胡**与叶**租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告（反诉被告）胡**与被告（反诉原告）叶**租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法指定审判员独任审判，并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）胡**及其委托代理人姚**、被告（反诉原告）叶**的委托代理人王**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告（反诉被告）胡**诉称，2014年2月12日，原、被告签订《XX商贸中心租赁合同》，由原告承租位于南宁市仙葫经济开发区通泰路北二里X号、XX号X座XX层商贸中心内美食街号，面积37.5平方米，作为饮食经营场所，双方约定租赁期间为2014年3月20日至2020年12月，第一年月租金2813元，原告向被告一次性支付3个月的租金并交纳保证金5626元。合同还约定了其他事项。被告口头承诺为了招徕生意每晚请人驻唱，还承诺除了合同约定的收费项目外不再收费，并保证3月28日开业但实际拖到4月8日才开业。2014年5月10日，被告在未经通知租户参与用电、用水总量计量监督的情况下，未经双方协商自行决定按照自定标准向租户摊派公摊水电费、电梯空调费用。原告不服，对公摊水电总量和单价都有异议要求协商，遭到被告拒绝。2014年5月14日，被告在未经通知原告断电的情况下自行切断原告的独立用电，造成原告实际上无法经营，还造成原告购买的食材腐烂变质。后经仙葫开发区管委会、南**视台等政府、媒体介入调解和报道，双方也未能达成调解协议。被告切断原告的独立用电至今。原告认为，双方签订的《XX商贸中心租赁合同》没有约定公摊水电费的计价标准和支付方式、方法，被告在协商未果的情况下自行切断电源导致原告无法实现合同目的，合同无法继续履行。为维护原告的合法权益，原告特诉至法院，请求依法判令：一、确认原、被告于2014年2月12日签订的《XX商贸中心租赁合同》自2014年5月14日起解除；二、被告向原告返还剩余的租金3281.8元及保证金5626元；三、被告向原告赔偿因被告擅自断电造成的损失3000元；四、被告向原告赔偿装修损失5000元；五、本案诉讼费用由被告承担。

被告（反诉原告）叶**答辩并反诉称，2013年12月9日，被告与业主南宁**限责任公司签订《租赁合同》，取得南宁市仙葫经济开发区通泰路北二里X号、XX号X座X层、XX层商铺的租赁权。2014年2月7日，被告在上述商铺二层设招商办公室，对外公布《招商简章》、《费用分摊收取办法》、《业主自治装修规则》、《广告位置分配规则》等文件，正式对外招商。原告在充分了解并认可上述文件的内容，包括签约前应了解的租赁物业、租金、水电费、公摊水电费、物业费等各项细节后，在与被告充分协商的基础上，双方签订《XX商贸中心租赁合同》，约定原告承租X号商铺（面积37.5平方米），双方并约定了租赁期限、租金、保证金；物业费、管理费、卫生费合计按6元／月／平方米收取，独立电表按电表读数1.3元／度收取；租金按季度交纳，每期费用在下一期开始前10日内支付，物业费、水电费按月收取；租金交纳日为交款当月20日前10天，过期视为违约。合同第六条第三款约定，原告未能在约定日期内交纳租金及相关费用的，包括但不限于租金、物业费、水电费、保证金及其他费用，无论是否经正式催缴，每逾期一日被告有权按迟延付款总额的2%收取违约金，超过十日的，被告有权扣押、没收、封存原告的设备、货物等财产，原告必须结清所欠租金、水电费及其他费用后才能取走被扣物品。同时合同自动提前终止并作废，保证金及交纳的各项费用不予退还，被告收回场地重新招租。本案合同签订当日，原告交纳租金及保证金后，即进场装修并开展经营活动。2014年5月4日，被告向原告送达费用清单，要求其在2014年5月10日前支付2014年4月份的自用水电费、公摊照明、公摊水费、公摊电梯电费、公摊空调电费、物业管理费等费用合计1224元，但原告未按要求交纳上述费用。被告多次通知原告交纳，并另行给予三天宽限期，原告仍拒不交纳。被告不得已在2014年5月14日采取断电的方式追讨上述费用。被告认为，原告实际占有使用租赁商铺，理应按照合同约定和法律规定履行义务，原告拒不交纳水电费及公摊费用，严重违反合同约定，被告有权要求原告依约履行合同、支付租金、水电费及公摊费用并承担相应的违约责任。为此，被告提起反诉，请求判令：一、原告向被告支付2014年6月20日至2014年9月20日的租金8439元及逾期付款违约金6751.2元；二、原告向被告支付拖欠的从2014年3月20日起至实际占用租赁房屋期间的水费、电费、公摊照明费、公摊水费、公摊电梯电费、公摊空调电费、物业管理费合计3383元及逾期付款违约金3162元；三、本案反诉费用由原告承担。

