日就作出了被诉的行政处罚决定，其行为影响了地区新华书店陈述和申辩权利的形式。因此，柳州市城市规划局于2005年3月31日对地区新华书店作出的行政处罚决定的具体行政行为违法上述法律的规定，程序违法，依法应予撤销，遂于2005年9月20日判决撤销柳州市城市规划局于2005年3月31日对地区新华书店作出的柳规行决字（2005）第0318号行政处罚决定的具体行政行为。后柳州市城市规划局上诉至柳州**民法院，柳州**民法院经审理后认为，柳州市城市规划局在处罚前履行的告知程序中已经以书面形式明确了当事人陈述申辩的具体时限为接到告知书之日起的三日内，该具体时限的设定未与法律相抵触，且符合应保障当事人在被处罚前充分享有陈述申辩的程序性权利的立法目的，故该设定有效，对柳州市城市规划局具有拘束力，其在设定的期限尚未届满之前即作出行政处罚，未依法充分保障当事人的陈述申辩权，应认定行政程序违法，故于2006年2月17日作出（2006）柳市行终字第9号行政判决书，驳回柳州市城市规划局的上诉，维持原判。之后，虽然法院作出了撤销柳州市城市规划局于2005年3月31日对地区新华书店作出的柳规行决字（2005）第0318号行政处罚决定的具体行政行为的判决，但因地区新华书店将书库的大部分作为门面出租给张**作经营使用的行为仍然系违反了《广西壮族自治区实施〈中华人民共和国城市规划法〉办法》相关的规定，且张**的营业执照被没收了，张**未能使用地区新华书店的租赁物进行经营活动。2009年12月31日，地区新华书店与张**签订的《门面租赁合同》期限届满。

2010年6月1日，《广西壮族自治区实施〈中华人民共和国城市规划法〉办法》废止。同年10月27日，地区新华书店取得了柳州市友谊路15号2栋一层新的房产证，该房产证记载：建筑面积为250.38㎡，设计用途为书库。

同年12月20日，因张**被没收营业执照造成的损失客观存在，地区新华书店与张**经协商一致，在平等互利的原则下签订了《协议书》、《租赁合同》。其中，《协议书》约定：解除2009年12月31日签订的《门面租赁合同》，因张**未缴纳2005年2月至2009年12月31日的租金，现张**应按2532元／月缴纳完毕。后张**将上述租金支付完毕。《租赁合同》约定：地区新华书店提供位于柳州市友谊路15号门面一间（约211平方米）租赁给张**作经营使用，张**按约交纳租金；租赁期限为6年，自2011年1月1日起至2016年12月30日止；2011年1月至2013年12月的租金为2532元／月，2014年1月至2016年12月的租金为3165元／月；地区新华书店的门面现有用途为仓库。张**有义务负责办理该门面及其旁边的一间小门面的使用性质的变性手续，即由仓库变为商铺。变更手续所需费用由张**支付，地区新华书店负责提供有关手续材料。如张**无法办理门面用途变性手续，本合同仍然有效，张**需如期交付租金；张**应于每月9日前将当月租金付给地区新华书店，有地区新华书店收款付据。未经地区新华书店同意，张**不得拖欠租金，否则以违约论处；张**于签订合同之日即交押金5000元给地区新华书店作为租赁合同保证押金，如无违约事项，于合同期满，地区新华书店即将保证金本金如数退还给张**。如有违约，该保证金不退，合同自行终止；双方除因重大政策变动，或不可抗力因素，或城市规划建设政府拆迁征用外，均不得以任何借口提出终止合同。地区新华书店无故单方终止合同的，须按本合同总金额对张**进行赔偿；张**如要对所承租门面进行拆改、装修等，应征得地区新华书店书面同意，并且不得损坏建筑结构，否则，造成损失由张**修复并赔偿；张**可以将所承租门面转租、转让、转包他人使用，并书面通知地区新华书店；张**自行办理经营证照等各种手续；等等。合同签订后，地区新华书店将位于柳州市友谊路15号2栋一楼房屋的大部分交付给了张**使用。从2011年1月至2014年7月，张**均是按约向地区新华书店支付租金，其中有部分月份的租金是迟于当月9日后给付，但地区新华书店并未提出异议。在《租赁合同》履行了3年零6个月后，地区新华书店于2014年6月5日起诉至法院，以《租赁合同》约定的租金过低、张**改变了租赁标的的用途、张**对租赁物进行了转租、装修、门面的实际面积为250.38㎡为由，要求法院判令解除地区新华书店与张**签订的《租赁合同》并赔偿损失。在诉讼过程中，因张**并未按约交纳2014年8月、9月两个月的租金，而是于2014年9月12日才将上述两个月的租金交纳完毕，地区新华书店于同月向张**送达了《解除合同通知书》，该《解除合同通知书》载明：因张**未按合同要求交纳2014年8月、9月的门面租金已构成违约，根据《租赁合同》的约定，双方的《租赁合同》已自行终止并不退还保证押金。后张**于同月23日向该院递交了《答辩状》，《答辩状》载明张**不存在不缴纳租金的情形，地区新华书店解除合同的理由不成立，不同意解除《租赁合同》。后地区新华书店于同年10月21日到该院签收了张**提交的答辩状。后在本案诉讼期间，张**于2014年10月15日支付了2014年10月的租金、于2014年11月10日支付了2014年11月的租金、于2015年1月26日支付了2014年12月、2015年1月的租金、于2015年2月16日支付了2015年2月的租金、于2015年3月9日支付了2015年3月的租金。

