李**、何**等与易*房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告李**、何**、卢**与被告易*房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月16日立案受理后，由审判员邓**担任审判长，与审判员胡*、代理审判员廖**组成合议庭，书记员赵**担任法庭记录。本案分别于2015年11月4日、2016年1月15日公开开庭审理。原告李**、何**，原告李**、何**、卢**的共同委托代理人侯**、兰色，被告易*及其委托代理人陈**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告李**、何**、卢**诉称，原告李**、何**、卢**与被告易*于2015年2月15日签订了合同编号为LHL2015A的《房屋租赁合同》，合同约定：原告将位于广西南**大道汇金商厦（具体租赁范围详见租赁平面图）出租给被告用作饮食经营。租赁期限自2015年2月15日至2030年6月30日，每月租金为40000元（人民币，下同）。租金按季度缴纳，在每期期满日前15天，付清下期租金。并约定在租赁期间，逾期支付租金的，每逾期一日按应付而未付金额的0.5%加收租金。原告已将租赁物交付给被告使用，被告应按合同约定按时支付租金，但被告自签订合同后，一直未付租金，经原告多次催促，被告仍不予支付。原告认为，被告的行为已构成根本违约。根据《房屋租赁合同》第十一条的约定，被告租金到期支付而未足额支付，累计达30天的，原告有权解除合同，并无偿收回房屋及房屋内原有财物。此外，被告应按合同约定支付欠付租金及赔偿由此而造成的损失。原告遂诉至法院，请求判令：1、解除原、被告于2015年2月15日签订的合同编号为LHL2015A的《房屋租赁合同》；2、被告易*返还租用的房屋及房屋内原有财物；3、被告易*支付逾期未付租金240000元（暂算到2015年7月，租金共计240000元，往后租金顺延另计，计至被告易*返还租赁房屋为止）；4、被告易*赔偿因违约给三原告造成的损失142200元（违约损失算至生效判决规定的履行期限最后一日止，违约损失按合同约定计算，暂算至2015年7月28日，违约损失为142200元）；5、本案诉讼费由被告易*承担。

被告辩称

被告易*辩称，1、被告对涉案房屋进行了大量投资，不同意解除合同；2、三原告出租给被告的房屋没有竣工验收合格证，是不合格的建筑物；3、被告认可自2015年2月15日起拖欠三原告诉争房屋的租金；4、三原告诉请的违约金过高，请求法院予以调整。

本院查明

经审理查明，2015年2月15日，原告李**、何**、卢**（出租方，甲方）与被告易*（承租方，乙方）签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：1、乙方承租甲方南宁市科园大道69号汇金商厦，租赁期限2015年2月15日至2030年6月30日；2、房屋租金自2015年2月15日至2016年2月14日，月租金为4万元；3、租赁实行先付租金后使用的原则，租金按季度交纳，每期期满日15天之前，付清下期租金；4、乙方未足额支付租金累计达30天的，甲方有权解除合同；5、乙方逾期未足额支付租金的，甲方有权停水停电，并每逾期一日按应付未付金额的0.5%加收租金。合同还对其他权利义务作了约定。

2015年1月16日，被告易*在《天易酒楼财产清单》上签名，确认三原告将诉争房屋交付被告时房屋内的物品情况。该清单中所列房屋内的物品包括：1、收银系统1套；2、电视＋机顶盒8套；3、包厢沙发8套，电动桌子8套；4、毛巾消毒柜7台；5、衣帽架8个；6、点菜显示屏2台；7、大厅工作柜7个；8、双门冰箱2台，成品冷柜1台，成品冰箱2台，半成品冰箱1台，生料冷柜2台，四门保险柜3台；9、烧水炉1台，毛巾消毒车1台，消毒柜2台；10、单*洗手台2个，双格洗手台2个，四格洗手台1个；11、四层货架13个，双门铁柜1台，货柜6个；12、烤鸭柜1个，电烤箱1个，蒸炉1个，煎炉3个，厨具3台，碗柜1个；13、中央空调20台；14、电话2台；15、大厅桌子37张，椅子470张；16、一楼厨房厨具、炉头等一套；17、茶壶30个，餐具447套。

