柳州市**有限公司与覃**租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人柳州市**有限公司（以下简称德**司）因与被上诉人覃**租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院（2014）南民初（一）字第523号民事判决，向本院提起上诉。本院2014年11月26日受理后，依法组成合议庭于2014年12月16日公开开庭审理了本案。上诉人德**司的委托代理人陶**、被上诉人覃**的委托代理人韦**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

一审法院经审理查明：2013年12月22日，德**司与覃**签订一份《门面租赁合同》，由覃**承租德**司位于柳州市磨滩路49-2号第9-10间门面，用于经营阿*牛杂店，租赁期限自2013年12月1日至2015年12月1日止，租金为每月4225元、管理费为每月2275元，由覃**在每月5日前交付租金及管理费，并按照每月实际使用的水、电量，向德**司交纳水电费。合同签订后，由于覃**自2014年5月至8月未能按期交纳租金，德**司为此诉至一审法院。

一审法院另查明，2008年3月12日，柳州市国土资源局出具柳国土监字（2008）41号《行政处罚决定书》，认定德**司在柳州市磨滩路49-2号土地上兴建的建筑（磨滩美食城）属于违章建筑，覃**承租的门面即属于该美食城的建筑。2009年，柳州**南分局向一审法院申请执行该行政处罚决定书，现仍在执行过程中。

一审法院认为

一审法院认为，本案的焦点在于《门面租赁合同》的效力。根据一审法院查明的事实，德**司租赁给覃**的柳州市磨滩路49-2号第9-10间门面，属于违章建筑。德**司提供的（2010）柳市民三终字第187号民事判决书中，所认定的是德**司建设市场经过了柳州市规划局审批同意，而本案涉及的是针对德**司未经审批在磨滩路49-2号建设的磨滩美食城，被柳州市国土局认定为违章建筑。因此（2010）柳市民三终字第187号民事判决书所认定的租赁合同有效的情况，与本案的事实并不相同。因此一审法院认定德**司与覃**签订的《门面租赁合同》为无效合同。依照我国法律的规定，合同无效的，因该合同取得的财产，应当返还。因此覃**应当将承租的位于柳州市磨滩路49-2号第9-10间门面交还给德**司。由于该门面一直由覃**占有、使用，因此覃**应当向德**司支付占用使用费。占用使用费的标准按照每月的租金标准计算。根据查明的事实，覃**自2014年5月至8月未交纳相关费用，合计26000元，一审法院予以确认。德**司诉请的水电费，因无票据证实，故不予支持。关于德**司诉请的违约金，没有法律依据，该院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最**法院关于审理城镇房屋纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，该院判决如下：一、覃**将承租的位于柳州市磨滩路49-2号第9-10间门面交还给德**司（该义务，由覃**在本判决生效之日起一个月内履行完毕）；二、覃**支付给德**司2014年5月至8月的门面占用使用费26000元；三、驳回德**司的其他诉讼请求。案件受理费1869元（德**司已预交），因适用简易程序减半收取934.5元，由德**司负担626元，由覃**负担308.5元。

上诉人诉称

上诉人德**司不服一审判决，上诉称：第一、一审法院认定《门面租赁合同》无效是错误的，理由如下：1．位于磨滩路49-2号的德鑫市场是在柳南区人民政府的大力支持下，为增加无地农民的收入，解决马路市场混乱情况而设立的。该市场得到了柳州市规划局和柳州市商务局的审批，履行了一个临时市场应该履行的相关法律手续。2．德鑫市场在2011年6月已经合法取得建设用地的《土地证》，该《土地证》已经推翻了柳州市国土资源局（2008）4l号《行政处罚决定书》。由于德鑫市场的土地已经取得了合法的建设用地《土地证》，该建筑是临时建筑，德**司在当时已经履行了建造该市场的所有合法手续。3．德**司和覃**签订的《门面租赁合同》是双方的真实意思表示，是合法、有效的合同。一审法院及二审法院在之前的所有判决中都认定德**司和相关承租人签订的《门面租赁合同》为有效合同。