一审法院认为

一审法院审理认为：因地区新华书店于2004年将书库的大部分作为门面出租给张**作经营使用的行为仍然系违反了当时施行中的《广西壮族自治区实施〈中华人民共和国城市规划法〉办法》相关的规定，导致张**的营业执照被工商局没收、张**无法再使用地区新华书店的租赁物进行经营活动，造成张**的损失客观存在，在此情况下，地区新华书店与张**经协商一致，在平等、自愿的基础上于2010年12月20日签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，该合同合法有效，约定的租金系双方在协商一致、平等互利的基础上确定的，应受法律保护。

关于地区新华书店要求解除合同的原因为合同约定的租金显失公平、张**擅自改变租赁物的用途、未经地区新华书店同意对租赁物进行了拆改、将租赁物转租、未按约定支付租金。对此，该院分析如下：地区新华书店提出《租赁合同》约定的租金显失公平，经该院庭审查明，《租赁合同》关于租金的约定系双方协商一致的结果且带有赔偿性质，并未显失公平。且在《租赁合同》已履行了三年零个月后，地区新华书店提出《租赁合同》显失公平有违诚实信用原则；因地区新华书店并未提交证据证实2010年12月20日后，张**对门面进行了拆改和转租，故该院对这一主张不予采信；地区新华书店主张张**未按约定于每月9日前支付租金，故张**构成违约，地区新华书店可以解除租赁合同。对此，该院认为，张**虽然并未于每月9日前支付租金，但张**已及时将拖欠的租金补交且至今并未拖欠租金，张**的行为并未构成根本违约，地区新华书店不能就此解除合同。对张**未按约于每月9日前支付租金的行为应予以谴责，张**对此应予以改正。综上，该院认为地区新华书店要求解除合同的理由不成立，该院不予支持。

对于地区新华书店要求张**支付从2010年12月20日至2014年12月19日的未付的面积差额39.38㎡（250.38㎡-211㎡）的损失。该院认为，地区新华书店并无证据证实已将位于柳州市友谊路15号2栋一层的整层均交付给张**使用，且地区新华书店在庭审中表明地区新华书店并未将柳州市友谊路15号2栋一层全部交付给张**使用，且双方已在《租赁合同》对租金进行了明确约定，即“2011年1月至2013年12月的租金为2532元／月，2014年1月至2016年12月的租金为3165元／月”，并非系按面积计算租金，故该院认为地区新华书店的该项诉请没有事实依据，该院不予采信。

综上所述，依照《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决如下：驳回地区新华书店的诉讼请求；案件受理费2116元（地区新华书店已预交），由地区新华书店负担。

上诉人诉称

上诉人地区新华书店不服一审判决，上诉称：一、一审法院认定事实不清，导致认定事实错误。1、一审法院遗漏查明张**存在转租的行为。首先从张**提供的《合作合同》、《项目合作协议书》上看，两份材料上的签名非张**本人的签名，且没有具体的合作内容，只约定张**不参加业务管理，按固定的提成收取报酬，依据司法解释的相关规定，此类合作应定性为租赁。其次，张**并非广西柳州**限责任公司的股东。