针对被告（反诉原告）叶**的反诉，原告（反诉被告）胡**辩称，一、被告要求原告支付拖欠2014年6月20日至9月20日的租金及违约金没有事实和法律依据。二、被告要求原告承担2014年3月20日至实际占用租赁商铺期间的水电费、物管费用及违约金没有事实及法律依据。三、被告提供的格式合同没有约定水费、公摊电费的收费标准，也没有明确规定是否收取，只规定独立电费、物管费用标准，被告执意按照自定单价及收费方法收费，在原告提出异议的情况下不协商解决而是采取单方停电方式胁迫原告同意，违背合同法的基本原则，具有明显过错，构成根本违约。保证金属于押金性质，应退还给原告。

本院查明

经审理查明，南宁**贸中心于2014年1月16日经工商登记设立，企业性质为个体工商户，组织形式为个人经营，经营者为叶**，经营场所位于仙葫经济开发区通泰路北二里X、XX号X座X层、XX层。

本案租赁商铺位于仙葫经济开发区通泰路北二里X、XX号X座X层、XX层（正佳综合市场）的XX层，该房屋所有权人系南宁市**限责任公司。2013年12月9日，叶**与南宁市**限责任公司签订《XX综合市场商场租赁合同》，约定由叶**承租XX综合市场X座XX层商场，建筑面积2258.53平方米，租赁期限七年，从2014年1月1日起至2020年12月31日；并约定物业费价格按1.5元／月／平方米收取，2017年1月1日起按2元／月／平方米收取，水电费按国家执行单价收取，垃圾费暂按1300元／月收取。2014年4月8日，南宁市**限责任公司出具《证明》一份，同意叶**按经营需要对外招商、招租。

2014年2月12日，南宁**贸中心（甲方）与胡**（乙方）签订《XX商贸中心租赁合同》，约定南宁**贸中心将位于仙葫经济开发区通泰路北二里X号、XX号X座X、XX层商贸中心内美食街X号商铺（面积37.5平方米含公摊）出租给胡**作为饮食的经营场所使用；租赁期限从2014年3月20日至2020年12月止。合同第三条约定：1、第一年租金为2813元／月，以后每年涨幅8%，物业费、管理费、卫生费合计按6元／月／平方米收取，乙方独立用电按月按电表度数1.3元／度收取；2、交款方式为按季度交（三个月一次），以后每期费用在下一期开始前10天内交纳，物业费、水电费等每月收缴；本合同约定租金交纳日为交款当月20日前10天，过期视为乙方违约；3、乙方签订本合同之时向甲方交付保证金5626元，乙方不得以保证金抵付租金及相关费用，合同正常期满，乙方无违约时，甲方全额退回，但不计利息；乙方在经营期间如有违反规定、违法经营，无论是否造成损失，甲方将在乙方所交的保证金中扣除，保证金不够的，乙方要及时补交，否则视为乙方违约，合同作废，甲方有权采取强制措施清场，收回场地另外招租。合同第六条约定：3、乙方在约定的日期内未交纳租金及相关费用，包括但不限于租金、物业费、水电费、保证金及其他费用，每逾期一天，按迟延款总额的2%计付违约金；超过10天的，甲方有权扣押、没收、封存乙方设备、货物等财产，乙方必须结清租金、水电费及其他费用后才能拿走被扣押货物；同时本合同自动提前终止并作废，保证金及缴纳的各项费用不予退还，甲方收回场地重新招租；乙方拒不配合，也不派人撤离的，甲方有权单方面扣押乙方货物、或强制性将货物异地封存，由此造成的一切后果由乙方自负；4、乙方中途或合同期满后撤场时，乙方装修的属固定不可移动的（包括并不限于乙方自己安装的水电设备、吊顶、地面墙体、招牌等）不准拆除；甲方对乙方的一切装修不予负责，撤场损失乙方自负。合同还约定了其他权利义务。合同中甲方处加盖了“南宁**贸中心”合同专用章，乙方处由胡**签字。同日，胡**支付了2014年3月20日至2014年6月20日的租金8439元及押金5626元。