2015年4月1日，三原告向被告发出《通知》，要求被告交纳2015年2月15日之后的租金。

2015年6月11日，被告向三原告出具《付款计划》，内容为：被告尚欠三原告租金共计407500元，其中包括本案诉争房屋的四个月租金16万元，所有拖欠租金定于2015年6月底前支付20万元，2015年7月底付清。

另查明，2015年11月10日，本院向南宁**理局发出《协助调查函》，查询诉争房屋是否已办理建设工程规划许可证。南宁**理局于2015年11月16日复函如下：“经核查，我局未核发南宁市**道心圩村四队位于科**道西侧产业用地项目（科**道69号汇金商厦）的建设工程规划许可证。”

以上事实，有《房屋租赁合同》、《天易酒楼财产清单》、《通知》、《付款计划》、《南宁市规划管理局关于南宁**法院协助调查函的复函》、当事人陈述及庭审笔录等予以证实。

本院认为

本院认为，根据《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”诉争房屋未取得建设工程规划许可证，原告李**、何**、卢**与被告易*于2015年2月15日签订的《房屋租赁合同》应属无效合同。无效合同自始无效，无需本院判令解除合同，经本院向三原告释*，三原告表示不变更诉讼请求，本院依法据实判决，三原告请求本院判令解除合同，本院不予支持。无效合同自始没有法律约束力，租赁双方的民事责任依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定予以调整。合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还，故三原告要求被告返还租赁房屋及房屋内原有财物，本院予以支持。被告易*应于本案判决生效十日内将房屋及三原告将房屋交付被告时房屋内的物品返还给三原告。

自2015年2月15日起被告易*实际使用诉争房屋。庭审中，被告自认从该日起未向三原告支付过诉争房屋的占有使用费，故三原告要求被告支付自2015年2月15日起至被告返还租赁房屋之日止的房屋占有使用费，本院予以支持。房屋占有使用费计算方式：自2015年2月15日至2015年8月14日，40000元／月×6个月=240000元，2015年8月15日之后的房屋占有使用费以40000元／月的标准计至被告向三原告返还租赁房屋为止。

关于三原告要求被告易*按合同约定支付违约损失的诉讼请求。该违约损失实际为合同中约定的违约金，因三原告与被告签订的《房屋租赁合同》无效，无效合同自始没有法律约束力，故三原告向被告主张违约金于法无据，对于该项诉讼请求，本院不予支持。

综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最**法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告易*向原告李**、何**、卢**返还诉争房屋；

二、被告易*向原告李**、何**、卢**返还诉争房屋内的物品（1、收银系统1套；2、电视＋机顶盒8套；3、包厢沙发8套，电动桌子8套；4、毛巾消毒柜7台；5、衣帽架8个；6、点菜显示屏2台；7、大厅工作柜7个；8、双门冰箱2台，成品冷柜1台，成品冰箱2台，半成品冰箱1台，生料冷柜2台，四门保险柜3台；9、烧水炉1台，毛巾消毒车1台，消毒柜2台；10、单*洗手台2个，双格洗手台2个，四格洗手台1个；11、四层货架13个，双门铁柜1台，货柜6个；12、烤鸭柜1个，电烤箱1个，蒸炉1个，煎炉3个，厨具3台，碗柜1个；13、中央空调20台；14、电话2台；15、大厅桌子37张，椅子470张；16、一楼厨房厨具、炉头等一套；17、茶壶30个，餐具447套）；

三、被告易*向原告李**、何**、卢**支付2015年2月15日至2015年8月14日期间的房屋占有使用费240000元，2015年8月15日之后的房屋占有使用费以40000元／月的标准计至被告易*向原告李**、何**、卢*返还诉争房屋为止；

四、驳回原告李**、何**、卢**的其他诉讼请求。

本案案件受理费7033元（三原告已预交），由原告李**、何**、卢**承担2617元，被告易*承担4416元。

上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于南宁铁路运输中级法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费7033元（收款单位：南宁铁路运输中级法院，账号：20×××26，开户银行：农业银行广西南宁凤凰岭支行）。逾期不交也不提出缓交申请，或者申请未获批准的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一六年一月十九日