百色**龙中学与黄**合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人黄**因合同纠纷一案，不服百色市右江区人民法院（2015）右民一初字第1220号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年10月10日受理后，依法组成合议庭，于2015年11月13日公开开庭进行了审理。上诉人黄**及其委托代理人黄*，被上诉人迎**学的法定代表人杨**及其委托代理人韦*到庭参加诉讼，现已审理完毕。

一审法院查明

一审法院审理查明事实，百色**龙中学（原百色市那毕**）于1981年从六塘搬迁到现校址办学。1994年间南昆铁路经过校区，国家征收了学校的一排平房和一栋教学楼，学校获得补偿款40万元。为解决教职工的住房困难问题，学校自1994年底先后向原那毕**委办、原那毕乡人民政府、原百色市人民政府申报集资筹建教职工宿舍楼。该教职工宿舍楼建筑面积1350平方米，设有两个单元20套间，属五层砖混结构楼房，建设资金共计75.05万元，其中百色市财政局拨款10万元，那毕**委办拨款23万元，学校用铁路补偿款20万元，自筹资金通过向职工集资方式筹集22.05万元。该集资款第一笔款于1995年开始交纳，学校出具的收据注明“预交房款”。经上级有关部门批准后，该宿舍楼于1995年9月开工建设，并于1998年交付使用。当时入住教职工宿舍楼的户主黄**与学校签订了《住房协议书》，并约定本校内一切住房产权归学校所有，获准居住的住户必须向学校交足住房押金（原称集资款），方可迁入。黄**户应交押金1.355万元，其实际交付1.355万元。随后黄**户入住该教职工宿舍楼2单元1楼1号房。为完善产权手续，时任学校领导多次组织相关人员和住户代表到右江区教育局、百色**理局要求办理集资房产权证。2014年12月百色**理局作出百房函（2014）85号《关于要求补办迎**学教职工住宅楼房产证的复函》，该函内容为“右江区教育局：贵局报来《关于要求补办迎**学教职工住宅楼房产证的请示》收悉，现根据迎**学1996年建设该栋教职工住宅楼的实际情况和现行的房改政策，意见如下：根据该栋教职工住宅楼建设资金来源构成和住户与学校签订的《住房协议书》为依据，确定该栋教职工住宅楼产权为学校所有，所要求办理的房产证纳入学校产权，不宜办理个人产权登记。”据此该栋教职工住宅楼至百色起义纪念园创建国家5A级旅游景区征收时仍未取得房屋产权证。

另查明，2014年9月，学校因百色起义纪念园创建国家5A级旅游景区建设需要被纳入拆迁范围，为此学校多次为该项目征地涉及教职工宿舍楼召开专门会议与住户协商，并张贴公示教职工宿舍楼拆迁安置协议书、房屋征收补偿安置方案等材料，截止2015年3月9日，已有14户住户自愿与项目指挥部签订《房屋征收补偿协议书》并撤离，尚有6户住户（包括黄**在内）拒绝签订协议并撤离。2015年6月10日学校向黄**发出解除住房协议书通知，限至函发之日起双方签订的《住房协议书》予以解除，并在收到通知5日内到学校办理房屋移交及领取住房押金、房屋装修补偿款、搬迁补助费、临时过渡安置补助费等手续。但至今黄**拒绝撤离房屋，其所获得的住房押金13550元、房屋装修补偿款27171元、搬迁补助费1000元、临时过渡安置补助费8400元，共计50121元仍存留在学校。