此后，南宁**贸中心、叶**发通知向胡**催缴2014年4月份的各项费用1224元，包括自用电费、自用水费、公摊照明、公摊水费、公摊电梯、公摊空调及物管费用等。双方为公摊水电费的问题发生争议。2014年5月14日，叶**切断涉案商铺的电源。同日，双方在仙葫管委会的主持下进行了调解，但由于意见分歧较大，调解未能达成协议。在调解过程中，南宁**贸中心的负责人叶**表示，只要租户不交费用就不会通电，公摊方面的费用一定要租户承担。

2014年5月29日，胡**通过其委托代理人姚**向南宁**贸中心、叶**发出《关于要求南宁**贸中心立即停止断电行为全面履行租赁合同义务积极赔偿损失的函》，主张在双方对公摊水电费的计付标准等事项存在重大误解的情况下，南宁**贸中心可以从保证金中先行抵扣水电费，但是南宁**贸中心未经协商并签订补充协议而自行断电的行为严重侵害了胡**的合法权益，并要求南宁**贸中心、叶**恢复供电，否则胡**有权解除合同、要求退还剩余租金、押金，并要求赔偿损失。南宁**贸中心、叶**则于2014年6月1日收到该函。此后，双方因协商无果，胡**遂于2014年6月5日诉至法院。另，叶**当庭申请撤回关于要求不予退回胡**交纳的保证金5626元的反诉请求。

在庭审中，就合同的解除问题。胡**主张本案合同于2014年5月14日起解除；叶**同意解除合同，但认为合同的解除时间为2014年12月4日。经本院释明，双方均表示合同解除后在本案中没有需要相互返还的财产需要法院处理。

另查明，在庭审中，胡**主张因断电给其造成材料损失及应得利润损失3000元，经本院释明，胡**明确表示不申请对该项损失进行评估。胡**还主张赔偿装修损失5000元，经本院释明，胡**也明确表示不申请对该项损失进行评估。叶**对胡**主张的前述损失均不予认可。

胡**主张其于2014年5月29日向叶**发送律师函要求解除租赁合同，涉案商铺内还留存有其物品，其将自行与叶**协商搬走而无需法院处理，双方没有办理涉案铺面的交接手续，但叶**已经将涉案铺面另行出租给他人经营使用；叶**辩称其未收到解除合同的通知，且胡**所发律师函也没有解除合同的意思表示，双方没有办理涉案铺面的交接手续，胡**没有交回涉案铺面，涉案铺面从2014年5月14日后一直闲置，但由胡**实际控制使用；叶**并自认于2014年10月初将涉案铺面交给他人经营使用。此外，胡**在诉讼过程中表示愿意支付自用水电费，主张自用电费应按1.3元／度计算，自用水费应按3.5元／立方米计算，但不同意支付公摊水电费，也不清楚水表、电表读数。

再查明，南宁市**限责任公司向南宁**贸中心分别发出通知，要求支付5、6、7月份的水电费、垃圾费、电梯电费、综合服务费等各项费用，其中水费单价按3.5元／度计算，电费单价按1.1元／度计算。叶**为证明租户应负担的自用水电费，提供了其自行制作的《交费清单》，为证明租户应负担的公摊水电费，提供其自行制作的《二层每月物业应交费用对接表》、南宁市**限责任公司发出的《交费通知单》、南宁市**限责任公司出具的《收据》，上述《交费清单》及《二层每月物业应交费用对接表》上均没有胡**的签字确认，同时，上述《交费通知单》、《收据》上记载的金额与《二层每月物业应交费用对接表》上记载的金额不一致。

本院认为

本院认为，南宁**贸中心的业主叶**向南宁市**限责任公司承租涉案铺面所在的房屋，并取得转租权，其与胡**于2014年2月12日在平等、自愿协商的基础上签订的《XX商贸中心租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效的合同，双方当事人均应恪守履行。