第二、一审判决仅要求覃**限期交还门面给德**司，没有要求其支付搬离前的门面占用使用费的观点错误。一审法院第二项判决要求覃**支付2014年5至8月份的租金给德**司，目前已经是2014年10月底，覃**仍然占有该门面，并拒绝支付门面占用费，该状态仍然在持续中。因此，一审法院应该判决覃**限期交还门面给德**司同时要求其支付搬离前未支付的门面占用使用费。

第三、德**司对每个承租户都安装有独立的水表和电表，德**司就是依据该电表和水表的数量来主张该项诉讼请求的。

第四、德**司和覃**在《门面租赁合同》中的第六条中明确约定了违约金，故德**司请求覃**支付违约金合法、有效，依法应该得到支持。

据此，请求二审法院判令：一、撤销一审第一、第三项判决；二、解除德**司与覃**2013年12月22日签订的门面租赁合同；三、覃**向德**司支付使用承租门面产生的水、电费2757元（暂计2014年6月和7月，期后以覃**搬离该门面产生的实际水、电费为准）；四、覃**向德**司支付违约金50000元；五、由覃**承担本案一、二审诉讼费用。

被上诉人辩称

被上诉人覃**答辩称：一、德**司与覃**签订的租赁合同是属于无效合同，那么根据法律规定从合同签订时开始不具备法律效力，因此请求二审法院依法驳回德**司的上诉请求。

上**鑫公司对一审查明的事实认为遗漏查明覃**从2014年6月份起至今从未交纳水电费。

被上诉人覃**对一审查明的事实未提出异议。

二审期间，上**鑫公司向本院提交如下新的证据：

1、2007年6月19日关于对西环路口夜市摊进行规范管理的报告、柳州市国土资源局2006年9月2日申请报告、柳州市**南分局2006年9月2日申请报告、柳州**南分局2006年9月2日申请报告复印件各一份（复印件经与原件核对一致），该四份申请报告拟证明2006年至2007年柳州市**民委员会为解决磨摊路市场占道经营，马路市场脏乱差等问题，向国土局、执法局、规划局等部门递交申请，要求在8亩的空地搭建临时市场，潭西街道办事处和柳南区人民政府对此计划表示支持并进行了批复。

2、2006年11月23日柳州市发改委项目建议书（立项）审批申请表及附图复印件（复印件经与原件核对一致），拟证明2006年11月23日柳州市柳南区磨摊村民委员会提出在磨摊路49号建立产品贸易市场，柳州市规划局同意该项目的选址，并出具选址范围示意图，并得到了环保局的批准。

3、2007年10月8日柳商建（2007）23号关于成立柳州**产品交易市场的批复复印件（复印件经与原件核对一致），拟证明2007年10月8日柳州市商务局已经对德鑫市场的成立进行了批复。

4、2007年8月29日柳*改登字（2007）92号登记备案证复印件（复印件经与原件核对一致），拟证明2007年8月29日柳州市发展和改革委员会对建立德鑫市场进行批复备案。

5、柳南集有（2011）第200175号土地证复印件（复印件经与原件核对一致），拟证明德鑫市场的用地已经作为建设用地得到批准，土地性质已经变更为建设用地，故德鑫市场已经履行了一个建造临时建筑的所有合法手续，并且该份土地证已经推翻了柳州市国土资源局于2008年3月12日做出的柳国土监字（2008）41号行政处罚决定书，该处罚的依据已经不存在，因为该块土地已经是建设用地。

6、覃**2014年欠电费、水费明细表复印件（复印件经与原件核对一致），拟证明覃**从6月份至今所欠水费1262元，电费是3077元，故应缴纳水电费4339元。

7、2014年9月29日覃海勋电费、水费交款收据复印件（复印件经与原件核对一致）

8、2014年12月10日覃海勋电费、水费交款收据复印件（复印件经与原件核对一致）

9、水表、电表图片打印件三张。

以上第7、8、9份证据拟证明德鑫市场主张水电费的依据。

二审期间，被上诉人覃**并未向本院提交新的证据，其对德**司二审提交的新的证据质证认为：对1至5份证据的真实性没有异议，但是不能够对抗柳州市国土资源局于2008年3月12日做出的柳国土监字（2008）41号行政处罚决定书；对6-8份证据认为，德**司一审时仅对6、7月水电费主张权利，现德**司在二审中提交证据并主张7月之后的水电费，属于二审中增加诉讼请求的行为，故不予认可；对证据9真实性不予认可。