一审法院认为

一审法院审理认为，关于本案是否属于人民法院受案范围的问题。首先解决涉案房屋是否属于集资房问题。根据双方当事人签订的《住房协议书》的约定，该栋教职工住宅楼产权归学校所有，黄**对此无异议并按约定交纳了住房押金，据此认定该栋教职工住宅楼为单位住房，并非个人的集资房。其次，本案不属于黄**所称的因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷。故本案属于人民法院受理的民事诉讼范围。关于黄**辩称该协议书第八条明确约定协议生效条件为“报乡教委办签字盖章后生效”。该协议并未经乡教委办盖章，显然未生效问题。根据双方当事人履行《住房协议书》的实际情况，学校已将房屋交付黄**居住使用，而黄**也按约定交纳了住房押金，该《住房协议书》已实际履行，并不存在未生效的问题。关于黄**辩称学校解除合同目的是迫使住户搬出房屋，其实质是政府征收土地涉及住户房屋，政府未妥善解决住户的安置和补偿而引发的征地拆迁问题，人民法院不应受理本案的问题。因本案不是房屋拆迁补偿安置引发的纠纷，故本案不适用《最**法院关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复》以及《城市房屋拆迁管理条例》第十六条的规定。关于双方当事人签订的《住房协议书》是否符合解除条件的问题。该《住房协议书》系双方当事人的真实意思表示，并不违反国家法律和行政法规的强制性及禁止性规定，为合法有效合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的。不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。自然灾害、战争、社会异常事件、政府行为等属于不可抗力。本案涉案房屋因百色起义纪念园创建国家5A级旅游景区建设需要被纳入拆迁范围，属于政府行为。该不可抗力致使双方当事人签订的《住房协议书》涉及的房屋已不能再居住。该客观情况符合法定解除合同条件。故该《住房协议书》依法应予解除。据此学校请求解除双方当事人签订的《住房协议书》，并责令黄**搬出居住的房屋于法有据，依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条规之规定，判决：一、解除百色**龙中学与黄**于1998年签订的《住房协议书》；二、限黄**于本案判决生效之日起十日内从百色**龙中学教职工宿舍楼2单元1楼1号房屋搬出。案件受理费100元，由黄**负担。

上诉人诉称

上诉人黄**不服一审判决，上诉称：1、本案纠纷系因单位内部建房、分房等引起的占房、腾房房地产纠纷。根据《最**法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条“因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。”的规定，人民法院依法应不予受理或驳回被上诉人的起诉；2、不论被上诉人是以“预交房款”还是“住房押金”的名义向上诉人筹款，被上诉人向上诉人等教职工收取建房款的行为本质就是一种内部集资行为，具有行政管理的特性，不属于民法调整的范围；3、迎**学并非讼争房产的合法产权人，依法无起诉资格；4、建房时上诉人参与出资，依法享有房产所有权。且讼争房产的分房标准是根据教职工的工龄、学历、职务等进行计分后，按分时高低在教职工中进行分配的，属于典型的福利分房行为。根据当时的福利分房政策，单位职工在获得福利分房后，即是该房产的实际业主和无权所有人；5、合同法规定，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。而本案所涉《住房协议书》的签订主体，一方是行政管理着，另一方是被管理者，双方间是行政隶属关系，并非合同法规定的平等主体关系；6、《住房协议书》中明确约定该协议报乡教委办签字盖章后生效，但至今该协议仍未经教委办盖章确认，即协议尚未生效，不具有法律效力。上诉人搬入讼争房屋居住只是享受自己集资建房所应有的权利，并不是履行《协议书》，一审认定协议成立并生效无事实和法律依据；7、一审法院以证人未出庭为由，粗暴否定证人的证言的证明力，认定错误。综上所述，一审判决认定事实错误，程序违法，适用法律不当，请求二审法院查明案件事实，撤销一审判决，驳回被上诉人的起诉；诉讼费由被上诉人负担。