公摊水电费由哪一方承担是双方当事人争议的焦点。根据双方合同关于“物业费、管理费、卫生费合计按每月每平方米6元收取”、“乙方独立用电按电表度数1.3元／度每月收取”、“物业费、水电费等每月收缴”的约定内容，可以得知物业费和水电费是分别计付，每月每平方米6元包括的是物业费、管理费及卫生费，并没有包括公摊水电费。胡**主张签订合同时叶**口头承诺按每月每平方米6元收取物业管理费及租户自用水电费后无需交纳其他公摊费用，但未能提供证据予以证明，叶**对此亦不予认可，因此，对胡**的该项主张，本院不予采信。双方在合同中约定胡**应按月支付物业费、水电费，而胡**因公摊水电费的问题与叶**发生争议，应及时通过诉讼等合法途径解决，而公摊水电费的计算问题并不影响租赁标的物的使用，故胡**不能以此为由拒付其所应负担的水电费用。胡**未按时支付2014年4月的物业费、水电费等各项费用，故叶**于2014年5月14日切断涉案商铺的电源，没有超过《中华人民共和国合同法》第一百零八条规定的限度，因此，叶**无须为此承担违约责任。胡**亦未对其主张的断电损失申请评估，故对胡**主张因叶**断电而提出的赔偿损失3000元的诉讼请求，因无事实和法律依据，本院不予支持。但另一方面，由于叶**切断了商铺的电源，胡**也无法继续正常使用商铺，叶**虽陈述其于2014年6月10日恢复供电，但并未提供相关证据予以证明，本院对此不予采信。另外，根据叶**的自认，涉案铺面从2014年5月14日开始一直处于闲置状态，叶**虽一直主张双方没有办理交接手续、涉案铺面系由胡**实际控制而未向其交付，但其于2014年10月初将涉案铺面交付给他人经营使用，由此可得，叶**对于闲置后的涉案铺面具有实际控制权，即2014年5月14日以后涉案铺面已经处于叶**的实际控制之下，胡**没有继续占有使用涉案铺面，无须支付2014年5月14日以后的租金，因此，叶**主张2014年6月20日至2014年9月20日的租金及逾期付款违约金，没有事实和法律依据，本院不予支持。另外，叶**已经收取胡**2014年3月20日至2014年6月20日期间的租金，还应将2014年5月14日至2014年6月20日期间的租金返还给胡**，上述期间（一个月零7天）租金计3469元。现胡**只主张退还3281.8元租金，属其权利的自行处分，本院予以照准。

对于叶**主张的物业费、管理费、卫生费及逾期付款违约金的问题。2014年3月20日至2014年5月13日期间，胡**占有使用涉案铺面，根据双方合同第三条约定，其应按6元／月／平方米承担相应的物业费、管理费、卫生费，上述期间的物业费、管理费、卫生费计412.5元（计算方式：3月20日至3月31日：37.5平方米×6元／月／平方米×12天／30天=90元；4月：37.5平方米×6元／月／平方米=225元；5月1日至5月13日：37.5平方米×6元／月／平方米×13天／30天=97.5元）。双方合同第三条约定，物业费、水电费等每月收缴；合同第六条还约定，乙方在约定的日期内未交纳租金及相关费用的，每逾期一天，按迟延款总额的2%计付违约金。胡**应于但未于次月1日前付清物业费、管理费、卫生费，还应承担相应的违约金。但按2%每日的标准计付违约金的标准过高，本院酌情予以调整为按中**银行贷款基准利率计算。因此，2014年3月20日至3月31日的物业费、管理费、卫生费的逾期付款违约金以90元为本金，从2014年4月1日起计算；2014年4月的物业费、管理费、卫生费的逾期付款违约金以225元为本金，从2014年5月1日起计算；2014年5月1日至5月13日的物业费、管理费、卫生费的逾期付款违约金以97.5元为本金，从2014年6月1日起计算。但由于胡**从2014年5月14日开始就没有继续占有使用涉案商铺，因此，胡**无须支付此后的物业费、管理费、卫生费。对叶**主张的2014年5月14日之后的物业费、管理费、卫生费及逾期付款违约金，没有事实和法律依据，不予支持。

对于叶**主张的租户自用水电费的问题。对此叶**仅提供了其自行制作的《交费清单》，上述《交费清单》并不足以证明租户的实际用水用电量，也没有得到胡**的认可，因此，对叶**要求胡**按其制作的《交费清单》交纳自用水费、电费，证据不足，不予支持。

