柳州市**有限公司诉覃海勋租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告柳州市**有限公司（以下简称德鑫市场）诉被告覃**租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月8日受理后，依法适用简易程序，于2014年9月18日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人徐**、被告覃**及其委托代理人唐**、曾**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称：2013年12月22日被告覃**因店铺经营需要而与原告签订《门面租赁合同》，合同约定：原告将其位于柳州市磨滩路49-2号北区第9-10号门面出租给被告覃**。该门面的租期为2013年12月1日至2015年12月1日止，每月租金及管理费为6500元；被告应于每月5日前交清。此外，在租赁期间使用该门面所产生的水、电费；水损、电损、垃圾费均由被告覃**承担。合同签订后，被告覃**在租赁期内未按期支付租金及管理费、水、电等费用，其已构成违约，且严重损害原告合法权益。经原告多次催讨后，被告覃**仍未支付上述费用。综上，原告为维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法判令：1、解除原告与被告于2013年12月22日签订的门面租赁合同；2、被告支付逾期租金及管理费26000元（从2014年5月至8月）；3、被告支付使用承租门面产生的水、电费2757元（6月1275元、7月1482元）；4、被告支付违约金50000元；5、本案诉讼费用由被告承担。

原告对其陈述的事实在举证期限内提交的证据有：1、门面租赁合同，证明双方签订合同的时间、租期、租金管理费的交付方式、违约责任及每月5日前交清房租及管理费；2、收据四份，证明6、7月的水电费情况；3、（2010）柳市民三终字第187号民事判决书两份，证明原告诉市场内的另案被告法院确定合同有效，在合同有效的情形下法院予以支持；4、营业执照五份，证明在市场内办理了合法经营资格的其他业主的情况及原告和被告的经营也得到了市场和其他业主的认可；5、信息一份，由原告法定代表人罗*之妻子程*15577778880发给被告覃**15577729738的号码，程*手机的电子证据，证明原告在8月4日向被告发信息通知被告交纳水电租金，否则视为终止合同。

被告辩称

被告覃**辩称：原告的诉请没有法律依据，请求驳回。1、原被告之间签订的《门面租赁合同》系无效合同，根据柳州市国土资源局出具的行政处罚决定书，认定原告租赁给被告的门面属于违章建筑；2、我方未向原告交纳5-8月的租金，是由于原告未向我方主张；3、原告诉请的水电费没有依据，原告并未代被告向水电部门支付过该费用，因此也无权向我方提出；4、该《门面租赁合同》系无效合同，因此原告诉请的违约金并无法律依据。

被告覃**为其辩称提供行政管理处罚决定书一份，证明该市场的建造是不符合法律规定的，所以在之前还做过相关行政的处罚。

本院查明

经庭审质证，被告覃**对原告德鑫市场提供的证据1-3的真实性无异议；对证据4的真实性无法确认，对证据5的真实性不予认可，认为其并未收到该信息。原告德鑫市场对被告覃**提供的证据的真实性无异议，但是认为根据法院的多份生效判决书，都认定了德鑫市场与其他人签订的租赁合同的有效，而且在其他的判决中也都存在该行政处罚决定书，因此原被告之间的《门面租赁合同》也是有效的。本院对当事人均无异议的事实和证据经庭审质证予以确认。

综合全案证据，本院确认以下法律事实：2013年12月22日，德鑫市场与覃**签订一份《门面租赁合同》，由覃**承租德鑫市场位于柳州市磨滩路49-2号第9-10间门面，用于经营阿*牛杂店，租赁期限自2013年12月1日至2015年12月1日止，租金为每月4225元、管理费为每月2275元，由覃**在每月5日前交付租金及管理费，并按照每月实际使用的水、电量，向德鑫市场交纳水电费。合同签订后，由于覃**自2014年5月至8月未能按期交纳租金，德鑫市场为此诉至本院。

另查明，2008年3月12日，柳州市国土资源局出具柳国土监字（2008）41号《行政处罚决定书》，认定德鑫市场在柳州市磨滩路49-2号土地上兴建的建筑（磨滩美食城）属于违章建筑，覃**承租的门面即属于该美食城的建筑。2009年，柳州**南分局向我院申请执行该行政处罚决定书，现仍在执行过程中。

本院认为

本院认为，本案的焦点在于《门面租赁合同》的效力。根据本院查明的事实，德*市场租赁给覃**的柳州市磨滩路49-2号第9-10间门面，属于违章建筑。原告德*市场提供的2010柳市民三终字第187号民事判决书中，所认定的是德*市场建设市场经过了柳州市规划局审批同意，而本案涉及的是针对德*市场未经审批在磨滩路49-2号建设磨滩美食城，被柳州市国土局认定为违章建筑。因此2010柳市民三终字第187号民事判决书所认定的租赁合同有效的情况，与本案的事实并不相同。因此本院认定原告德*市场与被告覃**签订的《门面租赁合同》为无效合同。依照我国法律的规定，合同无效的，因该合同取得的财产，应当返还。因此被告覃**应当将承租的位于柳州市磨滩路49-2号第9-10间门面交还给原告。由于该门面一直由被告覃**占有、使用，因此覃**应当向原告德*市场支付占用使用费。占用使用费的标准按照每月的租金标准计算。根据查明的事实，被告覃**自2014年5月至8月未交纳相关费用，合计26000元，本院予以确认。原告德*市场诉请的水电费，因无票据证实，故本院不予支持。关于原告德*市场诉请的违约金，没有法律依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告覃**将承租的位于柳州市磨滩路49-2号第9-10间门面交还给原告柳州市**有限公司。（该义务，由被告覃**在本判决生效之日起一个月内履行完毕）

二、被告覃**支付给原告柳州市**有限公司2014年5月至8月的门面占用使用费26000元。

三、驳回原告柳州市**有限公司的其他诉讼请求。

案件受理费1869元（原告已预交），因适用简易程序本院减半收取934.5元，由原告柳**理有限公司负担626元，由被告覃**负担308.5元。

上述应付款项，义务人应当于本判决生效之日起十日内履行完毕。如义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本案生效判决规定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请执行。

如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院或柳州**民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于柳州**民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（收款单位：广西壮族自治区柳州**民法院，账号：20-118701040004709，开户银行：中国农**潭中分理处）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一四年九月二十八日