2、地区新华书店本意是与张**签订租赁合同，但经核对，《租赁合同》上的签名并非张**的签名，支付租金也并非张**，而是柳州扬**责任公司。因此，该合同签订并非张**的真实意思表示。

二、一审法院认定地区新华书店将书库作为门面出租给张**经营所用，导致张**在《门面租赁合同》期限内无法使用涉案房屋的事实是错误的。因为，没收扬名彩扩服务部营运执照的主体是工商部门，且该事实得到生效判决的认定。因此，张**的损失不应该由地区新华书店承担。

综上，一审法院认定事实不清，导致认定事实错误。为维护地区新华书店的合法权益，特提起上诉，请求二审法院依法判令：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、解除地区新华书店与张**于2010年12月20日签订的《租赁合同》；3、张**支付地区新华书店损失92621.76元并承担案件诉讼费用。

被上诉人辩称

被上诉人张**答辩称：坚持在一审时的答辩及辩论意见，并补充如下：1、张**不同意地区新华书店上诉请求；2、张**不存在地区新华书店所称的转租情形。张**与他人合作符合法律要求，也符合双方在协议中的约定，不存在违约行为。3、因地区新华书店出租过程中存在过错和违约情形，造成张**重大经济损失，本案纠纷中的租赁协议属于约定的租金事项，是地区新华书店给张**带有补偿性质的租金约定，而不是地区新华书店称的租金过低；4、地区新华书店因变更法定代表人企图否认过错和存在违约的行为事实，进而想解除协议。此做法违背诚实信用和公平的原则。综上，请求二审法院驳回地区新华书店的上诉请求，维持一审判决。

本院查明

二审期间，上诉人地区新华书店对一审查明的事实有以下异议：1、一审判决第十三页第二段“被告要求原告赔偿53万元，包括退回押金、…调试费等”不符合事实，至今张**也未向地区新华书店主张过上述要求，也没有任何书面材料显示张**向地区新华书店提过上述要求。2、一审判决第十四页第一段倒数第三行“被告未能使用原告的租赁物进行经营活动”不符合事实，地区新华书店与张**之后的补充协议中有约定从2005年2月-2009年12月31日要求被上诉人补交租金，只是将租金的金额调低至2532元／月。上诉人地区新华书店认为一审法院遗漏查明以下法律事实：张**转租的情况未向地区新华书店书面告知，存在违约行为。

二审中上诉人地区新华书店向本院提交如下新的证据：工商登记电脑咨询单一份，拟证明地区新华书店出租给张**的场地，被张**转租给广西柳州**限责任公司（以下简称异途旅行社）。张**主张与其是合作关系但是咨询单上记录的股东人员中未有张**的名字。

被上诉人张**对地区新华书店二审中提交的新的证据表示对其真实性没有异议，但不同意其证明目的，张**与他人的合作是非参股性质的合作，不一定需要成为该旅行社的股东。

被上诉人张**对一审查明的事实无异议，其向本院提交如下新的证据：《交通银行电子回单凭证》一份共11页（复印件），拟证明张**依然按时足额支付租金给地区新华书店。

上诉人地区新华书店对张**二审中提交的新的证据的真实性无异议，但是从对电子回单上的时间看，其中有5个月张**未按约定在每月的9日前将租金按时缴付给地区新华书店。其中2015年1月的租金在2015年1月26日才缴付。

经质证，本院认为：上诉人地区新华书店在二审中提交的新的证据来源合法，本院对其真实性予以认可，至于地区新华书店提出该份证据记载的股东发起人中没有张**的名字且张**并不参与经营活动但却参与合伙盈余分配，据此张**与异途旅行社不是合伙关系而是租赁关系的主张，依据《最**法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第四十六条第一款规定：公民按照协议提供资金或者实物，并约定参与合伙盈余分配，但不参与合伙经营、劳动的视为合伙人。本案中张**与柳州市异途户外用品店签订的《项目合作协议书》约定张**以铺面资源方式合伙，参与合伙盈余分配但不实际参与经营活动均符合法律规定。因此地区新华书店的上述主张因其未能提供充分的证据佐证，本院不予支持。被上诉人张**在二审中提交的新的证据来源合法，本院对其真实性予以认可，但是从该份证据来看，张**并未按约定于每月9日前交付租金，只是延期交付的时间并不长，且至今未有拖欠租金的情形，因此对地区新华书店提出张**延期交付租金的行为达到了解除合同条件的主张，本院不予支持，故本院对该份证据予以采信。