对于叶**主张的公摊照明、公摊水费、公摊电梯电费、公摊空调电费等水电费的问题。对此叶**提供了其自行制作的《二层每月物业应交费用对接表》、物业公司发出的《交费通知单》及出具的《收据》，上述《交费通知单》及《收据》上记载的金额与《二层每月物业应交费用对接表》上记载的金额并不一致，对此叶**也未能给出合理解释，因此，对叶**要求胡**按其制作的《二层每月物业应交费用对接表》的标准交纳公摊照明、公摊水费、公摊电梯电费、公摊空调电费等公摊水电费，证据不足，不予支持。

对于合同是否已经解除或应予解除的问题。胡**主张本案合同于2014年5月14日已经解除，但其未能提供充分证据予以证明。从胡**于2014年5月29日向南宁**贸中心、叶**发函的内容上看，也没有明确作出解除合同的意思表示，因此，对胡**的上述主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。现双方均同意解除合同，本院对此予以确认。对合同解除的时间认定的问题，叶**已经于2014年10月初将涉案商铺另行交付给他人经营使用，并同意于2014年12月4日解除合同，因此，本院确认双方之间的租赁关系于2014年12月4日起解除。

关于保证金的问题。胡**请求返还保证金，但其未按时支付2014年4月的物业费、水电费等各项费用，根据双方合同关于“乙方在约定的日期内未交纳租金及相关费用，包括但不限于租金、物业费、水电费、保证金及其他费用，保证金及缴纳的各项费用不予退还”的约定及叶**不同意返还之抗辩，胡**的该项请求，无事实和法律依据，本院不予支持。叶**当庭申请撤回关于要求不予退回胡**交纳的保证金5626元的反诉请求，属于当事人处分自己的合法权益，本院予以照准。

关于装修损失，根据《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，承租人胡振国未能提供充分证据证实本案合同解除的责任在于出租人叶**，其也未能提供充分证据予以证明其对涉案铺面进行了装修以及装修的价值，因此，其请求叶**赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失，于法无据，本院不予支持。

关于上述债务的承担问题。南宁**贸中心系个体工商户，叶**是业主。根据《最**法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第四十一条、《最**法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第四十六条第一款之规定，在民事诉讼中，起字号的个体工商户应以营业执照登记的户主（业主）为诉讼当事人。个体工商户营业活动所产生的权利义务均由业主直接承担。本案南宁**贸中心的民事责任由叶**承担。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最**法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第四十一条、《最**法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第四十六条第一款之规定，判决如下：

裁判结果

一、确认原告（反诉被告）胡**与被告（反诉原告）叶**于2014年2月12日签订的《XX商贸中心租赁合同》于2014年12月4日解除；

二、被告（反诉原告）叶**应向原告（反诉被告）胡**返还2014年5月14日至2014年6月20日期间的租金3281.8元；

三、原告（反诉被告）胡**应向被告（反诉原告）叶**支付物业费、管理费、卫生费412.5元及逾期付款违约金（计算方式：以90元为本金，从2014年4月1日计算至付清之日止；以225元为本金，从2014年5月1日计算至付清之日止；以97.5元为本金，从2014年6月1日计算至付清之日止）；

四、驳回原告（反诉被告）胡**要求被告（反诉原告）叶**退回保证金5626元的诉讼请求；

五、驳回原告（反诉被告）胡**要求被告（反诉原告）叶**赔偿因断电造成的损失3000元的诉讼请求；

六、驳回原告（反诉被告）胡**要求被告（反诉原告）叶**赔偿装修损失5000元的诉讼请求；

七、驳回被告（反诉原告）叶**要求原告（反诉被告）胡**支付2014年6月20日至2014年9月20日的租金8439元及逾期付款违约金6751.2元的诉讼请求；

八、驳回被告（反诉原告）叶**要求原告（反诉被告）胡**支付拖欠的从2014年3月20日起至实际占用租赁房屋期间的水费、电费、公摊照明费、公摊水费、公摊电梯电费、公摊空调电费及逾期付款违约金的诉讼请求。

本诉受理费111元，由原告（反诉被告）胡**负担。

反诉受理费242元，由被告（反诉原告）叶**负担。

上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或南宁**民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于南宁**民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉费用。逾期不交也不提出缓交、减交和免交申请的，则按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二○一五年一月十五日