本院查明

经质证，本院认为，德**司在二审中提交的第1至5份证据来源真实、合法，与本案具有关联性，但上述第1至4份证据形成于柳国土监字（2008）41号行政处罚决定书作出之前，内容证实德鑫市场项目尚在审批过程之中，在该行政处罚决定书中也载明德鑫市场项目持柳州市发改委项目立案审批申请表，故上述第1至4份证据未能证明德鑫市场项目工程已经通过规划许可；而第5份证据仅能证明涉案门面所占土地使用性质为建设用地，但未能证明德鑫市场项目已经通过规划许可，且柳国土监字（2008）41号行政处罚决定书至今仍然有效并在一审法院执行过程中，故德**司认为其提交的第1至5份足以证实德鑫市场项目已具备合法手续且足以对抗柳国土监字（2008）41号行政处罚决定书的主张并无依据，本院对其证明目的不予采信。证据6为德**司自行制作的表格，覃**未予认可，故本院对该证据的真实性不予采纳。证据7、8为2014年7月之后的水电费收据，德**司在一审中仅主张要求覃**支付6、7月的水电费，故此部分证据与本案审理的争议焦点无关，本院对此不予采纳。德**司未能证明证据9与本案具有关联性，覃**未予认可，故本院对该证据不予采纳。

本院认为

针对上诉人德**司就一审查明事实提出的异议，本院认为，由于德**司在一审中仅主张要求覃**支付6、7月的水电费，覃**在7月之后是否缴纳水电费并非本案二审审理的争议焦点，故本院对此不再查明；关于德**司提出覃**未交纳6、7月水电费的部分异议，本文将在本院认为中详细阐述。

据此，一审查明的事实属实，本院依法予以确认。

本院认为：根据诉辩双方的意见，本案的争议焦点应归纳为：一、德**司与覃**于2013年12月22日签订的《门面租赁合同》是否有效？二、德**司要求覃**支付2014年6、7月水电费的主张是否合法有据？三、德**司要求覃**支付违约金5万元的主张是否合法有据？

针对第一个争议焦点，本院认为，首先，本案争议门面所在的德鑫市场因违反《中华人民共和国土地管理法》第六十条和《广西壮族自治区实施﹤中华人民共和国土地管理法﹥办法》第三十条的规定，经柳国土监字（2008）41号行政处罚决定书决定责令退还土地、没收非法占用土地上的建筑物；而上述行政处罚决定书仍然有效且已进入强制执行阶段。其次，《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未经取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法院辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，本案中，德**司就德鑫市场具有项目立项审批提供了申请表及相关备案材料，但德**司未能证实该项目已获得规划许可，则德**司就此承担举证不能的不利后果。据此，一审法院认定德**司与覃**于2013年12月22日签订的《门面租赁合同》无效的观点符合法律规定，本院对此予以维持。

针对第二个争议焦点，本院认为，德**司未有证据证明覃**有拖欠6、7月水电费的事实，且德**司已自行向覃**开具了6、7月的水电费收据，则由德**司就此承担举证不能的不利后果，一审判决驳回德**司要求覃**支付6、7月水电费的主张正确，本院对此予以维持。

针对第三个争议焦点，本院认为，首先，《中华人民共和国合同法》第五十七条规定“合同无效、被撤销后或终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力”，本案租赁合同无效，但该合同中关于违约金部分的条款不属于双方约定的解决争议方法的条款，故德**司按照《门面租赁合同》的约定要求覃**向其支付违约金的主张并无合同及法律依据。其次，导致本案合同无效的原因系德**司就租赁标的物未取得合法的规划许可手续，覃**对此并不存在过错，故德**司要求覃**承担违约责任亦无事实依据。据此，本院对德**司要求覃**按照合同约定向其支付5万元违约金的主张不予支持。

综上所述，上诉人德**司的上诉请求并无依据，本院不予支持；一审法院查明事实清楚、适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1119元（上诉人柳**有限公司已预交），由上诉人柳**有限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年一月二十一日