本院认为

对上诉人地区新华书店对一审查明有异议的事实部分，本院认为，张**在一审中提交的2005年7月6日《柳州晚报》第四版登载的《临街不等于就能作门面》里记录：地区新华书店方介绍，彩扩部一方提出要求书店赔偿53万多元…等，说明张**已向地区新华书店提出了赔偿要求；另地区新华书店以张**补交了2005年2月-2009年12月31日的租金为由主张张**在营业执照被没收的情况下，仍然占有使用租赁物继续经营。本院认为，张**在营业执照被没收的情况下，已丧失了经营的资格，地区新华书店仅凭张**补交租金的行为认定其使用租赁物继续经营，证据不足，本院不予采信。据此一审法院认定上述事实并无不当，本院予以确认。至于地区新华书店认为一审遗漏查明的事实，本院认为，地区新华书店提供的证据不足以证明张**存在转租的行为，因此一审法院对此不予认定正确，本院予以确认。

综上分析，一审查明的事实属实，本院予以确认。

二审另查明：张**于2015年4月-11月继续向地区新华书店缴纳租金，存在未按约定于每月9日前缴付租金的情况，但至今没有拖欠租金。

综合诉辩双方的意见，本案的争议焦点为：1、上诉人地区新华书店与被上诉人张**签订的租赁合同是否达到了解除合同的条件？2、被上诉人张**应否支付上诉人地区新华书店租金损失92621.76元？

关于第一个争议焦点，本院认为，地区新华书店与张**于2010年12月20日签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，该合同合法有效，约定的租金系双方在协商一致、平等互利的基础上确定的，应受法律保护。双方应按照合同的约定全面履行自己的义务。现地区新华书店以合同约定的租金显失公平，张**擅自改变租赁物的用途，且未经地区新华书店同意对租赁物进行了拆改、并将租赁物转租、未按约定支付租金等为由要求与张**解除合同。经本院审理查明，《租赁合同》关于租金的约定系双方协商一致的结果且带有一定补偿性质，即使显失公平，地区新华书店也并未按照法律规定在一年内行使撤销权。另，地区新华书店主张张**存在对门面进行拆改和转租的违约行为，但其并未提交证据予以证实后，故本院对这一主张不予采信。对于地区新华书店主张张**并未按约定于每月9日前支付租金，张**构成违约，地区新华书店可以解除租赁合同。本院认为，张**虽未于每月9日前支付租金，存在延期交付租金的行为，但延期的时间较短，且至今并未拖欠地区新华书店的租金。张**的行为并未导致地区新华书店合同目的不能实现，未达到法定解除的条件。另地区新华书店与张**并未约定延期交付租金的后果及违约责任。据此，地区新华书店要求解除合同的理由不成立，不符合《中华人民共和国合同法》中约定解除和法定解除的条件，故本院不予支持。

关于第二个争议焦点，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。地区新华书店主张张**占有使用了并不属于《租赁合同》中约定的门面，张**应支付地区新华书店租金损失92621.76元。首先，地区新华书店与张**签订的《租赁合同》第一条约定：地区新华书店提供位于柳州市友谊路15号门面一间（约211平方米）租赁给张**，张**按月向地区新华书店交纳租金。从双方的上述约定来看，地区新华书店作为提供租赁物的一方，其并未提供证据证实其已将位于柳州市友谊路15号2栋一层的整层（250.38平米）均交付给张**使用。其次，关于租金的计算方式，双方约定租金按月交纳，但并未明确约定“按面积计算租金”。据此，地区新华书店的该项诉请没有事实依据，本院不予采信。

综上所述，上诉人广**新华书店的上诉请求事实及法律依据不足，依法应当予以驳回；一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2116元（上诉人广西壮族自治区地区新华书店已预交），由上诉人广西壮族自治区地区新华书店负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十二月三十一日