被上诉人辩称

被上诉人迎**学答辩称，一、本案并不是因单位内部建房、分房，职工对单位的分房方案（包括职工对所分配房屋位置、面积、楼层等）不服而引起的占房、腾房纠纷。迎**学因百色起义纪念园创建国家5A级旅游景区工作需要被纳入拆迁范畴，为此，被上诉人多次为5A项目征地涉及教职工宿舍楼召开专门会议与住户协商，并张贴公示文件、通知等材料，截止2015年3月9日止，已有14户住户自愿和创5A工作指挥部签订《房屋征收补偿协议书》并撤离，尚有6户住户（包括上诉人在内）拒绝签订协议并撤离。2015年6月10日，被上诉人依法向上诉人发出了解除住房协议通知书，要求搬出住房。虽然本案与政府拆迁有关，但因政府拆迁行为属不可抗力，致使该房已不能再居住，被上诉人基于住房合同关系、并依据《合同法》第九十四条规定提起诉讼于法有据。本案不适用最**法院《关于房地产案件受理问题的通知》第3条、《最高法关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第一条、《最**法院关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复》、《城市房屋拆迁管理条例》第十六条、以及《广**法关于当前暂不受理几类案件的通知》第一条的相关规定。二、上诉人与被上诉人已签书面协议，也按住房协议交纳了住房押金，说明该房属被上诉人所有。该房因百色起义纪念园创建国家5A级旅游景区工作需要被纳入拆迁范畴，因政府拆迁行为属不可抗力，致使该房已不能再居住，一审判决在本院认为部分已认定“该客观情况符合法定解除条件”，不存在遗漏诉讼请求，程序违法的说法。三、上诉人上诉称该房屋是集资房，其为房屋所有权人，被上诉人无起诉资格。对此，被上诉人认为：1该房不属集资房，也并非被上诉人集资建房购买而得。从1995年百**计委下达的百计建字（1995）41号文可以看出该房不是集资建房，资金来源75.05万元除自筹资金22.05万元，其余为县级百色市财政拨款10万元、那毕**委办拨款23万元、铁路补偿款20万元。此外，1995年报建教职工宿舍楼时，既没有向右江区（县级百色市）住房制度改革委员会办公室提交集资建房报告，也没有将“集资建房款存入指定的银行专户”，因此，该房不属集资建房，上诉人也不属购买而得；2、百色市房产局也作出百房函（2014）85号《关于要求补办迎**学教职工住宅楼房产证的复函》明确确定：该栋职工住宅楼产权为学校所有，所要求办理的房产证纳入学校产权，不宜办理个人产权登记；3、1998年入住时，被上诉人已明确该房产权归学校，获准居住的住户必须向学校交足押金（原称集资款），方可迁入。上诉人也没有异议，即便没签订住房协议书也按规定交纳了住房押金。说明该房不属集资房，该房所有权人也不是上诉人，而是被上诉人。四、上诉人一方面称本案双方不存在合同关系，另一方面又自相矛盾地诉称协议根本没有生效，并认为政府创5A行为不属于不可抗力。1、本案房屋于1998年交付使用，当时入住教职工宿舍楼的20户住户中大部分住户与学校签订了书面的《住房协议书》，约定本校内一切住房产权归学校所有，获准居住的住户必须向学校交足押金（原称集资款），方可迁入。协议还约定了各押金类别和金额等条款。被答辩人虽未签书面协议，但也按规定缴纳了住房押金。显然，该房产权属于被上诉人，上诉人是按照《住房协议》规定内容交纳押金并办理入住手续的，因此双方存在住房合同关系；2、该协议虽然未经乡教委办盖章，但被上诉人已将房屋交付被答辩人使用，而上诉人也按约定交纳了住房押金，该住房协议书已实际履行，并不存在未生效的问题；五、不可抗力主要包括以下几种情形：自然灾害，如台风、洪水、地震等；政府行为，如征收、征用；社会异常事件，如罢工、骚乱。本案政府创5A征收答辩人房地产，当然不属于不可抗力事件。综上所述，一审判决认定事实清楚，证据确凿，适用法律适当，上诉人上诉无理，应判决维持一审判决，驳回上诉。

本院查明

二审期间，各方当事人均未提供新证据。上诉人为证明其主张申请证人邓*出庭作证，用于证明本案讼争房屋系单位集资房，本案纠纷不属于人民法院受理范围。经质证，被上诉人对证人邓*证言的真实性、合法性及关联性均有异议，对于房屋是否属于集资房应根据房屋的申请报批材料内容确定，不能仅凭个人的推断作出认定。综合全案证据，被上诉人的质证意见合理，依法应予采纳，对该证人证言的证明效力，本院不予确确认。

综合诉辩双方的意见，一审查明的事实属实，本院予以确认。

本院认为

本院认为，上诉人主张本案讼争房屋系单位集资房，房屋所有权为上诉人所有。对此，上诉人虽提供了一份收款收据作为佐证，但结合该讼争房屋的建设资金来源构成及报建审批程序等综合分析，因建设本案讼争房屋除上诉人的部分个人筹资外，还包括了市财政拨款、教育体系拨款和学校因征地获得的补偿款，且上诉人个人筹资的部分在整个建房资金构成中所占比例较小，上诉人以其参与出资建房据以对讼争房屋享有集资产权的理由不成立，本院不予采信。此外，依据《广西壮族自治区人民政府关于印发广西壮族自治区集资建房管理暂行办法的通知》的有关规定，并结合《百色**理局关于要求补办迎**学教职工住宅楼房产证的复函》及《百色市右江区人民政府关于迎**学教职工宿舍楼刘**等6名住户信访事项的答复》的相关内容，凡在右江区行政区域内报建单位集资建房，集资建房单位必须向右江区住房制度改革委员会办公室提交申请集资建房报告并经房改办审批同意后，将集资建房款存入房改办指定的住房资金银行专户，按审批程序建房竣工验收后，才能办理房屋所有权证书。由于本案宿舍楼在报建时并非按集资房的程序申报审批，致使房管部门事后未将其纳入单位集资房范畴，亦不能办理房屋所有权证书。但对于房屋的性质及归属，百色**理局在其出具的百房函（2014）85号《复函》中，已确定本案讼争教职工住宅楼的产权为学校所有，房产证纳入学校产权。为此，上诉人抗辩本案讼争房屋系集资房，被上诉人并非讼争房屋的合法产权人，不具备诉讼主体资格，与事实和法律不符，本院不予支持。综上所述，本案系当事人行使物权权利引发的纠纷，不属于因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，亦并非上诉人所称因政府征地安置补偿而引发的拆迁问题，不适用《最**法院关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复》以及《城市房屋拆迁管理条例》第十六条的规定，故一审法院受理本案有事实和法律依据，并无不妥。

此外，本案讼争房屋在交付使用时，上诉人与被上诉人共同签订《住房协议书》一份，约定本校内一切住房产权归学校所有，获准居住的住户必须向学校交足住房押金（原称集资款），方可迁入。住户因工作调动或其它原因与学校脱离关系时，须在离校之日起三个月内迁出，并将房屋钥匙交还学校，学校随即如数返还住房押金，但不计利息。上述协议系双方当事人的真实意思表示，并不违反国家法律和行政法规的强制性及禁止性规定，为合法有效合同。上诉人抗辩签订该《住房协议书》并非其真实意思表示，并对被上诉人所出具的收款收据及协议书中所注明的款项用途有异议，但由于其未能提供充分有力证据证实其已向被上诉人购买了本案讼争的房屋，并取得该房屋的所有权，或足以推翻上述《住房协议书》的效力进而证明其抗辩主张，故对其意见，本院不予采纳。按照协议内容，上诉人与被上诉人间形成了房屋租赁的合同关系，上诉人在该合同范围内对讼争房屋享有居住使用的权利。上诉人主张该协议未经乡教委办盖章，合同未生效，与事实不符，本院不采信。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的。不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。自然灾害、战争、社会异常事件、政府行为等属于不可抗力。”的规定，本案涉案房屋因百色起义纪念园创建国家5A级旅游景区建设需要被纳入拆迁范围，属于政府行为。该不可抗力致使双方当事人签订的《住房协议书》涉及的房屋已不能再居住，合同目的无法继续实现。该客观情况符合法定解除合同条件。故该《住房协议书》依法应予解除。据此，学校请求解除双方当事人签订的《住房协议书》，并责令上诉人搬出居住的房屋于法有据，依法予以支持。至于上诉人要求妥善解决住户的安置及拆迁补偿等问题，因不属于本案合同纠纷的审理范围，当事人可另行与学校和政府共同协商解决。

综上所述，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律和判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判；

二审案件受理费100元，由上诉人黄**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十一月二十四日